南湖春曉商務(wù)樓市調(diào)報(bào)告
南湖春曉商務(wù)樓 市調(diào)報(bào)告 蘇州工業(yè)園區(qū)新鴻泰房地產(chǎn)投資顧問公司 目 錄 壹、南京市商務(wù)樓統(tǒng)計(jì)指標(biāo)概析 1. 2001年南京商務(wù)樓統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 2. 南京市1996-1999年商務(wù)樓空置情況 貳、項(xiàng)目商務(wù)樓分析 1. 河西商務(wù)樓概述 2. 南京市商務(wù)樓調(diào)研比較表 3. 南京市商務(wù)樓市場(chǎng)分析 4. 南湖春曉項(xiàng)目商務(wù)樓建議 叁、項(xiàng)目臨街門面房分析 1. 店面（含店面、店鋪）現(xiàn)狀調(diào)查 2. 個(gè)案調(diào)研 3. 南湖春曉臨街店面建議 肆、結(jié)論 壹、南京市商務(wù)樓統(tǒng)計(jì)指標(biāo)概析 一、2001年南京商務(wù)樓統(tǒng)計(jì)指標(biāo) |類 別 |辦公樓 |商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 | | | | | |指 標(biāo) | | | |房地產(chǎn)開發(fā)投資額 |108537 |90406 | |（萬元） | | | |施工面積 |126.09 |96.29 | |（萬平方米） | | | |新開工面積 |19.80 |29.29 | |（萬平方米） | | | |竣工面積 |40.71 |27.96 | |（萬平方米） | | | |銷售額 |70352 |108712 | |（萬元） | | | |銷售面積 |14.16 |19.31 | |（萬平方米） | | | |銷售均價(jià) |4968 |5630 | |（元/平方米） | | | |出租面積 |5.14 |8.52 | |（萬平方米） | | | 從2001年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，辦公樓竣工面積與銷售面積之差為26.55萬平方米；商業(yè) 營(yíng)業(yè)用房竣工面積與銷售面積之差為8.65萬平方米。按此去化速度，撇開這些剩余面積 和2002年將新開工的面積，僅當(dāng)年新開工的面積量就足以供南京市場(chǎng)2002年的需求，與 火熱的住宅市場(chǎng)相比，南京的商務(wù)樓市場(chǎng)顯得有些波瀾不驚。 二、南京市1996-1999年商務(wù)樓空置情況 （單位：萬平方米） | 類 別 |辦公樓 |商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 | |年 份 | | | |1996 |9.90 |9.12 | |1997 |9.78 |8.82 | |1998 |12.95 |13.95 | |1999 |7.28 |10.43 | 高層商務(wù)樓，市場(chǎng)前景不妙 近幾年，我市竣工和在建的高層商務(wù)樓越蓋越多，許多商務(wù)樓的低層和高層空置嚴(yán) 重。初步匡算，目前全市至少有約十幾萬平方米商務(wù)樓的底層商業(yè)用裙樓和高層的商住 處于空置狀態(tài)。如地處鼓樓區(qū)的金鵬大廈、地處棲霞區(qū)的金港大廈約有5.3萬平方米的商 場(chǎng)賣不掉，有層高不夠的原因，也有因購(gòu)買者不愿與下層的拆遷戶一同上、下電梯而使 交易落空的，而普遍的原因是高層住宅的物業(yè)管理費(fèi)用高,早晚高峰上下電梯不便。有的 低層的裙樓一般不零賣,必須整幢或整層購(gòu)買,由于購(gòu)買力不足只好空置,如玄武區(qū)大石橋 裙樓、中華路、雨花路上大片商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均屬于此種情況。 貳、項(xiàng)目商務(wù)樓分析 一、河西商務(wù)樓概述 2001年12月11日，南京市傳來消息：南京城建的熱點(diǎn)在河西、潛力在河西、希望在 河西。河西作為南京城市發(fā)展進(jìn)程中濃墨凸寫的一筆，相對(duì)于江寧、東郊、城北地區(qū)， 河西獨(dú)占天時(shí)、地利、人和：長(zhǎng)江的雄渾、秦淮河的細(xì)膩、投入2.6億元巨資進(jìn)行的城市 基礎(chǔ)建設(shè)、奧體中心的勃勃生機(jī)再加上市政府未來城市CBD的規(guī)劃，無不占盡先機(jī)。預(yù)計(jì) 十年內(nèi)，河西地區(qū)將崛起一個(gè)近55.7平方公里、資產(chǎn)存量近千億的新城區(qū)。 但目前河西地區(qū)仍有城郊結(jié)合部之痕跡，尚未形成濃厚的商業(yè)氣氛，因此商務(wù)樓項(xiàng) 目較少，且集中于江東北路兩側(cè)，目前銷售中的項(xiàng)目?jī)H為南京商會(huì)大廈和文匯大廈。 