蘇園（2002）01地塊競買可行性研究報告
目 錄 第一章 總論 第二章 市場營銷策劃 第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 第四章 項目實施進度計劃 第五章 投資估算 第六章 經(jīng)濟評價 第一章 總論 一、項目名稱 蘇園（2002）01號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報告。 二、報告編制單位 蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限 公司。 三、地塊坐落位置及環(huán)境 1．地塊坐落 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長 372.87米，寬144.75至176.5米。東臨湖畔，湖邊本地塊界址外，由園區(qū)政府修建湖濱大 道及其景觀；北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，河道已修好，寬度45米；西面隔河為星港 街，河道尚未修建。南面為規(guī)劃道路及用地性質(zhì)與本地塊基本相同的空地。本地塊土地 面積52414.56平方米。湖濱大道及其景觀、西面河道及南面道路等由政府實施的工程將 與地塊開發(fā)同步，政府答應不會影響本項目。 2．環(huán)境規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝 煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。 園區(qū)總體規(guī)劃：蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以 金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州 古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的 金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢 開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 金雞湖景觀規(guī)劃：金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根 據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初， 園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞 湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰 里等8個特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國 國家發(fā)展計劃委員會批準。最新進展情況，湖濱大道、城市廣場已投入使用，其余六大 景觀2003年之前全部開工興建。該項工程總投資為11億元，施工期4至5年。 環(huán)境：中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標準，注重融合現(xiàn)代國際 城市規(guī)劃和開發(fā)建設的經(jīng)驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設計了具備世界一 流水平的科學規(guī)劃體系。同時，本著“先規(guī)劃、后建設”和“先地下、后地上”的指導方針 ，積極實施高標準的基礎設施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應的投資環(huán)境， 而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 配套設施：蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務、社會服務設施都集中 在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化 、社區(qū)服務于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務設施設計新理念的設施為社區(qū)居民提 供了綜合性、全方位、多功能的服務；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學院、新加坡國際 學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花 園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工 業(yè)園區(qū)社區(qū)服務設施的設計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設成功的重要因素。 本地塊環(huán)境綜述： 本地塊位置極佳，沿湖風景優(yōu)美，地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨立別墅 尚在施工，已基本售完，而且，價格由一年前一期工程的每平方米4200元上漲到二期工 程的7500- 8000元。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。 四、報告編制依據(jù)和用途 根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市房地 產(chǎn)業(yè)協(xié)會、蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其 技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專 家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價軟件》，在深入研 究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎上，通過營銷策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟分析，以 及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）01號地塊競買的最高限價及其風險決策指標。 供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機構(gòu)參考。 五、評價指標與決策方法 1．評價指標 土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受 該限價獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風險。用四個指標來反映，即：土地最 高限價，財務內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累 計概率（成功的可能性），財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率（導致?lián)p失的可能性）。 土地最高限價定得越高，獲得土地的機會就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風險 就越大；反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。因此，決策者 不僅需要勇氣，更需要智慧。本項目評價提供了多個決策方案，供投資者決策。每個方 案均列出了土地最高限價，財務內(nèi)部收益率期望值，財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的 累計概率，財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率等四個決策指標。(見表1) 2．決策方法 決策可以按以下步驟進行： 企業(yè)先確定目標收益率-- 基準收益率，每個企業(yè)對獲得土地的迫切程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其 迫切程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基 準收益率是不同的。 從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準收益率的方案。此時，可能有多個方案符合條 件，則還需要進一步通過“財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”和“財務內(nèi)部收益 率低于0的累計概率”作出決策。 