房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào)告通過(guò)對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資 、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目名稱(chēng)：河濱印象項(xiàng)目 企業(yè)名稱(chēng)：四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司 評(píng)估單位：成都精至誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 二ΟΟ二年十一月二十九日 o 目錄 第一章 概 要 一、借款人評(píng)價(jià) 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) 三、市場(chǎng)評(píng)價(jià) 四、投資籌資評(píng)價(jià) 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 七、評(píng)估結(jié)論 第二章 借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 三、信用狀況評(píng)價(jià) 四、資產(chǎn)負(fù)債分析 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評(píng)價(jià) 八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè) 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) 第四章 市場(chǎng)評(píng)估 一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析 二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、市場(chǎng)定位分析 四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 五、項(xiàng)目分析 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià) 一、投資估算 二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 四、有關(guān)說(shuō)明 第六章 償債能力評(píng)估 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析 四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估 五、項(xiàng)目敏感性分析 第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià) 一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 二、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià) 三、貸款效應(yīng)評(píng)價(jià) 1. 概要 根據(jù)四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)“河濱印象”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行×××支行初 審，并報(bào)工行×分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該 項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開(kāi)發(fā)現(xiàn) 狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估 組采用必要的評(píng)估程序，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效 益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào) 告簡(jiǎn)要概述如下： 一．借款人評(píng)價(jià) 四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)四川萬(wàn)達(dá)）成立于1999年7月22日，是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，分別由大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 股份有限公司投資1800萬(wàn)元和四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司投資200萬(wàn)元構(gòu)成；公司主營(yíng)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“河濱印象”聯(lián)排別墅和復(fù)式別 墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在近1年的銷(xiāo)售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“河濱 印象”業(yè)已取得近2.5億元的銷(xiāo)售佳績(jī)，實(shí)際到帳銷(xiāo)售收入為15848.89元。截止2002年9月 ，公司資產(chǎn)總額為21335萬(wàn)元，負(fù)債總額為13482萬(wàn)元，所有者權(quán)益為7852萬(wàn)元。 四川萬(wàn)達(dá)在工行×××支行開(kāi)有一般結(jié)算帳戶(hù)。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余 額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行×××支行借款7000萬(wàn)元，中行××支行借 款2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，2002年經(jīng)工行 ×分行審核評(píng)定信用等級(jí)為AA級(jí)。 通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所 有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴(lài)程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融 資能力和償債能力。 二．項(xiàng)目評(píng)價(jià) “河濱印象”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)××鄉(xiāng)永興村三、四組（×××村）二 環(huán)路內(nèi)側(cè)×××米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米， 其中：商品住宅111,162平方米（可銷(xiāo)售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米）， 會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶(hù)型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面 積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目 容積率0.95，綠化率53%。 項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū) 于2001年8月全面開(kāi)工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水 電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在20 02年12月完工交房。 三．市場(chǎng)評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“河濱印象”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)， 該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車(chē)位比不足， 定位較高，銷(xiāo)售不容樂(lè)觀等劣勢(shì)。通過(guò)選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià) 5391元/m2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/m2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入聯(lián)排別墅43466.61萬(wàn) 元，復(fù)式別墅6061.17萬(wàn)元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入49527.78萬(wàn)元。 四．投資籌資評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總方案，參考該開(kāi)發(fā)企業(yè)在同類(lèi)項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)成本 以及成都市同類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資40 573.09萬(wàn)元，其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他）35679.20萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用）4893.89萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)定單方成本為3494.91元/平方米 ；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程費(fèi)68.30元/平方米，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)為1327.16元 /平方米、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))140.85元/平方米、期間費(fèi)用421.55元/平方 米，其他費(fèi)用8.19元/平方米，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)39.82元/平方米。 企業(yè)自籌資金12478.55萬(wàn)元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元（到期萬(wàn)達(dá)集團(tuán)代還，詳見(jiàn) 附件：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款20 00萬(wàn)元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款5383.08萬(wàn)元，銷(xiāo)售滾動(dòng)投入13711 .46萬(wàn)元。企業(yè)自籌資金占總投資的30.76%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該 項(xiàng)目已投入資金為29229.93萬(wàn)元。 五．