資產(chǎn)評估項(xiàng)目案例分析(ppt)
資產(chǎn)評估項(xiàng)目案例分析
主要內(nèi)容
第一部分 評估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)
評估行業(yè)遵照執(zhí)行的制度體系
國務(wù)院第91號(hào)令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》及其施行細(xì)則；
財(cái)政部（2001）第14號(hào)令公布的《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》；
財(cái)政部財(cái)評字[1999]91號(hào)《關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定>的通知》；
中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)制定的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》；
其他評估相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。


評估行業(yè)準(zhǔn)則體系—已發(fā)布
2001年9月《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則--無形資產(chǎn)》
2003年3月《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》
2004年2月《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》
《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》
2004年12月《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見》
2005年3月《金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》
評估行業(yè)準(zhǔn)則體系—制定中
資產(chǎn)評估程序準(zhǔn)則
資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則
工作底稿準(zhǔn)則及推薦格式
機(jī)器設(shè)備評估準(zhǔn)則
抵押資產(chǎn)評估準(zhǔn)則
評估業(yè)務(wù)約定書
不動(dòng)產(chǎn)評估準(zhǔn)則
價(jià)值類型
資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日
第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)評估


房地產(chǎn)企業(yè)評估—高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之一

房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓成為上市公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的重點(diǎn)對象
可以通過操縱在建房地產(chǎn)項(xiàng)目隱含的利潤，控制轉(zhuǎn)讓價(jià)格

房地產(chǎn)企業(yè)評估—兩個(gè)典型案例

某上市公司的母公司將其控股的房地產(chǎn)公司以成本價(jià)轉(zhuǎn)入上市公司，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤5000萬元，美化報(bào)表為配股創(chuàng)造條件
某上市公司的將其控股的房地產(chǎn)公司以高價(jià)賣給關(guān)聯(lián)公司，年報(bào)因此筆交易每股收益由—0.24元變?yōu)橼A利0.06元。


房地產(chǎn)企業(yè)評估—目前的規(guī)范要求

資產(chǎn)評估規(guī)范
企業(yè)整體成本加和法前提下—產(chǎn)成品和在產(chǎn)品評估
企業(yè)整體成本加和法前提下—土地使用權(quán)、房屋建筑物、在建工程評估
收益法前提下企業(yè)價(jià)值評估



房地產(chǎn)企業(yè)評估—目前的規(guī)范要求

房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范
最高最佳使用 highest and best use法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。
房地產(chǎn)企業(yè)評估—目前的規(guī)范要求

假設(shè)開發(fā)法
待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢。
開發(fā)利潤=待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和（或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）*同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤率
必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。




房地產(chǎn)企業(yè)評估—如何操縱評估

低價(jià)的由來
使用成本法，按核實(shí)后的成本計(jì)開發(fā)項(xiàng)目的評估值
為回避產(chǎn)成品和在產(chǎn)品隱含利潤，將開發(fā)項(xiàng)目按房屋建筑物和在建工程評估





房地產(chǎn)企業(yè)評估—如何操縱評估

高價(jià)的由來
使用收益法，操縱利潤預(yù)測和折現(xiàn)率的選取
利用最高最佳使用假設(shè)，忽視法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行的限制
使用假設(shè)開發(fā)法，將開發(fā)項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的全部利潤量化，而未按原投資人投資資金應(yīng)分?jǐn)偟睦麧欉M(jìn)行估算
忽略產(chǎn)權(quán)上的瑕疵
簡單地利用土地估價(jià)報(bào)告和房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告




1、您認(rèn)為此報(bào)告存在哪些問題？ 2、如果由您來承做此項(xiàng)目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評估方法、在報(bào)告披露方面重點(diǎn)關(guān)注哪些問題？

1、評估風(fēng)險(xiǎn)分析

2、評估方法的選擇

3、重要參數(shù)的選取

4、評估假設(shè)

●對房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系認(rèn)識(shí)模糊

●對房地產(chǎn)市場價(jià)值的內(nèi)涵應(yīng)包括哪些因素認(rèn)識(shí)不一

●采用市場法時(shí)，參照案例不足，比較因素考慮不全面

●劃撥用地評估價(jià)值是否包括土地出讓金存在分歧

●使用假設(shè)開發(fā)法使，假設(shè)前提過于樂觀

第三部分 無形資產(chǎn)評估
無形資產(chǎn)評估—高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之二

