南京房地產(chǎn)市場調(diào)研報1
南京房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 第一章 南京市的區(qū)域特征和城市概況 第一節(jié) 自然地理概況 南京市位于北緯33゜31′，東經(jīng)118゜47′，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，夏 熱冬冷，春秋短暫，雨量集中，歷年平均氣溫16゜C，主導(dǎo)風(fēng)向夏半年為西南風(fēng)，冬半 年為東北風(fēng)。 南京地處我國東西水運大動脈長江與南北陸運大動脈京滬鐵路的交匯點，素有“東南門 戶，南北咽喉”之稱。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西石頭 山似猛虎雄據(jù)，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。萬里長江自西向南滾滾而來，折向 東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢雄渾而景 色秀美。 1. 1 城市性質(zhì) 南京是著名古都，江蘇省省會，長江下游重要的中心城市。 南京為我國六大古都之一，是國家級歷史文化名城。南京的規(guī)劃和建設(shè)要繼承古都歷 史精華，創(chuàng)造融古都風(fēng)貌與現(xiàn)代文明于一體的城市特色。 南京是江蘇省省會，也是該省的政治、文化、經(jīng)濟中心，要保證省級管理職能的順利 行使，并形成省內(nèi)最發(fā)達的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對外交往中心。 南京作為長江流域四大中心城市和長江三角洲西部樞紐城市，要充分發(fā)揮沿江、近海 的優(yōu)勢，增強跨省域的輻射功能和吸引力。 1. 2 城市規(guī)模 1.2.1 人口規(guī)模 o λ 全市總?cè)丝?010年為680萬左右，遠景按1000萬人口預(yù)留，城鎮(zhèn)人口2010年為5 20萬左右，遠景按870萬左右預(yù)留。 o λ 都市發(fā)展區(qū)總?cè)丝?010年為530萬左右，遠景按800萬左右預(yù)留。都市發(fā)展區(qū)城鎮(zhèn)人口 2010年為450萬左右，遠景按740萬左右預(yù)留。 o λ 主城人口2010年控制在300萬以內(nèi)，遠景下降到260萬以內(nèi)。 1.2.2 用地規(guī)模 主城城市建設(shè)用地為243平方公里，人均城市建設(shè)用地2010年為81平方米， 遠景為93平方米。新市區(qū)、新城和重點鎮(zhèn)人均建設(shè)用地按100平方米左右安排。 1. 3 主城功能布局特征 主城布局以河流、鐵路、城墻等為自然邊界。分為東、西、南、北、中五個片區(qū)。以明 城墻圍合的主體中片（舊城）以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，強調(diào)環(huán)境品質(zhì)的提升和歷史文化特 色的體現(xiàn)；東、西、南、北四片區(qū)要在繼續(xù)保持原區(qū)特色的同時，加強設(shè)施配套和功能 完善，形成居住就業(yè)相對平衡，配套設(shè)施相對完善的綜 合性片區(qū)。 西片是主城的重要新區(qū)，具有以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)的中心功能；居 住與新業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)的功能；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能。 1. 4 社會經(jīng)濟發(fā)展目標 依據(jù)南京市“十五”計劃綱要，將社會經(jīng)濟發(fā)展目標調(diào)整為：經(jīng)過“十五”和更長的一點時 間的努力，把南京建設(shè)成為科學(xué)技術(shù)先導(dǎo)，古都與江濱特色鮮明，國際影響較大的現(xiàn)代 化中心城市。