中關(guān)村5號(hào)地項(xiàng)目投資分析報(bào)告
北京科技園建設(shè)股份有限公司簡(jiǎn)介：
北京科技園建設(shè)股份有限公司（BSCC）是根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的批復(fù)精神，經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)，由北京國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司、北京首創(chuàng)股份有限公司等八家公司發(fā)起設(shè)立的從事中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)及綜合性業(yè)務(wù)的股份制企業(yè)。公司于1999年11月18日正式成立，截至2002年6月，已擁有控股子公司4家，參股子公司5家，對(duì)外投資8.51億元人民幣，總資產(chǎn)62.4億元人民幣。
北京科技園建設(shè)股份有限公司承擔(dān)著中關(guān)村高科技商務(wù)中心區(qū)——西區(qū)、北京中關(guān)村生命科學(xué)園發(fā)展有限責(zé)任公司、北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司、北京歸谷園有限責(zé)任公司等中關(guān)村科技園區(qū)重大項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)。
1.2中關(guān)村廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
中關(guān)村廣場(chǎng)(原中關(guān)村西區(qū))是北京市"十五"規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目,也是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，位于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，規(guī)劃范圍東起中關(guān)村大街，西至彩和坊路（海淀圖書城），北起北四環(huán)路，南至海淀鎮(zhèn)南街?？傉嫉孛娣e５１.４４公頃，總建筑面積150萬(wàn)平方米，地上100萬(wàn)平米，地下50萬(wàn)平米。
它北臨北京大學(xué)、清華大學(xué)、圓明園，東臨中國(guó)科學(xué)院，西與頤和園、北京西山風(fēng)景遙遙相對(duì)。地處既有深厚歷史文化底蘊(yùn)、又是首都文教科研區(qū)的中關(guān)村核心區(qū)，交通條件良好，人文環(huán)境優(yōu)越。 中關(guān)村廣場(chǎng)的主要功能是金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會(huì)展，并配有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂(lè)、大型公共綠地等配套公共服務(wù)設(shè)施。西區(qū)區(qū)內(nèi)共劃分為六個(gè)功能區(qū)，其中Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ區(qū)為綜合科貿(mào)組團(tuán)區(qū)，將建設(shè)科技貿(mào)易類企業(yè)寫字樓；IV區(qū)為公共建筑區(qū)，設(shè)有金融中心、會(huì)展中心、酒店和大型公共管理設(shè)施；Ⅴ、Ⅵ為公共綠地，將建一個(gè)開敞式楔型綠地廣場(chǎng)和一個(gè)下沉式中心廣場(chǎng)，綠地面積達(dá)7.1公頃。地下為三層結(jié)構(gòu)、總建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米的地下城。其中一層為北京城市建設(shè)中首次采用的綜合管廊層，二層建有國(guó)內(nèi)首次采用的貫通所有建筑的交通環(huán)廊，同時(shí)設(shè)有商業(yè)、文化、康體、娛樂(lè)等功能齊全的服務(wù)區(qū)。
工程于2000年6月20日正式啟動(dòng)，項(xiàng)目總投資150億人民幣。地下空間及基礎(chǔ)設(shè)施于2002年1月28日完成，全部工程預(yù)計(jì)在2005年竣工。從2000年6月開工到今年，以有鼎好電子城、法國(guó)家樂(lè)福、理想大廈等近40萬(wàn)平方米的面積交付使用。2004年完成全部項(xiàng)目的60%，到2005年中關(guān)村廣場(chǎng)將基本建成。建成后的中關(guān)村廣場(chǎng)將成為北京乃至全國(guó)的高科技商務(wù)中心，高科技企業(yè)技術(shù)與產(chǎn)品交易中心；資本市場(chǎng)中心；人才交流中心；信息中心以及北京西北城區(qū)商業(yè)中心。中關(guān)村廣場(chǎng)是圍繞“城市形態(tài)、城市功能、城市交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市環(huán)境、城市管理”六個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)，體現(xiàn)：“現(xiàn)代、科技、綠色、人文”四為一體中關(guān)村特有文化。
1.3中關(guān)村廣場(chǎng)綜述
