為什么同一城市房價差異那么大?
作者:張健 24
前幾天寫了《不同城市的房產價格差異》,指出房地產市場形成區(qū)域差異的原因主要體現在以下幾點:
Ø 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市經濟發(fā)展水平存在差異;
Ø 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市居民消費水平、消費觀念存在差異;
Ø 不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市受政策影響的程度存在差異等等。
今天談一下為什么同一城市房價差異那么大?
城市中不同地段的房產房價變化幅度可能超過各個省市之間的價格變化幅度, 而房價出現這種變化的原因有多種。我們可以通過主要的經濟和人口統計變量方面的分析可以解釋大部分的情況,它們包括以下幾方面原因:
Ø 到中央商務區(qū)的距離(方便性、時間和交通成本)
Ø 通過改建和增加周邊配套使房產生活質量提高
Ø 可以看到美麗的風景
Ø 家庭收入
Ø 房產供應量
Ø 投資者相對于房東和房客的比例
Ø 環(huán)境因素
Ø 文化因素等等
通過一些其它房產價格研究的分析,美國一項在1991年研究指出以下五個因素是決定城市中各地區(qū)房價的最關鍵因素(今天這些因素依然適用):
Ø 土地面積大小 (與容積率相關)
Ø 房產面積大小
Ø 房產的使用年齡和質量
Ø 交通情況,尤其是到工作區(qū)域
Ø 環(huán)境質量(不同的質量吸引不同的額外價格支出)等
其它影響城市里房價的因素包括家庭人口等因素。
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