我國的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興的行業(yè)，在近20年的發(fā)展中，它對(duì)國家經(jīng)濟(jì)，人民生活的改善做出了非常重大的貢獻(xiàn)，有目共睹。但同時(shí)暴露出了很多問題并對(duì)我們提出了很大的挑戰(zhàn)。

特別進(jìn)入2008年來，隨著全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)并存，房地產(chǎn)方面的拐點(diǎn)論、開發(fā)商資金壓力大、買房成本加大、降價(jià)、許多潛在買房者在觀望、部分剛性需求沒有釋放和政策救市等問題和爭議始終不斷等。事實(shí)上，同期以來，全國許多地區(qū)確實(shí)出現(xiàn)了房產(chǎn)交易量大大畏縮和價(jià)格不漲或下跌的情況。2009年2月以來許多地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的回暖現(xiàn)象，而各方面的觀點(diǎn)分歧還是存在。

一部分人認(rèn)為所謂的房地產(chǎn)過熱只是局部現(xiàn)象，總體來講中國的房地產(chǎn)并未全面過熱，而且還有長期的上升空間；理由是我國經(jīng)濟(jì)每年以較高增長率發(fā)展、人均GDP和個(gè)人收入水平提高、我國城市化建設(shè)迅速發(fā)展、城市人口增長很快、近年來需求和供應(yīng)旺盛、土地成本提升、市場缺乏其它保值和升值的投資產(chǎn)品等。

而另一部分人認(rèn)為，房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)過熱且房價(jià)總體偏高, 理由是房地產(chǎn)投資連續(xù)多年高速增長已大大超出一般居民的買房承受力即房價(jià)和收入之比太高、房價(jià)增速超過收入增速、買房者里投資者和炒作者太多及政府有意控制房價(jià)格上漲幅度等。

雖然我國的改革開放從1978年就開始，但房地產(chǎn)市場起步較晚。以一些大城市（我國是個(gè)大國，各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況會(huì)有不同）為例，即從上世紀(jì)80年代末開始啟動(dòng)，經(jīng)歷了92－93年的高峰，和96－98年的低峰，從99年開始又一波上漲一直到2008年初，2008年中普遍出現(xiàn)漲幅趨緩和價(jià)跌量縮的情況，從房地產(chǎn)市場的規(guī)律和中國房地產(chǎn)市場近20年來的表現(xiàn)，這也證明了中國的房地產(chǎn)市場也體現(xiàn)了有上升和下降的周期性規(guī)律。

再以上海為例，作為全國的特大型城市，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)了以上提及的許多特征。1995年到目前（2009年中），上海住宅房價(jià)變化中，我們可以發(fā)現(xiàn)上海房價(jià)經(jīng)歷了三次向下的調(diào)整。這些都說明房地產(chǎn)市場也是有周期性的，且很大程度上是受到國家總體經(jīng)濟(jì)（現(xiàn)在也包括全球經(jīng)濟(jì)）的影響。最近的一次向下的調(diào)整是2008年下半年到2009年1月，譬如根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2008年上海新建商品住宅銷售面積是1554萬平方米，同比下降了42%；成交低迷之勢排名全國前列。

既然房地產(chǎn)市場有其周期性，它的發(fā)展是那些影響房地產(chǎn)市場的因素與政府其的措施共同作用的結(jié)果，所以我們就不能將房地產(chǎn)市場從整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中分割出來討論。總體上可以說需求和供應(yīng)的情況不同，會(huì)引起房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。通過對(duì)我國以及海外其它市場房產(chǎn)價(jià)格的研究表明，以下一些因素是與我國住宅房產(chǎn)成交量和價(jià)格密切相關(guān)的：供求關(guān)系的不平衡、就業(yè)率水平、收入水平、通貨膨脹水平、按揭貸款數(shù)量、利率水平、人民幣匯率、政府政策、人口數(shù)量的變化及人口的分布、建筑成本、建筑設(shè)計(jì)和品質(zhì)質(zhì)量、房產(chǎn)竣工數(shù)量、房產(chǎn)租金、實(shí)際資本回報(bào)率和消費(fèi)者的信心等。

從區(qū)域角度分析，全國各地區(qū)房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)出明顯的差異。這種區(qū)域差異性主要是由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步的時(shí)間不同，加之各地區(qū)城市化進(jìn)程和市場化程度等方面的不同，造成房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展程度、水平、規(guī)模、速度和活躍性等方面的地區(qū)不平衡性。

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