用于注冊資金
用于融資計(jì)劃或?qū)ふ覒?zhàn)略投資人
用于上市公司關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓




無形資產(chǎn)評估—目前的規(guī)范和準(zhǔn)則

《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》
第十章 第九十二條至第一百條
《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—無形資產(chǎn)》
共22條，自2001年9月實(shí)施




無形資產(chǎn)評估—無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)

強(qiáng)調(diào)了總體應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)
（1）有關(guān)無形資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料； （2）無形資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況；    
（3）無形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命；
（4）無形資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力； （5）無形資產(chǎn)以往的評估及交易情況；
（6）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性；
    （7）類似的無形資產(chǎn)的市場價(jià)格信息； （8）賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；
　?。?）可能影響無形資產(chǎn)價(jià)值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景；
    （10）可能影響無形資產(chǎn)價(jià)值的行業(yè)狀況及前景；
　　（11）可能影響無形資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)狀況及前景；
　　（12）對不可比信息的調(diào)整。



無形資產(chǎn)評估—無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)

強(qiáng)調(diào)了使用三種方法時(shí)應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)
成本法：    （1）無形資產(chǎn)的重置成本應(yīng)當(dāng)包括開發(fā)者或持有者的合理收益；   （2）功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。

收益法： （1）合理確定無形資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益，分析與之有關(guān)的預(yù)期變動(dòng)、受益期限，與收益有關(guān)的成本費(fèi)用、配套資產(chǎn)、現(xiàn)金流量、風(fēng)險(xiǎn)因素及貨幣時(shí)間價(jià)值； （2）確信分配到包括無形資產(chǎn)在內(nèi)的單項(xiàng)資產(chǎn)的收益之和不超過企業(yè)資產(chǎn)總和帶來的收益；
　?。?）預(yù)期收益口徑與折現(xiàn)率口徑保持一致；
     （4）折現(xiàn)期限一般選擇經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命的較短者；
　　 （5）當(dāng)預(yù)測趨勢與現(xiàn)實(shí)情況明顯不符時(shí)，分析產(chǎn)生差異的原因。 　
無形資產(chǎn)評估—無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)

強(qiáng)調(diào)了使用三種方法時(shí)應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)
　　
市場法： 　?。?）確定具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無形資產(chǎn)； 　?。?）收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息和被評估無形資產(chǎn)以往的交易信息； 　　（3）依據(jù)的價(jià)格信息具有代表性，且在評估基準(zhǔn)日是有效的； 　?。?）根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)和無形資產(chǎn)情況的變化，考慮時(shí)間因素，對被評估無形資產(chǎn)以往交易信息進(jìn)行必要調(diào)整。





無形資產(chǎn)評估—無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)

強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告中披露的事項(xiàng)
聲明--     （1）評估報(bào)告陳述的事項(xiàng)是真實(shí)和準(zhǔn)確的； 　（2）對評估所依據(jù)的信息來源進(jìn)行了驗(yàn)證，并確信其是可靠和適當(dāng)?shù)模??。?）評估報(bào)告的分析和結(jié)論是在恪守獨(dú)立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在假設(shè)和限定條件下成立； ?。?）與被評估無形資產(chǎn)及有關(guān)當(dāng)事人沒有任何利害關(guān)系； ?。?）利用了專家的工作，并對專家工作的結(jié)果負(fù)責(zé)（如果沒有利用專家工作，則不用聲明）；

（6）評估報(bào)告只能用于載明的評估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機(jī)構(gòu)無關(guān)。 　　


無形資產(chǎn)評估—無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)
強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告中披露的事項(xiàng)
   （1）無形資產(chǎn)的性質(zhì)；  
（2）評估范圍； ?。?）重要的前提、假設(shè)、限定條件及其對評估價(jià)值的影響； ?。?）無形資產(chǎn)的權(quán)屬；    
（5）使用的信息來源；      （6）宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的前景；
（7）無形資產(chǎn)的歷史狀況；   （8）無形資產(chǎn)的競爭狀況；
（9）無形資產(chǎn)的前景；     （10）無形資產(chǎn)以往的交易情況；
（11）使用的評估方法及其理由；     （12）評估方法中的運(yùn)算和邏輯推理方式；
（13）折現(xiàn)率等重要參數(shù)的來源； （14）各種價(jià)值結(jié)論調(diào)整為最終評估價(jià)值的邏輯推理方式。    
無形資產(chǎn)評估—案例中的主要問題

