中國房地產(chǎn)行業(yè)研究報告
2003年中國股份制商業(yè)銀行行長聯(lián)席會議材料 行業(yè)研究系列報告 中國房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 課題負責人：沈 思（董事會秘書兼總行發(fā)展研究部總經(jīng)理） 陳耀琪（總行發(fā)展研究部總經(jīng)理助理） 課題執(zhí)筆人：李松濤（總行發(fā)展研究部博士） [pic] 上海浦東發(fā)展銀行 二00三年八月 目 錄 摘 要 第一章 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 第一節(jié) 我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回顧 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來發(fā)展?jié)摿?第三節(jié) 對于本輪房地產(chǎn)復蘇和92-93年的比較 第二章 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的特征分析 第一節(jié) 我國房地產(chǎn)市場供給方面的主要特征 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)需求方面的主要特征 第三節(jié) 房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫應警惕 第三章 我國主要城市房地產(chǎn)市場的分析 第一節(jié) 北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 第二節(jié) 上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 第三節(jié) 廣州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 第四節(jié) 深圳房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 第四章 當前行業(yè)焦點問題及政策熱點分析 第一節(jié) 行業(yè)焦點問題及對策 第二節(jié) 行業(yè)政策熱點 第五章 中國房地產(chǎn)企業(yè)的分析 第一節(jié) 我國房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營模式 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)企業(yè)10強的相關(guān)特點分析 第三節(jié) 我國房地產(chǎn)10強企業(yè)2003年的相關(guān)發(fā)展 第六章 對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信貸政策的建議 內(nèi)容摘要 本研究報告對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、相關(guān)市場特點和相關(guān)企業(yè)特征進行了研究，并 在此基礎(chǔ)上，對我國股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)信貸投向給出相關(guān)建議。 首先，報告對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況進行了總結(jié)和回顧，對本輪房地產(chǎn)復蘇和92- 93年進行了對比，并對我國房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來發(fā)展?jié)摿M行了分析。 其次，報告對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出分析。具體從房地產(chǎn)市場供給和需求兩 方面分析了近年來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征。分析表明，在供給方面，我國房地產(chǎn)開 發(fā)總量持續(xù)增加，開發(fā)結(jié)構(gòu)明顯改善，房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴大，在建施工面積逐年增 加，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長較快，呈現(xiàn)兩極分化跡象。而在需求方面，我國商品房持續(xù)熱 銷，平均價格穩(wěn)步上升，個人購房比重急劇增加，人均住房面積逐步增加，住宅需求占 比較大，而辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩。與此同時，我國部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱 現(xiàn)象：房地產(chǎn)市場的投入過快，空置面積上升較快；投資比例增大，投機現(xiàn)象顯現(xiàn)；房 地產(chǎn)企業(yè)負債高，銀行貸款投入較大；房價收入比例較高，有效需求增長有限；房地產(chǎn) 投資速度明顯高于GDP增長速度。因此需要警惕房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。 報告還對我國北京、上海、廣州和深圳等四個主要城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀進行 了分析，并做出了相關(guān)預測。由于發(fā)展路徑不同，各地的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出不同的特點 ：北京市場目前二手房交易持續(xù)低迷，寫字樓市場需求乏力，公寓市場競爭加劇和別墅 市場空置率上升，與此同時郊區(qū)住宅得到快速發(fā)展；而上海房地產(chǎn)市場第一季度房產(chǎn)市 場供需兩旺，個人住房商業(yè)貸款增勢溫和回落，低價房趨于火爆，而高檔二手房遭冷遇 ，辦公樓市場步入上升通道，上海樓市步入大盤時代 。而在廣州盡管第一季度樓市發(fā)展態(tài)勢良好，但“空置房”壓力漸顯露。深圳房地產(chǎn)市場 當前的發(fā)展態(tài)勢良好，但也存在潛在的泡沫隱患。 報告還對當前房地產(chǎn)行業(yè)焦點問題及政策熱點進行了分析，尤其對2002年以來的主要 房地產(chǎn)政策進行了深入分析。 