到2010年，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 1) (一) 以“富民強市，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化”為基本目標，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開放 和科技進步為動力，把南京做強做大做優(yōu)做美。到2005年，城市綜合實力、基礎(chǔ)設(shè) 施、社會文明和生態(tài)環(huán)境等方面都進入全國先進行列。人民生活達到更加寬裕的小 康水平，5年內(nèi)，力爭實現(xiàn)郊縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政收入在2000年基礎(chǔ)上翻一翻。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)“二、三、一”型向“三、二、一”型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。 2) (二) 進一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進程，2010年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。成為我國重要的教 育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿(mào)口岸和長江下游地區(qū)重要的金融、貿(mào)易 、信息中心。歷史文化名城的國際性影響進一步擴大。 3) (三) 以加入世貿(mào)組織為契機，加快南京經(jīng)濟國際化步伐，以建設(shè)國際化大都市的長遠奮 斗目標，促進和加快城市建設(shè)步伐。本世紀中葉全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，躋身世界發(fā)達城 市行列。 1. 5 城市發(fā)展目標 未來南京城市發(fā)展目標是： （一）充滿經(jīng)濟活力的城市——長江下游現(xiàn)代化的中心城市 （二）富有文化特色的城市——國際影響較大的歷史文化名城 （三）人居環(huán)境優(yōu)良的城市——人與自然和諧共生的城市 1. 6 城市環(huán)境景觀特色 南京所處的地理位置和自然環(huán)境，悠久的歷史文化，長期的城市建設(shè)，形成了南京山水 城林交融、古今文化薈萃、園林環(huán)境、宜人空間尺度特色的景觀環(huán)境。 （一）山與水 南京依山傍水而建，山取“虎踞龍盤”之勢，水以江、河、湖成網(wǎng)，在長江，鐘山的宏偉 氣勢中，引入彎曲繞的秦淮河，以悠靜的玄武湖、莫愁湖形成了南京獨特的城市空間。 （二）城與林 都城布局與自然山水結(jié)合，以明城墻保護為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設(shè)必 將保持與強化城林的空間特色。 （三）路與樹 由于南京冬寒夏熱的特點，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草 坪見長，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。 第二章 南京總體房地產(chǎn)市場分析 南京房地產(chǎn)市場以地理位置來劃分可分為五大版塊——城北、城南、河西、江北、江寧 版塊。 第一節(jié) 南京城北板塊發(fā)展綜述 2.1.1 城北板塊簡介 城北位于南京城的北部，區(qū)域東到紅山路及周邊，南臨中央門以南部分，西面、北面均 被長江環(huán)繞。整個區(qū)域面積約50平方公里，常駐人口55萬，土地資源豐富，自然景觀優(yōu) 越。 城北下關(guān)區(qū)內(nèi)主要包括中山橋、車站、熱河南路、建寧路、寶善橋、小市六個街道，以 中山北路為主干道，四通八達，是一個生活機能較完善，市政配套較齊全的小區(qū)。而紅 山片區(qū)內(nèi)以一條紅山路貫穿南北，北接和燕路，南通新莊立交橋。整個城北轄區(qū)內(nèi)有南 京長江大橋、鐵路南京東站西站、南京長途汽車站以及最大的內(nèi)河港口—南京港，橫貫東 西的建寧路—龍蟠路連接滬寧高速和繞城公路，可達滬寧沿線城市和安徽等地：而沿建寧 路向北，過南京長江大橋可以順利進入蘇北地區(qū)，是南京乃至華東地區(qū)重要的交通樞紐 ，通訊、電力、供水、供熱、交通等服務(wù)設(shè)施完善。 