房地產(chǎn)講座(1)-居民購房承受能力(ppt)
房地產(chǎn)講座(1) 居民購房承受能力
表1-1城鎮(zhèn)居民人均收入及住房面積.
圖1-1 城鎮(zhèn)居民住房與收入
巨大的房地產(chǎn)市場潛力

（1）中國城市人口每年增加1%左右。大約1800—200萬。如果按照每個城市人口住房面積22平方米計算，需要增加4.4億平方米住宅。每年大約有950萬對新人結(jié)婚。

（2）城市建設(shè)方興未艾，大量拆遷改建。

（3）60-70%的居民要求改善住房條件。城鎮(zhèn)居民的平均住房面積要從當前的24平方米增加到35平方米左右。現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房每年的淘汰率為4%左右（農(nóng)村為2%）。每年都有大量的居民喬遷新居，從舊房子搬進新房子，從小房子搬進大房子。

（4）到2020年城市化水平將達到55—60%，城鎮(zhèn)人口將要增加到8--8.5億，將有2.6億農(nóng)民從農(nóng)村遷入城市。住宅的真實需求大約每年增加5.4億平方米。
表1-3 人均居住面積（平方米）
資料來源：建設(shè)部《2004年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》。國外數(shù)據(jù)為90年代初期的人均居住面積，中國的人均居住面積數(shù)據(jù)為2004年。
圖1-2 平均房價和銷售面積

表1-4全國各省市商品房銷售額和銷售面積.doc
表1-5各省市平均房價及其變化情況.doc
表1-6商品房價格變化率.doc

表1-7各地方房價比較.doc

要 點：

• 圍繞著正常狀態(tài)的房價波動屬于商業(yè)周期，只有房價和其他指標嚴重背離長期平均值才可能稱為泡沫經(jīng)濟。
• 由于缺乏統(tǒng)一的統(tǒng)計準則，不能拿房價收入比來進行橫向國際比較。
• 購租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。利率、稅率和對未來的預(yù)期都會顯著地影響購租比。
• 在許多情況下房價收入比和購租比不能準確地反映出房地產(chǎn)的真實成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫。如果僅僅采用當期的房價收入比和購租比作為指標，即使房地產(chǎn)市場處于正常狀況也可能給讓人們誤認為過熱。
• 與其橫向比較房地產(chǎn)市場，還不如縱向觀察房價、房價收入比和購租比的時間序列變遷。
•房價和租金之間應(yīng)當保持一個比較穩(wěn)定的比例。如果這個比例迅速增加，說明租房不如買房，房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)了泡沫。
在討論房價變化規(guī)律的時候特別要注意兩點：
房價取決于多種因素，特別是和住宅所在的地點有關(guān)。由于各個城市的氣候、人口、產(chǎn)業(yè)狀況、就業(yè)、收入水平、交通、文化教育、醫(yī)療設(shè)施等多種因素各不相同，在不同城市之間的房價差別很大。由于房地產(chǎn)在位置上的唯一性使得人們很難比較不同地點的房價。在一般的商品市場上，商品的流動可以互通有無，縮小價格上的差別?？墒牵康禺a(chǎn)是沒有流動性的，不可能通過流動來拉平房價。不能單憑房價絕對值高低來判斷是否存在著房地產(chǎn)泡沫。

判斷房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫跡象，最重要的不是房價上升了多少，而是要考察房價波動是否超出了歷史常規(guī)。

泡沫經(jīng)濟和投機活動相關(guān)，投機活動的最顯著的特點是短期。來得快，走得也快。世界上沒有任何投機活動可以延續(xù)很長時間。

沒有理由把長期穩(wěn)定的趨勢稱為投機活動。

長期的平均房價（10年或者20年），具有邏輯上的合理性。

泡沫經(jīng)濟跡象必然表現(xiàn)為在短時期內(nèi)房價和其他指數(shù)突然背離長期趨勢。因此，可以拿房價和其他指標的長期平均值作為比較基準。圍繞著正常狀態(tài)的房價波動屬于商業(yè)周期，只有房價和其他指標嚴重背離長期平均值才可能稱為泡沫經(jīng)濟。
研究居民購房的承受能力的數(shù)學(xué)模型中包括的變量：當期的收入，前期收入，已經(jīng)積累的財富，利率、通貨膨脹率、平均投資回報率、居民儲蓄率等。