報告對我國房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營模式進行了分析，并以我國房地產(chǎn)上市企業(yè) 10強為重點，對我國房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)特點進行了分析。 報告最后提出了對于股份制銀行房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)信貸政策的建議。 股份制商業(yè)銀行行業(yè)研究報告 ——房地產(chǎn)業(yè) 上海浦東發(fā)展銀行 2001年我國正式加入世貿(mào)組織后，我國經(jīng)濟發(fā)展進入新一輪戰(zhàn)略機遇期，許多行業(yè)都 煥發(fā)出勃勃生機，呈現(xiàn)出良好的運行態(tài)勢。為了進一步把握我國行業(yè)發(fā)展脈絡，挖掘銀 行信貸商機，在2002年全國十家股份制商業(yè)銀行年會上，十家行一直同意將行業(yè)專題研 究確定為2003年股份制銀行行長年會交流材料，以共同促進股份制商業(yè)銀行行業(yè)信貸政 策的改進與完善。為此，我行選擇了房地產(chǎn)行業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)軟件行業(yè)作為研究對象，本 篇是關(guān)于我國地產(chǎn)行業(yè)的研究報告，力圖對該行業(yè)的發(fā)展狀況和相關(guān)企業(yè)進行系統(tǒng)分析 ，從而總結(jié)提出相應的銀行信貸建議。 第一章中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 第一節(jié)、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回顧 國際和國內(nèi)的實踐經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)行業(yè)是一個與經(jīng)濟周期同步發(fā)展的行業(yè)，其投資 周期與經(jīng)濟增長周期同步伴生性的特征非常明顯，對于中國而言，改革開放20多年來， 由于存在計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌，體制改革不斷深入、對外開放不斷擴大的背景，房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟改革（尤其是我國住房制度改革，具體進程見表1- 1）的推進也存在必然的緊密聯(lián)系。 表1-1、我國住房制度改革的進程 |時間 |住房制度改革的推進 | |1980年6月 |提出實行住房商品化政策，城鎮(zhèn)住房改革改革來開序幕 | |1980 -1985 |優(yōu)惠出售住房的試點期 | |年 | | |1986-1990年|深化改革的試點期，試點城市：煙臺、唐山 | | |改革低租金入手，提高房租、增加工資、變暗貼為明補， | |1991-1995年|推進租金改革，目標是2000年租金原則上達到雙職工平均工 | | |資的15%， | | |全面推行公積金制度，加快出售公有房 | |1998下半年 |取消住房實物分配，全面推行住房分配貨幣化 | 總體上，隨著我國宏觀經(jīng)濟改革的推進，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展大體經(jīng)歷了四個階段 ： 一、起步階段。這個階段經(jīng)歷的時間是1978年至1991年。相應的改革舉措基本是試點 性質(zhì)，從行業(yè)發(fā)展角度來說，可以被看作是一個在中國新興行業(yè)的導入期、啟蒙期，比 較明顯的數(shù)據(jù)是1990年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額僅為253億，全國房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)僅為4 400家，從業(yè)人數(shù)14萬人。 二、過熱階段。這個階段經(jīng)歷的時間是1992年至1993年，這輪房地產(chǎn)投資熱是在中國 經(jīng)濟高增長率、高通貨膨脹、利率高企的完全計劃經(jīng)濟背景下產(chǎn)生的。在這一階段，以 沿海大中城市為代表的房地產(chǎn)業(yè)在我國迅速發(fā)展。同時外商對房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房 地產(chǎn)業(yè)的投資來源，大批房地產(chǎn)項目爭相上馬，房地產(chǎn)價格飛速上漲。其所出現(xiàn)的投資 過熱、土地惡炒，以至爛尾樓的大量出現(xiàn)、銀行房地產(chǎn)貸款壞賬浮現(xiàn)，充分說明在一個 高速發(fā)展行業(yè)剛剛誕生的時候，其潛在風險是多么觸目驚心。由于第一輪所謂房地產(chǎn)泡 沫是在完全計劃經(jīng)濟體制下產(chǎn)生的，房地產(chǎn)行業(yè)市場機制沒有建立起來，無論土地出讓 ，房地產(chǎn)投資，還是房地產(chǎn)消費方式，用今天我們對房地產(chǎn)行業(yè)和市場經(jīng)濟的認識來看 ，都呈現(xiàn)出明顯的計劃經(jīng)濟的烙印。 三、調(diào)整階段。這個階段經(jīng)歷的時間是1994至1999年。1993年下半年，經(jīng)濟過熱導致 了很高的通貨膨脹，國家開始進行適度從緊的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)自然成為本次調(diào)控的 重點。在完全計劃經(jīng)濟條件下產(chǎn)生的1992年房地產(chǎn)泡沫，由于之后采取行政命令方式的 宏觀調(diào)控和整頓而結(jié)束顯然具有合理性。本輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是伴隨整個中國宏觀經(jīng) 濟調(diào)控而產(chǎn)生的，少數(shù)在第一輪房地產(chǎn)泡沫破滅得以幸運地生存下來的房地產(chǎn)企業(yè)和房 地產(chǎn)企業(yè)家，面對房地產(chǎn)投資和信貸環(huán)境發(fā)生深刻變化后，開始積極引進海外的房地產(chǎn) 營銷理念和房地產(chǎn)設(shè)計思想，中國第一批房地產(chǎn)業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人開始涌現(xiàn)，比較有名的 包括深圳萬科的王石、北京華遠的任志強等。 四、成長階段。從1998年開始，國家采取了一系列措施來鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如 1998年年底放寬住房信貸政策，由此房地產(chǎn)業(yè)開始進入成長和發(fā)展時期。 