排除風險大的方案，當“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”很大時說明方案的風險很 大，這種方案應該排除。當若干個方案的“財務內(nèi)部收益率低于0的累計概率”都很小時， 各方案的風險幾乎是相同的，應該根據(jù)“財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”來 最后定奪。 “財務內(nèi)部收益率達到基準收益率的累計概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土 地機會就越小。到底多大才合適，由決策者依據(jù)對獲得該地塊的迫切程度等因素確定。 土地最高限價風險決策指標 表1 |方案 |土地最高|基本分 |內(nèi)部收 |內(nèi)部收益|內(nèi)部收益|內(nèi)部收益|內(nèi)部收 | | |限價（萬|析內(nèi)部 |率期望 |率≥10%的|率≥8%的 |率≥6%的 |益率小 | | |元） |收益率 |值（%）|累計概率|累計概率|累計概率|于1的概| | | |（%） | |（%） |（%） |（%） |率（%）| |方案一 |14600 |9.94 |11.136 |59.90 |70.00 |83.10 |0 | |方案二 |14800 |9.40 |10.587 |59.90 |70.00 |82.00 |0.70 | |方案三 |15000 |8.95 |10.121 |49.40 |64.00 |82.00 |0.70 | |方案四 |15400 |7.96 |9.1252 |43.10 |59.90 |70.00 |4.20 | |方案五 |15800 |6.68 |8.1487 |39.10 |49.40 |64.00 |7.40 | |方案六 |16200 |6.04 |7.1393 |29.60 |43.10 |59.90 |13.60 | |方案七 |16500 |5.38 |6.3792 |23.90 |39.10 |49.40 |13.60 | |方案八 |16800 |4.75 |5.6919 |20.60 |29.60 |49.40 |16.90 | 第二章 市場營銷策劃 一、市場需求預測 1．用地要求及產(chǎn)品定位 本地塊規(guī)劃要求臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地，別墅價位較高，市場如何？ 其余可建為多層或中高層住宅，市場較大，關鍵是價位如何？ 別墅容積率小，只有在土地價格很低的情況下，才能擁有較大的用戶群，在土地價 格昂貴的情況下，如本項目每套獨立別墅成本不會低于200萬元，只能針對境外和國內(nèi)極 少數(shù)客戶。別墅有獨立別墅和聯(lián)體別墅等形式，獨立別墅建三層每套面積太大，因此多 為兩層。聯(lián)體別墅可以建三層，但土地成本仍然較高，境內(nèi)客戶能承受的很少，國外客 戶又不一定能看中聯(lián)體別墅。因此，理論上分析，建聯(lián)體別墅可能比獨立別墅更難銷。 因此，本項目評價未考慮聯(lián)體別墅方案。 多層或中高層住宅價位應該能夠比其它地段的同類住宅高一些。 2、目前市場行情 據(jù)有關資料，購買園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地 人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人， 1999年987人，2000年1713人，2001年1- 8月1780人，累計5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。 3、市場需求預測 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首 期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中 心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) ；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方 米，預測園區(qū)住宅每年的需求量見表2。在2015年累計可達到2769萬平方米。蘇州工業(yè)園 區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例 ，蘇州照目前的速度發(fā)展，預測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。 今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預測今年全年可達到80萬平方米左右。開 發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于銷售量等于開發(fā)量，預計2002至2005年的需求 量仍將以14～20%幅度增長。 由此可見，存在較大的潛在需求量。 價格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2% 。 需求量統(tǒng)計和預測 表2 單位：萬平方米 |年份 |1996 |1997 |1998 | |獨立 |售價 |9109 |8000 |8400 |8800 |9000 |9200 |9600 | |別墅 | | | | | | | | | |銷售額概率 | |0．07 |0．11 |0．20 |0．21 |0．18 |0．14 |0．08 | 商業(yè)配套按每平方米3000元計算，汽車車位每個約7.7萬元。 四、銷售計劃 獨立別墅，開盤銷售當期預售20%，竣工前預售達到70%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的30%。 多層或中高層，開盤銷售當期預售40%，竣工前預售達到90%，竣工后一年內(nèi)銷售余下的 10%。 五、回款計劃 簽定協(xié)議預付定金1萬元，一個月內(nèi)簽定合同，首付30%。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20% 交房再付 10% 六、競爭能力分析與對策 剛剛實行土地拍賣制度，存在土地價格“雙軌制”，通過土地拍賣取得的土地與過去通過 協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競買土地的價格遠遠高于協(xié) 議土地，土地拍賣房價提高帶來的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤，而 對于競買的土地來說房價提高帶來的好處幾乎全部用于土地費用，而且拍賣前的利潤空 間也受到擠壓，因此競爭力遠遠不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場價格向下波動，競 買獲得的土地受其影響首當其沖。因此，土地最高限價的確定應充分考慮產(chǎn)品售價風險 。 本地塊規(guī)劃條件允許建多層和中高層住宅，允許的容積率比首次拍賣的蘇園（2001）01 #地塊高，若采用“別墅+多層+中高層”方案，容積率由全部建別墅的0.5左右提高到接近 1.2，經(jīng)分析表明，每平方米土地的土地費用承載能力比單純建別墅可提高500元以上， 若以同等價格獲得土地和開發(fā)商獲得的經(jīng)濟效益相同，則每平方米別墅的價格盈虧平衡 點可降低1000元左右。 第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 一、蘇園（2002）01地塊規(guī)劃技術(shù)條件 該地塊為居住用地，地塊面積5.24公頃，容積率小于1.2，臨湖至少一半的用地須用 于低層別墅用地。 1．建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不 能用做停車場。 高層住宅退各邊界線不小于8米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 2）低層住宅最小建筑退后戶基地線 主建筑正面：5米； 側(cè)面：2米； 后面：3米。 停車房正面：0米； 側(cè)面：2米； 后面：0米。 2．日照間距 日照間距系數(shù)低層住宅取1.4，多層住宅取1.2，計算方法應滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理 技術(shù)規(guī)定》的要求。 中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關要求。 3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超...
蘇園（2002）01地塊競買可行性研究報告