廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分及定位
廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分及定位

作者簡(jiǎn)介
寒桐（韓世同），廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司副總經(jīng)理，廣州保稅區(qū)瑞豐實(shí)業(yè)有限公司營(yíng)銷顧問，寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理，曾任廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)特約研究員，《華商時(shí)報(bào)》企業(yè)經(jīng)營(yíng)、《粵港信息日?qǐng)?bào)》粵港地產(chǎn)、《南方都市報(bào)》樓市論壇的特約撰稿人。作者長(zhǎng)期從事經(jīng)濟(jì)研究、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的工作，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和深厚的理論基礎(chǔ)。曾參與金雅苑、江灣花園、嶺南新世界等樓盤和重慶朝天門商場(chǎng)、佛山怡東商城、東莞商業(yè)中心、珠江新城的項(xiàng)目的市場(chǎng)研究和營(yíng)銷策劃；近年曾發(fā)表多篇市場(chǎng)營(yíng)銷和房地產(chǎn)研究的文章，推介新思維、新觀念，引起業(yè)內(nèi)外人士的關(guān)注。2000年8月，作者對(duì)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分和定位、以及營(yíng)銷策略和營(yíng)銷組合做了專門研究，在房地產(chǎn)業(yè)引入和推介現(xiàn)代營(yíng)銷的觀念、方法和工具，以期推動(dòng)和促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷的研究與發(fā)展。
概述
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的觀念也在不斷地改變。根據(jù)現(xiàn)代市場(chǎng)學(xué)的研究，人們從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的觀念已經(jīng)從過去單純的生產(chǎn)觀念 、產(chǎn)品觀念 、銷售觀念，上升到營(yíng)銷觀念和社會(huì)營(yíng)銷觀念，從根本上改變了人們的思維方式和方法。過去的觀念是圍繞生產(chǎn)、產(chǎn)品和銷售而形成的，現(xiàn)代營(yíng)銷的觀念與前三者完全不同，其核心思想是滿足目標(biāo)市場(chǎng)顧客的需求，是圍繞著人的需求進(jìn)行的。著重于發(fā)現(xiàn)和研究目標(biāo)市場(chǎng)，了解和掌握消費(fèi)者的需求，再根據(jù)消費(fèi)者的需求來組織生產(chǎn)和銷售，并運(yùn)用營(yíng)銷組合來滿足目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者的需求。可以說，市場(chǎng)學(xué)的目的是為了使推銷變成多余。試想，好的商品在價(jià)格、品質(zhì)、數(shù)量和服務(wù)等方面都能完全符合顧客的要求，這樣的產(chǎn)品還用推銷嗎？

一、確認(rèn)細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)
房地產(chǎn)市場(chǎng)也屬于消費(fèi)品市場(chǎng)，但又不同于一般日常的消費(fèi)品，它具有投資額大、使用期長(zhǎng)的特點(diǎn)。因此，我們?cè)诖_認(rèn)細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)根據(jù)其這一特殊的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行選擇。
（一） 收入變量
利用收入變量來細(xì)分市場(chǎng)，這在各種產(chǎn)品的營(yíng)銷中是經(jīng)常使用的。盡管對(duì)某些消費(fèi)品來講，單一地使用收入這一變量是難以界定細(xì)分市場(chǎng)的，但對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，收入水平是其消費(fèi)市場(chǎng)至關(guān)重要的決定因素。
目前廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾還是樓價(jià)過高與居民收入水平偏低的矛盾。據(jù)1999年的統(tǒng)計(jì)，廣州市居民家庭平均年收入僅3萬多元。而1999年廣州市商品住宅的平均售價(jià)超過5000元/平方米，以60平方米一套住宅計(jì)算，總價(jià)需30萬元。樓價(jià)差不多為家庭平均年收入的10倍，還高于國(guó)際公認(rèn)的樓價(jià)應(yīng)占家庭年收入3~6倍的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。



以上調(diào)查資料表明：廣州市居民購(gòu)房考慮的主要因素還是價(jià)格，而可以承受的樓價(jià)是3000~4000元/平方米。這些都是與居民的收入水平密切相關(guān)的。