轄區(qū)內(nèi)有南京市重點小學(xué)姜家園小學(xué)、天妃宮小學(xué)、小市小學(xué)、小市中心小學(xué)以及重點 中學(xué)第十二中學(xué)、小市中學(xué)和片區(qū)中學(xué)渡江中學(xué)。而南京大學(xué)第二附屬醫(yī)院、港口醫(yī)院 、邁皋橋醫(yī)院、小市醫(yī)院、長江醫(yī)院等基本的醫(yī)療設(shè)施給人們的身體健康帶來了保障。 各大銀行，例如交通銀行、工商銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等更加為居民的 生活提供了方便。區(qū)域內(nèi)的超市隨處可見，金潤發(fā)、好又多、家樂福、時代超市、易初 蓮花、新一佳等國內(nèi)外大型超市，還有蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)交易中心，這些都已經(jīng)成 為人們生活中不可缺少的部分。 區(qū)域內(nèi)自然人文旅游資源豐富，山、水、城、林相映成趣，自然景色優(yōu)美，人文古跡眾 多,具有較大的旅游開發(fā)價值。境內(nèi)有著著名獅子山風(fēng)景區(qū)、閱江樓、繡球公園、渡江勝 利紀念碑、幕燕風(fēng)景區(qū)，紅山森林動物園，景色優(yōu)美，富有生趣。 2.1.2 城北房地產(chǎn)板塊介紹 城北的房地產(chǎn)市場開發(fā)相對較晚，樓盤多集中在下關(guān)區(qū)，以熱河南路及大橋南路附近居 多，由于鄰近南京西站及下關(guān)碼頭，該地區(qū)公共交通設(shè)施極為方便，有18W、16W、特1W 、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多條公交線直通鬧市。同時，一些較大型的 批發(fā)市場，如果菜批發(fā)商場，茶葉批發(fā)市場等也在下關(guān)區(qū)內(nèi)，部分樓盤其售價已超過60 00元/m2，至于鐵路線以北地區(qū)地域廣闊，但交通目前相對不便。不過，這種情況有望得 到改善，地鐵1號線直達邁皋橋。其附近的樓盤也具有一定的升值潛力。 一條鐵路線、一個城門洞之隔，城北板塊的境遇與城中、城南等熱點板塊絕然不同。目 前城北板塊的樓盤售價相對處于較低水平，每平方米約4500元，但其中也不乏售價沖高 者價格超過了6000元/ m2。目前城北的購房主力仍集中在本區(qū)域居民中，板塊在整體上尚未走出地域限制。城 北板塊中南區(qū)的樓盤多集中在熱河南路及大橋南路附近，周邊便利的公共交通及大型超 市布列左右，對解決第一居住問題的購房者有一定的吸引力。老城環(huán)境整治擴大了城北 板塊的發(fā)展?jié)摿Γ{子山、繡球公園、小桃園市民廣場的重塑對樓盤的環(huán)境影響巨大。 2.1.3 城北板塊區(qū)域市場分析 城北房地產(chǎn)市場主要包括：下關(guān)片區(qū)以及紅山片區(qū)在內(nèi)的兩個片區(qū)。 ← ″ 下關(guān)片區(qū) 下關(guān)區(qū)位于南京城西北部，西臨長江黃水道，東倚明代古城墻，具有長江南京段最為 開闊、直觀的一段江面和最主要的生活岸線，是“六朝古城"主城區(qū)之一，瀕臨12公里 長江黃金水道，素有金陵北大門之稱。總面積約31.38平方公里，人口37萬，轄區(qū)6個 街道辦事處、一個社區(qū)居委會、一個村民委員會。去年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)值6.63億元 ，增長13.5%；實現(xiàn)財政收入4.08億元，增長22.2%；地方財政收入1.91億元，增長1 6.3%；完成固定資產(chǎn)投資8.8億元，是一個南京建設(shè)融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的 現(xiàn)代化濱江城市的窗口性區(qū)域。 境內(nèi)從大橋南路高架橋到中央門立交橋近3公里的建寧路地段，已經(jīng)聚集了百貨、服 裝、汽車、五金、化工、家具、裝飾等15個初具規(guī)模的專業(yè)市場，一個特色獨具的南 京“第三商圈”在這里迅速崛起。同時“第三商圈”內(nèi)平均每天約32萬人次的人流量幾乎 與新街口、湖南路相當。