2004年三季度南京房地產(chǎn)研究報(bào)告
2004年三季度南京房地產(chǎn)研究報(bào)告報(bào)告
第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析
市場(chǎng)容量，是指在一段時(shí)間內(nèi)、特定區(qū)域市場(chǎng)中、消費(fèi)者有購(gòu)買能力支撐的、對(duì)某種商品的現(xiàn)實(shí)的和潛在的市場(chǎng)總需求量。由于存在著大量的購(gòu)房需求，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年一直處于高速發(fā)展的階段，但市場(chǎng)中結(jié)構(gòu)性的供求矛盾卻日益突出，這種矛盾表現(xiàn)在目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)中各區(qū)域、價(jià)位、樓型、套型等方面的供應(yīng)量與需求量（市場(chǎng)容量）不平衡。市場(chǎng)容量分析即有效需求量分析是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)，及時(shí)把握市場(chǎng)容量及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層次的變化趨勢(shì)對(duì)了解南京房地產(chǎn)市場(chǎng)有著至關(guān)重要的作用。本節(jié)的市場(chǎng)容量分析中，既進(jìn)行了總?cè)萘糠治?，也進(jìn)行了分區(qū)域、價(jià)格層次等分容量結(jié)構(gòu)分析。
1. 2004 年三季度南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析
2004 年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘堪ㄐ陆ㄉ唐贩浚ㄉ虡I(yè)新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。
根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2004 年南京新建商品房和存量房的市場(chǎng)總需求量約為 1410 萬平米。
2004 年三季度，南京商品房總需求量為 574 萬平米（包括上半年未滿足的需求 249 萬平米）。
根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心 2004 年上半年報(bào)告的相關(guān)論述，本報(bào)告將主要針對(duì)第三季度的需求進(jìn)行分析。
購(gòu)房會(huì)員俱樂部會(huì)員的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，南京購(gòu)房的需求成因主要包括拆遷購(gòu)房、市民改善居住條件購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房、投資購(gòu)房以及城市化進(jìn)程所帶來的購(gòu)房需求等。
我們將 2003 年二、三季度的購(gòu)房動(dòng)因變化情況在圖 1 列出，從中可以清楚的觀察出南京房地產(chǎn)需求中購(gòu)房動(dòng)因變化的趨勢(shì)。
1.1 拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求比例降低
2002 年以來，拆遷一直是購(gòu)房需求的主要?jiǎng)恿Γ驗(yàn)椴疬w購(gòu)房需求是相對(duì)剛性的。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂部的三季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)入 2004 年下半年，拆遷購(gòu)房的比例大幅度下降，由一季度的 24.20 ％下降到二季度的 20.50 ％，又由二季度的 20.50 ％下降到三季度的 16.3% ，主要原因是 2004 年全年的拆遷速度較 2003 年有明顯下滑，拆遷量驟降。隨著南京拆遷速度的加快，拆遷購(gòu)房在未來的購(gòu)房動(dòng)因的比例將會(huì)有所上升，見下圖。

圖 1-1 2004 年二季度至三季度購(gòu)房動(dòng)因結(jié)構(gòu)變化示意圖


2004 年以來全省城鎮(zhèn)房屋拆遷總量比去年有所減少，其主要原因是：今年以來，江蘇省各地認(rèn)真貫徹中央宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)金融貸款和土地供應(yīng)管理，適度控制城市建設(shè)規(guī)模，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)理性發(fā)展，有效控制了城鎮(zhèn)房屋拆遷的規(guī)模和數(shù)量。今年上半年全省共許可拆遷項(xiàng)目 520 個(gè)，許可拆遷面積近 800 萬平方米，許可拆遷 45000 多戶。從各地實(shí)際拆遷的情況來看，上半年全省實(shí)際完成拆遷面積 200 萬平方米，僅占許可拆遷總量的 25 ％。
