任何商品和服務(wù)都是有價(jià)值的，關(guān)鍵是如何進(jìn)行評(píng)估。如果價(jià)格高于價(jià)值，那么，人們?cè)谛睦砩暇蜁?huì)認(rèn)為這種購(gòu)買(mǎi)是不值得的。對(duì)于投資行為而言，就意味著這項(xiàng)投資是失敗的。具體到投資商鋪，也是同樣的道理：一般而言，投資人在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，投入的資金大、風(fēng)險(xiǎn)高，比如，就目前北京投資商鋪來(lái)講，在三環(huán)以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價(jià)格都在20000元/㎡以上；在CBD、朝外商圈、中關(guān)村等商業(yè)旺地，價(jià)格基本上在30000元/㎡左右；鼎好電子商城甚至達(dá)到7萬(wàn)元/㎡以上，（媒體報(bào)道的14萬(wàn)元/㎡指其按套內(nèi)面積計(jì)算）。面對(duì)如此昂貴的投資，如何實(shí)現(xiàn)投資的價(jià)格接近價(jià)值甚至大于價(jià)值？我們認(rèn)為首先要做的就是對(duì)商鋪進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。如何評(píng)估？我們根據(jù)多年商鋪開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和代理商鋪營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)踐，建議投資人從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：

　　1、是否處于核心商圈

　　商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。在選擇商鋪的時(shí)候，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。在北京，已經(jīng)成熟的商圈如王府井、西單等，吸引的是來(lái)自全國(guó)各地的人流；而公主墳、木樨園吸引的是全北京的消費(fèi)者。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小。在投資時(shí)，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因?yàn)樾律倘Φ漠a(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機(jī)會(huì)比較多，只要我們能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機(jī)會(huì)，投資回報(bào)將會(huì)非常可觀。例如，正在建設(shè)中的中關(guān)村西區(qū)，總體規(guī)劃150萬(wàn)平方米，其中商業(yè)10多萬(wàn)平方米，而且正在建設(shè)北京第一個(gè)SHOPPING——MORE，在未來(lái)的幾年勢(shì)必形成新的核心商圈，所以，中關(guān)村西區(qū)新推出的商鋪就具備很好的投資價(jià)值。

　　2、商圈的變動(dòng)因素

　　在商圈變動(dòng)過(guò)程中投資商鋪，就如同買(mǎi)股票看大勢(shì)一樣，成長(zhǎng)性是一個(gè)很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資商鋪，其成長(zhǎng)空間非常小，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本很高，所以銷(xiāo)售價(jià)格也非常高，而且銷(xiāo)售價(jià)格是根據(jù)目前租金確定的，因此投資價(jià)值不大。而如果選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前2-3年投資回報(bào)不理想，但是，隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長(zhǎng)性將非常好，因此，這里的商鋪絕對(duì)是值得投資的績(jī)優(yōu)股。比如，當(dāng)年以18000元/㎡購(gòu)買(mǎi)了數(shù)碼大廈底商的投資人，就是因?yàn)樽プ×松倘Φ某砷L(zhǎng)性，所以投資回報(bào)豐厚，如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理，由于當(dāng)前中關(guān)村西區(qū)商圈正在形成過(guò)程當(dāng)中，因此，地處中關(guān)村西區(qū)的銀科大廈和周邊的商鋪目前就具備這樣的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險(xiǎn)，那么，就如同在股市頂峰時(shí)購(gòu)買(mǎi)股票一樣，前景堪憂。

　　3、主力店效應(yīng)

　　“有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，相信每一個(gè)商鋪投資人都知道這個(gè)道理。一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，最典型的案例莫過(guò)于華堂商場(chǎng)了。以前華堂商場(chǎng)所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因?yàn)槿A堂的到來(lái)，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值突現(xiàn)。如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因?yàn)槿A堂而被帶動(dòng)了起來(lái)，個(gè)個(gè)生意興隆。主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌?。?jù)新聞報(bào)道，華堂商場(chǎng)將在大興的“心都”社區(qū)開(kāi)北京第一個(gè)郊區(qū)店，相信其必將帶動(dòng)周邊商鋪的升值。

　　4、有廣場(chǎng)就有沖天人氣

　　什么是廣場(chǎng)？廣場(chǎng)就是休閑、娛樂(lè)的場(chǎng)所，所以有廣場(chǎng)的地方，就有沖天人氣，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)。大如天安門(mén)廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)，每天有幾十萬(wàn)的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，對(duì)商鋪來(lái)講就是巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。所以，評(píng)估一個(gè)商鋪的投資價(jià)值，看其周?chē)欠裼袕V場(chǎng)也是一個(gè)非常重要的參考因素。廣場(chǎng)有大有小，只要有廣場(chǎng)就會(huì)帶來(lái)人流。上周，中關(guān)村西區(qū)相鄰的銀科大廈、西屋國(guó)際公寓和長(zhǎng)遠(yuǎn)天地三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出商鋪，長(zhǎng)遠(yuǎn)天地在北三環(huán)樹(shù)一塊巨型廣告牌，并不惜在北京青年報(bào)推出半版的商鋪廣告進(jìn)行宣傳造勢(shì)。但是，如果不考慮其他因素，就從廣場(chǎng)因素評(píng)估，銀科大廈商鋪的價(jià)值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于另外兩個(gè)項(xiàng)目，其主要因素是其緊鄰規(guī)劃中的海淀區(qū)文化廣場(chǎng)。