各種金融衍生工具的出現(xiàn)顯著地提高了居民購房能力。如何估計未來收入成為影響居民購房承受能力的一個重要指標。


（1）從聯(lián)合國人居中心的統(tǒng)計數(shù)字來看，其房價收入比的離散度太大，從0.8到30，從統(tǒng)計學(xué)的觀點來看，由于方差太高使得這個房價收入比統(tǒng)計數(shù)據(jù)幾乎說明不了什么東西。
（2）如果單單考慮房價收入比，好像只要收入增加了，居民購買住宅的能力就隨之而增加。其實，對于居民購房能力起到?jīng)Q定性作用的是業(yè)主成本。房價和居民平均收入之間并沒有顯著的相關(guān)關(guān)系。
（3）在經(jīng)濟高速增長時期，居民收入相應(yīng)增加，對住宅的需求也隨之增加，有可能推動房價上升。如果房價上升得比收入更快，則房價收入比可能下跌。如果房價上升沒有收入快，則房價收入比下降。
（4）在投機因素集中作用的城市內(nèi)房價可能迅速上升，而在一般城市中房價上升的速度并不快。在某些大城市中房價收入比上升，而其他城市，特別是在中小城市中房價收入比下降。
（5）在許多大城市，大部分購買房地產(chǎn)的人并不是當?shù)氐木用瘛Ｔ诮y(tǒng)計當?shù)鼐用袷杖氲臅r候并不包括這些購房者。購房者與領(lǐng)取收入者來自于貧富差距很大的兩個不同的組別。

不能用房價收入比來進行國際比較。

第一，房價的統(tǒng)計對象選擇不同。

北美、瑞典和澳大利亞的民居大部分是獨立住宅（Single Family House）。

日本、香港、新加坡等地，高層住宅是基本模式，在統(tǒng)計房價時以二居室公寓的平均房價作為統(tǒng)計標準。

第二，不僅世界各國在統(tǒng)計房價時選擇的“標的物”不同。

英國采用調(diào)整后的房價（Mix-adjusted house price index）。

愛爾蘭使用的是二手房銷售平均價格（Second hand houses）。

挪威采用現(xiàn)有所有住房的平均值(Existing dwellings)。

日本使用都市土地價格(Nationwide urban land price index)。

韓國采用的是全國房價指數(shù)(Nationwide house price index)。

為了保持歷史數(shù)據(jù)的一致性，沒有足夠的激勵機制來促使他們改變傳統(tǒng)的統(tǒng)計方法。

第三，有些國家在統(tǒng)計平均房價的時候，并不限定某種住宅，而是用總房地產(chǎn)銷售額除以銷售面積，得到每平方米單價之后再求每套住宅的平均價格。

究竟使用建筑面積還是使用面積？附屬于住宅的其他建筑面積算不算？

如果統(tǒng)一采用住宅面積來計量，那么，一套住房的面積究竟應(yīng)該有多大？有人采用50平方米，有人采用60平方米，還有人采用90平方米。

第四，在如何計算居民平均年收入？

是用一個職工的平均收入還是使用家庭平均收入？

如果使用家庭收入，那么如何計算家庭成員？

是稅前收入還是稅后收入？

是可支配收入還是總收入？

由于各國的稅制和社會保障制度不同，各國的“居民收入”的定義差別很大。
購租比（Price-to-rent ratio）


房價收入比度量當?shù)鼐用褓徺I住宅的能力，而購租比度量購房和租房的相對成本。

住宅業(yè)主擁有住宅的年成本（Annual Cost of Ownership）可以表達如下：

房產(chǎn)的年成本包括有6個部分

資金成本 ，倘若業(yè)主不購買住宅而將這筆資金投資到其他地方，例如沒有風(fēng)險的政府債券，可以獲得一定的收益。由于業(yè)主購買了住宅，他就放棄了這項機會成本。
業(yè)主在購買了住宅之后必須繳納固定資產(chǎn)稅 。
購房之后可以得到的減稅或財政補貼 。
住宅維護成本 。
房地產(chǎn)預(yù)期的增值或貶值 。
房地產(chǎn)的風(fēng)險成本 。通過購買房屋保險，這項風(fēng)險成本可以近似簡化為所支出的房屋保險費用。

由于上式右側(cè)各項都包含房價，因此上式可改寫為：

在這里ut表示房地產(chǎn)的業(yè)主成本(user cost of housing)。

購租比等于業(yè)主成本的倒數(shù)。
如果在過去20年內(nèi)業(yè)主成本的平均值為0.05，
一套住房月租金是1000元，年租金為12000元，
合理的房價應(yīng)當大致為24萬元。

購租比的變化趨勢

如果業(yè)主成本上升，則購租比下降。

如果降低真實利率，那么就降低了業(yè)主成本，相應(yīng)提高了購租比。如果租金不變，房價就上升。

如果人們預(yù)期短期利率會上升，在土地供給彈性不變的情況下，房產(chǎn)年成本將上升，其結(jié)果必然促使房價下跌。

低利率是推動當前房價上漲的一個原動力。在最近幾年內(nèi)無論是北美還是中國利率水平都相當?shù)?，這是抬高房價的一個重要原因。

不同城市的購租比相差很遠。目前還沒有證據(jù)說將來各城市之間購租比的差距會自然縮小。

一般說來，大城市的購租比高。購租比高的城市將在相當長的時期內(nèi)繼續(xù)保持在高水平。

購租比較高的城市房價和租金上漲得都比較快。

在評估房價的時候，應(yīng)當采用業(yè)主成本的長期平均值，而盡量避免采用當期業(yè)主成本。如果房價乘上長期業(yè)主平均成本之后大大高于類似住宅的租金，那么就可以判定房價偏高。

