北京的二手房市場(chǎng)發(fā)育遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及上海、廣州等地，因此，今年4月，某些地區(qū)二手房單價(jià)與同區(qū)域新開(kāi)盤(pán)一手房售價(jià)首次出現(xiàn)的“倒掛”現(xiàn)象格外引人注目。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)：這種現(xiàn)象是二手房市場(chǎng)走向成熟和交易日趨活躍的信號(hào)
2006年4月，海淀區(qū)五道口華清嘉園、四季青鄉(xiāng)世紀(jì)城的二手房成交單價(jià)分別達(dá)到了1.3萬(wàn)元、1.2萬(wàn)元，不僅創(chuàng)造了自身售價(jià)新高，也超過(guò)了同一地區(qū)的新開(kāi)盤(pán)商品房房?jī)r(jià)。二手房房?jī)r(jià)超過(guò)當(dāng)?shù)氐男卤P(pán)房?jī)r(jià)，對(duì)于2004、2005年的上海來(lái)說(shuō)并不是新鮮事，但在北京，卻是首次。

“倒掛”首現(xiàn)京城
北京城區(qū)內(nèi)的優(yōu)良地段已所剩不多，不少開(kāi)發(fā)商無(wú)奈之下只得向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，但是城區(qū)的交通、教育等優(yōu)勢(shì)并不能在短時(shí)間內(nèi)被移植到郊區(qū)。再加之一手樓房?jī)r(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，越來(lái)越多的人開(kāi)始把目光投向了二手房市場(chǎng)，二手房一下子成了眾多買(mǎi)家和投資客眼中的“香餑餑”。4月14日，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部在京發(fā)布了京津滬三地二手房咨情簡(jiǎn)報(bào)，稱(chēng)北京部分區(qū)域、部分樓盤(pán)二手房房?jī)r(jià)首次超過(guò)同地段的新房?jī)r(jià)格。
1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理張衛(wèi)平表示，單純從價(jià)格增長(zhǎng)來(lái)看，并不是所有地區(qū)二手房?jī)r(jià)都突飛猛進(jìn)地上漲，它是分地區(qū)進(jìn)行的。以海淀區(qū)華清嘉園為例，該項(xiàng)目的收盤(pán)價(jià)格是7500元/平方米，同一時(shí)間，其二手房?jī)r(jià)格卻達(dá)到9500??11000元/平方米；同在海淀區(qū)的世紀(jì)城也是如此，在本區(qū)域一手房?jī)r(jià)格為7000??9000元/平方米的時(shí)候，二手房的價(jià)格上漲到10000??12000元/平方米。類(lèi)似的情況還出現(xiàn)在酒仙橋、望京等地區(qū)。
談到一二手房的價(jià)格倒掛現(xiàn)象，北京萬(wàn)年花城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理黃璽慶表示：“這個(gè)現(xiàn)象很正常，因?yàn)殡S著區(qū)域價(jià)值的提升，房?jī)r(jià)自然會(huì)漲，二手房當(dāng)然也是這樣。”北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松更是直言，價(jià)格倒掛沒(méi)有太多值得研究的地方，京城二手房的漲幅高于一手房的現(xiàn)象倒是比較普遍。比如，望京的二手房?jī)r(jià)格現(xiàn)在平均是6000多元，比去年上漲了20％多；一手房現(xiàn)在平均是8000多元，但跟去年比才上漲了10％多。原因就是新房?jī)r(jià)格跟二手房之間的差距比較大，因此二手房會(huì)追趕一手房的價(jià)格。

二手房市場(chǎng)成熟的信號(hào)
倒掛現(xiàn)象雖然僅在部分區(qū)域出現(xiàn)，但這種現(xiàn)象的發(fā)生并非偶然的“突發(fā)事件”，它與政府新發(fā)布的賦稅政策和二手房業(yè)務(wù)的擴(kuò)張都有一定的關(guān)聯(lián)，但二手房倒掛的最主要原因還跟區(qū)域特性有關(guān)。
出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象的區(qū)域大都社區(qū)完善或是周邊有特定的優(yōu)勢(shì)資源。比如有知名的院校、公園或的大型商業(yè)設(shè)施等。正是這些優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致上述地區(qū)需求大，房源緊張，同時(shí)，新建商品房又稀缺，于是不少二手房業(yè)主將報(bào)價(jià)迅速攀升。“以雙榆樹(shù)地區(qū)為例，業(yè)主靠租金完全可以‘豐衣足食’了，隨著一些特殊信號(hào)的出現(xiàn)，比如今年住宅價(jià)格上漲了多少多少，有些業(yè)主就會(huì)想：我要是拿到市場(chǎng)上去賣(mài)能不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)價(jià)格呢？假定最后房子到不了這個(gè)價(jià)，我還可以把房子繼續(xù)出租出去。在形成倒掛的區(qū)域里，60％的業(yè)主是本著這樣的心態(tài)。”北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司房產(chǎn)交易中心總監(jiān)王學(xué)鋼補(bǔ)充道。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的時(shí)候往往喜歡采取低開(kāi)高走的策略。于是就會(huì)出現(xiàn)倒掛：一方面，二手房?jī)r(jià)格的不斷攀升；另一方面，一手房的尾房?jī)r(jià)格卻相對(duì)較低。
“真正的倒掛是同樣品質(zhì)、同樣地理位置的二手房?jī)r(jià)格跟一手房相比。可此時(shí)的前者高于后者是不可能的，出現(xiàn)價(jià)格倒掛只是一種特例。北京市目前一、二手房?jī)r(jià)格差是10%~15%，倒掛背后說(shuō)明北京市二手房?jī)r(jià)格上漲還是比較快的。”金育松坦言。而北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司則認(rèn)為，一、二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)倒掛，說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲和開(kāi)發(fā)商可以隨意漲價(jià)的勢(shì)頭得到有效遏制，供求關(guān)系開(kāi)始倒轉(zhuǎn)，投資和投機(jī)購(gòu)房受到打擊。具體地說(shuō)，一、二手房?jī)r(jià)格倒掛是市場(chǎng)冷卻的體現(xiàn)。一、二手房?jī)r(jià)格倒掛不僅是一種正常的、合理的、成熟的現(xiàn)象，還是一種令人欣喜的現(xiàn)象。21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)域副總裁張衛(wèi)平直言：“一二手房?jī)r(jià)’倒掛‘雖然還是個(gè)別現(xiàn)象，但反映了一個(gè)信號(hào)，就是二手房市場(chǎng)日益成熟，和一手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)越來(lái)越默契。”

“倒掛”將成常態(tài)？
據(jù)北京百川房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李亞明介紹，天津的一二手房?jī)r(jià)格目前價(jià)格基本一致。因?yàn)樘旖颥F(xiàn)在是全城大改造，剛性需求非常強(qiáng)。商品房的供給量不能滿足這些需求于是一部分需求便會(huì)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，使得二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)追上一手房，有的甚至比一手房還高。

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