房地產(chǎn)市場(chǎng)及其結(jié)構(gòu)(ppt)
房地產(chǎn)市場(chǎng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)及其結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制
房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求
房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的中介服務(wù)

第一節(jié)、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其結(jié)構(gòu)
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概述
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵
是房地產(chǎn)交易的總和，是房地產(chǎn)交易雙方相互關(guān)聯(lián)、相互制約的一種關(guān)系。

直接交易——土地使用權(quán)、房屋
相關(guān)交易——還包括信息、資金、技術(shù)
勞務(wù)等
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)
地產(chǎn)市場(chǎng)
房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)
（一）地產(chǎn)市場(chǎng)
一級(jí)市場(chǎng) 批租市場(chǎng)
租賃市場(chǎng)
二級(jí)市場(chǎng)
三級(jí)市場(chǎng)

一級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)：
1、出讓者——固定（國(guó)家或其授權(quán)的管理部門）
2、具有壟斷性——價(jià)格由國(guó)家制定、控制、調(diào)節(jié)。
3、土地所有權(quán)和使用權(quán)的相互分離。
（二）房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)
1、房地產(chǎn)投資開發(fā)市場(chǎng)：
4、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)——貫穿于各個(gè)環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)投資額大、開發(fā)周期長(zhǎng)、
周轉(zhuǎn)慢等
5、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)
信息不對(duì)稱導(dǎo)致房地產(chǎn)中介服務(wù)存在。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者
房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者主要由市場(chǎng)中的買賣雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)的組成。

這些參與者分別涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者
1、土地所有者或當(dāng)前的使用者
2、開發(fā)商
3、政府及政府機(jī)構(gòu)
4、金融機(jī)構(gòu)
5、建筑承包商
6、專業(yè)顧問
7、消費(fèi)者或買家
1、土地所有者或當(dāng)前的使用者
土地所有者——國(guó)家
國(guó)家作為城市土地的所有者，要通過城市規(guī)劃來管理。
城市規(guī)劃——建筑物的平面和空間布置
限定土地的用途、房地產(chǎn)
開發(fā)的產(chǎn)品類型、開發(fā)地
點(diǎn)、具體坐落位置。

土地的當(dāng)前使用者——同一開發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對(duì)開發(fā)的影響越大。

2、開發(fā)商
房地產(chǎn)商的類型——跨國(guó)公司（大）
皮包公司（?。?
房地產(chǎn)商的主要區(qū)別——
（1）房地產(chǎn)商（大）——所開發(fā)的物業(yè)出租或出售。
（2）房地產(chǎn)商（小）——出售物業(yè)——積累資本。

（3）開發(fā)項(xiàng)目類型不同——資質(zhì)不同
（4）選擇的經(jīng)營(yíng)方針不同——專長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)
（5）管理上不同——顧問機(jī)構(gòu)服務(wù)、自己負(fù)責(zé)。
3、政府及政府機(jī)構(gòu)
1、 政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運(yùn)行的過程中，即有制定規(guī)則的權(quán)利，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。
2、政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策取向集中體現(xiàn)在兩個(gè)方面，即通過計(jì)劃管理手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀上的總量調(diào)控和通過市場(chǎng)機(jī)制的供求關(guān)系、價(jià)格水平自動(dòng)調(diào)節(jié)。

3、與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的政府及機(jī)構(gòu)
土地管理——土地使用權(quán)證
城市規(guī)劃——規(guī)劃許可證
建設(shè)管理——開工許可證
市政管理——市政設(shè)施和配套設(shè)施使用
許可
房地產(chǎn)管理——銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)
權(quán)證書
4、金融機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)投資過程中需要兩類資金——
1、開發(fā)融資——用于支付開發(fā)建設(shè)費(fèi)用
短期資金。
2、抵押貸款——用于支持使用者購買房
地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金。
房地產(chǎn)物業(yè)抵押，風(fēng)險(xiǎn)小、金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)激烈。
5、建筑承包商
6、專業(yè)顧問
1、監(jiān)理工程、咨詢工程師——
一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等項(xiàng)工作。
2、專業(yè)工程師——
結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電器工程師。

3、會(huì)計(jì)師——
4、經(jīng)濟(jì)師與造價(jià)工程師——
5、估價(jià)師及物業(yè)代理——
6、律師——
7、消費(fèi)者或買家
買家——
自用型購買——主要是購買力
投資型購買——主要是預(yù)期收益
第二節(jié)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制
房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力機(jī)制
房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制
房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求機(jī)制
房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
第三節(jié)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求
一、地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析
1、城市土地的供給

2、城市土地的需求

3、土地供求平衡

二、城市住宅供求分析
1、城市住宅的供給

2、城市住宅的需求

3、城市住宅的供求平衡

三、非居住用房的供求分析
1、非居住用房的供給

2、非居住用房的需求

3、非居住用房的供求平衡

第四節(jié)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)
一、房地產(chǎn)預(yù)測(cè)概述

預(yù)測(cè)法案例
一房地產(chǎn)開發(fā)商，在小區(qū)開發(fā)過程中，為了保證塑鋼窗的質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)將塑鋼窗加工工程委托給一家信譽(yù)好、質(zhì)量信得過的廠家?，F(xiàn)有三家備選企業(yè)，開發(fā)商將三家具體資料郵給七位資深專家，請(qǐng)他們給出綜合評(píng)定。七位專家資料反饋回來后，匯總?cè)缦?，?qǐng)選擇一家企業(yè)加工制作。

案例2
某房地產(chǎn)開發(fā)公司，年竣工面積1999年為12萬平方米、2000 年為12.8萬平方米、2001年為13萬平方米、 2002年為13.5萬平方米、2003年為15萬平方米。試預(yù)測(cè)該房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年可能竣工的面積。

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