商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）項(xiàng)目定位與推廣及招商策略
商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）項(xiàng)目定位與推廣及招商策略詳細(xì)內(nèi)容
商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）項(xiàng)目定位與推廣及招商策略
商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）項(xiàng)目定位與推廣及招商策略
課程背景：
城市綜合體的出現(xiàn)是城市發(fā)展過(guò)程中的必然，這一集中多種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)新勢(shì)力，基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將是城市綜合體的開(kāi)發(fā)之爭(zhēng)，一旦循環(huán)良好，不僅可以帶動(dòng)周圍商業(yè)發(fā)展，還能促進(jìn)整個(gè)城市的功能提升，甚至成為城市地標(biāo)性的建筑群體，依托其廣泛的社會(huì)影響力帶動(dòng)周邊乃至整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。萬(wàn)科、金地、富力、保利、中海、中糧、等多年住宅開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)巨頭紛紛進(jìn)軍到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域?qū)ふ彝黄瓶?！然而商業(yè)項(xiàng)目如何建立核心競(jìng)爭(zhēng)力、如何建立最佳商業(yè)模式！
課程目標(biāo)：
學(xué)習(xí)成功商業(yè)空間的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，掌握如何通過(guò)規(guī)劃創(chuàng)造效益及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
學(xué)習(xí)城市綜合體的定位策劃及招商推廣要點(diǎn)，掌握商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的核心秘笈
學(xué)習(xí)城市綜合體的項(xiàng)目管理，掌握設(shè)計(jì)、成本、工程等各階段管控要點(diǎn)
歡迎學(xué)員帶上項(xiàng)目方案討論，導(dǎo)師極具實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和個(gè)案診斷能力，現(xiàn)場(chǎng)破解商業(yè)規(guī)劃策略難題。
課程大綱：
一、引言——1776年3月，中國(guó)遭遇絕殺
商業(yè)連鎖反應(yīng)
商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別；
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作出發(fā)點(diǎn)。
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策——關(guān)于商業(yè)開(kāi)發(fā)同生孩子的關(guān)系
被動(dòng)懷孕—政策性立項(xiàng)；計(jì)劃懷孕—主動(dòng)性開(kāi)發(fā)；
前期流程案例—筑巢引鳳與關(guān)門(mén)打狗。
三、項(xiàng)目定位
規(guī)劃陷阱——中國(guó)商業(yè)綜合體特點(diǎn)；
商業(yè)項(xiàng)目各類型產(chǎn)品及套現(xiàn)解析；
A、公寓類產(chǎn)品；
B、辦公類產(chǎn)品；
C、酒店類產(chǎn)品；
D、商業(yè)類產(chǎn)品；
E、商業(yè)物業(yè)綜合體布局效率；
商業(yè)業(yè)態(tài)類型；
主力店及非主力店互動(dòng)意義；
詳解主力店——會(huì)招主力店不等于會(huì)用主力店；
1：6與6：1；
主力店實(shí)操邏輯（一）——真相；
主力店實(shí)操邏輯（二）——真相背后的真相；
顛覆規(guī)則——“形兵之極，至于無(wú)形”
商業(yè)綜合體內(nèi)各業(yè)態(tài)的布局關(guān)系；
商業(yè)物業(yè)是否應(yīng)該自持？
詳解租金；
A、租金的構(gòu)成方式；
B、租金水平金字塔；
C、收益組合；
D、重兵器——流水倒扣的博弈營(yíng)銷；
詳解售價(jià)；
A、表面價(jià)差；
B、實(shí)際定價(jià)方法；
C、商業(yè)散售可能出現(xiàn)的問(wèn)題；
城市綜合體操作節(jié)奏案例。
四、主力店招商計(jì)劃不要被硬件斷送（簡(jiǎn)述）
想招主力店核能招主力店是兩回事；
各布局位置業(yè)態(tài)功能確定；
主力店重點(diǎn)設(shè)計(jì)條件；
商業(yè)項(xiàng)目各功能設(shè)計(jì)同人體的關(guān)系。
五、商業(yè)項(xiàng)目推廣
租賃客戶心理訴求；
租賃客戶推廣模式；
A、推廣對(duì)象；
B、推廣渠道；
C、推廣難點(diǎn)；
投資客戶心理訴求；
投資客戶推廣模式；
A、推廣對(duì)象；
B、推廣渠道；
C、推廣難點(diǎn)。
六、業(yè)務(wù)營(yíng)銷——項(xiàng)目招商
商業(yè)租賃業(yè)務(wù)體搭建；
商務(wù)合同談判要點(diǎn)；
A、租賃意向書(shū)解讀及控制；
B、商務(wù)條款；
C、技術(shù)條款；
D、常規(guī)談判周期；
E、合同陷阱；
F、杠桿談判；
談判流程案例——一場(chǎng)有關(guān)忽悠實(shí)力的較量；
潛規(guī)則？規(guī)則！關(guān)于幕后交易；
脆弱的紐帶——所謂戰(zhàn)略合作商；
危險(xiǎn)談判性格；某集團(tuán)談判決策流程。
七、業(yè)務(wù)營(yíng)銷——項(xiàng)目銷售
商業(yè)項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)：
A、住宅：越到現(xiàn)房越好賣(mài)；
B、商業(yè)：越到現(xiàn)房越難賣(mài)；
商務(wù)銷售業(yè)務(wù)體搭建；
商業(yè)銷售重點(diǎn)環(huán)節(jié)；
不要低估通貨膨脹。
八、業(yè)務(wù)相關(guān)方
淺析外部商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司在營(yíng)銷中的運(yùn)用；
案例——BJ項(xiàng)目的前期失策。后期運(yùn)營(yíng)彌補(bǔ)；
影子殺手——物業(yè)管理公司；
是敵是友？——專業(yè)顧問(wèn)公司。
九、政策渠道的利用方式
兵以詐立，以利動(dòng)，以分和為變者；
以共贏的方式獲取支持。
十、模擬操盤(pán)
項(xiàng)目可研論證：案例——TJ項(xiàng)目的前期三大失策對(duì)后期造成的蝴蝶效應(yīng)；
項(xiàng)目操作節(jié)點(diǎn)；
策劃操作節(jié)點(diǎn)；
招商操作節(jié)點(diǎn)；
銷售操作節(jié)點(diǎn)。
十一、案例分析：萬(wàn)達(dá)歷程
第一階段：沈陽(yáng)，長(zhǎng)春；
第二階段：濟(jì)南，南昌、長(zhǎng)沙；
第三階段：北京CBD；
第四階段：北京石景山；
有效復(fù)制階段：濟(jì)南萬(wàn)達(dá)、太原萬(wàn)達(dá)。
十二、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的終極目的——資產(chǎn)證券化
商業(yè)地產(chǎn)表象價(jià)值；
商業(yè)地產(chǎn)深度價(jià)值；
商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)是怎樣煉成的。
十三、翻過(guò)頭來(lái)看真相
一只化裝成大熊貓的大貓熊；
明知錯(cuò)誤為何冒進(jìn)；
明修棧道，暗渡陳倉(cāng)——到底什么在被復(fù)制？
由于信息不對(duì)稱造成的錯(cuò)誤互學(xué)。
十四、結(jié)語(yǔ)、商業(yè)地產(chǎn)下一代產(chǎn)品趨勢(shì)
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商業(yè)地產(chǎn)招商致勝策略 09.03
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