由北京科技園建設(shè)股份有限公司開發(fā)150米高的中關(guān)村金融中心及其中關(guān)村科技廣場(chǎng)左右側(cè)的商業(yè)配套、展會(huì)設(shè)施、酒店公寓，形成一個(gè)功能齊全的綜合體，必將是中關(guān)村廣場(chǎng)無(wú)可爭(zhēng)議的地標(biāo)。其10公頃的亞洲最大的空中花園占據(jù)中關(guān)村廣場(chǎng)的核心位置；中關(guān)村金融中心的一座140米長(zhǎng)、彩虹狀空中連廊即將飛架于空中花園中心，形成中關(guān)村廣場(chǎng)世界奇景展觀。緊鄰交通主干線如北四環(huán)、中關(guān)村大街位置上分布著一幢幢極具現(xiàn)代感的高檔寫字樓，CEC大廈、輝煌時(shí)代、CEO首創(chuàng)拓展大廈等寫字樓為國(guó)際一流高科技商務(wù)中心提供理想的辦公條件。中關(guān)村廣場(chǎng)將真正實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)：高科技產(chǎn)品的管理決策中心、信息交流中心、研究開發(fā)中心；高科技成果展示中心；高科技產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)中心；高科技產(chǎn)品集散中心。
二、本項(xiàng)目規(guī)劃
本項(xiàng)目占地面積為4700平方米，總建筑面積為58500平米，其中
地上建筑面積45000平米：
地下建筑面積13500平米：
如公司接手本項(xiàng)目，可化分如下：
總建筑面積為5.85萬(wàn)平米，地上建筑面積為4.5萬(wàn)平米，地下為1.35萬(wàn)平米，總用地面積為4700平米。
考慮退線及地面回收的因素：
地下設(shè)三層：
單層面積為4500平米，地下二、三層為車庫(kù)及設(shè)備用房共9000平米。
其中：設(shè)備用房1000平米
車庫(kù)（含人防）8000平米，可做車位260個(gè)（按30平米/個(gè)車位）；
地下一層設(shè)為商業(yè)，面積為4500平米。
地上共21層：
地上1、2、3層設(shè)為商業(yè)，4層以上為酒店式公寓。1、2、3層單層面積設(shè)為3500平米，共10500平米，層高5米，共15米高。
4層以上總建筑面積為34500平米，層高設(shè)為2.8米，單層面積為2000平米，層數(shù)=34500/2000=17.25層，設(shè)為18層，總高為2.8*18=50.4米。
全樓總高=15+50.4=65.4米，符合規(guī)劃要求。
面積分配如下：
車庫(kù)9000平米，車位260個(gè)；
商業(yè)15000平米；
公寓34500平米。
建筑高度為65.4米
綠化率 25.5%

三. 合作條件
北京科技園建設(shè)股份有限公司（簡(jiǎn)稱建設(shè)公司）與中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱公司）共同開發(fā)本項(xiàng)目，其中建設(shè)公司以中關(guān)村西區(qū)5號(hào)地入股（地上面積樓面熟地價(jià)5703元/平米，共25667萬(wàn)元），公司負(fù)責(zé)開發(fā)（包括土地出讓金、前期手續(xù)等所有開發(fā)事項(xiàng)）。
利益分配：
1、 協(xié)議簽定后，計(jì)算各方的投入資金量，確定股份比例，分配所得的建筑面積。
2、 協(xié)議簽定后，計(jì)算各方的投入資金量，確定股份比例，分配所得的建筑面積。但在一定的期限內(nèi)，公司可以以成本價(jià)回收建設(shè)公司所分得的建筑面積
合作方式分析：
1、公司的資金投入7500萬(wàn)元，與建設(shè)公司核算的項(xiàng)目成本為67858萬(wàn)元，建設(shè)公司資金為25667萬(wàn)元，占37.82%的股份，分得2.213萬(wàn)平米。公司分得3.637萬(wàn)平米。銷售收益為49500萬(wàn)元。
公司內(nèi)部成本為53894萬(wàn)元，扣除建設(shè)公司的資金25667萬(wàn)元，公司實(shí)際成本為28227萬(wàn)元，公司稅前收益為17673萬(wàn)元，投資收益率為17673/8000=221%，成本收益率為17673/28227=62.6%。
2、公司的資金投入7500萬(wàn)元，公司內(nèi)部成本為53894萬(wàn)元，扣除建設(shè)公司的資金25667萬(wàn)元，公司實(shí)際成本為28227萬(wàn)元，公司稅前收益為25706萬(wàn)元，投資收益率為25706/8000=321%，成本收益率為25706/28227=91.1%。
由以上分析可得，公司采用項(xiàng)目銷售回款后，支付建設(shè)公司的土地成本的合作模式收益比較大。
四、項(xiàng)目定位分析
4.1區(qū)位分析：
中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃范圍東起中關(guān)村路，西至規(guī)劃的彩和坊路，北起建設(shè)中的北四環(huán)路，南至規(guī)劃的海淀鎮(zhèn)南街，總占地51.44公頃，總建筑面積150萬(wàn)平方米。它是北京市海淀區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，一次性投資、統(tǒng)一拆遷建設(shè)、統(tǒng)一規(guī)劃道路、綠化景觀，是整體建設(shè)，而不是單體樓的建設(shè)。
　　中關(guān)村客戶還是以高科技企業(yè)為主。中關(guān)村西區(qū)寫字樓地上供應(yīng)量是110萬(wàn)平方米。寄居中關(guān)村的企業(yè)一般來(lái)說(shuō)有兩種需求：一種是人力資源，海淀區(qū)的高校、科研院所云集，優(yōu)勢(shì)自然不必說(shuō)；一種是研發(fā)機(jī)構(gòu)，它的第一市場(chǎng)就在這里，所以企業(yè)不會(huì)離開。
2004年初，對(duì)中關(guān)村來(lái)說(shuō)將是一個(gè)極具歷史意義的時(shí)刻。中關(guān)村核心區(qū)———中關(guān)村廣場(chǎng)的中關(guān)村金融中心、理想國(guó)際大廈、中國(guó)電子大廈等七、八座甲A級(jí)寫字樓將陸續(xù)封頂，進(jìn)入全面市場(chǎng)銷售階段。“2003
中關(guān)村5號(hào)地項(xiàng)目投資分析報(bào)告