只依據(jù)委托方提供資料—一份可行性報(bào)告做出多個(gè)價(jià)值

未對權(quán)屬進(jìn)行必要的調(diào)查和披露—從誕生到確權(quán)

未對無形資產(chǎn)的范圍和性質(zhì)進(jìn)行必要的描述—多次轉(zhuǎn)讓、多家使用委估資產(chǎn)性質(zhì)不明


只按91號(hào)文報(bào)告披露要求披露—披露是否完整如何判斷


無形資產(chǎn)評估—案例中的主要問題

將運(yùn)用待估無形資產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)值計(jì)入無形資產(chǎn)價(jià)值

將待估無形資產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值計(jì)入無形資產(chǎn)價(jià)值

將無形資產(chǎn)產(chǎn)生的間接價(jià)值乃至社會(huì)價(jià)值計(jì)入無形資產(chǎn)價(jià)值—無形資產(chǎn)價(jià)值是無形資產(chǎn)所有人通過無形資產(chǎn)獲取的收益

職業(yè)道德問題
（1）使用無限年期或脫離實(shí)際的收益期間
（2）預(yù)測收益遠(yuǎn)高于歷史情況而無任何理由
（3）任意調(diào)控折現(xiàn)率


“甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評估案例
“甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評估案例
　 1、評估方法的選擇
　　2、評估程序
　　3、權(quán)屬的清查驗(yàn)證與披露
　　4、重要參數(shù)的選取及依據(jù)
　　5、按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則要求報(bào)告需披露的內(nèi)容
　6、如何寫咨詢報(bào)告



無形資產(chǎn)評估存在的主要問題
無形資產(chǎn)評估存在的主要問題
第四部分　　法人股評估


法人股評估—待規(guī)范的新增業(yè)務(wù)

90%的證券機(jī)構(gòu)從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)

截止2001年4月底，全國共有發(fā)行A股的上市公司1102家。第一大股東為國家持股的公司，占全部公司總數(shù)的65%，第一大股東為法人股東的，占全部公司總數(shù)的31%，兩者之和所占比例高達(dá)96%。
截止2002年5月底，深滬兩市發(fā)行總股本37,099,893萬元，其中國家股19,695,677萬元，占全部股本的53%，法人股3,186,120萬元，占全部股本的9%，兩者之和所占比例高達(dá)62%。
截止2002年6月底，已在交易所公告凍結(jié)股權(quán)的上市公司共94家，占全部上市公司的8.5%。凍結(jié)國有股及社會(huì)法人股共796,971萬股，占全部國有股及社會(huì)法人股的3.5%。

法人股評估—待規(guī)范的新增業(yè)務(wù)

使機(jī)構(gòu)受到行政受罰最多的業(yè)務(wù)

處罰的直接原因是評估機(jī)構(gòu)未進(jìn)入股權(quán)所在企業(yè)實(shí)施現(xiàn)場調(diào)查和工作程序，而出具了評估報(bào)告
處罰的基本原因是法人股每股評估價(jià)值遠(yuǎn)低于每股凈資產(chǎn)，造成了國有資產(chǎn)的流失，受到社會(huì)的關(guān)注

法人股評估—政策風(fēng)險(xiǎn)

法釋（2001）28號(hào)文《關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國有股和社會(huì)法人股若干問題的規(guī)定》第十三條規(guī)定：“股權(quán)拍賣保留價(jià)，應(yīng)當(dāng)按照評估值確定。”
財(cái)企（2001）656號(hào)《關(guān)于上市公司國有股被人民法院凍結(jié)、拍賣有關(guān)問題的通知》第五條也規(guī)定拍賣保留價(jià)應(yīng)按評估值確定。
國家國有資產(chǎn)管理局和體改委聯(lián)合發(fā)布的《股份有限公司國有股股東行使股權(quán)行為規(guī)范意見》第十七條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必須依據(jù)公司的每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、實(shí)際投資價(jià)值（投資回報(bào)率）、近期市場價(jià)格以及合理的市盈率等因素來確定，但不得低于每股凈資產(chǎn)。”


法人股評估—市場風(fēng)險(xiǎn)

