房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)概念綜觀
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)概念綜觀 http://www.soufun.com 2001-11-23 概念之一：輕松購(gòu)房（房展） 具體內(nèi)容：2001中國(guó)北京夏季房地產(chǎn)展示交易會(huì)（6月14日至17日，國(guó)貿(mào)中心）將推出輕 松購(gòu)房概念：數(shù)十位律師組成現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)服務(wù)團(tuán)，31家新項(xiàng)目展會(huì)開(kāi)盤(pán)，平易近人的專(zhuān)家 講座，清涼舒適的延時(shí)夜場(chǎng)。 概念之二：獨(dú)家房展 具體內(nèi)容：今年北京"?？诩偃諟厝燃倬频?的項(xiàng)目，在王府井一家大型酒店里包下一 間宴會(huì)廳，將項(xiàng)目的沙盤(pán)、實(shí)景照片、項(xiàng)目資料置于其中，售樓人員給每一個(gè)前來(lái)看展 的客戶(hù)詳細(xì)介紹項(xiàng)目情況。單純看來(lái)，這種展示與北京大多數(shù)售樓處的展示并沒(méi)有太大 區(qū)別，但是輔之以冷餐、飲料、背景音樂(lè)這些浪漫的因素，這樣的展示就顯得不那么簡(jiǎn) 單了。 雖說(shuō)來(lái)看展的人很少，但是只要來(lái)的人都會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚的興趣，在不到兩個(gè)小時(shí)的 時(shí)間里，三套房子就被訂購(gòu)。據(jù)有關(guān)人士介紹，自己知道北京的房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)人氣極旺 ，每年的成交量也非常大，很多項(xiàng)目就是因此而一炮走紅的。但是，他們并不愿意參加 。原因在于，像他們這樣的項(xiàng)目比較獨(dú)特，并不是住宅的主流產(chǎn)品，對(duì)于想在展會(huì)上購(gòu) 買(mǎi)一套終身居住之所的大多數(shù)人們來(lái)說(shuō)，萬(wàn)元以上的單價(jià)，千里以上的航程根本不是他 們能夠接受的。這樣一來(lái)，項(xiàng)目很容易淹沒(méi)在眾多項(xiàng)目之中不能脫穎而出。 而采取獨(dú)家設(shè)展的辦法最重要的原因就是，雖然人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如大型房展，但是"命中率" 很高，人們既然能大老遠(yuǎn)跑到你的展示區(qū)，就說(shuō)明對(duì)項(xiàng)目有一定的興趣，在這種基礎(chǔ)上 ，售樓人員完全可以詳細(xì)、準(zhǔn)確地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，大型房展的那種人聲嘈雜環(huán)境往往 不利于人們很好地了解項(xiàng)目。此外，展會(huì)氛圍融洽，不似大型展會(huì)人潮涌動(dòng)，摩肩接踵 。而是以音樂(lè)做背景、冷餐、飲料為招待的另類(lèi)風(fēng)格?？傊?，在這樣的氛圍里，客戶(hù)可 以輕松、細(xì)致地了解項(xiàng)目情況。 同時(shí)，獨(dú)家房展還具有展會(huì)投入少、針對(duì)性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)。 概念之三：零首付 具體內(nèi)容：最先的做法是，買(mǎi)房人只要交給開(kāi)發(fā)商2萬(wàn)元定金（相當(dāng)于保證金），并與開(kāi) 發(fā)商簽訂前期認(rèn)購(gòu)合同：雙方約定購(gòu)房人不用交納首付款，在入住三個(gè)月至半年的時(shí)間 里，根據(jù)入住后的滿意程度，確定到底買(mǎi)不買(mǎi)房。