房地產(chǎn)代銷產(chǎn)業(yè)報告（2004年）
房地產(chǎn)銷售代理產(chǎn)業(yè)分析報告 目 錄 環(huán)境篇 1.政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境…………………………………………………………………6 1.1我國房地產(chǎn)相關(guān)政策綜述……………………………………………………………6 1.2我國國民經(jīng)濟(jì)概況……………………………………………………………………10 1.3經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望…………………………………………………………………………16 2. 住宅與房地產(chǎn)業(yè)“十五”規(guī)劃………………………………………………18 2.1目標(biāo)和戰(zhàn)略……………………………………………………………………………18 2.2主要任務(wù)和重大措施…………………………………………………………………19 產(chǎn)業(yè)市場篇 3. 房產(chǎn)一級市場概述……………………………………………………………23 3.1我國土地市場現(xiàn)狀……………………………………………………………………23 3.1.1近年土地市場建設(shè)成效…………………………………………………………23 3.1.2土地市場發(fā)展經(jīng)驗………………………………………………………………24 3.2我國土地交易市場化前景……………………………………………………………25 4.房產(chǎn)二級市場概述……………………………………………………………28 4.1我國房地產(chǎn)市場綜述………………………………………………………………28 4.2房地產(chǎn)行業(yè)周期……………………………………………………………………33 4.2.1市場周期劃分…………………………………………………………………33 4.2.2市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析……………………………………………………………35 4.3房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀……………………………………………………………………38 4.3.1房地產(chǎn)二級市場供求關(guān)系……………………………………………………38 4.3.2住宅成交價格攀升明顯………………………………………………………40 4.3.3房地產(chǎn)的二、三級市場聯(lián)動…………………………………………………41 4.4房地產(chǎn)消費(fèi)市場……………………………………………………………………42 4.4.1歷年上海市總體消費(fèi)特征……………………………………………………42 4.4.2購房群體消費(fèi)習(xí)性……………………………………………………………43 5. 房產(chǎn)三級市場概述…………………………………………………………47 5.1我國房產(chǎn)三級市場概況……………………………………………………………47 5.1.1租賃市場………………………………………………………………………47 5.1.2置換市場………………………………………………………………………48 5.1.3人口遷移對房產(chǎn)三級市場的影響……………………………………………48 5.2房產(chǎn)中介的機(jī)遇與競爭……………………………………………………………49 5.2.1市場競爭表現(xiàn)…………………………………………………………………49 5.2.2市場機(jī)遇………………………………………………………………………50 5.3上海房產(chǎn)三級市場…………………………………………………………………50 5.3.1上海三級市場現(xiàn)狀……………………………………………………………50 5.3.2上海三級市場展望……………………………………………………………51 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀篇 6. 代理產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r……………………………………………………………52 6.1我國代理業(yè)的發(fā)展歷程………………………………………………………………52 6.2代理產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀……………………………………………………………………54 6.2.1業(yè)務(wù)領(lǐng)域…………………………………………………………………………54 6.2.2公司分類…………………………………………………………………………54 6.2.3服務(wù)體系…………………………………………………………………………59 6.2.4發(fā)展特點(diǎn)…………………………………………………………………………59 產(chǎn)業(yè)競爭篇 7. 