涉案的債權(quán)人和債務(wù)人存在嚴(yán)重的沖突

拍賣中的操縱行為

市場的蓄意利用—通過拍賣渠道低價(jià)實(shí)現(xiàn)國退民進(jìn)—“鄭州宇通”事件


法人股評估—評估中的技術(shù)障礙

在何種情況下實(shí)施現(xiàn)場程序，如何實(shí)施現(xiàn)場程序

“清算前提”OR”持續(xù)經(jīng)營前提”
拍賣底價(jià)是“市場價(jià)值”OR“非市場價(jià)值”

特殊的報(bào)告使用者和特殊的報(bào)告披露



法人股評估—幾點(diǎn)建議

市場法和收益法并用
市場法應(yīng)考慮的重點(diǎn)：根據(jù)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容、轉(zhuǎn)讓條件、上市公司所屬行業(yè)等，選取各方面與評估對象接近的轉(zhuǎn)讓實(shí)例作為參照物，通過對企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、主營業(yè)務(wù)及行業(yè)前景、競爭地位、歷史收益情況和未來盈利能力、股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)間、轉(zhuǎn)讓條件、法人股總量、流通股市盈率、公司效率、公司規(guī)模大小等影響法人股股權(quán)價(jià)格的因素進(jìn)行深入分析，調(diào)整確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)率。

充分依賴市場信息—上市公司信息及法人股投資信息

依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制原則確定現(xiàn)場勘察是否進(jìn)行及進(jìn)行的深度

法人股評估—幾點(diǎn)建議
報(bào)告特殊披露：

方法的選取思路

重要參數(shù)的選取過程

評估程序的實(shí)施過程

提供了多種價(jià)值類型的，應(yīng)對價(jià)值類型進(jìn)行定義并在報(bào)告中明確限制使用的條件





法人股評估—2003年拍賣案例總結(jié)

總體情況：法人股網(wǎng)站共統(tǒng)計(jì)拍賣案例的樣本245個(gè)，其流通折扣率平均為0.22，凈資產(chǎn)倍率為0.80；流通折扣率在0.03至0.51之間，凈資產(chǎn)倍率在0.29至3.0之間。
有效樣本分析：
扣除掉流通折扣率在10%以下(主要為莊股或凈資產(chǎn)為負(fù)的。其流通折扣率已失真)
扣除凈資產(chǎn)在0.5元以下的部分（這種情況下其凈資產(chǎn)倍率會(huì)很高）
扣除川投長鋼、太化股份、魯北化工、大冶特鋼、粵富華五支股票，共計(jì)出現(xiàn)了15次
其余樣本的平均凈資產(chǎn)倍率為0.79，平均流通折扣率為0.246。


股權(quán)分置的基本思路

非流通的法人股要獲得上市流通權(quán)，就要為取得流通權(quán)支付相應(yīng)的代價(jià)，這就是解決股權(quán)分置過程中所稱的對價(jià)。這一對價(jià)是由非流通股東支付給流通股東的。因?yàn)楣善钡牧魍看罅?，供需關(guān)系發(fā)生了變化，股票的價(jià)格會(huì)降低，流通股東的利益會(huì)受到損失。


三一重工的案例

三一重工股份有限公司實(shí)施股權(quán)分置改革對價(jià)方案為：以方案實(shí)施的股權(quán)登記日公司總股本24000萬股、流通股6000萬股為基數(shù)，流通股股東每持有10股流通股股票將獲得非流通股股東支付的3.5股股票和8元現(xiàn)金對價(jià)。
三一重工在05年3月31日的凈資產(chǎn)為8.16元，非流通股為18000萬股，流通股6000萬股。按上述方案實(shí)施后，原法人股東的股份變?yōu)?5900萬股（18000-6000*0.35）。
方案實(shí)施的股權(quán)登記日三一重工的股價(jià)為23.82元。理論上講，股權(quán)分置的實(shí)施不影響流通股的股價(jià)，但實(shí)際上證券市場會(huì)自然進(jìn)行除權(quán)，因?yàn)榍耙惶焓毡P買入的股票市值不會(huì)因?yàn)榈诙斓膶?shí)施日而自動(dòng)增值，所以市場會(huì)進(jìn)行自動(dòng)除權(quán)。三一重工除權(quán)日的自然除權(quán)價(jià)為17.05。


