市場定位及規(guī)劃方案對比分析(ppt)
鑫辰花園
市場定位及
規(guī)劃方案對比分析

一、市場信息提示


二、謀略先驅——方案解讀
弱勢：
⑴ 房型、電梯設置比較大眾化，較為普通。
⑵ 會所面積偏小，服務滿足不了客戶的需求。
⑶ 車位不足，不能吸引定位高層次的目標客戶。
⑷ 周邊在建樓盤數(shù)目多，要想在競爭中脫穎而出，本案的樓盤產品個性尚不鮮明，表現(xiàn)在小區(qū)品位、園林景色、房型特點、功能布局、建材選擇等多方面。集中的亮點不夠。

區(qū)域采樣樓盤對比
目前，本案周邊最近的預售樓盤為維多利華庭，如表1所示，對比如下：
表1：區(qū)域采樣樓盤對比表


三、觀點與實例
案例一：萬源杰座尋求創(chuàng)新是本案進入市場之保證
案例二：上海綠城
上海綠城的品牌客戶（包括杭州客戶）支撐了首期高速去化的銷售量，產品上的精益求精如高標準會所，高綠化景觀與40萬㎡規(guī)模優(yōu)勢，吸引大量外區(qū)客戶導入。奠定了初勝的基礎。
案例三：涵合園
一期小高層均價與周邊產品持平，二期具有景觀的優(yōu)勢小高層產品，均價高出同類產品近15%，低層別墅類產品價格高出周邊小高層產品逾30%。

四、謀定后動——產品建議
方案一

風格：以世界各地較為成熟的經典風格為主，如后現(xiàn)代的以金屬質感取勝的暢園、以歐式巴洛克風格聞名的芝大廈等。
物業(yè)：聘請品牌物業(yè)管理公司進行管理，多為境外物業(yè)公司。
分析：規(guī)避了區(qū)域的低層次產品價格競爭。但由于需要一些技術性的整合方案的支撐，則對開發(fā)的過程控制，提出了挑戰(zhàn)。
 
方案二
理由除了方案本身的特征外，主要歸納如下：

五、主要獲利模式分析
模式三、服務增值模式
模式四、細節(jié)增值
六、本項目定位建議
1、客戶分析
本案鎖定總價100以內與180萬元左右購買力的兩類人群，是建立在物業(yè)品質的基礎上。

認同本案的產品
認同“居住亦文化”的觀念
向“現(xiàn)代化”生活概念看齊、靠攏
注重產品內外兼修
 

2、產品建議
按照疊加別墅占住宅總體量的15%計算，疊加別墅為5.7*15%=0.855萬。
疊加別墅容積率設為1.2，則其占地面積為0.7125萬。
高層及商業(yè)等綜合占地3-0.7125=2.2875萬，其容積率為2.8
樓盤綜合容積率7.3/3=2.43保持不變。
按疊加別墅平均單套面積160㎡計算，總套數(shù)約54套。
3、價格定位對比


效益對比


預計2005年5月開盤，疊加別墅比高層公寓價格再上升1500元/ M2，則對比如下：
原方案 現(xiàn)方案
單價： 8000元/㎡ 9000元/ ㎡（高層） 10500元/ ㎡（疊加）
可售住宅面積：5.67萬㎡ 4.815萬㎡（高層）
0.855萬㎡（疊加）
回籠資金： 4.5億 4.3億（高層）
0.9億（疊加）
總計： 4.5億 5.2億
整盤單價： 8000元/㎡ 9170元/㎡
結論：改進后的方案，比原先方案多回籠資金7000萬元，整盤均價上升了1170元/ ㎡。
特別備注：
由于本項目的地塊特征的限制，考慮到樓盤北側采光要求，對本項目北部單元的限高要求較高。因此是否能借機利勢，將北側單元的層高降低，而將南側單元的層高拔高。同時，用小區(qū)內部的綠化，來滿足北側單元的采光要求，現(xiàn)作如下初步分析：


此方案對樓盤在規(guī)劃限高的要求上，能滿足城市規(guī)劃的要求，但整個小區(qū)南高北低的規(guī)劃，對北側單元的市場可接受度是一個未知數(shù)。
南高北低的規(guī)劃，使樓盤的觀江景觀房的體量得到擴大。
南高北低的規(guī)劃，使南側臨街住宅所占的比例迅速擴大，而其單價的上升卻受到限制。
由于考慮到小區(qū)整盤規(guī)劃的因素，且南高北低的規(guī)劃，在房型面積及單元體量的分布上，將會有較大的改動。故須在設計公司得出初步規(guī)劃設想方案及數(shù)據(jù)指標之后，才能作進一步分析論證，在此僅作初步的分析。
報告完畢謝謝觀賞

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