2005年深圳地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析
2005年深圳地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

市場(chǎng)是一部運(yùn)算精準(zhǔn)的機(jī)器，以自己獨(dú)特的法則不停地運(yùn)轉(zhuǎn)著，看似紛繁復(fù)雜，卻也有章可循。對(duì)于地產(chǎn)而言，政策、土地、資金、人才，這些看似沉重的話題，其實(shí)也可以舉重若輕地以加減法簡(jiǎn)單地歸納?？v觀2005年的深圳樓市，一方面品牌房企融資手段更加多樣，土地供應(yīng)量小幅增加，三級(jí)市場(chǎng)交易量猛增，進(jìn)行著生動(dòng)的加法運(yùn)算；另一個(gè)方面，在市場(chǎng)供求關(guān)系、人才、中小房企的市場(chǎng)份額所表現(xiàn)出的卻是減法跡象。這一加一減之間，演繹出的是2005年深圳地產(chǎn)的別樣風(fēng)景。

　　房企求“財(cái)”若渴融資渠道拓寬

　　業(yè)界人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，資本的重要性已經(jīng)上升到第一位，而土地則退居到第二。市場(chǎng)的發(fā)展期待新的融資渠道和金融產(chǎn)品。

　　盡管宏觀調(diào)控對(duì)于房企貸款更加嚴(yán)格，對(duì)于運(yùn)營(yíng)良好的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，融資根本不成問(wèn)題。有業(yè)界人士表示只要項(xiàng)目好，企業(yè)知名度高，根本不用擔(dān)心資金問(wèn)題。而知名地產(chǎn)研究人士半求則說(shuō)了一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象：在深圳一些知名房企旁邊，都會(huì)有幾家基金公司分布一側(cè)。這些基金一般只要求5％左右的回報(bào)，對(duì)于平均利潤(rùn)率達(dá)到20％的房企來(lái)講根本不高。

　　盡管多家公司表示好公司融資不成問(wèn)題，但是現(xiàn)在越來(lái)越多的公司走向全國(guó)擴(kuò)張之路，依現(xiàn)在的土地政策，許多城市都要求一次性付清地價(jià)。要擴(kuò)張，就要錢(qián)，這也是資本顯得越來(lái)越重要的根本原因。

　　正是看到了資本的重要性，百仕達(dá)地產(chǎn)副總經(jīng)理羅雷在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)：“據(jù)我所知，世界500強(qiáng)企業(yè)沒(méi)有一家單純以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的公司。百仕達(dá)在將來(lái)不排除以非開(kāi)發(fā)商的身份進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，比如投資商。”益田地產(chǎn)常務(wù)副總黎志強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)頗有研究。據(jù)他介紹，國(guó)外房地產(chǎn)的資金來(lái)源較多，銀行、信托、基金、機(jī)構(gòu)、債券、股市等都是主要渠道。在這些大渠道里又可以幾十個(gè)小的融資渠道。

　　但是國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)金融這一塊還沒(méi)有真正放開(kāi)。以房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看，政策只允許200份上限為2個(gè)億。這也是百仕達(dá)地產(chǎn)發(fā)行紅樹(shù)西岸的信托產(chǎn)品時(shí)只選擇了200份總額1.6億的根本原因。據(jù)了解，在紅樹(shù)西岸之后，中信等房企也相繼發(fā)行了高額度的信托產(chǎn)品。業(yè)界人士認(rèn)為將有越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)信托這一融資渠道。

　　目前上海、北京傳出國(guó)際資本介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的新聞。但是多名資深業(yè)界人士認(rèn)為國(guó)際基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)受限，在短時(shí)間內(nèi)不可能成為融資主渠道之一。對(duì)于基金來(lái)說(shuō)，逐利性是其根本特點(diǎn)。在國(guó)際市場(chǎng)，一個(gè)基金經(jīng)理可能會(huì)同時(shí)操持10個(gè)項(xiàng)目。但是現(xiàn)在國(guó)際基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)只能以項(xiàng)目制進(jìn)行運(yùn)作，這對(duì)于一向“快進(jìn)快出”的國(guó)際資本來(lái)講顯然不適應(yīng)。另一方面，國(guó)際基金對(duì)于房企的管理和項(xiàng)目素質(zhì)要求比較高。如果這兩者達(dá)不到要求，基金也不會(huì)輕易投資。

　　業(yè)界人士認(rèn)為只有通過(guò)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金法，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道才會(huì)更多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本運(yùn)作才能更規(guī)范。

　　土地供應(yīng)平穩(wěn)略有小幅上調(diào)

　　年初，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局在其召開(kāi)的房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上通報(bào)了今年土地供應(yīng)計(jì)劃方案，2005年將繼續(xù)實(shí)施土地供應(yīng)總量控制，商品住宅用地出讓與去年基本持平。局長(zhǎng)陳玉堂表示，在充分保障產(chǎn)業(yè)用地和市政配套用地的前提下，爭(zhēng)取2005年商品住宅用地供給計(jì)劃在去年的基礎(chǔ)上做小幅上調(diào)。

　　據(jù)悉，2005年土地供應(yīng)方面將有四大特色，一是貫徹節(jié)約和集約利用土地的方針，繼續(xù)實(shí)施土地供應(yīng)總量控制；二是堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，優(yōu)先安排產(chǎn)業(yè)用地；三是體現(xiàn)“以人為本”理念，確保市政及公共設(shè)施用地需求；四是商品住宅用地與去年計(jì)劃比較基本持平。

　　深圳市房地產(chǎn)研究所王鋒博士在接受采訪時(shí)表示，針對(duì)住宅需求旺盛，而非住宅物業(yè)供大于求的問(wèn)題，在2005年制定土地使用權(quán)出讓計(jì)劃時(shí)，已考慮適當(dāng)增加商品住宅的供地規(guī)模，減少商業(yè)用房、辦公樓用地的供應(yīng)。他還認(rèn)為，應(yīng)從總量上適當(dāng)增加，在2005年的土地使用權(quán)出讓計(jì)劃中增加約0.5平方公里的房地產(chǎn)用地，使全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)達(dá)到1.5平方公里左右，以滿足今明兩年市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求，避免房地產(chǎn)供應(yīng)鏈條斷裂。
2005年深圳地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析