2004 年南京計(jì)劃拆遷近 3 萬戶，加上集體土地拆遷，總的拆遷戶數(shù)在 4 萬－ 5 萬戶之間，這一部分拆遷戶的年需求在 380 萬平米左右。 2004 年一季度南京市的拆遷速度較慢，進(jìn)入 5 月份，南京明顯加快了拆遷進(jìn)程。到上半年為止，南京已經(jīng)拆遷或者正在拆遷的項(xiàng)目有 15 個(gè)，共拆遷居民 4149 戶，根據(jù) 南京拆遷網(wǎng)截至到 9 月 24 日 發(fā)布的拆遷公告 2004 年只有 37 條（而去年同期有 105 條） , 這 37 條中有很多還遇到了強(qiáng)大的阻力。
整體來看， 2004 年南京市的拆遷速度較慢，但至 9 月份，南京明顯加快了拆遷進(jìn)程。盡管今年江蘇省城鎮(zhèn)房屋拆遷總量比去年減少 30 ％以上，為確保 2005 年在寧舉行的十運(yùn)會(huì)的場(chǎng)館等重點(diǎn)項(xiàng)目順利實(shí)施，南京城市建設(shè)的步伐并沒有放緩，隨著南京市拆遷的逐月放量，將有效增加商品房和住宅租賃市場(chǎng)需求，從而進(jìn)一步促進(jìn)商品房的銷售。
另外自 8 月 16 日 以來，規(guī)?？涨暗牟鸪鞘羞`章建筑的統(tǒng)一行動(dòng)在南京市各區(qū)展開。根據(jù)南京市的拆違工作方案，此次拆違圍繞老城改造項(xiàng)目、迎接 " 十運(yùn)會(huì) " 項(xiàng)目，重點(diǎn)拆除 " 三片三線三帶 " 的違法搭建： " 三片 " ──河西新城區(qū)，中山陵園風(fēng)景區(qū)， " 十運(yùn)會(huì) " 場(chǎng)館及運(yùn)動(dòng)員駐地周邊區(qū)。 " 三線 " ──城市進(jìn)出口道路沿線，鐵路及地鐵沿線，河道沿線。 " 三帶 " ──明城墻風(fēng)光帶、城市主次干道和街巷道路兩側(cè)地帶、老式小區(qū)和居民院落及周邊地帶。這幾乎意味著 240 多平方公里的南京市主城區(qū)全面拆除違章建筑，拆違完成的最后期限是 2004 年底。按計(jì)劃，南京市將在國(guó)慶節(jié)前完成拆違 100 萬平方米的任務(wù)。截至 9 月 21 日 ，已拆除各類違法搭建 97 萬多平方米，拆違工作進(jìn)展順利，但拆違帶來的購(gòu)房需求目前還沒有顯現(xiàn)。
由于 2004 年上半年拆遷總量的減少，使得南京市 2004 年三季度因拆遷產(chǎn)生的購(gòu)房需求 比例 明顯下降。但由于上半年的拆遷需求將大部分實(shí)現(xiàn)在三、四兩個(gè)季度，所以三季度拆遷購(gòu)房總需求仍達(dá)到了 94 萬平米左右，占市場(chǎng)容量的 16.3% 。
1.2 改善住宅條件是目前購(gòu)房需求的主體構(gòu)成 ，增幅較大
由于生活水平的提高，居民收入增加及收入預(yù)期看好產(chǎn)生了大量的以改善居住條件為目的的對(duì)商品房的市場(chǎng)需求。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂部的三季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在圖 1 中可以清楚看出，改善住宅條件的購(gòu)房比例持續(xù)上升。 2004 年三季度，這部分購(gòu)房比例達(dá)到 32.10% ，約 1.3 萬戶左右，需求量為 184 萬平米，較二季度的 28.20% 上升了近四個(gè)百分點(diǎn)（分析：略）。
1.3 投資購(gòu)房比例 基本平穩(wěn)
根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂部的三季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2004 年三季度投資購(gòu)房的比例與上季度基本持平，達(dá)到 23.40% ，進(jìn)入三季度，受到政府宏觀調(diào)控特別是 4 月 1 日起 開始實(shí)施的 “ 禁炒令 ” 和銀行 “ 緊縮銀根 ” 的政策影響，如購(gòu)房首付門檻提高、存貸款利息可能升高及出租投資收益率偏低等各種因素的影響，在以短期投資為目的投資購(gòu)房需求量繼續(xù)下降，而以中長(zhǎng)期投資為目的購(gòu)房需求有所回升的趨勢(shì)背景下，三季度南京市投資購(gòu)房需求比例由二季度的 23.60 ％下降到 23.40 ％，需求量約在 134 萬平米左右。
抉策地產(chǎn)研究中心認(rèn)為：從長(zhǎng)期走勢(shì)來看，南京市投資購(gòu)房比例將會(huì)有一定程度的反彈，原因在于：隨著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，南京市投資購(gòu)房比例將與周邊幾個(gè)城市的狀況逐步拉進(jìn)，特別是異地投資置業(yè)產(chǎn)生的增長(zhǎng)回在 2005 有比較明顯的增加；而隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的逐年增加，出租收益率將有所增長(zhǎng)，中長(zhǎng)期投資行為將有進(jìn)一步的增加；另外同時(shí)有自住打算與中長(zhǎng)期投資雙重目的的二次置業(yè)行為也會(huì)有持續(xù)的增加。
