南昌風華盛世住宅項目可行性研究報告
住宅項目可行性研究報告 編制單位：南昌金豐易居住宅消費服務有限公司 編制時間：2004年5月~2004年7月 報告編制人員名單 項目負責人：畢軼群 技術(shù)管理負責人：畢軼群 編制人：畢軼群 肖鵬 陳喜蓮 郭邦敏 校核人：劉珊萍 李茂丹 審核人：董景明 畢軼群 審定人名單：董景明 孫祖耀 杜閱詩 諸海偉 金玉成 周全 目 錄 一、總論………………………………4 二、市場調(diào)研分析……………………8 三、項目綜合定位……………………22 四、項目投資估算……………………34 五、財務分析…………………………42 六、不確定性分析……………………43 七、風險分析與對策…………………47 八、附表………………………………49 總 論 1、項目建設背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn) 有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共90.9畝。開發(fā)建設用地及土地用 途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 該項目初步方案設計已經(jīng)完成，項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃 報批方案工作已相繼開展。 2、項目概況 （1）項目名稱：“風華盛世” （2）建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F （3）建設地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司） （4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （5）建設單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司 （6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務員、咨詢服務 （7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責任公司 （8）資質(zhì)等級：二級 （9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人， 其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟管理人員30人，注冊資金2000萬元，資質(zhì)等 級為二級。公司資金技術(shù)實力雄厚，管理嚴密，能夠獨立承擔各類大 中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有 ：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項目。目前在規(guī)劃和開發(fā) 建設的項目有：南昌市建設路284號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地 改造項目等。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅持科學管理，以“開拓 、求實、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務。 （10）工程概況：“風華盛世”項目占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積109000平方 米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為 90720平方米，商鋪4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度 25%。 （11）資金來源：本項目建設資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的 投資通過預售房款來解決。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務內(nèi)部收益率為14.83%，財務凈現(xiàn)值（Ie=10%） 萬元。財務分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。 3、可行性研究報告編制依據(jù) （1）省計委計投[2004]32號文《關(guān)于“風華盛世”項目建議書的批復》； （2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》； （3）南昌市規(guī)劃設計院《沿江東路沿線控制性詳細規(guī)劃》； （4）上海同濟大學建筑工程學院設計研究院《“風華盛世”項目初步規(guī)劃方案》； （5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測資料； （6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》； （7）省審計事務所驗資證明； （8）中國建設銀行江西分行資金證明； （9）國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； （10）建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； （11）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》 4、可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“風華盛世”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場 分析及營銷戰(zhàn)略、建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措， 項目經(jīng)濟效益評價等。 5、研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變 更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分 由預售房款解決，現(xiàn)場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔 的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根 據(jù)對南昌市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效 益可行。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時 ，對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房， 如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好 工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。 