在許多情況下房價收入比和購租比不能準確地反映出房地產(chǎn)的真實成本，也很難據(jù)此判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫。
什么是空置率？
空置面積指的是“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。”

有人說空置面積是：“購房者既沒有出租也沒有入住的房屋加上沒有賣出去的房屋”。

到底有沒有人住應(yīng)當怎么統(tǒng)計？多少天沒有人住才算？
當前流行的空置率計算方法起碼有三種：

全社會空置房面積除以全部住房面積。

空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積。

空置商品房面積除以當年竣工面積。

根據(jù)建設(shè)部數(shù)據(jù)，在2004年底，全國商品房空置面積為1.43億平方米，其中商品住宅空置面積為0.83億平方米
表3.1 采用不同的分母計算出來不同的空置率 （億平方米）

有人說：“按照國際通行慣例，空置率在5%至10%之間為合理區(qū)；空置率在10%至20%之間屬危險區(qū)；空置率在20%以上為嚴重積壓區(qū)，極度危險”。

有的學(xué)者引用國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)說，目前空置率已經(jīng)達到26%。

在沒有確定的空置率定義之前就冒然聲稱中國的空置率已經(jīng)到了極度危險的狀態(tài)，只能說明學(xué)風(fēng)浮燥。

如果投資主體是國家，那么空置率高意味著浪費。

關(guān)心住宅空置率就是關(guān)心自己的產(chǎn)權(quán)和福利。

解決住宅空置的關(guān)鍵在于各級政府。發(fā)現(xiàn)空置率高了就找政府說話。

如果投資主體變成市場上的法人，空置并不是傳統(tǒng)意義上的浪費。

空置率高了，有人說，反映了消費者購房意愿不強。

是房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)有問題，房價過高，而不是房地產(chǎn)市場已經(jīng)過剩了。


有人說，空置率高反映出貧富差距太大。

縮小貧富差距的要害在于就業(yè)政策、稅收政策、政府的轉(zhuǎn)移支付政策和健全公平的市場競爭環(huán)境。如果想通過降低空置率來縮小貧富差距，恐怕很難找到著力點。

空置率過高（暫且不論按照什么空置率標準），反映出房地產(chǎn)市場上有些問題。市場上的問題要通過市場機制來解決，切切不可出點問題就想請出政府來胡亂干預(yù)。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。目前面積和檔次適中的住宅蓋得不夠，而高檔住宅的房價太高，甚至高到了不合理的程度，這是空置率居高不下的原因。

房地產(chǎn)商預(yù)期房價會迅速上升，推遲出售。
房價上漲的部分足夠覆蓋他們持有這些住宅所支付的各項成本。
空置率上升在一定程度上反映了房地產(chǎn)商對房價的預(yù)期。流動資金的約束，
要不然停止新建項目，要不然就降價出售。
資金的機會成本，還要支付這些住宅的閑置成本、維護成本等。
等到他們支付不起這些成本的時候自然降價。
倘若這些房子沒有賣出去，房地產(chǎn)商到期不能歸還貸款本息，
銀行追債討債，拍賣。
只要房價沒有跌過按揭貸款首期的比例，銀行的房貸是安全的。


某些房地產(chǎn)商有強硬后臺，銀行不敢催促還貸，更不敢將房子拿過來拍賣。

賺了錢就歸他們個人所有，如果虧損了就推給國家。

拿著銀行的錢在賭博，堅守高房價不肯讓步。

一旦將房地產(chǎn)賣了出去，超額利潤足以彌補空置成本。

他們不愁流動資金匱乏。再批一筆新的貸款就又可以拖上一陣。

政府的作用并不是去直接干預(yù)房價，而是要針對市場失靈的病灶動手。

事前，明知房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率太高，銀行為什么還要發(fā)放貸款？

事后，明知貸款有風(fēng)險為什么不敢痛下殺手？

目前空置率過高的問題，說到底，癥結(jié)在于銀行的風(fēng)險監(jiān)管沒有到位。
房地產(chǎn)講座(2) 房 價 評 估 辦 法
主講人：徐滇慶
房價的不確定性
(1) 房地產(chǎn)完全沒有流動性。因此，全國661個城市，沒有兩個城市的房價完全一樣。
(2) 由于房地產(chǎn)的地理位置具有唯一性，世界上沒有兩棟完全一樣的房子，
(3) 住宅結(jié)構(gòu)、面積、朝向、樓層等區(qū)別，使得購房者愿意支付的價格區(qū)別很大
(4) 房地產(chǎn)商對房價的估算中包含了很大的主觀判斷的成分，
(5) 房地產(chǎn)商在談判中房價的不確定性。
因為估算房價的出發(fā)點不同，再加上房價具有較大的不確定性，所以不能說某個房價是唯一“正確”的，也不能說某種估價方法是絕對正確的。
首先要弄清楚，是站在什么人的角度來討論問題，依據(jù)的是哪一種房價估算法？

