羲陽(yáng)山莊策劃書(shū)
策劃綱要目錄

第一部份
前言

市場(chǎng)調(diào)查分析：

1：市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

2：人口和消費(fèi)調(diào)查

3：居民文化調(diào)查

4：市場(chǎng)內(nèi)容調(diào)查

5：消費(fèi)群行為分析

6：近郊市場(chǎng)分析




前言
1、2001年貴陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)概況
2001年貴陽(yáng)市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值237.59億元，創(chuàng)造了比2000年增長(zhǎng)8.3%的新業(yè)績(jī)，高于全國(guó)平均水平，超額完成了全年的計(jì)劃目標(biāo)，全市整體經(jīng)濟(jì)狀況呈現(xiàn)出快速、健康的良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2001年實(shí)際完成固定資產(chǎn)投資77.81億，比2000年增長(zhǎng)22.6%，其中38%投向城市基礎(chǔ)設(shè)施，24%投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，固定資產(chǎn)投資同比比1998年增長(zhǎng)了53.1%。同全國(guó)一樣，貴陽(yáng)市2001年加大對(duì)固定資產(chǎn)投資的力度，有力地拉動(dòng)了全市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。
2、2001年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況
近年來(lái)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著貨幣化分房、存量補(bǔ)貼，長(zhǎng)年銀行按揭等一系列利好政策的逐步實(shí)施，市民置業(yè)意識(shí)的加強(qiáng)，房地產(chǎn)特別是商品房呈現(xiàn)勃勃生機(jī)，目前貴陽(yáng)市有400余家開(kāi)發(fā)商，數(shù)百個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，至今年上半年，貴陽(yáng)市商品房在建量已超過(guò)800萬(wàn)㎡。
在為市場(chǎng)發(fā)展感到歡欣鼓舞的同時(shí)，我們還必須有一些“冷”思考，比如“市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量問(wèn)題”，從市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，雖然800萬(wàn)平方米的供給量并不可怕，但不可回避的問(wèn)題是：這一供給量都將在將近3—5年內(nèi)甚至2—3年相繼面市，無(wú)疑會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求形成強(qiáng)大的壓力。按目前市場(chǎng)年購(gòu)買力及響應(yīng)增長(zhǎng)速度，近年內(nèi)還不足以支撐這么大的市場(chǎng)供給量，這種矛盾對(duì)后期市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)信心還是消費(fèi)者信心。


盡管壓力存在，但目前貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)發(fā)展尚處于“上升階段和不成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期階段，發(fā)展有較大的空間，問(wèn)題也是存在的。一個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展大抵會(huì)經(jīng)過(guò)”盲目躁動(dòng)——穩(wěn)步調(diào)整——逐步成熟.
據(jù)統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示，2000年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格水平處于一種上升趨勢(shì)，同比表明，1998年比1997年1季度房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上漲0.6%，1999年1季度比上年同期增長(zhǎng)3%，2000年1季度同比增長(zhǎng)3.7%，2季度貴陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)僅次于寧波和杭州。
從商品房供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅占供給量75.4%


年份 指標(biāo) 2000年 2001年
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 14.73億元 22.55億元
商品房施工面積 3637109平方米 4496364平米
商品房竣工面積 1001474平方米 1555079平方米
商品房現(xiàn)售 574793平方米 863586平方米
商品房銷售收入 93555萬(wàn)元 139763萬(wàn)元
商品房空置面積 266436平方米 420760平方米
市場(chǎng)調(diào)查分析：
1：市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查
貴陽(yáng)市政府規(guī)定在未來(lái)五年中將不再增加和通過(guò)市內(nèi)住宅用地，居住小區(qū)在城市規(guī)劃中將從市內(nèi)逐步轉(zhuǎn)向郊區(qū)建設(shè)，逐步形成住宅郊區(qū)化。
一方面：帶動(dòng)郊區(qū)各種發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
另一方面：逐步緩解市內(nèi)居住壓力，其中郊區(qū)建設(shè)范圍以金陽(yáng)新區(qū)、白云區(qū)和烏當(dāng)區(qū)為主。
在開(kāi)發(fā)商向銀行貸款時(shí)，銀行將加大其審查力度，以防止惡性貸款的發(fā)生，另一方面，銀行將進(jìn)一步下調(diào)住宅貸款利率，使消費(fèi)者能更好的改善本身的住宅環(huán)境和居住品質(zhì)?？偟膩?lái)說(shuō)，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些有利因素是
i. i. 目前貴陽(yáng)市有關(guān)部門作出決定，在兩城區(qū)將不在批準(zhǔn)新的地皮搞房建，這意味著以前已批準(zhǔn)的和已建的樓盤存在升值潛能；
ii. ii. 市場(chǎng)需求加大，隨著城市人口的增長(zhǎng)，人們對(duì)物質(zhì)文化水平需求的提高，潛在需求量很大；
iii. iii. 房改政策的刺激，特別是2001年5月以來(lái)存量補(bǔ)貼的逐漸兌現(xiàn)，刺激了工薪層長(zhǎng)期受壓抑的購(gòu)房欲望；
iv. iv. 金融系統(tǒng)的介入，特別是銀行利率的下調(diào)，使老百姓更愿意在住房上進(jìn)行投資；
2：人口和消費(fèi)調(diào)查
據(jù)城市家庭的調(diào)查：
A:60年代這一階段平均為2.58年，第一個(gè)孩子出生到最后一個(gè)孩子出生，平均長(zhǎng)達(dá)18－20年。
B:70年代以來(lái)，特別是90年代，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)額發(fā)展，晚婚晚育政策的實(shí)行，家庭生命周期延長(zhǎng)，平均為3－4年，由于推行了獨(dú)生子女政策，家庭生育階段集中在1－5年。
所以購(gòu)房者趨向年輕化，年輕人成為最有力的消費(fèi)群體，購(gòu)房者年齡構(gòu)成中20－24、25－29、30－34、35－39、40－41、45－49、50以上各年齡組人數(shù)分別占4.55%、21.07%、28.16%、11.88%、15.7%、8.53%、10.11%，即35歲以下年齡組占53.8%。
c;這就表明年輕、富有、高學(xué)歷的一代已成為最具購(gòu)買力的消費(fèi)。
3：居民文化調(diào)查
a:貴陽(yáng)市目前的居民文化水平基本在高中以上，他們觀念超前，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)平衡，對(duì)賺錢信心十足，有勇氣貸款購(gòu)房，大部分居民也有還款能力.
b:生活追求時(shí)尚，其審美觀點(diǎn)也由簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)雜。
C:消費(fèi)也逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵M(fèi)，買房時(shí)很會(huì)精打細(xì)算并注重每一個(gè)細(xì)部.
d:他們對(duì)自身的居住環(huán)境有一定要求，更要求房開(kāi)商提供更好的服務(wù)。
e:目前，購(gòu)房仍是筑城居民家庭首選的最大的消費(fèi)需求，根據(jù)統(tǒng)計(jì)貴陽(yáng)市就業(yè)勞動(dòng)者收入在2000年就超過(guò)10000元，再加上存量補(bǔ)貼，各家銀行積極推行按揭貸款一系列措施，使購(gòu)置商品房成為居民…………
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