如果買(mǎi)，則交首付并按月還月供；如 果對(duì)房子不滿意，可向開(kāi)發(fā)商提出退房，開(kāi)發(fā)商將退給買(mǎi)房人2萬(wàn)的定金，只收買(mǎi)房人入 住期間的租金（租金水平與所購(gòu)項(xiàng)目周邊同檔次租金價(jià)持平）。不過(guò)現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)禁止 此種銷(xiāo)售行為。 概念之四：入住前免息按揭（零首付的應(yīng)對(duì)措施） 具體內(nèi)容：買(mǎi)房人在入住前只交首付，在入住前還月供只需還本金，不用還利息。眾所 周知，還銀行貸款，前幾年所還款中，很大比例是利息。這樣一來(lái)，買(mǎi)房人在沒(méi)有入住 之前還是可以盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)。 概念之五：酒店式商務(wù)公寓 具體內(nèi)容：作為集酒店、公寓和寫(xiě)字樓于一體的酒店式商務(wù)公寓，它兼顧了住和商的功 能，"辦公+休息"的物業(yè)模式，使正在起步或發(fā)展階段的境內(nèi)外創(chuàng)業(yè)型公司、白領(lǐng)階層對(duì) 它情有獨(dú)鐘。需要說(shuō)明的是，所謂的"辦公+休息"不僅是能商能住，還得有足夠大的公共 場(chǎng)所，如大堂、商務(wù)中心；"休息"不僅指居室能住，還得有配套的送餐、叫早、洗衣、 代購(gòu)物品等酒店服務(wù)，外加星級(jí)會(huì)所、環(huán)境幽雅的休閑、交流空間。上文中提到的劉先 生告訴記者："買(mǎi)都會(huì)國(guó)際，還有一點(diǎn)原因是它不是’居家辦公’的概念，’居家辦公 ’意味著缺乏與外界接觸，會(huì)喪失許多機(jī)會(huì)，而都會(huì)國(guó)際在能住的同時(shí)，還為客戶(hù)提供一 流的辦公環(huán)境和商務(wù)環(huán)境，是商務(wù)公寓，而不是商住公寓。" 酒店式商務(wù)公寓特定的條件： 首先，酒店式商務(wù)公寓是寫(xiě)字樓立項(xiàng)，而不是住宅樓立項(xiàng)，即開(kāi)發(fā)商是按寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn) 交的地價(jià)，而不是按住宅樓標(biāo)準(zhǔn)交的地價(jià)。 其次，從建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求看，寫(xiě)字樓立項(xiàng)的酒店式商務(wù)公寓不僅有開(kāi)放性的空間，如 豪華高挑的大堂，適合交流、環(huán)境幽雅的廳堂，消防通道、電梯、供電、供水等設(shè)備配 套都要符合公共建筑的設(shè)計(jì)要求，而不是一般住宅樓的設(shè)計(jì)要求。 第三，酒店式商務(wù)公寓是酒店式公寓和SOHO的綜合產(chǎn)物，戶(hù)型靈活，可分可合，在充分 滿足各種商務(wù)個(gè)性化的需求的同時(shí)也滿足人們對(duì)高檔住宿的需求。 第四，周邊必需有成熟的商務(wù)環(huán)境，交通方面，人流旺盛。 概念之六：自助式小戶(hù)型公寓 "自助式"＋"小戶(hù)型"是其兩大鮮明特征。"自由度"立意為年輕的白領(lǐng)層度身定做服務(wù)時(shí) 尚公寓，并推出了自助特約服務(wù)，即在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中增設(shè)了諸多類(lèi)似酒店服務(wù)功能的 服務(wù)項(xiàng)目，如叫早、送餐、上門(mén)洗衣、計(jì)時(shí)家政服務(wù)等。這些頗具新意、細(xì)致入微的服 務(wù)，可以為生活節(jié)奏快、時(shí)間緊張、工作繁忙的年輕白領(lǐng)們解除衣食住行的后顧之憂， 而且在凸現(xiàn)"享受"這一生活的重點(diǎn)的同時(shí)，還盡可能地為他們降低了生活成本。此外， "自由度"還利用底商精心規(guī)劃配置了諸如商務(wù)中心、醫(yī)療中心、洗衣房、健身房、美容 院、托兒所、超市、咖啡廳、銀行、郵局等服務(wù)設(shè)施。