競爭市場概況…………………………………………………………………61 7.1中國四大經(jīng)濟(jì)圈代理產(chǎn)業(yè)概況………………………………………………………61 7.1.1中國代理市場區(qū)域狀況…………………………………………………………61 7.1.2四大經(jīng)濟(jì)圈代表城市知名代理公司……………………………………………62 7.2主要代理企業(yè)分析……………………………………………………………………63 7.2.1金豐易居·上海房屋銷售有限公司……………………………………………63 7.2.2策源置業(yè)顧問有限公司…………………………………………………………68 7.2.3上海新聯(lián)康投資顧問有限公司…………………………………………………69 7.2.4天啟企業(yè)策劃有限公司…………………………………………………………70 7.2.5中原物業(yè)代理有限公司…………………………………………………………71 7.2.6偉業(yè)顧問有限責(zé)任公司…………………………………………………………72 7.2.7重慶宏佳房地產(chǎn)交易有限公司…………………………………………………73 7.2.8深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司………………………………………………74 7.3房地產(chǎn)代理模式比較及經(jīng)驗借鑒……………………………………………………75 7.3.1臺灣房地產(chǎn)代理模式剖析………………………………………………………75 7.3.2香港房地產(chǎn)代理模式剖析………………………………………………………78 7.3.3美國房地產(chǎn)代理模式剖析………………………………………………………79 7.3.4上述代理模式經(jīng)驗借鑒…………………………………………………………81 產(chǎn)業(yè)問題機(jī)遇篇 8. 代理產(chǎn)業(yè)風(fēng)險分析……………………………………………………………83 8.1政策風(fēng)險分析…………………………………………………………………………83 8.1.1政策風(fēng)險成因分析………………………………………………………………83 8.1.2重要政策、法規(guī)分析……………………………………………………………83 8.1.3風(fēng)險應(yīng)對措施……………………………………………………………………85 8.2市場風(fēng)險分析…………………………………………………………………………86 8.2.1房地產(chǎn)市場周期風(fēng)險分析………………………………………………………86 8.2.2區(qū)域市場風(fēng)險分析………………………………………………………………90 8.2.3消費(fèi)市場風(fēng)險分析………………………………………………………………92 8.3業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險分析……………………………………………………………………96 8.3.1風(fēng)險成因分析……………………………………………………………………96 8.3.2風(fēng)險應(yīng)對策略和措施……………………………………………………………97 8.4其他風(fēng)險………………………………………………………………………………99 9.房地產(chǎn)代理業(yè)存在的問題和機(jī)遇……………………………………………100 9.1我國房地產(chǎn)代理服務(wù)存在問題……………………………………………………100 9.1.1法規(guī)體系不健全，缺乏行業(yè)管理規(guī)范………………………………………100 9.1.2國內(nèi)代理商品牌意識薄弱……………………………………………………100 9.1.3代理商過分注重營銷…………………………………………………………101 9.1.4專業(yè)素質(zhì)提高緩慢，無法滿足市場的進(jìn)一步需求…………………………102 9.1.5代理商競爭的同質(zhì)化，造成惡性競爭………………………………………102 9.1.6房地產(chǎn)代理企業(yè)管理落后，人才流失嚴(yán)重…………………………………102 9.2我國房地產(chǎn)代理業(yè)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)…………………………………………………103 9.2.1房地產(chǎn)代理的絕對業(yè)務(wù)量和需求質(zhì)量呈現(xiàn)上升趨勢………………………103 9.2.2消費(fèi)者需求的變化將拓寬房地產(chǎn)代理市場…………………………………103 9.2.3商品房預(yù)售條件的提升強(qiáng)化了房地產(chǎn)代理業(yè)信譽(yù)和專業(yè)的重要性………106 9.2.4入世后，內(nèi)資房地產(chǎn)代理商的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存……………………………107 產(chǎn)業(yè)展望篇 10.公司組織形式展望……………………………………………………………110 10.1分公司模式…………………………………………………………………………110 10.2特許經(jīng)營模式………………………………………………………………………110 10.3合作經(jīng)營模式………………………………………………………………………110 11.代理產(chǎn)業(yè)市場展望……………………………………………………………110 11.1產(chǎn)銷分離……………………………………………………………………………110 11.2資本運(yùn)營……………………………………………………………………………112 11.3策略聯(lián)盟……………………………………………………………………………114 11.4融資渠道……………………………………………………………………………115 12.代理通路展望…………………………………………………………………118 12.1電子商務(wù)……………………………………………………………………………118 12.2房產(chǎn)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)………………………………………………………………………120 12.3會員系統(tǒng)……………………………………………………………………………124 環(huán)境篇 1.