三一重工的案例

三一重工非流通股東所擁有的權(quán)益價(jià)值=15900*17.05-0.8*6000=266295萬元。
法人股在未實(shí)施股權(quán)分置方案前的價(jià)格與當(dāng)時(shí)的流通股價(jià)的比例為：
原法人股的每股價(jià)格=權(quán)益價(jià)值/原擁有的股數(shù)=266295/18000=14.8元。
與股權(quán)登記日流通股價(jià)的比例=14.8/23.82=62.11%
與原凈資產(chǎn)的倍率=14.8/8.16=1.81



紫江企業(yè)的案例

與股權(quán)登記日流通股價(jià)的比例=1.68/2.78=60.53%


與原凈資產(chǎn)的倍率=1.68/1.9=0.885


ABC上市公司法人股 評估案例




法人股評估問題探討
第五部分　　企業(yè)價(jià)值評估
對企業(yè)價(jià)值的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

1991年91號(hào)令第三條規(guī)定國有資產(chǎn)占有單位在“企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營”等情況下需進(jìn)行資產(chǎn)評估，企業(yè)已做為資產(chǎn)交易的對象，然而第七條又規(guī)定“國有資產(chǎn)評估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)”。由此看出，最早的國有資產(chǎn)評估的法律文件并未認(rèn)識(shí)到作為交易對象的企業(yè)與單項(xiàng)資產(chǎn)之間的差異，因此資產(chǎn)評估一開始對企業(yè)價(jià)值的概念是建立在企業(yè)整體資產(chǎn)之上的，而企業(yè)整體資產(chǎn)被認(rèn)為是企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的簡單加總。
《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》在第十三章專門對整體企業(yè)資產(chǎn)評估進(jìn)行了規(guī)定，指出“整體企業(yè)資產(chǎn)評估是指對獨(dú)立企業(yè)法人單位和其他具有獨(dú)立經(jīng)營獲利能力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體全部資產(chǎn)和負(fù)債所進(jìn)行的資產(chǎn)評估。整體評估的范圍為企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債”。


對企業(yè)價(jià)值錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)引起的不良后果
此種導(dǎo)向造成評估實(shí)務(wù)上的偏頗，更嚴(yán)重地影響了評估行業(yè)的定位，限制了評估的發(fā)展，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
企業(yè)評估的對象演化成對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表列示資產(chǎn)及負(fù)債的評估；
會(huì)計(jì)處理問題直接影響了評估價(jià)值，評估師的大量工作變成了審計(jì)工作；
資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)隊(duì)伍主要由財(cái)務(wù)人員構(gòu)成，評估機(jī)構(gòu)為控制經(jīng)營成本，設(shè)備、房產(chǎn)、土地等單項(xiàng)資產(chǎn)評估多聘用不懂評估的專業(yè)技術(shù)人員完成，嚴(yán)重影響了評估的執(zhí)業(yè)水平，房產(chǎn)、土地評估業(yè)務(wù)逐漸被房地產(chǎn)評估行業(yè)所占領(lǐng)；
對會(huì)計(jì)報(bào)表的評估造成對賬外資產(chǎn)的忽視和遺漏，評估不斷地遭到質(zhì)疑；
對貨幣資產(chǎn)、應(yīng)付福費(fèi)、應(yīng)交稅金等不存在評估估價(jià)問題的會(huì)計(jì)科目采用何種評估方法，成為評估理論上一個(gè)尷尬的難題；
在報(bào)表列示資產(chǎn)評估價(jià)值不能體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的前提下，證監(jiān)會(huì)形成了新的發(fā)行定價(jià)機(jī)制，評估報(bào)告只能用來設(shè)立股份公司，其評估價(jià)值不能用來作為發(fā)行定價(jià)的參考，評估行業(yè)錯(cuò)失了巨大的證券發(fā)行市場；
在報(bào)表列示資產(chǎn)評估價(jià)值不能體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的前提下，評估報(bào)告只能做為委托方完成國有資產(chǎn)管理部門相關(guān)手續(xù)的文件，不能為交易方提供有用的定價(jià)參考，喪失了股權(quán)交易市場的有效需求。


