順馳“股變”之后，“孫宏斌虧了”成為主流看法。其實此論大謬。老孫一點都不虧。

首先，這次交易孫宏斌雖然交出了控股權，但卻是在順馳資金鏈隨時可能斷裂的情況之下。開發(fā)企業(yè)低成本的資金來源不過兩處：一是銀行貸款，二是銷售回款。據(jù)了解內(nèi)情的人士透露，銀行貸款方面，順馳的現(xiàn)狀是償還都難，更談不上新增，據(jù)說天津一地就欠數(shù)十億元。至于銷售回款，也不樂觀。順馳中國總裁汪浩對本刊聲稱：北京項目的銷售回款占全國的三分之一，而據(jù)本刊的調(diào)查，北京3個項目前3個季度的回款數(shù)字實際為4.35億元（詳見本期文章《順馳易主》）。由此可見資金鏈危急的程度，這種情況下，“賣身”雖非上上之策，卻也是一步避免全面崩盤的活棋。

第二，雖然不是順馳的大股東了，孫宏斌還牢牢把持著融創(chuàng)。早在兩年前，孫宏斌就為順馳做好了一個備份——融創(chuàng)集團。業(yè)內(nèi)人士的普遍看法是，這是孫宏斌為防不測，發(fā)揮“春江鴨”精神，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)從順馳轉了出去。此說法的邏輯性很強，相信雖不中，亦不遠矣。據(jù)說后來融創(chuàng)又給順馳輸了血，如果這次不成交易的話，融創(chuàng)的投入也收不回不來了。

第三，如果融創(chuàng)才是孫宏斌的“親兒子”，那么順馳不過是一個孫宏斌擁有大量土地期權的架子。順馳號稱全國有近800萬平米的土地儲備，但用一位業(yè)內(nèi)人士的話說：“交了土地款，就是你的。交不上土地款，還不一定是誰的呢？”所以，這次孫宏斌賣掉的是甚至不全屬于自己的東西，有什么不合算？

第四，以順馳公開聲稱的，全國累計開發(fā)房地產(chǎn)項目57個，銷售面積近600萬平方米，累計實現(xiàn)銷售額近300億元來看，孫宏斌手里仍然握著全國最大的開發(fā)盤子之一。這個攤子一旦盤活，其利益不在小，但順馳自身已不具備這個能力。而實力雄厚的路勁，實現(xiàn)這個目標，可能性和效率都高得多。據(jù)路勁宣稱，適當時候會讓順馳上市，這樣一來，孫宏斌手里40%的股權，就將溢價變現(xiàn)。做為順馳的第二大股東，孫可進可退，回旋余地很大。

所以，從這次交易上得出孫宏斌已成“敗軍之將”的結論，未必太早，也過于輕率。

落到如此田地還不虧，并非孫的運氣好，而是在今天中國的房地產(chǎn)市場，他的做法或“賭法”，如果不參有明顯的違法行為，幾乎不存在失敗的可能性。孫有兩個重要的判斷：一是宏觀經(jīng)濟形勢不會逆轉；二是由于中國正處于土地的最大投入期，連續(xù)、集中的投資使得土地的含金量不斷提升，遵從黃金定律，土地價格將絕對性地越來越高。

這種情況下，孫宏斌實際上賭的不是房子，而是土地，他曾聲稱：“土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈血脈，土地增值是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤所在。”孫明白，在“級差地租II”大量積累沉淀，即將爆發(fā)突顯的前夕，今天拿地是“天價”，明天平價，后天就是廉價，再后天就是任你有錢都可能拿不到地。

即使放在今天，孫的判斷也相當準確。9月5日，《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》發(fā)布，核心內(nèi)容是調(diào)整土地利益分配機制，征地補償安置費和土地有償使用費等費用均成倍增加。這些措施必然造成地價的進一步抬高。（詳見本期文章《土地調(diào)控風暴》）
有業(yè)內(nèi)人士算過一筆賬，孫宏斌“瘋狂”拿地后，面臨著三種結局。1.有能力完全自己做，統(tǒng)吃地價上漲的超額利潤和建造房屋的平均利潤；2.通過合作或者出售部分股權，溢價出讓收歸順馳名下已經(jīng)大幅度漲價的土地；3.平價出售，在“地少商多”的情況下，根本不愁沒人立即接盤。今天的結果，應該是介于第二、第三種可能性之間。

孫宏斌不虧了，易主后的順馳呢？關鍵在于路勁能不能撬動這個龐大的盤子。而撬動這個盤子的關鍵則在于，一是能否盡快補足土地款，二是項目能否正常經(jīng)營，有銷售回款。

即使退一萬步，這事真不成功，最虧的既不是孫宏斌，也不是路勁，而是有大量應收貸款的銀行。

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