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見(jiàn)評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù) 現(xiàn)金流量表） 1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4108.17萬(wàn)元； 2、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為26.77%； 3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計(jì)為3341.04萬(wàn)元； 4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：按全部投資計(jì)為2.03年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收 益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按×行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。 六．貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 通過(guò)定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。通過(guò)定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí) 為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25，低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6的界限值。 該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提 供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，對(duì)外擔(dān)保為1.9億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。 財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 七．評(píng)估結(jié)論 評(píng)估小組經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷(xiāo)售及償債能力、 貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為“河濱印象”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土 建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為 AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向×行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有 限公司2001年所有者權(quán)益為16.8億元，其中未分配利潤(rùn)為2.87億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān) 保方式可行。 由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷(xiāo)售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金專(zhuān)款專(zhuān)用， 對(duì)房屋開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 2. 借款人評(píng)價(jià) 一．借款人概況 四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)四川萬(wàn)達(dá)）成立于1999年7月22日，是大連萬(wàn)達(dá)集 團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表×××，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，分別由大連萬(wàn)達(dá)集 團(tuán)股份有限公司投資1800萬(wàn)元和四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司投資200萬(wàn)元構(gòu)成；該公司主營(yíng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有限公司開(kāi)拓中國(guó)西部市場(chǎng)的橋頭堡，四川萬(wàn)達(dá)在最初的兩年主要代表集 團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場(chǎng)考察，戰(zhàn)略咨詢(xún)等，沒(méi)有實(shí)際操作項(xiàng)目。 該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“河濱印象”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)。“河濱印象”于2001年8月正式開(kāi)發(fā)，2001年12月8日正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售，在近1年的銷(xiāo)售時(shí) 間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“河濱印象”業(yè)已取得近2.5億元的銷(xiāo)售佳績(jī)。售房率 已接近50%。開(kāi)盤(pán)以來(lái)，“河濱印象”已獲得2001年度“成都市10大金獎(jiǎng)樓盤(pán)”和“群眾最喜 愛(ài)的樓盤(pán)”等榮譽(yù),通過(guò)“亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2 002年中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤(pán)”綜合大獎(jiǎng)。 二。經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無(wú)對(duì)外投資和 訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開(kāi)發(fā)部、銷(xiāo)售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù) 部7個(gè)部門(mén)；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專(zhuān)4人；具有高 級(jí)職稱(chēng)4人，中初級(jí)職稱(chēng)28人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專(zhuān)業(yè)技術(shù) 水平。 四川萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：×××，男，39歲，碩士。 總經(jīng)理：×××，男，39歲，碩士。 副總經(jīng)理：××，男，47歲，博士。 財(cái)務(wù)部經(jīng)理：×××，男，28歲。 三．信用狀況評(píng)價(jià) 該公司在工行×××支行開(kāi)有一般結(jié)算帳戶(hù)。截止2002年9月末，該公司在工行×××支行存 款余額 為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行×××支行借款7000萬(wàn)元，中行××支行借款 2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng) 定其2002年度信用等級(jí)為AA級(jí)。 四．資產(chǎn)負(fù)債分析 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表 ： 資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡(jiǎn)表 |項(xiàng)目 |2000年 |2001年 |2002年 | | | |總資產(chǎn) |17000 |26798 |21335 | |總負(fù)債 |15000 |25442 |13482 | |流動(dòng)資 |17014 |26678 |21172 | |產(chǎn) | | | | |流動(dòng)負(fù) |0 |10442 |13482 | |債 | | | | |所有者 |2000 |1356 |7852 | |權(quán)益 | | | | |資產(chǎn)負(fù) |88% |94% |63% | |債率 | | | | |流動(dòng)比 |255% |157% | | |率 | | | | |速動(dòng)比 |112% |77% | | |率 | | | | （一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì)(與上一年比較)： 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表 (單位:萬(wàn)元) |項(xiàng)目 |2000年 |2001年 |2002年 | |資產(chǎn)增長(zhǎng) |16390 |9798 |-5463 | |絕對(duì)數(shù) | | | | |增長(zhǎng)百分 |2686% |57% |-20% | |比 | | | | |負(fù)債增長(zhǎng) |14990 |10442 |-11960 | |絕對(duì)數(shù) | | | | |增長(zhǎng)百分 |149900%|69% |-47% | |比 | | | | |權(quán)益增長(zhǎng) |1400 |-644 |6496 | |絕對(duì)數(shù) | | | | |增長(zhǎng)百分 |233% |-32% |479% | |比 | | | | 從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長(zhǎng)很快,2000年末比1999年末增長(zhǎng)了286 8%,2001年較2000年末增長(zhǎng)了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負(fù)債較同期下降 47%，主要是該公司2000年4月代大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在成都建行貸款15000萬(wàn)元，投入“××花園 ”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“××花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了 成都建行的15000萬(wàn)元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬(wàn)元，減少4 7%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬(wàn)元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因 此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越好，凈資產(chǎn)的增加，說(shuō)明企業(yè)自 身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴(lài)程度減小。 （二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析 |項(xiàng)目 | |2000年 |2001年 |2002年 | |資產(chǎn)負(fù)債|88% |94% |63% | |率 | | | | | | | | | |利息保障...
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告