市場比較法


“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。

市場比較法的優(yōu)點是具有很強的現(xiàn)實性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法有三個必要條件：
第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。
第二，在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷。市場比較法的使用前提是充分競爭。
第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。


按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。
收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。
收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。顯而易見，收益還原法不適合那些沒有經(jīng)濟收益的建筑物，例如，政府辦公大樓、學(xué)校、公園、醫(yī)院等。

采用收益還原法計算房地產(chǎn)價格可表達如下：
這里P為房地產(chǎn)價格，a1, a2 , … an 表示各期純收益，r1, r2 , … rn 表示各期的還原利率， n為該房地產(chǎn)的使用年限。假定房地產(chǎn)的純收益不變，使用年限無窮，還原利率為常數(shù)，上式可以簡化為人們一般所熟悉的形式：
收益還原法的困難：

（1） 如何選取合理的還原利率。
流動性較差的資產(chǎn)的還原利率應(yīng)當比較高。房地產(chǎn)的還原利率理應(yīng)高于國庫券利率，但是究竟應(yīng)當高多少？
通常還原利率包括有三個部分：純利息，風(fēng)險補償率和通貨膨脹率。投資風(fēng)險越大，風(fēng)險補償率越高。房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險大不相同。
因此，房地產(chǎn)還原利率應(yīng)當考慮風(fēng)險性、非流動性、管理的復(fù)雜性和資產(chǎn)的安全性等多種要素，而不能千篇一律地采用一個常數(shù)。
（2）收益還原法的第二個困難是如何計算純收益。
住宅的使用者成本取決于三個部分：占有資金的機會成本、財產(chǎn)增值和折舊。

在這里，Rt 表示住房資本的年成本，Ty表示利息稅率，i表示利率，Tg表示財產(chǎn)增值稅率，γ表示住房價值增長率，δ表示折舊率，Pt-1。表示前期房價。
最大的不確定因素就是住房價值的增長率γ。
居民是買房還是租房？從理論上來說，如果租金低于住房使用者成本，則應(yīng)當租房，否則應(yīng)當購房?？墒墙y(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，由于住房需求的價格彈性很弱，住房價格變化對于居民的購房或租房的選擇并不敏感。
成本估價法
房地產(chǎn)的建造成本包括各項費用（包括原材料、人工、運輸、能耗等）。建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。采用成本法計算出來的房價亦稱“積算房價”。
第一，取得土地的費用。
（a）征用農(nóng)地需支付的征地費。
（b）在城市中取得土地需要支付拆遷補償安置費。
（c）通過政府有償出讓取得的土地需要支付地價款。
（d）通過土地二、三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得的土地為購買費。
第二，勘察、設(shè)計等專業(yè)費用以及可行性研究等費用。

第三，建筑安裝費用。其中包括開發(fā)土地（三通一平，或者七通一平，拆除舊建筑等）。建筑材料能源、水電和運輸費用。建造建筑物和附屬設(shè)施的建筑工程費，設(shè)備購置費，安裝工程費等。
第四，資金成本（投資占用資金的利息）。
第五，銷售費用。包括市場推廣費、委托銷售費和銷售手續(xù)費等。
第六，開發(fā)商應(yīng)繳納的稅金，包括營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅、教育附加稅和印花稅等。
第七，開發(fā)商的利潤。
第八，為了打通各個政府部門的環(huán)節(jié)所必須支付的行賄成本。
假設(shè)開發(fā)法

地價 = 房價 – 建筑費用 – 專業(yè)費用 – 銷售費用 – 資本成本 – 稅費 – 利潤
房價扣除開發(fā)成本之后就剩下二大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項目或者改變原來的設(shè)計預(yù)想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個項目有利可圖。
房地產(chǎn)開發(fā)商都有各自可接受的最低利潤標準，如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標準。
房價評估方法的背后

房地產(chǎn)商偏愛市場比較法。在房地產(chǎn)市場信息嚴重不對稱的情況下，使用市場比較法絕對有利于房地產(chǎn)商。
收益還原法傾向于購房者的利益。購房者在房地產(chǎn)市場上永遠是弱小一方。不可能收集足夠的信息來分析未來各期的收益。
假設(shè)開發(fā)法最適合房地產(chǎn)商的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。在有關(guān)房價的辯論中房地產(chǎn)商不愿意涉及假設(shè)開發(fā)法，因為他們絕對不愿意讓別人知道他們預(yù)期的利潤到底有多少。
成本估價法也許是最客觀的房價評估方法?？峙路康禺a(chǎn)商最不喜歡的就是成本估價法。成本估價法再好也幫不上平民百姓的忙。
房價地價，孰先孰后

房地產(chǎn)商說，由于地價漲得太多了，所以房價才會漲。
國土資源部堅決否認地價推高房價。
32個主要城市的數(shù)據(jù)，地價因素只占商品房成本的23％，其中，北京土地成本占商品房總成本的22.98％，上海的土地成本則只占總成本的16.15％，廣州則更低，只有11.4％。
先有雞還是先有蛋？
房價與地租
在房地產(chǎn)市場上交換和轉(zhuǎn)移的只是所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等。
房價所反映的實際上是這些無形權(quán)益的價格。
房地產(chǎn)的實物狀態(tài)和它的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)益并不完全一致。
任何一種權(quán)益的變化都會改變房價。