二、南京市商住樓調(diào)研比較表 |案 名 |文薈大廈 |民生商會(huì)大廈 | |位 置 |草場(chǎng)門大街101號(hào) |定淮門大街11號(hào) | |層 數(shù) |18F |26F | |主力面積（m2） |110-200 |107、155、149 | |辦公時(shí)間 |24小時(shí) |8：00-20：00 | |訴求重點(diǎn) |公共部分豪華裝修、 |星級(jí)酒店式物業(yè)管理 | | |河西商務(wù)寶地 | | |車位情況 |以個(gè)數(shù)論價(jià)，可租可售 |地面、地上均有車位 | | |地下出售：15-16萬元/個(gè) |地下出售：11萬元/個(gè) | | |地面出租：600元/個(gè).月 | | |售 價(jià) |4770元/m2起售，每上一層約加60|每層建面1500 | | |元/m2左右 |m2，1F作銀行,2-5F作商場(chǎng),5F以| | | |上，起售價(jià)3580元/m2,每上一層| | | |加50-80元/m2。 | |租 金 |40元/m2.月。 |只售不租 | |物業(yè)管理費(fèi) |3元/m2.月 |1元/m2.月 | |配套設(shè)施 |浦發(fā)銀行、大酒店、 |中行 | | |4臺(tái)電梯 | | |樓房狀態(tài) |期房（2003年7月交付） |期房（2003年2月交付） | |案 名 |御景園商務(wù)大廈 |新大都大廈 | |位 置 |太平南路 |常府街 | |層 數(shù) |21F（1-5F為裙樓，6-19為主樓）|15F | |主力面積（m2） |每層建筑面積1300 m2， |自由分割面積 | | |可自由分割面積 | | |辦公時(shí)間 |24小時(shí) |24小時(shí) | |訴求重點(diǎn) |全方位秘書服務(wù) |地段佳 | |車位情況 |地面、地下均有車位， |地下停車場(chǎng) | | |地下是雙層機(jī)械停車， | | | |12.8萬元/個(gè)。 | | |售 價(jià) |4680元/m2起售，每上一層約加80|5480元/m2起售，每上一層約加6| | |元/m2左右 |0元/m2左右 | |租 金 |只售不租 |只售不租 | |物業(yè)管理費(fèi) |3元/m2.月（含電梯費(fèi)） |3元/m2.月 | |配套設(shè)施 |浦發(fā)銀行、送餐服務(wù)， |主樓有銀行 | | |4臺(tái)電梯 | | |樓房狀態(tài) |準(zhǔn)現(xiàn)房 |期房（2003年5月交付） | |案 名 |金輪大廈 |華泰證券大廈 | |位 置 |漢中路100號(hào) |中山東路90號(hào) | |層 數(shù) |28F |28F | |主力面積（m2） |114.32、118.91、145.19、152.4|自由分割面積 | | |1、172.92、751.91 |71.77 m2以上均有 | |辦公時(shí)間 |24小時(shí) |24小時(shí) | |訴求重點(diǎn) |地段佳、價(jià)格優(yōu)、 |5A智能， | | |智能辦公、套型豐富 |涉外高級(jí)寫字樓 | |車位情況 |地下停車場(chǎng) |地上停車費(fèi)：150元/月 | | | |地下停車費(fèi)：300元/月 | |售 價(jià) |5740元/m2起售， |8190元/m2起售 | | |每上一層加200元/m2 | | |租 金 |只售不租 |2.4元/m2.天起租，21F租金2.8 | | | |元/m2.天 | |物業(yè)管理費(fèi) |未定 |8元/m2.月 | |配套設(shè)施 |電梯兩臺(tái)、其它設(shè)施暫無 |浦發(fā)銀行、18F酒店、 | | | |5F餐廳 | |樓房狀態(tài) |期房（2003年下半年交付） |現(xiàn)房 | |案 名 |谷陽(yáng)世紀(jì)大廈 |東方名苑 | |位 置 |珠江路600號(hào) |石鼓路（中央商場(chǎng)斜對(duì)面） | |層 數(shù) |22F |29F | |主力面積（m2） |/ |50.96、56.58、168.62、170.61 | | | |、179.33 | |辦公時(shí)間 |24小時(shí) |/ | |訴求重點(diǎn) |商鋪與寫字樓的完美集合、珠江 |商住兩用 | | |路IT核心中的 | | | |核心 | | |車位情況 |只租不售，地面、地下均有停車 |只租不售，地下二層停車 | | |場(chǎng) |租金：300元/個(gè).月 | |售 價(jià) |未裝修房： |5180元/m2起售， | | |5400元/m2起售， |每上一層加50元/m2左右 | | |每上一層加50元/m2 | | | |裝修房： | | | |6130元/m2起售 | | |租 金 |只售不租 |只售不租 | |物業(yè)管理費(fèi) |5-6元/m2.月 |/ | |配套設(shè)施 |設(shè)有配餐中心 |銀行、餐廳均有 | |樓房狀態(tài) |現(xiàn)房 |期房（2002、12月交付） | |案 名 |福鑫國(guó)際大廈 |投資大廈 | |位 置 |洪武路 |水西門大街與中山南路交匯處 | |層 數(shù) |34F |31F | |主力面積（m2） |自由分割面積 |最小150m2，自由分割面積 | |辦公時(shí)間 |/ |/ | |訴求重點(diǎn) |地段好、5A智能大廈 |開發(fā)商品牌 | |車位情況 |地面、地下均有停車場(chǎng) |地下兩層...
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