《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見》革命性之一
，從根本上扭轉(zhuǎn)了對企業(yè)價(jià)值概念的認(rèn)識(shí)，澄清了企業(yè)價(jià)值評估所指的對象，即“企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值”。此概念的引入并非是我國獨(dú)創(chuàng)，在《歐洲評估準(zhǔn)則》指南7中指出，評估師應(yīng)當(dāng)將企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)分為兩類，一類是評估企業(yè)價(jià)值（enterprise value），即企業(yè)的整體價(jià)值，另一類是評估權(quán)益價(jià)值（equity value）。
企業(yè)整體價(jià)值指股東權(quán)益與有息債務(wù)之和，即企業(yè)的整體價(jià)值是由股東投入資本和籌集的有償資金共同創(chuàng)造的。引入企業(yè)整體價(jià)值的意義，在于評估中應(yīng)區(qū)分股東權(quán)益創(chuàng)造價(jià)值與股東貸款成本，將國際上已成熟的資本資產(chǎn)定價(jià)模型引入國內(nèi)的評估實(shí)務(wù)。
股東全部權(quán)益價(jià)值，即企業(yè)整體價(jià)值中由全部股東投入資產(chǎn)創(chuàng)造的價(jià)值，本質(zhì)上是構(gòu)造企業(yè)（法人實(shí)體）的一系列的經(jīng)濟(jì)合同與各種契約中蘊(yùn)含的權(quán)益，而非會(huì)計(jì)報(bào)表上反映的資產(chǎn)與負(fù)債相減后凈資產(chǎn)的價(jià)值。引入股東全部權(quán)益和部分權(quán)益價(jià)值的意義，在于明確地將股權(quán)作為評估的對象，而非過去將凈資產(chǎn)這樣一個(gè)會(huì)計(jì)科目作為評估的對象，同時(shí)說明了部分股東權(quán)益與全部股東權(quán)益之間并非一個(gè)簡單的按持股比例的計(jì)算關(guān)系，還存在著控制權(quán)溢價(jià)和少數(shù)股權(quán)的折價(jià)問題。


《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見》革命性之二
罷除了成本法在企業(yè)價(jià)值評估中的壟斷地位，強(qiáng)調(diào)了收益法和市場法是企業(yè)價(jià)值評估最為適用的方法，同時(shí)對使用各種方法提出了具有操作性的規(guī)定。
在市場法方面，具體有
提出采用市場法可使用參考企業(yè)比較法和并購案例比較法，明確指出市場比較案例的來源可以是上市公司，也可以是市場上可收集資料的買賣、收購及合并公司。改變了以往實(shí)務(wù)界認(rèn)為資本市場尚不活躍，無法收集交易案例的傳統(tǒng)觀念，為市場法的使用提供了具有操作性的思路。
提出具有可比性的公司應(yīng)當(dāng)是屬于同一行業(yè)、或受相同經(jīng)濟(jì)因素影響的公司，同時(shí)要求對參考企業(yè)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整，使其與委估企業(yè)報(bào)表具有可比性。
提出選擇、計(jì)算、使用價(jià)值比率應(yīng)考慮的因素。


在收益法方面，具體有
提出采用收益法可使用收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法兩種具體方法。 未來收益折現(xiàn)法往往適用于成熟的企業(yè)，基于對其正常經(jīng)營的預(yù)測，其收益通常是穩(wěn)定的和可預(yù)測的。
提出了預(yù)期收益可以采用多種口徑，包括現(xiàn)金流量、各種形式的收益或現(xiàn)金紅利等，打破了傳統(tǒng)上只用凈利潤作為預(yù)期收益的傳統(tǒng)觀念。
提出在預(yù)測過程中委托方、相關(guān)當(dāng)事方和評估機(jī)構(gòu)的相互配合和溝通。委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)提供委估企業(yè)未來經(jīng)營狀況和收益狀況的預(yù)測，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)對其進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信其合理性，并在此基礎(chǔ)上確定其他重要參數(shù)，得出評估結(jié)論。區(qū)分了資產(chǎn)評估收益預(yù)測與審計(jì)盈利預(yù)測審核，在委托方與中介機(jī)構(gòu)責(zé)任劃分方面的不同。
提出折現(xiàn)率和資本化率的確定原則，應(yīng)考慮利率、市場投資回報(bào)率、加權(quán)平均資本成本及委估企業(yè)、所在行業(yè)的特定風(fēng)險(xiǎn)等因素確定，回應(yīng)了目前評估行業(yè)內(nèi)對折現(xiàn)率和資本化率考慮因素的不同爭論。


