中欣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路(ppt)
中欣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路
第一部分 -------------------------------- 市場(chǎng)分析-項(xiàng)目分析
本案推導(dǎo)結(jié)構(gòu)
本案市場(chǎng)分析 ----------------------------------------
市場(chǎng)概述
1、市場(chǎng)處于穩(wěn)步發(fā)展期
2、市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛
3、房?jī)r(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn)
4、大盤(pán)進(jìn)代已經(jīng)來(lái)臨
隨著長(zhǎng)沙市政府遷住河西新址，陽(yáng)光100、金牛山莊等一

批項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。省政府的南遷同時(shí)也帶

動(dòng)南邊樓市發(fā)展。目前奧林匹克花園也正在緊張的進(jìn)行前

期準(zhǔn)備工作
6、05年市場(chǎng)堪憂
宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，全國(guó)房地產(chǎn)面臨新的挑戰(zhàn)。

七部委意見(jiàn)下達(dá)，使眾多消費(fèi)者持幣觀望。

大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨，加速品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)面臨洗牌。

土地的匱乏及建筑成本的增加造成房?jī)r(jià)攀升，易形成有價(jià)無(wú)市。
05年調(diào)控風(fēng)波不斷，對(duì)市場(chǎng)影響較大，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市不可期望太高。

7、 市場(chǎng)判斷
住宅是永恒不變的開(kāi)發(fā)主題，而開(kāi)發(fā)什么樣的住宅是客戶需要的產(chǎn)品，是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

市場(chǎng)需求仍然存在，但好產(chǎn)品才會(huì)有人接受。

第二部分 本案項(xiàng)目分析 ----------------------------------------
基本情況
項(xiàng)目位于韶山路與長(zhǎng)沙大道之間的次干道—友誼路南，屬于長(zhǎng)沙南城

雨花區(qū)。項(xiàng)目總用地約4萬(wàn)平方米，容積率約2.8，總建筑面積達(dá)到11萬(wàn)平

方米左右，項(xiàng)目規(guī)模不大，地形呈不規(guī)則地塊，如何利用項(xiàng)目地勢(shì)優(yōu)勢(shì)，

結(jié)合土地形狀，創(chuàng)造最具競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)，還需要從產(chǎn)品著手。

重點(diǎn)物業(yè)分布
客戶定位 -----------------------------------
目標(biāo)客戶細(xì)分——“五大潛在目標(biāo)市場(chǎng)”
目標(biāo)客戶定位——“高級(jí)白領(lǐng)及中產(chǎn)階級(jí)”
本案定位分析 ----------------------------------------
產(chǎn)品定位

如何在土地規(guī)模不大、地塊形狀不規(guī)則、
地形地貌不平整的情況下做出具有一定特
色化、個(gè)性化的高端產(chǎn)品？
產(chǎn)品定位
中端偏高的產(chǎn)品，以洋房+小高層為產(chǎn)品組合
檔次要高于周邊樓盤(pán)，入市價(jià)格與周邊樓盤(pán)相當(dāng)，留足升值空間；

高檔不高價(jià)，主要體現(xiàn)在樓盤(pán)的整體文化、環(huán)境、戶型方面，而與其他樓盤(pán)相比具有一定的優(yōu)勢(shì)、特色與差異性。

合理性：樓盤(pán)戶型追求更為合理的平面幾何布局空間，不以面積大求豪華，而講究居家休閑功能的合理性分布和人居環(huán)境設(shè)計(jì)的特色表現(xiàn)。
產(chǎn)品形象
唯美的 新穎的 精致的

項(xiàng)目整個(gè)規(guī)劃及給人的意境應(yīng)該是唯美的，住宅是一個(gè)給人造夢(mèng)的場(chǎng)所，唯美的產(chǎn)品形象才能給人足夠的吸引力。

項(xiàng)目的產(chǎn)品應(yīng)該是新穎的，老套的戶型及沒(méi)有風(fēng)格建筑的建筑是缺乏生命力的，新穎的產(chǎn)品才能給人更舒適的空間享受。

項(xiàng)目整體來(lái)說(shuō)是精致的，精致體現(xiàn)在各個(gè)細(xì)節(jié)，注重細(xì)節(jié)的房子才是有品位的房子。

產(chǎn)品策劃
創(chuàng)新產(chǎn)品、獨(dú)特形象、景觀制勝
在這個(gè)產(chǎn)品同質(zhì)化的年代，沒(méi)有創(chuàng)新的產(chǎn)品就等于沒(méi)有生命力的產(chǎn)品，獨(dú)特的USP才是決勝的關(guān)鍵所在。

獨(dú)特的形象是代表一個(gè)樓盤(pán)的個(gè)性，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了好酒不怕巷子深的年代，一個(gè)符合市場(chǎng)的形象，可以增加項(xiàng)目的吸引力。

景觀制勝，隨著現(xiàn)代文明的發(fā)展，人們對(duì)居住的環(huán)境要求越來(lái)越高，景觀也從觀賞性景觀逐漸發(fā)展成參與性景觀，將景觀融入生活是景觀制勝的關(guān)鍵所在。
規(guī)劃立意

利用地塊特色，順勢(shì)而為，保護(hù)自然條件

自然的才是最美好的，在地塊自身?xiàng)l件下，讓建筑依地而生，營(yíng)造最美麗生活是項(xiàng)目的特色所在。
競(jìng)爭(zhēng)策略
生活方式和文化的渲染

1、具有中國(guó)文化特色（地域文化）及歷史建筑符號(hào)；
2、超前規(guī)劃，符合現(xiàn)代建筑的發(fā)展需求；
3、注重鄰里關(guān)系，回歸庭院生活；
4、重回“城鎮(zhèn)”模式，使人們?cè)谧⒅刈约旱莫?dú)立之外也開(kāi)始重視周?chē)沫h(huán)境；
5、住宅的室外空間成為整個(gè)住宅的有機(jī)組成部分。
6、在房屋外觀設(shè)計(jì)和內(nèi)部設(shè)計(jì)中都更加注重連貫性；
7、強(qiáng)調(diào)住宅外觀與住宅周?chē)匀画h(huán)境的協(xié)調(diào)性；
8、強(qiáng)調(diào)住宅外觀設(shè)計(jì)具有鮮明的“主題”；
推廣策略
形象之爭(zhēng) 品質(zhì)之爭(zhēng) 精神之爭(zhēng)

領(lǐng)唱“湖南省府地產(chǎn)板塊”

打造成長(zhǎng)沙第一居所



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