政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1.1我國房地產(chǎn)相關(guān)政策綜述 我國第一大法——中華人民共和國憲法，我國現(xiàn)行憲法為1982年12月4日在五屆全國人 民代理大會五次會議通過，并先后于1988年4月12日七屆全國人大一次會議、1993年3月 八屆人大一次會議、1999年3月九屆人大二次會議對憲法部分內(nèi)容進(jìn)行修正。2003年12月 ，黨的十六屆三中全會通過了《中共中央關(guān)于修改憲法部分內(nèi)容的建議》，修改憲法部分 內(nèi)容即將進(jìn)入法定程序，目前正于十六屆三中全會進(jìn)行第四次修正。 黨的十五大以來，經(jīng)過全黨全國人民團(tuán)結(jié)奮斗，我國改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè) 取得歷史性進(jìn)展，積累了十分寶貴的經(jīng)驗。從本世紀(jì)開始，我國進(jìn)入全面建設(shè)小康社會 、加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化的新的發(fā)展階段。去年召開的黨的十六大，全面分析了新世 紀(jì)新階段我們黨和國家面臨的新形勢新任務(wù)，科學(xué)總結(jié)了改革開放以來特別是黨的十三 屆四中全會以來黨帶領(lǐng)全國人民建設(shè)中國特色社會主義的基本經(jīng)驗，把“三個代表”重要 思想同馬克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論一道確立為黨必須長期堅持的指導(dǎo)思 想，明確提出了本世紀(jì)頭二十年的奮斗目標(biāo)和重大方針政策。黨的十六屆三中全會以馬 克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，貫徹黨的十六 大精神，體現(xiàn)黨的十三屆四中全會以來的基本經(jīng)驗，再次提出修改憲法部分內(nèi)容的建議 ，是非常及時、十分必要的，反映了全黨全國人民的共同意愿，具有重大的、深遠(yuǎn)的意 義。 我國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策發(fā)展歷程： 從1958年開始，房地產(chǎn)收歸國有，中國房地產(chǎn)市場從此消失。直到1979年開始經(jīng)濟(jì)體 制改革，中國房地產(chǎn)業(yè)才有了發(fā)展的契機(jī)。按發(fā)展速度劃分，中國房地產(chǎn)市場大致可分 為以下三個階段： 第一階段： 1979- 1991年，中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇成長。1980年4月，鄧小平發(fā)表了關(guān)于建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的 談話，此后全中國開始了城鎮(zhèn)住房制度的改革。1986年，全國人民代表大會常務(wù)委員會 第十六次會議通過了《中華人民共和國土地管理法》。到了1990年，中國國務(wù)院又發(fā)布了 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法 》，再加上上海浦東開發(fā)開放的帶動作用，1991年下半年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了明顯的回升 趨勢。從房地產(chǎn)金融政策上看，1979年，基本建設(shè)投資由財政撥款轉(zhuǎn)為銀行貸款，與基 本建設(shè)投資資金一并下達(dá)的住房資金轉(zhuǎn)為有償使用的信貸資金。1984年，全國各地相繼 開始成立房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，對城市建設(shè)進(jìn)行綜合開發(fā)。1985年，建設(shè)銀行開始辦理 土地開發(fā)的商品房貸款業(yè)務(wù)。到了1988年，各專業(yè)商業(yè)銀行建立房地產(chǎn)信貸部，形成目 前的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸為主的房地產(chǎn)金融政策體系。1991年，上海市更是在借鑒新加 坡住房制度的經(jīng)驗上，在全國率先建立了住房公積金制度。 第二階段： 1992- 1997年中國房地產(chǎn)市場初步形成。1992年初，在鄧小平南方談話的推動下，中國房地產(chǎn) 市場得以全面發(fā)展。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條 例》相繼出臺。但是，到了1992年，房地產(chǎn)開發(fā)投資731億元，同比增長117.5%；土地開 發(fā)面積2.334萬公頃，同比增長175%。1993年，在上年市場迅速發(fā)展的推動下，中國房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)過熱趨勢。這一期間，全中國商品房開發(fā)投資額同比增長143.5%，新開工 面積同比增長136%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接近2萬家。中國隨即采取了一系列調(diào)控措施，房地 產(chǎn)業(yè)也告別瘋狂，迎來理性。1994和1995年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別只比...
房地產(chǎn)代銷產(chǎn)業(yè)報告（2004年）