九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)研究

受九龍坡區(qū)開發(fā)辦委托，重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所成立了專門的研究小組，通過走訪、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等手段對(duì)九龍坡區(qū)房地產(chǎn)在“十五”期間的發(fā)展現(xiàn)狀作了充分的了解，根據(jù)專項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容的要求，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及的問題進(jìn)行了詳細(xì)的專題研究研究，具體包括房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系研究、房地產(chǎn)融資體系研究，目的是為九龍坡區(qū)房地產(chǎn)“十一五”規(guī)劃打下堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，并形成了書面報(bào)告以作為“九龍坡區(qū)‘十一五’房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃”的后臺(tái)基礎(chǔ)支撐資料。

房地產(chǎn)需求體系研究主要是為了預(yù)測(cè)九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)需求量。房地產(chǎn)市場(chǎng)體系研究主要是為了理清房地產(chǎn)體系本身的基本內(nèi)容，為九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃提供基礎(chǔ)支撐。房地產(chǎn)金融體系研究主要是為了對(duì)九龍坡區(qū)“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的融資問題提供融資建議。

一、 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求體系研究
1 1 房地產(chǎn)需求概述
1.1 1.1 房地產(chǎn)需求的概念
房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給是一個(gè)相對(duì)應(yīng)的概念，它是指一定時(shí)期內(nèi)人們?cè)敢赓?gòu)買和承租的房地產(chǎn)數(shù)量。房地產(chǎn)需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的原動(dòng)力，沒有房地產(chǎn)需求就沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、供給、資金運(yùn)作以及市場(chǎng)的本身；房地產(chǎn)需求也是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)供給的起點(diǎn)與歸宿。需求的規(guī)模、水平和結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，推動(dòng)著房地產(chǎn)供給的變化，同時(shí)影響著房地產(chǎn)交易的價(jià)格、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、市場(chǎng)要素以及市場(chǎng)本身的變化。另一方面，房地產(chǎn)需求也是檢驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制、機(jī)制完善程度的重要尺度。沒有一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境和體制保證，需求的滿足是很難達(dá)到較理想的狀態(tài)。
1.2 1.2 住宅需求的概念
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，“需求是指在一定的市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者愿意并且有能力購(gòu)買的商品或服務(wù)的數(shù)量”儀。借用這個(gè)概念，我們認(rèn)為，住宅需求是在一定市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者愿意并且有能力購(gòu)買的住宅的數(shù)量。
1.3 1.3 住宅需求的種類
人類需求是多種多樣的，住宅需求也不例外，住宅需求的分類可以從多個(gè)角度進(jìn)行。
1.3.1 1.3.1 從市場(chǎng)角度
(1) (1) 潛在需求
住宅的潛在需求是指未來市場(chǎng)條件發(fā)生變化，或人們的支付能力發(fā)生變化時(shí)的住宅需求。著重點(diǎn)在于市場(chǎng)條件或支付能力發(fā)生變化。市場(chǎng)條件的變化可能有住宅的自然更新，人口的自然增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程，家庭規(guī)模趨小等形成的需求。支付能力的變化有人們收入的提高，生活水平的改善，政策的導(dǎo)向等誘發(fā)的需求。
潛在需求側(cè)重于人們的欲望及市場(chǎng)條件下可能表現(xiàn)出來的需要。
(2) (2) 有效需求
有效需求是以人們的實(shí)際支付能力為基礎(chǔ)，在一定市場(chǎng)條件下，市場(chǎng)機(jī)制的制約下，對(duì)住宅的需求量。
有效需求側(cè)重于人們的真實(shí)購(gòu)買力。
1.3.2 1.3.2 從需求目的角度
(1) (1) 居住需求
人無論貴賤高低，無論窮人還是富豪，一套能夠遮風(fēng)避雨，安置家人棲息的住房都是不可或缺的，所不同的只是需求層次與需求偏好有所差別。因此，住宅的居住需求即是以居住使用為目的。
(2) (2) 投資需求
“住宅的投資需求是指購(gòu)買住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住為目的，而是把住宅作為資產(chǎn)，以保值和增值尤其是以增值為目的”
居住需求和投資需求有時(shí)是重疊的。購(gòu)買和…………

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