　5、品牌店效應(yīng)

　　目前在商鋪?zhàn)赓U和購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)，品牌客戶比較多。西式餐飲如肯德基、麥當(dāng)勞、永和大王；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚(yú)、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來(lái)也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營(yíng)快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個(gè)原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成。所以，在同一個(gè)區(qū)域選擇商鋪的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個(gè)側(cè)面反映出項(xiàng)目的優(yōu)劣。我們以同在蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較，銀科大廈目前已有百勝餐飲集團(tuán)的肯德基、必勝客入駐，他們將在北京開(kāi)第一家二位一體店；而左岸公社雖然今年初以商鋪拍賣(mài)爆炒，但是目前進(jìn)駐的客戶主要是二流的品牌。因此，銀科大廈的商鋪應(yīng)該具有更高的投資價(jià)值。

　　6、立地條件

　　商鋪?lái)?xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。立地條件決定了商業(yè)周?chē)h(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。

　　一個(gè)商鋪的立地力，主要包括門(mén)前道路的類(lèi)別、顧客來(lái)店的方便度等。

　　道路類(lèi)別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。像王府井大街是全國(guó)著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價(jià)值非常大。對(duì)商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是最好的道路類(lèi)別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。如銀科大廈，既連接了城市交通主干道四環(huán)路，而且兩面與兼具商業(yè)干道和交通干道的蘇州街和海淀南路相鄰，因此，商業(yè)價(jià)值非常巨大。

　　人流從哪一個(gè)方向來(lái)、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類(lèi)別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。我們同樣以蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較。對(duì)銀科大廈而言，可以吸引來(lái)自東西南北四個(gè)方向的人流和車(chē)流，而且沒(méi)有任何障礙；對(duì)左岸公社來(lái)說(shuō)，西面的人流主要在四環(huán)上，附路的人流和車(chē)流非常少，從南面三環(huán)來(lái)的人流和車(chē)流又受交通欄隔限制。而交通欄隔對(duì)商鋪價(jià)值影響多大，我們只要留意國(guó)展家樂(lè)福就知道了，以前家樂(lè)福門(mén)前沒(méi)有隔欄時(shí)，從兩個(gè)方向來(lái)的人流都比較容易去購(gòu)物，而增加隔欄后對(duì)西面來(lái)的顧客非常不方便，交通欄隔對(duì)家樂(lè)福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對(duì)面的許多專(zhuān)賣(mài)店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過(guò)街天橋，這種影響也難以被消除。因此，僅從這方面考慮，就很容易看出左岸公社和銀科大廈的商鋪投資價(jià)值孰優(yōu)孰劣。

　　7、商鋪的通用性

　　一些投資人因?yàn)闆](méi)有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在買(mǎi)商鋪時(shí)只考慮價(jià)格，認(rèn)為只要價(jià)格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。我們知道，商鋪的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰(shuí)，不同的租戶對(duì)商鋪有不同的要求，比如，開(kāi)餐飲的需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些鋪并沒(méi)有這些，等有人想租賃并提出這些問(wèn)題的時(shí)候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因?yàn)橄衽艧熯@樣的問(wèn)題到正式交樓后，誰(shuí)也解決不了。其實(shí)，不僅是投資人不明白，有些發(fā)展商也不一定清楚，如長(zhǎng)遠(yuǎn)天地今年初因?yàn)椤皷|拍建外SOHO，西拍左岸公社”，也跟風(fēng)進(jìn)行拍賣(mài)，其中一個(gè)非常好的商鋪拍賣(mài)時(shí)流產(chǎn)，就是這方面的因素。因此，投資人在買(mǎi)鋪的時(shí)候，一定要在合同條款中將以上配套問(wèn)題寫(xiě)清楚，那怕以后不經(jīng)營(yíng)餐飲，也要做到有備無(wú)患。

　　8、周邊租金水平

　　如果說(shuō)以上評(píng)估條件定性的內(nèi)容多，那么周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。購(gòu)買(mǎi)商鋪的最終目的是通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，再低的回報(bào)總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個(gè)原則性的問(wèn)題。投資商鋪和住宅最大的區(qū)別是，住宅隨著品質(zhì)的下降以及新項(xiàng)目的推出，當(dāng)前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商鋪是越做越旺，租金只會(huì)往上走，但是出現(xiàn)商圈變動(dòng)則另當(dāng)別論。

　　在具體評(píng)估商鋪時(shí)考慮的問(wèn)題非常多，我們不能簡(jiǎn)單盲從于發(fā)展商銷(xiāo)售人員用計(jì)數(shù)器搗騰出的投資回報(bào)，而是要必須充分考慮到各種交易費(fèi)用以及以后租賃產(chǎn)生的稅費(fèi)等等各方面因素。

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