在戶(hù)型上也力推由56－85平方米 的一居和96－117平方米的兩居為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位的、空間可自由開(kāi)合的小戶(hù)型設(shè)計(jì)，面積 小、總價(jià)低，市場(chǎng)反響相當(dāng)熱烈。 概念之七：OPENHOUSE---商務(wù)公寓 OPENHOUSE其實(shí)是對(duì)產(chǎn)品性質(zhì)的定位。從字面上理解，就是開(kāi)放式空間。 　　它采用了"筒中筒"結(jié)構(gòu)體系，利用集中在單元中央的衛(wèi)生間作為"內(nèi)筒"，周邊外墻 作為"外筒"，內(nèi)、外筒之中完全敞開(kāi)，大開(kāi)間，可自由分隔組合。結(jié)構(gòu)上的可自由分隔 組合，使得OPENHOUSE宜商宜住。作為居住空間，標(biāo)準(zhǔn)層可以布置出一居至四居室。 　　作為辦公空間，標(biāo)準(zhǔn)層可以分隔出從100多平方米辦公單位至1000多平方米辦公單位 ，可分可合。居住部分的功能也變得模糊了，原來(lái)的廚房、工人房就有可能成為辦公庫(kù) 房或復(fù)印室，也可成為員工茶水間。 　 概念之八： SOHO 　　所謂SOHO，它是英文SMALLOFFICEHOMEOFOFICE的縮寫(xiě)，即小型的家庭辦公室。從這 個(gè)意義上講，SOHO就是在家里辦公，在家里上班，最大程度地享受到工作的樂(lè)趣和生活 的自由。 　　某家刊物曾對(duì)這種工作／生活方式作出過(guò)這樣的總結(jié)："SOHO是信息時(shí)代的必然產(chǎn)物 。電子和網(wǎng)絡(luò)把家與辦公室、中國(guó)與世界、個(gè)人與社會(huì)密切聯(lián)系在一起，年輕一代不必 再為坐班、趕車(chē)、交通堵塞、辦公條件、同事關(guān)系而煩惱。只需坐在家中，打開(kāi)電腦、 傳真、手機(jī)，一切工作一切指令，便在須臾之間完成于股掌之中。" 概念之九：24小時(shí)售樓 實(shí)行"24小時(shí)售樓"，還需要基于對(duì)具體項(xiàng)目的市場(chǎng)分析。據(jù)介紹，如果項(xiàng)目所處區(qū)域周 圍大機(jī)關(guān)、大機(jī)構(gòu)多，客戶(hù)白天上班，看樓一般在晚上。那么開(kāi)發(fā)商就可以相應(yīng)地延長(zhǎng) 售樓時(shí)間。 盡管一般到了凌晨以后，將不再有人看房，這時(shí)售樓處將損失一定的供電、人力等成本 。但是如果在此期間只要有一兩個(gè)客戶(hù)購(gòu)房，損失便能彌補(bǔ)。而且，到了夏季，人們茶 余飯后出門(mén)閑逛非常普遍，開(kāi)發(fā)商抓住這一機(jī)會(huì)，肯定會(huì)收到意想不到的效果。"誰(shuí)說(shuō)晚 上不能看房，如果很多開(kāi)發(fā)商都24小時(shí)售樓，也許夜間看房會(huì)成為一種時(shí)尚。" 概念之十：生活DIY計(jì)劃 "生活DIY計(jì)劃"，就是在專(zhuān)家工作的基礎(chǔ)上，在環(huán)境、產(chǎn)品、服務(wù)最終定型之前，通過(guò)一 系列消費(fèi)者參與的活動(dòng)，使業(yè)主親自參與（Do It Yourself）設(shè)計(jì)自己未來(lái)的生活。 概念之十一：TOWNHOUSE 　　按照國(guó)外的解釋?zhuān)琓OWNHOUSE應(yīng)有如下特征：離城不太遠(yuǎn)、交通狀況良好、價(jià)格合適 ，相當(dāng)于城里的公寓價(jià)格，定位是第一居所。 　　就建筑本身而言，原始意義上的TOWNHOUSE是指在城區(qū)沿街連排而建的，受沿街面的 限制，建筑體現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，而對(duì)于環(huán)境等因素TOWNHOUSE受到的限制很大，因此， TOWNHOUSE真正的內(nèi)涵應(yīng)該體現(xiàn)在室內(nèi)而不是室外。
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