郎咸平:儲(chǔ)存財(cái)富5年后或是機(jī)會(huì) 從房租漲價(jià)看房市走勢(shì)
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錢(qián)太多還來(lái)源于貨幣供應(yīng)，國(guó)家的貨幣發(fā)行速度是GDP增速的3倍，最高時(shí)接近4倍，現(xiàn)在保持在2倍左右，呈現(xiàn)收縮趨勢(shì)，但放出去的錢(qián)要收回是很難的。從2010年開(kāi)始貨幣供應(yīng)開(kāi)始收緊，但這需要至少1年的傳導(dǎo)，才會(huì)到達(dá)產(chǎn)業(yè)部門(mén)，現(xiàn)在距離貨幣投放的高峰已經(jīng)過(guò)去了15個(gè)月，這或許預(yù)示著物價(jià)上漲接近頂峰。
房?jī)r(jià)上漲
房?jī)r(jià)的上漲與物價(jià)上漲有類似因素，要么是供應(yīng)趕不上需求，要么是資金太多。首先是供應(yīng)，高房?jī)r(jià)刺激了大量的房地產(chǎn)建設(shè)，事實(shí)上，一半的固定資產(chǎn)投資都是投入了房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商賺的盆滿缽滿的同時(shí)，也給市場(chǎng)帶來(lái)了大量的供給，但還不足以滿足需求。由于80后、90后正是中國(guó)人口大爆炸的兩代人，這兩代人占了全國(guó)人口的1/3，如果按照2個(gè)人一套房的標(biāo)準(zhǔn)，那么至少需要2億套住房，而這些人口又相當(dāng)一部分集中在沿海地區(qū)，因此保守估計(jì)也要有1億套住房。如今100萬(wàn)元的住房已經(jīng)是非常普通的房子，市場(chǎng)需求起碼有100萬(wàn)億元，如此龐大的需求，豈能不讓開(kāi)發(fā)商趨之若鶩，大膽提價(jià)也在預(yù)料之中。
資金方面的驅(qū)動(dòng)力類似于物價(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力。房地產(chǎn)的資金主要是靠銀行渠道流通。只要關(guān)注銀行的收益，就知道資金流動(dòng)的狀況。2010年的銀行年毛利普遍在50%以上，但我們清楚的是，銀行主要靠存貸利差獲得收益，存貸利差目前在3.06%，也就是說(shuō)每筆資金每年要在銀行滾動(dòng)16次以上，即不到一個(gè)月就重復(fù)放款1次，這還不考慮存款準(zhǔn)備金的影響。如此高速的資金流動(dòng)，造成的后果是推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格不斷上行。而這些流動(dòng)的原因是資金成本低，即利率太低，只有提高利率，才能減少流動(dòng)性，直到回復(fù)到合理水平，而合理水平的指標(biāo)可以通過(guò)銀行業(yè)的毛利率的觀察，恢復(fù)到20%～30%的毛利率水平才較為合理
路在何方：房市上漲還是崩盤(pán)？
既然現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求是如此之強(qiáng)，而供應(yīng)卻跟不上步伐，資金流動(dòng)如此之快又助推其大幅上漲，因此房?jī)r(jià)不漲都難。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)也會(huì)造成較大影響。其影響主要是通過(guò)以下機(jī)制傳導(dǎo)：房?jī)r(jià)上漲→租金上漲→企業(yè)成本提高→物價(jià)上漲→消費(fèi)者承受→消費(fèi)者要求提高工資→企業(yè)成本上漲→物價(jià)上漲。而房地產(chǎn)所有者獲得更高租金后（直接或間接），繼續(xù)投入到房地產(chǎn)，蓋更多的房子，收取更多的租金，呈現(xiàn)盤(pán)旋向上之勢(shì)，或者是通過(guò)購(gòu)買房子，助推價(jià)格上行，直到新蓋的房子滿足了市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)價(jià)格上漲才會(huì)放緩。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上行，在起初轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，即消費(fèi)者被剝奪了自身的利益，之后造成企業(yè)利潤(rùn)下降，即企業(yè)讓出了利潤(rùn)，這不利于企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。由此，真正的嗜血者便不得而知。
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