榮興民俗文化美食街推廣提案(doc21頁(yè))

第一章：2005年遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
宏觀調(diào)空、土地拍賣(mài)、銀行緊縮、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇將成為2005年遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)“行動(dòng)準(zhǔn)則”。
遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向：
1、遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)化（中心近郊激烈碰撞）
隨著土地成本的上漲，產(chǎn)品造價(jià)的提高，市場(chǎng)的大量需求使得城北、河?xùn)|、工業(yè)園區(qū)等地段的房地產(chǎn)市場(chǎng)有突破性的發(fā)展前景。雖然有較大的開(kāi)發(fā)空間但是并存激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此“郊區(qū)市場(chǎng)”將成為遂寧房地產(chǎn)的一支主力軍團(tuán)，登上遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)。
2、樓盤(pán)“個(gè)性化”
2004年新樓盤(pán)無(wú)論產(chǎn)品還是市場(chǎng)定位上皆少了對(duì)“老盤(pán)”的傳承，多了幾分創(chuàng)新多了幾分個(gè)性。
3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化
租個(gè)門(mén)面擺張桌子就可以把房子賣(mài)完的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，單梯樓將被花園小區(qū)所替代，小規(guī)模變成大規(guī)模，要在市場(chǎng)（客戶）挑剔的眼光中生存。將出現(xiàn)春秋雄風(fēng)，戰(zhàn)國(guó)群雄的局面。
4、產(chǎn)品規(guī)?；?，品牌化。
品牌=品質(zhì)+廣告。
以市場(chǎng)為導(dǎo)向，在矛盾中生存?，F(xiàn)在的市場(chǎng)可以說(shuō)是一個(gè)比規(guī)模，看品牌的市場(chǎng)，只有從規(guī)模上、品牌上強(qiáng)強(qiáng)出手，鑄造一流的產(chǎn)品打動(dòng)消費(fèi)者。讓市場(chǎng)了解企業(yè)、了解你的產(chǎn)品。
5、房地產(chǎn)“市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)”比重的上升
專業(yè)的眼光看問(wèn)題是取勝的關(guān)鍵，從產(chǎn)品的構(gòu)思到生產(chǎn)產(chǎn)品再到產(chǎn)品的銷(xiāo)售。每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)，無(wú)論是小樓盤(pán)還是大樓盤(pán)要想從市場(chǎng)中脫穎而出，真正做到價(jià)值最大化，比如2004年所面市的每一個(gè)樓盤(pán)或多或少都在市場(chǎng)上露露面做一做宣傳?？梢?jiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)所占比例不斷的上升。
6、市場(chǎng)對(duì)服務(wù)的需求（物業(yè)管理的提升）
從過(guò)去的沒(méi)有物業(yè)管理到簡(jiǎn)單的管理到現(xiàn)在的專業(yè)物業(yè)管理公司，從基本安全到全新呵護(hù)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將成為2005年消費(fèi)者選擇物業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵因素。
7、商品房開(kāi)發(fā)走向“集約經(jīng)營(yíng)”，產(chǎn)品呈現(xiàn)“精品化”
隨著住房消費(fèi)主體的改變，開(kāi)發(fā)商的理性化程度大為提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由過(guò)去的粗放經(jīng)營(yíng)向集約經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，以往大行其道的單體開(kāi)發(fā)逐漸被小區(qū)建設(shè)取代。為滿足城鎮(zhèn)居民對(duì)住房由過(guò)去只追求“居者有其屋”的簡(jiǎn)單需求轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前更加注重質(zhì)量、環(huán)境、智能的“居者優(yōu)其屋”的更高層次的需求，開(kāi)發(fā)商們普遍增強(qiáng)了精品意識(shí)，精品小區(qū)無(wú)一不是從“以人為本”、“人與自然”的角度出發(fā)，充滿了對(duì)居住者全方位的關(guān)懷，同時(shí)，也代表了遂寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。