在成本法方面，具體有
提出成本法評估的范圍，應(yīng)當(dāng)包括被評估企業(yè)所擁有的所有有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的負(fù)債。此規(guī)定真正從企業(yè)擁有權(quán)益的角度揭示出評估對象，而非以往將評估對象對應(yīng)為會(huì)計(jì)科目。
提出企業(yè)價(jià)值評估中所采用的成本法，其實(shí)質(zhì)就是資產(chǎn)基礎(chǔ)法，就是將構(gòu)成企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估或調(diào)整，將結(jié)果加合后減去企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的全部負(fù)債，各項(xiàng)資產(chǎn)可以根據(jù)情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評估方法。消除了以往對會(huì)計(jì)科目確定評估方法的尷尬局面。
提出長期投資項(xiàng)目是否單獨(dú)評估的原則，是其對企業(yè)價(jià)值的影響程度，而非其是否為委估企業(yè)的控股單位。給予評估機(jī)構(gòu)根據(jù)重要性原則判斷評估范圍和工作量的可能。



《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見》革命性之三
引入了國際上一些成熟的企業(yè)價(jià)值評估的理念，使中國的企業(yè)價(jià)值評估盡早與國際接軌。目前，國外投資人在國內(nèi)投資時(shí)，往往不相信國內(nèi)評估師的勝任能力，但限于中國評估市場對國外評估機(jī)構(gòu)的資格限制，在中國企業(yè)聘請國內(nèi)評估機(jī)構(gòu)的同時(shí)，仍聘請外資機(jī)構(gòu)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，由于過去對企業(yè)價(jià)值評估沒有一套成熟的體系，國內(nèi)的評估師對評估中出現(xiàn)的問題不能尋求合理的解決途徑，而常常遭到外資機(jī)構(gòu)的質(zhì)疑。國際企業(yè)價(jià)值評估理念的引入，使中國的評估師少走彎路，迎接國際資本市場對國內(nèi)評估業(yè)的挑戰(zhàn)。這些先進(jìn)的理念包括：
1、對財(cái)務(wù)報(bào)告的分析、調(diào)整和利用；
2、收益法前提下，對非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)分析；
3、持續(xù)經(jīng)營前提下企業(yè)價(jià)值與清算前提下企業(yè)價(jià)值的關(guān)系；
4、多種業(yè)務(wù)狀況下分別分析的原則；
5、控股權(quán)溢價(jià)和少數(shù)股權(quán)折價(jià)；
6、流動(dòng)性對企業(yè)價(jià)值的影響。

《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見》革命性之四
報(bào)告披露方面與以往的相關(guān)規(guī)定有了質(zhì)的區(qū)別。強(qiáng)調(diào)了報(bào)告應(yīng)披露的重要信息，從評估報(bào)告使用人的角度，提出對報(bào)告披露內(nèi)容的基本要求。由于資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則一直未出臺(tái)，在該指導(dǎo)意見中指出應(yīng)“根據(jù)相關(guān)評估準(zhǔn)則和本指導(dǎo)意見編制并由所在機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告”。指導(dǎo)意見從報(bào)告披露的內(nèi)容方面進(jìn)行了較為詳細(xì)的規(guī)定，而未對報(bào)告形式進(jìn)行任何的規(guī)定。與９１號(hào)文相比增加的內(nèi)容包括：
１、評估報(bào)告使用者；
２、價(jià)值類型和定義；
３、評估假設(shè)和限制條件；
４、評估程序?qū)嵤┻^程和情況。

