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清華大學(xué)卓越生產(chǎn)運(yùn)營總監(jiān)高級研修班

綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容

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1. 研究結(jié)論 1.1 宗地基本情況 宗地編號為B303- 0041,地塊位于香蜜湖,土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米,建筑容積率≤1 .4;可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中:住宅127650平方米(高層住宅85%,低層 住宅占15%,但最終比例按報建實(shí)施方案確定);幼兒園3000平方米,垃圾站50平方米 ,社區(qū)管理中心300平方米;土地使用年期70年,自2003年8月25日起到2073年8月24日止 。 競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價款。 涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中,依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān);依法屬 受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的,公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān) 50%。 1.2 地價范圍 經(jīng)測算,本地塊的正常地價范圍應(yīng)在74931~87416萬元人民幣之間,其中市場正常價 位點(diǎn)應(yīng)在80913萬元,扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3%,則得競標(biāo)報價范圍應(yīng)在72749~84870萬元 人民幣之間,市場正常競標(biāo)價位點(diǎn)在78557萬元人民幣。 對應(yīng)市場價位點(diǎn)80913萬元,則得相應(yīng)樓面地價為6339元/平方米. 1.3 地塊投資價值 對應(yīng)以上地價范圍,測得相應(yīng)的投資財務(wù)效果指標(biāo)如表1-1所示。 綜上,當(dāng)?shù)貎r在74931~80913萬元人民幣之間時,屬于投資安全區(qū);當(dāng)?shù)?價在80913~87416萬元人民幣之間時,即進(jìn)入投資風(fēng)險區(qū);超過87416萬元后,將進(jìn)入高 風(fēng)險區(qū),投資者需慎重考慮。 表1-1 宗地投資財務(wù)效果指標(biāo) |項(xiàng)目 |地價為74931萬 |地價為80913萬元 |地價為87416萬 | | |元 | |元 | |投資利潤率(%) |25 |20 |15 | |稅后利潤(萬元) |24050 |20042 |15684 | |內(nèi)部收益率(IRR)(% |20.08 |16.24 |12.48 | |) | | | | |財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)( |20760 |15221 |9199.87 | |萬元) | | | | |投資回收期(靜態(tài))( |2.95 |3.0 |3.12 | |年) | | | | |投資回收期(動態(tài))( |3.1 |3.2 |3.4 | |年) | | | | 2.0 研究方法 2.1 剩余法求地價 運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價,其基本思路為: 地價= 房地產(chǎn)建成價格-(建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+租售費(fèi)用+稅費(fèi))-利潤 該方法的操作程序如下: 研究待估宗地的基本情況 選擇最佳開發(fā)利用方式 估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格 估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售 費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤 求地價 2.2 運(yùn)用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財務(wù)評價 建設(shè)項(xiàng)目的財務(wù)評價一般分兩個層次,即:全部投資的財務(wù)效果評價和自有(權(quán)益) 資金的財務(wù)效果評價。 全部投資的財務(wù)效果評價,即排除財務(wù)條件的影響,將全部資金(包括全部借貸資金和 權(quán)益資金)作為計(jì)算基礎(chǔ),考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成, 以及借貸還本付息和所得稅的問題,所以它實(shí)際上是一種簡化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前 ”的盈利能力分析,借此可以在各個投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ),以便考 察項(xiàng)目是否有投資的價值,在分析是否可行的同時,進(jìn)行方案的選優(yōu)。 自有(權(quán)益)資金的財務(wù)效果評價,即從企業(yè)的角度出發(fā),分析包括財務(wù)條件在內(nèi)的兩 類因素對項(xiàng)目的影響,以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ),而所謂考察企業(yè)投入所投入 的權(quán)益資金的盈利能力,實(shí)際上是對項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。同時,還考察企 業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配,以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評估報告中,選用全部投資的財務(wù)效果評價法,分析該地塊的投資盈利能力—— 通過全部投資的現(xiàn)金流量表,得出項(xiàng)目內(nèi)部收益率(FIRR)、投資回收期(Pt)、財務(wù) 內(nèi)部凈現(xiàn)值(FNPV)以及投資利潤率等指標(biāo)。由此來判斷該宗地投資在財務(wù)上的可行性 。 2.3 研究依據(jù)
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