現(xiàn)代房地產(chǎn)投資項目策劃(ppt)
現(xiàn)代房地產(chǎn)投資項目策劃

東 南 大 學

一、現(xiàn)代房地產(chǎn)投資 項目過程分析
（一）房地產(chǎn)投資項目程序的劃分
通常情況下，房地產(chǎn)項目投資可以分為四個階段，即：
投資機會選擇與決策分析階段 Ⅰ
前期工作階段 Ⅱ
建設階段 Ⅲ
租售階段 Ⅳ
（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段對整個項目的影響


（三）、房地產(chǎn)項目開發(fā)主要步驟 投資開發(fā)四個階段可細化為八個主要步驟，即：
投資機會尋找
投資機會篩選
可行性研究
獲取土地使用權(quán)
規(guī)劃設計與方案報批
簽署有關(guān)合作協(xié)議
施工建設與竣工驗收
市場營銷與物業(yè)管理
（四）對房地產(chǎn)投資項目過程的分析
1、房地產(chǎn)項目投資，應從粗獷、經(jīng)驗型向技術(shù)、精確型轉(zhuǎn)化。
2、房地產(chǎn)投資項目能否成功的關(guān)鍵在于項目的前期，即在項目的策劃決策階段。
3、四個階段的輕重排續(xù)由重到輕應為Ⅰ、Ⅳ、Ⅱ、Ⅲ。
4、當然，項目進展到任何一個階段均為關(guān)鍵。
二、房地產(chǎn)投資項目 整體策劃理念
（一）何為房地產(chǎn)投資項目整體策劃
房地產(chǎn)投資項目策劃是指為達到投資目標，在調(diào)查、分析有關(guān)資料的基礎上，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資項目的實施事先進行系統(tǒng)的、全面的構(gòu)思、謀劃，并制定和選擇合理可行的執(zhí)行方案，以及根據(jù)目標要求和現(xiàn)實環(huán)境變化，對方案進行修改、調(diào)整的一種創(chuàng)造性的活動。
（二）房地產(chǎn)投資項目整體策劃的含義
策劃是為一定的目標服務的，應完全服從目標要求。
策劃是建立在對有關(guān)的情況調(diào)查、研究基礎上的。
策劃包括制定方案、選擇方案、調(diào)整方案三個方面。

（三）項目策劃與可研的區(qū)別
（四）項目策劃與決策的區(qū)別
策劃的過程包括制定方案、選擇、調(diào)整方案；
決策是對方案的優(yōu)選。
項目可研、決策都應是策劃工作的具體內(nèi)容，策劃更廣泛。
（五）項目策劃的特性
目的性
超前性
程序性
創(chuàng)造性
整體性
現(xiàn)實可行性
調(diào)適性
三、房地產(chǎn)投資項目 策劃分類與內(nèi)容
（一）房地產(chǎn)投資項目策劃分類
已有明確項目的全過程策劃

還沒有明確項目的投資策劃

單項策劃
（二）已有明確項目的投資策劃
這種情況是指以有項目批文，已拿到土地的項目。這種類型的策劃一般是從項目分析開始直至項目結(jié)束。主要內(nèi)容包括：
1、市場分析
2、目標市場確定、產(chǎn)品定位
3、財務評價
4、營銷策劃
5、開發(fā)過程策劃
6、融資策劃
7、物業(yè)管理策劃
8、投資風險分析及控制
市場分析
政策分析研究
供給分析
需求分析
消費者研究
競爭對手研究
對未來市場的預測
目標市場確定、產(chǎn)品定位
1、市場細分，確定子市場（一個或若干個）
2、項目概念定位
3、項目功能定位
4、產(chǎn)品的研發(fā)
5、產(chǎn)品功能的優(yōu)選與組合
6、規(guī)劃設計任務書
財務評價
1、項目成本分析
2、項目效益評價
3、評價指標與方法
（1）評價指標：
投資收益率；內(nèi)部收益率；自有資金收益率、投資回收期等。
（2）分析方法：
動態(tài)的、現(xiàn)金流量分析、盈虧分析、敏感性分析等。

營銷策劃
1、營銷調(diào)研
2、產(chǎn)品策略
3、價格策略
4、廣告策略
5、銷售執(zhí)行與控制 等
開發(fā)過程策劃
采用現(xiàn)代項目管理的手段對項目進行策劃。主要內(nèi)容應包括：
1、通過招投標優(yōu)選工程承包、監(jiān)理單位。
2、采取建設監(jiān)理方式對工程實施管理、控制。
主要內(nèi)容有：成本、工期、質(zhì)量的控制；
合同、信息管理；
各種關(guān)系的協(xié)調(diào)等。
融資策劃

融資策劃
1、測算投資成本及其分布，制定資金投入計劃。
2、預測項目銷售收入，制定資金回收計劃。
3、結(jié)合企業(yè)自有資金狀況，測算項目資金需求情況。
4、選擇融資方式、制定融資計劃。
5、融資方案分析及確定。
物業(yè)管理策劃
1、物業(yè)管理標準策劃
2、物業(yè)管理方式選擇
3、物業(yè)管理合同準備
4、物管的特色服務
5、物業(yè)管理的收費標準等
投資風險分析及控制
1、投資風險的辨識
在眾多的風險中辨別哪些可能在本項目中發(fā)生。
2、風險的評價
對風險何時發(fā)生、強度、持續(xù)時間等進行評價。
3、風險的處理
承擔、回避、轉(zhuǎn)移、分散…….等。
4、風險的控制
制定風險控制、防范計劃，指導項目實施。
（三）還沒有明確項目的投資策劃
這種情況往往是投資者還沒有明確項目時所進行的策劃。主要內(nèi)容包括：
1、投資開發(fā)區(qū)位分析與選擇
2、投資開發(fā)方向及內(nèi)容分析與選擇
3、投資規(guī)模分析與選擇
4、投資開發(fā)合作方式分析與選擇
5、項目融資方式的分析與選擇
6、開發(fā)完成后的產(chǎn)品經(jīng)營方式分析與選擇
（四）單項策劃
根據(jù)實際需要，對投資開發(fā)的某一階段進行分析、策劃。
例如：廣告策劃、融資策劃、營銷策劃等。
　　 THE END

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