近二十年來(lái), 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖有很大發(fā)展，但從區(qū)域角度分析，全國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出明顯的差異。這種區(qū)域差異性主要是由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步的時(shí)間不同，加之各地區(qū)城市化進(jìn)程和市場(chǎng)化程度等方面的不同，造成房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展程度、水平、規(guī)模、速度和活躍性等方面的地區(qū)不平衡性。

   我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)地區(qū)差異很大，正如《2004年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No. 1中》“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異”一文指出,我國(guó)房地產(chǎn)存在地區(qū)的不平衡性。這種差異在一定程度上源于房地產(chǎn)自身的地域性和不可移動(dòng)性，同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、開(kāi)放程度和城市化進(jìn)程的區(qū)域差異又加深了這種房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域不平衡性。房地產(chǎn)市場(chǎng)形成區(qū)域差異的原因主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

Ø         不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異；

Ø         不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市居民消費(fèi)水平、消費(fèi)觀念存在差異；

Ø         不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市受政策影響的程度存在差異。

在發(fā)達(dá)國(guó)家的主要城市中，人口的分布有一個(gè)顯而易見(jiàn)的基本趨勢(shì)，那就是人口不斷得地向城市的邊緣地區(qū)聚集。中國(guó)目前并沒(méi)有全面出現(xiàn)這種情況然而，反而是大量農(nóng)村人口來(lái)到城市；但是像北京, 上海和其它一些大城市, 由于市中心人口密度太大, 當(dāng)?shù)卣加幸鈱⑷丝谙蚴兄行耐膺w移, 這樣一來(lái)會(huì)導(dǎo)致這些地區(qū)地價(jià)上升；但是長(zhǎng)期來(lái)看，常常這些并不是地價(jià)增值最多的地區(qū)。房產(chǎn)總是在最高端的市場(chǎng)中升值最多，這是因?yàn)槟切┦杖胱罡叩碾A層總是居住在地段最好，房?jī)r(jià)最高的地區(qū)。收入最高（即支付能力最強(qiáng)的）的這一階層的收入增長(zhǎng)幅度要高于那些在房?jī)r(jià)稍低的地段購(gòu)置住房的階層。

此外，由于土地的供給是有限的（雖然土地可以被重新開(kāi)發(fā)），人口增長(zhǎng)的壓力使那些地段較好的土地價(jià)格過(guò)分增值，從而也波及到了城市邊緣的地區(qū)。因此，土地價(jià)格的上升會(huì)相應(yīng)地導(dǎo)致房產(chǎn)的升值（同時(shí)影響到已建的和新建的住宅）。我國(guó)北京、上海、深圳、杭州和南京等大城市, 有限的土地使得建造房產(chǎn)的有限且價(jià)格較高，這也迫使這些地區(qū)的居民將收入中的更多部分用于購(gòu)置房產(chǎn)，再而使房?jī)r(jià)上升。

房產(chǎn)價(jià)格的高低與開(kāi)發(fā)成本是有一定關(guān)系的, 而開(kāi)發(fā)成本包括土地成本、建筑安裝工程成本、各類固定收費(fèi)、期間費(fèi)用與稅金等幾個(gè)方面，而房?jī)r(jià)與開(kāi)發(fā)成本的差價(jià)即為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。我國(guó)目前土地成本, 各類固定收費(fèi)稅金相對(duì)高很多。

從區(qū)域來(lái)看，北京、上海等特大城市地價(jià)明顯高于一般城市地價(jià)，長(zhǎng)江三角洲平均地價(jià)高于珠江三角洲平均地價(jià)。上海、杭州和南京等大城市對(duì)區(qū)域的城市地價(jià)帶動(dòng)作用明顯。

目前在我國(guó)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在一些問(wèn)題，如局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)快，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房?jī)r(jià)、地價(jià)階段性增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地伺機(jī)倒賣(mài)；開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)多過(guò)濫，導(dǎo)致工業(yè)用地利用效益不高，競(jìng)相壓低地價(jià)；個(gè)別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房?jī)r(jià)泡沫，造成地價(jià)非理性上漲，不僅干擾了地價(jià)形成的正常市場(chǎng)環(huán)境，不利于規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，而且還影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在上升，由此讓人看到，就成本而言，房?jī)r(jià)要降也很難。但房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，若是成本上升，房?jī)r(jià)上漲后，購(gòu)買(mǎi)需求及其購(gòu)買(mǎi)能力仍是同步上漲的話，那開(kāi)發(fā)商仍是有利可圖，市場(chǎng)依舊看好；若是購(gòu)買(mǎi)力無(wú)力支撐房?jī)r(jià)上漲的速度，那么開(kāi)發(fā)商就很可能被套牢。

擴(kuò)展閱讀

版權(quán)聲明：