6、主要經(jīng)濟技術(shù)指標 “風華盛世”項目主要設計指標見表1、表2 表1：“風華盛世”項目主要規(guī)劃設計技術(shù)指標 |序號 |項目名稱 |單位 |指標 | |1 |總占地面積 |平方米 |60600 | |2 |總建筑面積 |平方米 |109000 | |3 |容積率 | |1.8 | |4 |綠化率 |% |35 | |5 |建筑密度 |% |25 | |6 |高層戶型 |平方米/戶 |A戶型85平方米（兩房） | | | |平方米/戶 |B戶型125平方米（三房） | | | |平方米/戶 |C戶型135平方米（三房） | | | |平方米/戶 |D戶型140平方米（四房） | |7 |多層戶型 |平方米/戶 |E戶型90平方米（兩房） | | | |平方米/戶 |F戶型110平方米（三房） | | | |平方米/戶 |G戶型120平方米（三房） | |8 |商鋪面積 |平方米 |4360 | |9 |總戶數(shù) |戶 |944 | |10 |車位數(shù)（地上） |個 |300 | 表2：居住區(qū)用地平衡控制指標（%） |序號 |用地構(gòu)成 |居住區(qū)（%） |用地面積（平方米） | |1 |民建用地（R01） |25 |15150 | |2 |公建用地（R02） |30 |18180 | |3 |道路用地（R03） |10 |6060 | |4 |公共綠地（R04） |35 |21210 | |5 |居住區(qū)用地（R） |100 |60600 | 市場調(diào)研分析 一、南昌市房地產(chǎn)市場運行情況分析 今年以來，在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級市場、 調(diào)控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快 速發(fā)展態(tài)勢，各項指標大幅度增長，投資與消費同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地 產(chǎn)業(yè)進入具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。 （一）2003年房地產(chǎn)業(yè)市場運行情況 1、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2003年南昌市預計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，較上年增長15.1%，增幅為 歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預計完成218億元，較上年增長55.4%。全市預計完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%， 較上年分別提高1個百分點和3個百分點。 表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟指標情況表 |房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） |同比增長（%） 60| |56 | | |固定資產(chǎn)投資額（億元） |同比增長（%） | |218 |55.4 | |GDP（億元） |同比增長（%） | |638 |15.1 | |房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%） |房地產(chǎn)投資占GDP比重（%） 9 | |26 | | 今年以來，我市經(jīng)濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā) 投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資 均保持50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國 民經(jīng)濟的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架 、擴大投資規(guī)模、加快基礎設施建設”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資 的加溫。 2、新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2003年全市市區(qū)核準預售商品房面積335萬平方米，較上年增長142%，其中商品住宅 250萬平方米，較上年增長126%；完成商品房交易面積245.27萬平方米，同比增長83.23 %，其中商品住宅交易面積203.90萬平方米，同比增長60.60%。 表4 ：商品住宅供應量情況表 |價格 |供應量 |所占比例 |單套面積 |供應量 |所占比例 | |（元/平方米 |（萬平方米 |（%） |（平方米）|（萬平方米）|（%） | |） |） | | | | | |2000以下 |31.22 |12.49 |95以下 |50.5 |20.2 | |2000~2500 |42.68 |17.07 |95~120 |38.75 |15.5 | |2500~3000 |72.26 |28.9 |120~150 |75.75 |30.3 | |3000以上 |103.84 |41.54 |150以上 |85 |34 | 表5：商品住宅銷售情況表 |價格 |銷售量 |所占比例 |單套面積 |銷售量 |所占比例 | |（元/平方米 |（萬平方米）|（%） |（平方米）|（萬平方米）|（%） | |） | | | | | | |2000以下 |49.71 |24.38 |95以下 |36.02 |17.67 | |2000~2500 |55.64 |27.29 |95~120 |35.30 |17.31 | |2500~3000 |55.71 |27.32 |120~150 |69.34 |34.01 | |3000以上 |42.84 |21.01 |150以上 |63.24 |31.02 | 表4、表5顯示我市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應情況看，單價 在每平方米2500元以上的供應量占總量的70.44%，單套面積在120平方米以上的總量是6 4.3%；從銷售情況看，單價在每平方米2500元以上是占總量銷售的48.33%，單套建筑面 積在95~150平方米的占總銷售量是51.31%。 3、商品房價格走勢 2003年南昌市市區(qū)商品房的均價為2722元/平方米，較上年增長20.89%，其中商品住 宅的均價為2438元/平方米，較上年增長18.18%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季 度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元 /平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。 表6：商品房價格與同期居民可支配收入情況表 |商品房均價（元/平方米） 2722|增幅（%） 20.89 | |商品住宅均價（元/平方米） 2438|增幅（%） 18.18 | |居民人均可支配收入（元） 7650|增幅（%） 9.0 | |居民消費價格指數(shù) 100.6 |增幅（%） 0.6 | 2003年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應求外， 還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化 ，增加了建設成本，也促進了房價的上升。從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比較 ，前者較后者高9個百分點，顯示房價漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應引起注意 。 4、新建商品住宅購買對象情況 2003年全市交易量的203.90萬平方米商品住宅中，本市居民的為154.71萬平方米， 比重達76%；外地居民購買的為49.19萬平方米，比重為24%。 表7：購買對象構(gòu)成情況表 |商品住宅交易量|按銷售對象劃分 |按購房目的分類 | |（萬平方米） | | | |203.90 |本地居民 154.71|所占比例 76 |自住 173.32|所占比例 85 | | |外地居民 49.19|所占比例 24 |置業(yè)投資 30.58|所占比例 15 | 近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和花園城市建設步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改 善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛 來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由...
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