亞當∙斯密指出：“地租成為商品價格構(gòu)成部分的方式，和工資與利潤是不同的。工資和利潤的高低，是價格高低的原因，而地租的高低，卻是價格高低的結(jié)果。”

馬克思認為：在房地產(chǎn)市場上的壟斷價格與一般商品市場不一樣，它存在的前提不是壟斷資本而是對某塊土地的經(jīng)營壟斷權(quán)。這種壟斷價格所產(chǎn)生的超額利潤與土地所有權(quán)無關(guān)。

土地的價格是賣方（政府）設(shè)定的價格。在房價形成的過程中房地產(chǎn)商根據(jù)市場需求（包括真實需求和投機需求）來決定房價，而地價高低是房地產(chǎn)商決定是否投資這個項目的因素之一。
土地出讓金在本質(zhì)上屬于地租范疇

現(xiàn)行作法是一次性收取未來40-70年的地租。
支付了70年的地租之后實際上就已經(jīng)擁有了這塊土地。一次性收取幾十年地租和出售土地在實質(zhì)上沒有多大區(qū)別，
保留在國家手中的所有權(quán)已經(jīng)沒有太大的意義了。

目前的土地出讓方法很容易使得地方政府的行為短期化。

一次性收取幾十年的地租實際上是允許現(xiàn)任官員提前動用了他們后面若干屆政府的財源。

不僅不利于從長期觀點來平衡政府財政，而且很容易導(dǎo)致過度投資。

地產(chǎn)定價的不對稱性

從房價形成的博弈過程可以很明確地肯定，地價并不能決定房價，因此，降低地價未必能夠平抑房價。
在一般商品的價格形成過程中供給方和需求方在交易談判中的地位對等。
雙方逐步向中間靠攏，最終出現(xiàn)一個交集，達成交易價格。
在房地產(chǎn)市場上供給方是房地產(chǎn)公司，需求方是千千萬萬的購房者。
供給方和需求方不僅在資金、談判能力、市場占有比例上嚴重不對稱，購房者特別在信息上處于劣勢。

在土地批租市場上，供給方是各級地方政府，需求方是房地產(chǎn)公司。實際上這兩個方面也嚴重地不對稱。
（1）雙方的激勵機制不對稱。
（2）雙方的決策速度不對稱。
（3）投標過程中的地位不對稱。
（4）對于房價上漲的態(tài)度不同。
正是由于在土地批租市場上供求雙方的不對稱性，地價和房價不存在著平等的互動關(guān)系。
在投標過程中房地產(chǎn)商使用的是假設(shè)開發(fā)法。
可是在房地產(chǎn)銷售過程中采用市場比較法。
因為估價方法完全不同，地價決定房價的說法是沒有根據(jù)的。
房價決定了地價

浙江的地價比江蘇高，但是江蘇的房價要比浙江高。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上似乎看不出地價和房價之間存在著必然的相關(guān)關(guān)系。

房價高的地方地價未必高。反過來，地價高的地方房價也不一定高。

在購房者支付的房價中只有30%左右是地價。如果是地價決定房價的話，假定地價漲10%，而其他成本都維持不變，那么，房價應(yīng)當只漲3%?？墒牵?003年，房價的飆升速度已遠遠超過了地價的漲幅。這從另一個角度說明，房價的變化并不是單純由地價決定的。


判斷房價是否決定地價的最主要的依據(jù)來自于土地投標過程。

如果地價果真太高，房地產(chǎn)商絕對不會投標。

這個項目流標之后，根本就談不上房價高低。

在形式上地價似乎登場在前，房價形成在后。

事實上，房地產(chǎn)商在政府公布地價標底之前早就對未來房價作出了預(yù)測。之所以高房價可以從一個地區(qū)傳播到另外一個地區(qū)，就在于大房地產(chǎn)商和投機集團的跨地區(qū)活動。

某些房地產(chǎn)商將房價暴漲的原因歸結(jié)于地價上漲是顛倒了因果。
降低地價便宜了誰

李嘉圖指出：“地主降低地租并不能降低谷物的價格，只是將部分應(yīng)該歸自己所有的地租讓渡給了雇農(nóng)而已。”
在當前的房地產(chǎn)市場上，降低地價也就是降低地租。實際上就是要求把政府理應(yīng)得到的部分地租讓渡給房地產(chǎn)商。
北京建國門外有塊地的地價是每平方米1100元，萬泉河路有塊地每平方米3000元。二者的物業(yè)檔次和造價都差不多，最后售價也差不多。對于房地產(chǎn)商來說，房價越高越好。只要能夠賣得出去，他們絕對不會因為地價較低而降低房價。
按照國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組的報告，在土地增值部分中農(nóng)民得到其中的5-10%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)得到15-20%，地方政府得到20-30%，而房地產(chǎn)商得到40-50%。
房地產(chǎn)講座（3） 房 價 之 謎
主講人：徐滇慶