區(qū)別于新街口的大商場和中高檔商務(wù)區(qū)、湖南路的小型精品 店，“第三商圈”則形成了大眾化的經(jīng)濟實惠型市場特色，同時也為城北的房地產(chǎn)經(jīng)濟 帶來了無限商機。 在經(jīng)濟日益發(fā)展起來的形式之下，下關(guān)的房地產(chǎn)市場日日更新也是必然之勢。目前下 關(guān)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量是整個城北區(qū)域內(nèi)開發(fā)量最大的一個片區(qū)，從2000年以來，很 多樓盤象雨后春筍般拔地而起，四平苑、佳樂福新寓、方圓綠茵、北苑景虹、金川苑 、紫云苑、綠城花園等都是耳熟能詳?shù)男^(qū)，百合果園、桃源府、亞都錦園、金源· 太古城、好風(fēng)如水、星河翠庭、田園美居、欣芝園、匯林綠洲等使得下關(guān)的房地產(chǎn)市 場越來越熱鬧起來。而世貿(mào)集團傾巨資在寶善地塊打造的世茂濱江新城將成為下關(guān)地 區(qū)的標志性區(qū)域！ ← ″ 紅山片區(qū) 紅山片區(qū)位于城北區(qū)域的東北向，包括紅山路、和燕路以及幕府東路、邁皋橋周邊的 范圍，轄區(qū)內(nèi)總面積約20平方公里，常駐人口15萬左右。 隨著城北經(jīng)濟日新月異的發(fā)展，紅山片區(qū)也跟著創(chuàng)新的步伐，力求在城北的經(jīng)濟發(fā)展 領(lǐng)域中占有一席之地。這些舉動都是人們有目共睹的，一是成立招商服務(wù)中心。二是 密切與省、市各涉外部門的聯(lián)系。三是構(gòu)建完善信息系統(tǒng)。四是在市以上涉外對口部 門高薪聘請有能力的人才。使得本區(qū)域的經(jīng)濟實力向著一個前所未有的前景發(fā)展下去 。 經(jīng)濟上去了，人們的衣食住行也理所當然的也上了一個新的臺階。因此區(qū)域內(nèi)的房地 產(chǎn)市場也跟著紅火起來，房價跟著節(jié)節(jié)攀升，已經(jīng)上漲到了5000元/ m2。一座座高樓也快速立起，弘燕名居、紅山韻致居住、文錦雅苑、墨香山莊、陽光 嘉園、陽光雅居、燕語華庭等數(shù)不勝數(shù)，標志著區(qū)域里房地產(chǎn)市場的一個新紀元。 2.1.4 城北優(yōu)劣勢分析 ← ″ 優(yōu)勢分析 根據(jù)現(xiàn)有價格統(tǒng)計，城北目前的房價已上升到了5000元/ m2，這跟本區(qū)域的經(jīng)濟迅速增長是不可分割的。隨著南京建設(shè)城北的大舉動措施下， 城北的房地產(chǎn)市場也將跟上一個新的高度。而現(xiàn)政府著力打造城北這個“第三商圈”， 區(qū)域內(nèi)的房價有可能再上一個臺階。未來城北打造繁榮后，這將能夠把城北目前的總 體客戶群從本地逐漸拉伸到各個區(qū)域，使得越來越多的人走向城北。 城北目前的物價比其他區(qū)域較為便宜，而且購物也極其方便。有家樂福、易初蓮花、 時代、好又多、金潤發(fā)、新一佳等大型超市，有金橋、玉橋大市場，南京商廈大型購 物商場以及蔬菜、水果、水產(chǎn)批發(fā)中心，可謂是一應(yīng)俱全。 城北的交通非常便利。由于是老城區(qū)的緣故，轄區(qū)內(nèi)交通設(shè)施較為完善。有長途汽車 客運站、南京火車站、還有中山碼頭。公交線路也四通八達，31W、34W、16W、18W、 39W、12W、54W、10W、21W、302W、307W、13W、42W、66W等多路公交車連接各個要道 。 城北境內(nèi)有著優(yōu)美的風(fēng)景名勝。美麗的長江、獅子山、閱江樓、繡球公園、幕燕風(fēng)景 區(qū)、渡江紀念碑、紅山森林動物園、小桃園等都吸引了大量的人們前來。 而城北又屬于南京市的老城區(qū)域，各項配套設(shè)施齊全，可謂是應(yīng)有盡有，為居民的生 活提供了無限的方便。 ← ″ 劣勢分析 雖然城北現(xiàn)在各項經(jīng)濟不斷發(fā)展起來了，但是本區(qū)域仍然是南京六城區(qū)中發(fā)展最為落 后的區(qū)域，還有著很多不完善的地方。近年引進了家樂福、易初蓮花大型超市，才使 該區(qū)的購物環(huán)境有所改善。 城北區(qū)域內(nèi)的文教明顯落后...
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