第二章：遂寧商業(yè)物業(yè)分析
商業(yè)地產(chǎn)需要宏觀調(diào)控：
商業(yè)地產(chǎn)以“地段論”影響地產(chǎn)界數(shù)年，2005年商業(yè)面積的大幅度上升，將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫；商業(yè)物業(yè)提升空間較小，要想市場(chǎng)認(rèn)可自己的商業(yè)只有從準(zhǔn)確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進(jìn)行研究；有待有關(guān)部門(mén)進(jìn)行宏觀調(diào)空。

遂寧商業(yè)地產(chǎn)幾大特點(diǎn)：
A：商業(yè)物業(yè)面積大幅度增加；
B：商業(yè)物業(yè)空置比例上升；
C：商業(yè)業(yè)態(tài)較為零亂；
D：規(guī)模較小，投資升值空間小；
E：商業(yè)物業(yè)管理檔次較低；
F：本地投資商業(yè)力度較弱;
G：產(chǎn)品本身檔次較低;
H：產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)落后;
I:地方招商力度較弱;
第三章：項(xiàng)目理解及定位
榮興怡景（裙樓部分）：
命名方案：
A：榮興民俗文化美食街
說(shuō)明：定位“準(zhǔn)確度及范圍的大小”決定了物業(yè)上市后的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
項(xiàng)目理解：
榮興民俗文化美食街位于渠河路和嘉禾西路交匯處，渠河公園旁（城監(jiān)大廈和建設(shè)大廈之間）。距離西山森林風(fēng)景區(qū)僅400余米。前擁渠河綿延千里秀美水岸風(fēng)景，近臨風(fēng)光無(wú)限的渠河公園。
優(yōu)劣勢(shì)分析：
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）：
A：地理位置；
B：交通便捷；
C：產(chǎn)品風(fēng)格的創(chuàng)新（注：見(jiàn)后“建筑部分產(chǎn)品建議”）；
D：定位優(yōu)勢(shì)（民間風(fēng)味美食）做“具有規(guī)模和檔次的特色餐飲”；
E：消費(fèi)群體；
考慮到后期的業(yè)態(tài)運(yùn)作，項(xiàng)目及周邊匯集了許多高收入者（如：各市政單位，各小區(qū)業(yè)主等）。
F：項(xiàng)目配套（大約3000平方米的餐飲廣場(chǎng)）；
G：專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理，真正的理財(cái)管家。（商業(yè)部分：個(gè)性物業(yè)管理）；
項(xiàng)目劣勢(shì)（W）：
A：商業(yè)氛圍較淡；
B：操作引導(dǎo)難度較大（推廣費(fèi)用較高）；
C：人流量?。ê笃诘恼猩坦ぷ麟y度大）；
項(xiàng)目定位：
榮興怡景（裙樓部分）：
產(chǎn)品檔次定位：中高檔
方案：[具有規(guī)模和檔次的特色餐飲]
[民間風(fēng)俗文化美食]
理由：
A：通過(guò)對(duì)2004商業(yè)分析，2005年將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫，要想市場(chǎng)認(rèn)可自己的商業(yè)只有從準(zhǔn)確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進(jìn)行研究；所以需要有規(guī)模 。

B：搜索整個(gè)遂寧市沒(méi)有一個(gè)地方餐飲是純中高檔次，規(guī)模在5000平方米以上，更不用說(shuō)特色餐飲；是遂寧市餐飲的空白區(qū)。

C：本項(xiàng)目區(qū)域匯集了較多的高收入消費(fèi)群體（比如：各小區(qū)業(yè)主、各市政單位、各公共活動(dòng)場(chǎng)所“體育館、圖書(shū)館、宋瓷博物館、渠河公園”活動(dòng)人群等。他們將成為中高檔次餐飲消費(fèi)的主力軍。

D：項(xiàng)目的配套為中高檔次餐飲消費(fèi)者提供便利。如：3000平方米的餐飲廣場(chǎng)為消費(fèi)者提供餐飲前后的

榮興民俗文化美食街推廣提案(doc21頁(yè))