房價之謎不在于去年漲了多少，也不在于明年還會不會漲，讓人們困惑不解的是明明房價暴漲，房地產(chǎn)的富豪越來越多，可是誰都不認帳。那么，老百姓購房時多支付的錢究竟落進了誰的荷包？
令人困惑的房地產(chǎn)業(yè)
2004年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)有三個現(xiàn)象引起了全社會的普遍關(guān)注。

房價暴漲。

在富豪榜上房地產(chǎn)商的名字越來越多。

房地產(chǎn)商再三聲明，他們并沒有發(fā)財。

如果以2003年的房價作為基礎(chǔ)，那么中國的老百姓在2004年購買住宅的時候由于房價上漲的因素而多支付了1663億元。相當于全國職工工資總額的11.3%。

最近三年公布的大企業(yè)百強當中，經(jīng)營房地產(chǎn)的越來越多。

在2002年是25家，2003年37家，2004年為45家。

在福布斯公布的2004年中國200名富豪當中有64人來自于房地產(chǎn)業(yè)，在前20名當中，有11人與房地產(chǎn)有關(guān)。


從2004年股市公報可見，房地產(chǎn)公司的業(yè)績表現(xiàn)一塌糊涂。

陸家嘴（600663）的全部業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)，在2004年主營業(yè)務(wù)收入同比下降7.38%，利潤同比下降19.8%。

上海新梅（600732）主營業(yè)務(wù)利潤同比下降10.82%。

天宸股份（600620）的主營業(yè)務(wù)利潤下降29.3%，

埔東金橋（600639）主營業(yè)務(wù)利潤下降了8.9%。
房價成本是不是房地產(chǎn)商的隱私

“公布商品房成本的行為不盡妥當，這樣做涉及開發(fā)商隱私、違背市場經(jīng)濟規(guī)律。”

房地產(chǎn)業(yè)具有鮮明的寡頭壟斷特征。一個或者數(shù)個大房地產(chǎn)企業(yè)形成價格聯(lián)盟，他們是當?shù)氐?ldquo;喊價”領(lǐng)袖，其他中小房地產(chǎn)企業(yè)處于跟隨狀態(tài)。

對于具有壟斷性企業(yè)的價格監(jiān)管既不是過度干預(yù)企業(yè)，也沒有侵犯企業(yè)的“隱私權(quán)”。這是保護市場公平競爭的必要條件，是保護廣大購房者的利益所必須采取的措施。


有的房地產(chǎn)商說，如果政府要求開發(fā)商公布各自企業(yè)的開發(fā)成本是沒有依據(jù)的。如果要公開，鑒于社會公平的原則，不應(yīng)該只是房地產(chǎn)業(yè)公開，社會各個行業(yè)都應(yīng)該公開。
為什么人們沒有要求生產(chǎn)雨傘、打火機的廠家公布成本，也沒有要求街頭巷尾的小餐館公布成本，而單單和房地產(chǎn)商過不去？
由于房地產(chǎn)的地域特征，不僅很難和國際市場接軌，甚至在距離不遠的房地產(chǎn)市場之間都難以統(tǒng)一房價。房地產(chǎn)市場至今依然保留著相當大的壟斷性。
如果某些房地產(chǎn)老板實在不愿意公布自己的成本，他們盡可改行去開餐館。如果還想留在房地產(chǎn)業(yè)，那么就只能接受房價監(jiān)管。
政府官員對公開房價成本的分歧

第一類，許多官員義正詞嚴，堅決支持房價成本信息透明化。
第二類官員的態(tài)度曖昧。 “事不關(guān)己，高高掛起，明知不對，少說為佳”。房價飛漲究竟歸誰管呢？在物價局、建設(shè)部、國土資源部、發(fā)改委等部門之間踢皮球。
第三類官員（還包括相當數(shù)量的學(xué)者）對公布房價成本大潑冷水。
公開房價成本并不是一個簡單的知識或技術(shù)問題，矛頭所指是隱藏在房價背后的暴利、壟斷、逃稅和貪污腐敗。
敢于喊出公開房價的口號并且堅持追查下去，首先需 要的不僅僅是房地產(chǎn)專業(yè)知識，而是反對貪污腐敗，為民請命的勇氣。
公開房價成本的阻力
有些政府官員和研究人員反復(fù)強調(diào)房價的復(fù)雜性。

計算機每秒可以計算幾億次，難道連個房價成本還算不清楚？

不是算不清楚，恐怕是不想算。因為一算就可能把某些躲在陰暗角落中的逃稅漏稅、貪污腐敗算出來。
在公開房價成本中，最大的障礙來自地方政府

1998年，地方政府的土地出讓收入67億元。
從2001年到2003年，地方政府的土地出讓收入為9100億元。
政府稅、費收入占到房地產(chǎn)價格的30%到40%左右。
再加上占房地產(chǎn)價格20%到40%的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個房地產(chǎn)價格的50%到80%。