第二節(jié)、我國房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來發(fā)展?jié)摿?總體而言，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟增長的重要推動力量，2001年大約占GDP的4. 5%，并正在成為各地地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。以上海為例，目前住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占全市GDP的 10%，僅次于金融業(yè)和商業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟增長的作用，不僅在于其直接貢獻，由于其可以帶動建材、冶金、 化工等多個行業(yè)的發(fā)展，從而對我國經(jīng)濟增長有著巨大的間接貢獻，統(tǒng)計表明，我國每 年鋼材產(chǎn)量的25%，水泥和玻璃產(chǎn)量的60%均用于房地產(chǎn)建設(shè)。 依據(jù)1990年以來的我國房地產(chǎn)市場整體發(fā)展情況、近年我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的相關(guān)變 化，可以基本把握我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，從而可以判斷我國房地產(chǎn)市場未來 發(fā)展的潛力仍然巨大。具體分析如下： 一、經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好，市場需求旺盛 近些年，我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高（今年上半年城鄉(xiāng) 居民的收入分別增長了17.5%、5.5%），給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。從宏 觀面上看，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過這十幾年的發(fā)展，已經(jīng)基本步入一個相對穩(wěn)定的發(fā)展時期 。房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅波動的情況已為穩(wěn)定增長所代替；商品房供求基本平衡。98年以 來的開發(fā)投資持續(xù)增長主要源于住宅需求的增長和銷售的擴大，且個人已成為住房消費 的主體（占93%）。房地產(chǎn)市場的波動主要受市場因素的作用，按照市場規(guī)律運作和發(fā)展 。 2002年前八個月房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增幅（30%）比2002年同期回落2.1個百分點，新 開工面積增幅也開始回落，說明房地產(chǎn)市場有一定程度的自我調(diào)節(jié)作用。 二、國家有關(guān)經(jīng)濟政策的扶持 近幾年，國家擴大內(nèi)需的政策，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動等政策有 效地刺激了居民的購房熱情。具體政策變化的概括如下： 表1-2我國住房產(chǎn)業(yè)政策概括 |措施 |目的 |影響 | |住房分配貨幣化 |消除實物分房的各種弊端|提高有效需求，帶動個人存| | |， |款和銀行貸款進入房市， | | |提高個人購房能力 | | |減少取消開發(fā)稅費 |抑制房價過快上漲，提高|稅費涉及多個部門，雖然減| | |購買力，減少監(jiān)管環(huán)節(jié) |免的項目多，但對成本影響| | | |很小， | |提高住房預售標準 |保護消費者權(quán)益，加強對|優(yōu)勝劣汰，維護市場穩(wěn)定，| | |房產(chǎn)商的監(jiān)控，提高市場|非常有效 | | |壁壘 | | |發(fā)展二三級市場 |形成梯度消費， |對促進新房市場長期穩(wěn)定健| | | |康發(fā)展有積極意義 | |土地市場化 |強化土地資源管理和宏觀|`有益于市場次序和市場長 | | |調(diào)控，保證公平交易 |期健康發(fā)展，提高發(fā)展商總| | | |體素質(zhì) | 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟中占有很重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對于改善居 民的居住條件、提升城市功能、改善城市環(huán)境、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加財政收入、解 決城鎮(zhèn)居民就業(yè)、拉動經(jīng)濟增長都十分重要，國家已連續(xù)4年把啟動個人住房消費作為擴 大內(nèi)需的重要內(nèi)容，擴大內(nèi)需仍將是我國經(jīng)濟今后幾年增長的主要推動力量，預計未來 幾年房地產(chǎn)業(yè)仍是擴大內(nèi)需的重要組成部分。 三、市場發(fā)展?jié)摿薮?我國居民對住房的潛在需求巨大，2000年底，我國人均住房使用面積為14.7平方米， 比改革之初提高了約2倍，但這與美國的60平方米，歐洲的45平方米，新加坡的26平方米 等許多國家相比還有不小的差距。 從廣義上來講，中國的房地產(chǎn)才剛剛起步。根據(jù)發(fā)達國家的歷史，在人均GDP為300－ 1000美元的階段，住宅對經(jīng)濟增長的帶動作用十分明顯。住房投資占總投資的比重均高 達40％以上。而且，隨著人均收入提高，恩格爾系數(shù)下降時，居民住房消費占總消費的 比重呈現(xiàn)明顯上升趨勢。人均1000美元時，各國居民住房消費的比重，大致應在10％左 右。 我國現(xiàn)階段的恩格爾系數(shù)，大約也是在0.45- 0.55之間，我國目前為人均不足1000美元，表明我們還處在初步階段,而且城鎮(zhèn)居民的住 房租金支出占總支出的比重不足5％，這顯然是大大低于國際平均水平。隨著住房體制改 革的深化，居民住房消費比重增加到10％－15％左右是大勢所趨。房租價格的提高必然 會促使更多的居民購買住房，由此引起的購房增加量也是一個不小的數(shù)字。 另外，為實現(xiàn)到2020年全面建設(shè)小康社會的目標，20年之內(nèi)將會有50%以上的人口進 入城市。根據(jù)發(fā)展規(guī)律，當城市化達到30%時，房地產(chǎn)將進入高速發(fā)展期，而中國目前只 有36%，所以...
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