（二） 職業(yè)變量
人們的工資收入水平取決于他們所從事的職業(yè)，以職業(yè)劃分作為市場(chǎng)細(xì)分的一個(gè)變量，對(duì)于我們研究和分析消費(fèi)者的市場(chǎng)分布情況是很有幫助的。
抽樣調(diào)查結(jié)果表明：廣州市購(gòu)房者中在三資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)工作的居多，占67%，而且大多數(shù)是屬于白領(lǐng)階層。


（三） 年齡變量
目前，廣州市購(gòu)房者的年齡呈年輕化的趨向。對(duì)購(gòu)買者的年齡狀況進(jìn)行分析和研究，有助于了解廣州市居民購(gòu)房消費(fèi)的這一新動(dòng)向，這對(duì)市場(chǎng)的區(qū)隔和細(xì)分是很有幫助的。
抽樣調(diào)查顯示：廣州市購(gòu)房者主要是中青年，年齡20~40歲的占80%。


（四）用途變量
不同的消費(fèi)群體對(duì)購(gòu)房的目的、要求和用途是不相同的。改善居住條件和環(huán)境是主要因素，但并不是唯一因素。許多消費(fèi)者購(gòu)房是為了投資，有些是為了饋贈(zèng)親友；投資者中有些是為了保值，有些是為了炒賣，有些是為了出租。
抽樣調(diào)查顯示：廣州市購(gòu)房者購(gòu)房目的是自住和投資保值為主。

以上四個(gè)變量是與房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分最直接、最密切的要素。其它的要素和變量對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房行為也有一些影響，但我們將主要精力放在上述四個(gè)變量上，并采用綜合的方法加以整合，力求使市場(chǎng)的細(xì)分更加明確和準(zhǔn)確，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的界定也更加明確和準(zhǔn)確。

二、建立各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的輪廓
建立各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的輪廓，即運(yùn)用人口、心理、態(tài)度行為特征等變量，對(duì)各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行深入的分析，并運(yùn)用不同的細(xì)分市場(chǎng)方法對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行描述。
（一） 多變量市場(chǎng)細(xì)分（年齡、收入）


的人集中在高中收入的階層，低收入階層是不具備供買樓能力的。具體分析如下：
（1）年輕的中等收入者，一般月入在1000~3000元，他們往往受過良好的教育，思想新潮，興趣廣泛，喜愛新潮事物，但社會(huì)閱歷短淺，經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)；
（2）中年的中等收入者，是一個(gè)比較廣闊的層面，多屬于夾心的工薪階層，上有老下有少，具有迫切的購(gòu)房需求，但卻往往力不從心；
（3）老年的中等收入者，隨著社會(huì)人口的老齡化，這部分階層的消費(fèi)者也日益增多，他們已無后顧之憂，也愿意將多年的積蓄用于購(gòu)房置業(yè)，改善住房環(huán)境和條件，頤養(yǎng)天年。但由于多年養(yǎng)成的節(jié)儉習(xí)慣，他們的購(gòu)買行為趨向于保守；
（4）年輕的高收入者，這個(gè)層面的人數(shù)很少，一般是成功的創(chuàng)業(yè)者、外資企業(yè)的中高級(jí)管理人員、律師、醫(yī)生、文藝人員，他們具有很強(qiáng)的購(gòu)房能力，但一般卻已具有良好的居住環(huán)境和條件，購(gòu)房置業(yè)的欲望和興趣并不強(qiáng)烈；
（5）中年的高收入者，企業(yè)家、職業(yè)經(jīng)理、高級(jí)管理人員、老板、金融家、包工頭、演員、藝人、作家等等。這些人已成為社會(huì)的中堅(jiān)階層，他們的收入高、地位高、風(fēng)險(xiǎn)壓力也高。但人數(shù)少，購(gòu)房需求有限；
（6）老年的高收入者，這些人也是極為少數(shù)的，中國(guó)社會(huì)步入高收入的時(shí)間很短，層面也很窄?，F(xiàn)在的退休老人，即使過去社會(huì)地位很高，其收入也是微不足道的。只有一些退休的企業(yè)家、老作家、老藝人、老畫家是高收入者，但他們也大都已經(jīng)擁有上好的居所，一般情況下是無需添購(gòu)新房的。
（二） 態(tài)度、興趣、用途及生活風(fēng)格的比較

廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分及定位