一旦和廉政建設(shè)以及行政體制改革聯(lián)系起來，公開房價就絕對不是一個簡單的經(jīng)濟或技術(shù)問題了。

由于公開房價涉及到了政務(wù)，并且有可能導(dǎo)致某些地區(qū)的政治地震，因此，絕對不能低估公開房價成本的意義和難度。
房價與造價

表7-1房屋銷售價格和造價.doc
房價暴漲并非來自于成本推動


在房價大幅度上升的過程中，勞動成本（主要是建筑工人的工資）是否顯著上升？
表7-2 建筑業(yè)職工平均工資



2004年全國房價上升了19.1%，職工工資指數(shù)上升14.6%。不過，城鎮(zhèn)集體單位的工資指數(shù)只上升了1.1%。
由于房價遠遠超過了勞動成本上升幅度，顯然，把房價暴漲歸罪于勞動成本的推動是毫無根據(jù)的。

房價暴漲是否來自于房地產(chǎn)的物化成本的推動？
在2004年，全國商品零售價格指數(shù)上升了2.8%。其中，建筑材料價格上升了4.3%，水電燃料價格上升了7.5%，交通運輸價格上升了0.7%，建筑裝潢材料價格上升4.2%，五金電料上升2%。

房價飛漲的原因也賴不到房地產(chǎn)業(yè)的物化成本。
表7-3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支出概況（億元）
房價暴漲與地方財稅收入


全國購房者因為房價上漲的原因在2004年多支付了1663億元。這筆巨款絕對不會無緣無故地從人間蒸發(fā)。它只能有二個去處：地方政府或房地產(chǎn)商。

表7-4各地區(qū)財政收入.doc

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2004年數(shù)據(jù)，全國地方性稅收總收入為11693億元。其中城鎮(zhèn)土地使用稅征收了106.23億元（占全部稅收0.192%）。耕地占用稅120億元（占全部稅收0.331%）。兩項合計為226.3億元。

北京征收到的和土地使用有關(guān)的稅收收入是5.11億元，上海收入了5.79億元，天津收入了1.94億元，重慶收入4.04億元。如果把房產(chǎn)稅也一并計入，那么，北京市收入與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收總和為37.08億元，上海為32.87億元，天津為10.04億元，重慶為8.69億元。
表7-5 2004年增收的與土地有關(guān)的稅收 （億元）


2004年由于房價暴漲使得購房者多支付了1663億元。極而言之，地方政府不過從稅收渠道拿走了268.77億元，還需要追究其余的1200億元的去向。

土地出讓金是地方政府預(yù)算外最主要的收入來源，根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2004年全國主要大城市的平均綜合地價為1198元/平方米,與2003年相比增長6.08%,這意味著在購房者多付的1663億元中，各級政府的土地收入占了約262.5億元，加上預(yù)算內(nèi)稅收增加收入的約269億元，一共才530億，還有近千億的資金流到哪里去了呢？


究竟房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤有多大？

在1997—1999年期間，房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)虧損。在2002年房地產(chǎn)企業(yè)所有者權(quán)益（自有資本）為8279億元，營業(yè)利潤253億元。按照這些數(shù)據(jù)計算出來的資本利潤率只有3.06%。

2005年12月16日，全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)第二號公報宣稱，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)平均利潤率7.77%。

許多開發(fā)商馬上表態(tài)認同這個數(shù)字。引用國家統(tǒng)計局2004年經(jīng)濟普查報告說，房地產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn)利潤率只有1.67%。
表7-7房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況（億元）

有人說：“沒有25%的利潤，開發(fā)商難以再生存”，“業(yè)內(nèi)人士聲稱：開發(fā)商資本回報率高達70%”。
根據(jù)2004年20家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報，房地產(chǎn)開發(fā)商的資本回報率為23.5%，凈利潤增長幅度普遍在30-50%。
福州市房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤率平均為50%，最低的超過20%，最高的超過90%。而開發(fā)商在公開場合宣稱的利潤率只有15%。
國家統(tǒng)計局所說房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤率只有7.77%，和福州物價局統(tǒng)計出來的50%簡直是天壤之別。
時隔半年之后，國家統(tǒng)計局依然堅持原來的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率只有7.77%。到底誰錯了？
房地產(chǎn)商的利潤究竟有多高，還是一個謎。在中國有不少房地產(chǎn)研究所，他們都在干些什么？
在房地產(chǎn)業(yè)中的行賄受賄無非二種：

一種是：“閻王式”，另一種是“雁過拔毛”式。
如果沒有高官介入，房地產(chǎn)開發(fā)商恐怕也要支付相當費用才能逐一打通環(huán)節(jié)，取得開發(fā)經(jīng)營的資格。把一大筆賄賂分解為幾十筆，每一筆賄賂的數(shù)量可能都不大。如果這些賄賂是分多次進行，那么，每一次的數(shù)量更小一些。雖然是雁過拔毛，可是加到一起就可能駭人聽聞。
這可能是房地產(chǎn)商不敢公開示人的一筆黑帳，也是他們有苦說不出來的地方。
究竟要給官員多少賄賂？