《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見》尚待解決的問題
1、一些新的概念如何理解和定義，如有形資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)、控股權(quán)、少數(shù)股權(quán)、價(jià)值比率等。盡早出臺(tái)相關(guān)釋義，幫助廣大評估師對指導(dǎo)意見形成正確的理解；
2、實(shí)務(wù)上仍存在操作上的困難，如溢價(jià)、折價(jià)、流動(dòng)性等因素的考慮，必然需要大量的案例數(shù)據(jù)作支持，而國內(nèi)的數(shù)據(jù)和相關(guān)研究相對匱乏。但這些思路的提出必將引導(dǎo)國內(nèi)企業(yè)價(jià)值評估的理論研究和實(shí)務(wù)探索。
3、與現(xiàn)行法規(guī)的接口問題一直是困擾準(zhǔn)則制定工作的難題。如在報(bào)告披露方面于91號(hào)文的銜接、收益法和市場法評估結(jié)論如何滿足《公司法》關(guān)于投資注冊資本金的規(guī)定等。
4、與未出臺(tái)準(zhǔn)則的相互關(guān)系。由于評估程序準(zhǔn)則、評估報(bào)告準(zhǔn)則尚未出臺(tái)，《企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）》中的相關(guān)內(nèi)容仍需在一系列相關(guān)準(zhǔn)則出臺(tái)后得到更全面的理解。
5、價(jià)值類型的問題仍未得到解決?；緶?zhǔn)則將價(jià)值類型作為重要觀點(diǎn)提出后，實(shí)務(wù)界處在一片茫然的狀態(tài)，大部分機(jī)構(gòu)不理解價(jià)值類型具體的含義，更無法對其進(jìn)行準(zhǔn)確的定義。對價(jià)值類型進(jìn)行研究，結(jié)合國內(nèi)的評估業(yè)務(wù)，定義不同種類的價(jià)值類型成為目前評估界急需解決的問題。
企業(yè)價(jià)值評估—熱點(diǎn)領(lǐng)域

三種角度看企業(yè)價(jià)值評估

買方—協(xié)同效應(yīng)下的最高出價(jià)

賣方—機(jī)會(huì)成本下的最低售價(jià)

公開市場價(jià)值—本質(zhì)上是構(gòu)造企業(yè)（法人實(shí)體）的一系列的經(jīng)濟(jì)合同與各種契約中蘊(yùn)含的權(quán)益
企業(yè)價(jià)值評估—三種方法的應(yīng)用

應(yīng)收集盡可能多的資料對企業(yè)進(jìn)行整體分析

應(yīng)優(yōu)先采用收益法評估

在某些領(lǐng)域資本市場已相當(dāng)活躍，應(yīng)考慮采用市場法的可能

側(cè)重于企業(yè)整體清查和資產(chǎn)有效性分析方面，成本法可做為驗(yàn)證方法使用
企業(yè)價(jià)值評估—應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)

對非經(jīng)營性資產(chǎn)和溢余資產(chǎn)的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行單獨(dú)分析和估算

采用適當(dāng)?shù)姆椒▽Ρ辉u估企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析--絕對數(shù)量比較分析法、比率分析法和比較結(jié)構(gòu)百分比法

如果相關(guān)權(quán)益所有者有權(quán)啟動(dòng)被評估企業(yè)清算程序時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)在清算前提下價(jià)值大于在持續(xù)經(jīng)營前提下價(jià)值的可能性

在對具有多種經(jīng)營業(yè)務(wù)、涉及多種行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)針對各種業(yè)務(wù)類型，分別進(jìn)行評定估算

企業(yè)價(jià)值評估—應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)

在適當(dāng)及切實(shí)可行的情況下考慮控股權(quán)和流動(dòng)性等因素的溢價(jià)和折價(jià)—企業(yè)整體價(jià)值與1%股權(quán)價(jià)值不是簡單的乘數(shù)關(guān)系

當(dāng)對同一評估對象采用多種評估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)對取得的各種價(jià)值結(jié)論進(jìn)行比較，在分析考慮不同價(jià)值結(jié)論的相對可靠性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量的基礎(chǔ)上，充分利用其專業(yè)判斷來確定最終的評估結(jié)論。
某種評估方法的使用可能由于收集信息的不完整，使得該方法不能得出一個(gè)絕對的評估結(jié)論，但一個(gè)相對的結(jié)論足以對最后確定評估方法產(chǎn)生影響。實(shí)務(wù)中更需要的是一個(gè)經(jīng)過市場檢驗(yàn)的合理的價(jià)值而不是一個(gè)通過完美推理計(jì)算出的一個(gè)價(jià)值。






A科技公司企業(yè)價(jià)值 評估案例
案例分析
B生產(chǎn)性企業(yè) 企業(yè)價(jià)值評估案例


企業(yè)價(jià)值評估存在的問題

整體性資產(chǎn)采用收益法評估應(yīng)具備的條件
貼現(xiàn)現(xiàn)金流模型的應(yīng)用
財(cái)務(wù)預(yù)測的一致性和相關(guān)性
虧損企業(yè)是否可以采用收益法評估
企業(yè)價(jià)值評估存在的問題

資產(chǎn)評估項(xiàng)目案例分析(ppt)