1.4 結(jié)婚購(gòu)房比例 保持穩(wěn)定
根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂部的三季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，由于南京市商品房總價(jià)供給結(jié)構(gòu)性矛盾和房?jī)r(jià)上漲速度超出結(jié)婚年齡段人群的承受能力， 2004 年三季度，有結(jié)婚購(gòu)房意向的購(gòu)房者的總量基本保持穩(wěn)定，三季度結(jié)婚購(gòu)房需求達(dá) 106 萬平米，占三季度購(gòu)房總需求的 18.4% ，比二季度的 19.50% 有輕微下降，但因?yàn)橄鄬?duì)于投資及改善居住條件的購(gòu)房需求，結(jié)婚需求有較大的剛性，抉策地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，長(zhǎng)期來看這一部分的需求將呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)。需要提醒注意的是這部分需求與改善居住條件需求有部分重疊。
1.5 城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購(gòu)房需求增速平穩(wěn)
南京經(jīng)濟(jì)正處于高速穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期，目前城市化水平以每年 2 ％左右的速度增長(zhǎng)，人均住宅面積的穩(wěn)定增加和外來人口的定居需求比例的增大，表現(xiàn)在購(gòu)房需求中就成為明顯的擴(kuò)大。根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員俱樂部的三季度會(huì)員統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2004 年三季度由于城市化進(jìn)程所帶來的購(gòu)房需求為 56 萬平米，占購(gòu)房總需求的 9.8% 。
2. 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析
市場(chǎng)容量包括現(xiàn)實(shí)的需求與潛在的需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，現(xiàn)實(shí)的需求是剛性的，滿足的可能性非常大；而潛在的需求是彈性的，受價(jià)格、區(qū)域以及投資支付條件等因素的影響非常大，需要在一定條件下才能得到滿足。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實(shí)的需求之后，開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域開始逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。
根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)， 2004 年三季度，南京市商品房總體需求約為 574 萬平米，其中有 261 萬平米的需求得到了滿足，成為現(xiàn)實(shí)需求，而 313 萬平米的需求由于價(jià)格、區(qū)位、樓型等方面的原因，特別是價(jià)格方面的原因，沒有能夠?qū)崿F(xiàn)。需求無法在短期實(shí)現(xiàn)已成為南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求特征。
抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂部三季度數(shù)據(jù)顯示，在受訪的潛在購(gòu)房者中有 45.9% 的人群認(rèn)為南京的“房?jī)r(jià)過高，難以承受”；有 54.1% 的人群認(rèn)為南京的“房?jī)r(jià)偏高，勉強(qiáng)可以承受”；認(rèn)為南京目前“房?jī)r(jià)適中”、“偏低”的人群比例為 0% ；與上季度相比，認(rèn)為南京房?jī)r(jià)高的比例有所上升（詳見本報(bào)告第四節(jié)的相關(guān)內(nèi)容）。所以延續(xù)上季度的觀望氣氛，三季度南京市各個(gè)片區(qū)的樓盤的銷售狀況并不容樂觀。
3. 2004 年 1-9 月房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析
3.1 新建商品房交易情況
根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)：
2004 年 1-9 月份全市商品房銷售面積 582.91 萬㎡，同比增長(zhǎng) 5.6% ，明顯低于去年平均 34% 的增幅， 1 、 2 、 3 季度銷售量分別為 194.29 、 197.05 和 191.57 萬㎡ 。三季度具體情況如下： 2004 年 6-9 月南京市商品房交易總量為 191.57 萬㎡。數(shù)據(jù)顯示 三季度南京市新建商品房交易量與變化速度沒有大的變化。
2004年三季度南京房地產(chǎn)研究報(bào)告