吳思先生提出的血酬定律很有意思。血酬是流血拼命換來的錢。血酬定律是，為了活命，可以冒多大的死亡風(fēng)險。


行賄受賄大概也有一個經(jīng)濟規(guī)則。對于貪官污吏來說，為了得到不義之財，可以冒多大的被揭露的風(fēng)險。對于行賄者來說，行賄的最大值無論如何不超過不義之財。否則豈不是為人作嫁，徒勞無益？實際上，在許多情況下，受賄、行賄雙方大致遵循著黑社會的潛規(guī)則：見面劈一半。

房價研究嚴重不足，究其原因，無非以下幾條：

第一，缺乏推動房價研究的激勵機制和體制保證。
房價研究并不針對某個特定的房地產(chǎn)項目，一旦將研究成果公布于眾，人人皆知，沒有私密性。也就是說，房價理論和信息都是一種公共品(Public Goods)。在希望取得房價信息的人當中普遍存在著搭便車的傾向。許多人指望讓別人來做這項研究而坐享其成。迄今為止，還沒有一個有效的房價研究激勵機制，也沒有相應(yīng)的組織保證。在國內(nèi)從事經(jīng)濟研究的人數(shù)眾多，卻沒有一個機制來強調(diào)和支持那些耗費較多時間和財力的科研題目。沒有足夠的社會科學(xué)研究基金來支持那些具有公益性的大課題研究。在現(xiàn)實中很少有企業(yè)或者政府部門愿意資助房價研究。

第二，學(xué)風(fēng)浮燥，急功近利，不利于推進房價研究。
在國內(nèi)的學(xué)術(shù)界缺乏公平的競爭環(huán)境，在許多情況下，瞎說亂說的沒有懲罰，有所建樹的得不到表彰。賞罰不明，是非不分。有些人為了提高知名度故作驚人之語。在沒有充分研究，有的時候甚至根本就沒有研究，就敢于毫不負責(zé)地大膽臆斷。事后，即使錯了也從不檢討更正。

第三，房價研究的阻力很大。
強制披露房價信息的必要性

房價信息屬于公共物品。
公共物品的特征是適用于所有的人，而不存在排它性。
對于一般民眾或企業(yè)來說，最佳對策是坐等其他人來提供準確信息。購房者不會事先知道研究房價的真正價值。他們也不會自愿為房價真實性付費。因此，房價研究肯定會處于投資不足狀態(tài)。
房地產(chǎn)市場也肯定處于嚴重的信息不足狀態(tài)。這種不足不僅是由于房地產(chǎn)商和地方政府缺乏提供足夠信息的動機，也很難從其他渠道來獲得房價信息。

在房地產(chǎn)市場信息不足的情況下，為了提高房地產(chǎn)市場的分配效率，維護正常的競爭秩序，必須采取二項措施：
第一，強制房價信息披露。
第二，建立完全獨立于所有房地產(chǎn)利益集團的房價研究機構(gòu)。
房地產(chǎn)開發(fā)商有沒有比較強烈的自愿披露真實信息的動機？

自愿披露信息的可能性取決于內(nèi)部激勵機制的設(shè)計。

房地產(chǎn)市場的基本性質(zhì)決定了不可能產(chǎn)生自發(fā)的房價信息披露機制，也不可能促使人們投入足夠的力量來研究房價的真實性。這就是一種市場失靈。


在市場失靈的情況下必須采取政府干預(yù)。
而政府干預(yù)的最重要的手段就是強制信息披露，并且建立相應(yīng)的機構(gòu)來監(jiān)督信息的真實性。
通過社會分工，由專門的研究機構(gòu)來擔(dān)當房價收集和研究的任務(wù)。對房地產(chǎn)商實施強制房價信息披露制度就成為無可替代的制度選擇。
強制披露制度是一種追求交易利潤前提下減少效率損失的重要手段。采取強制性的信息披露和引入對房價真實性的監(jiān)管是提高社會資源配置效率的必然結(jié)果。
房價研究的機構(gòu)

如果房價研究機構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商的資助那么很快就會喪失獨立性。他們所披露的信息的真實性也就很成問題了。
而地方政府也缺乏公布真實信息的激勵。
從目前的機制而言，房價的真實性是無法證明的。


歸根結(jié)底，維護公平的市場競爭秩序是政府的職責(zé)，因此，測算房地產(chǎn)成本應(yīng)當是政府的事情。
一個具有權(quán)威性、科學(xué)性、專業(yè)性的測算體系就顯得尤為重要，同時，各部門信息共享，政府的強力推進更是重中之重。
既然房價研究成果沒有確定的排它的受益者，房價研究機構(gòu)只能由政府來支持。政府理應(yīng)代表廣大民眾的利益推動房價研究。

房地產(chǎn)講座(1)-居民購房承受能力(ppt)