華亭大廈市場可行性研究報告
華亭大廈市場可行性研究報告 前言 第一章 項目背景分析 一、經(jīng)濟背景 二、立地環(huán)境 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析 一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運行狀況 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢分析 三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析 四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析 五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析 六、小結 3. 蘇州市寫字樓市場調查 一、寫字樓地理分布特征 二、蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 三、蘇州市租售行情調查 四、寫字樓的行業(yè)統(tǒng)計分析 五、主要寫字樓配套情況 六、小結 第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點 二、在售小高層、高層樓盤調查分析 1、房型供應量分析 2、戶型面積配比分析 3、價格分析 4、相關配套比較表 5、客源客層分析 6、小結 三、精裝修酒店式公寓市場分析 1、現(xiàn)有個案情況 2、潛在競爭性個案 3、市場分析 4、小結 第五章：市場存在的問題點和機會點 第六章：“華亭大廈”項目SWOT分析 第七章：項目重新定位及規(guī)劃改造建議 一、產(chǎn)品定位 二、市場定位 三、目標客戶群定位 四、規(guī)劃改造建議 附件一：寫字樓個案調查表 附件二：高層個案調查表 前言 宏觀審視，微觀洞查建立市場平臺，了解市場狀況尊重市場，以市場為導向 確立市場可行性，鎖定目標客源層做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高產(chǎn)品力度揚長避短，打擊竟案缺 失知己知彼，力求游刃有余 第一章：項目背景分析 一、經(jīng)濟背景 蘇州經(jīng)濟建設實現(xiàn)持續(xù)快速增長。2002年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值2080億元，比上 年增長14.5%；財政收入290.82億元，比上年增長38.52%。完成進出口總額363.9億 美元，比上年增長53.8%；全年新增合同外資100.67億美元，實際利用外資48.14億 美元，分別比上年增長144. 6%和59.3%。全社會固定資產(chǎn)投資為810億元，比上年增長43.4%。 1、GDP運行狀況（億元） [pic] 從GDP增長走勢折線圖上我們可以看出，從1997年至2002年，蘇州的國內(nèi)生產(chǎn)總值保 持穩(wěn)步快速增長，年平均增長率在13%左右，尤其是從2000年開始，增長更是強勁， 年平均增長率達到15.23%，主要原因是隨著蘇州城建力度的加強、投資環(huán)境的不斷 改善，吸引了大量的外資進入。 2、財政收入運行狀況（億元） [pic] 從走勢圖上可以看出，財政收入絕對值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，絕對值增長呈逐步加快 的趨勢。從2000年起，年增長率都在30%以上。 3、全社會固定資產(chǎn)投資(億元) [pic] 由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢，絕 對值增長幅度不斷加快。固定資產(chǎn)投資增長率從2000年起，呈現(xiàn)強勢增長，增幅不 斷擴大，距預算今年的投資額將達到1000億元。 4、實際外資利用（億美元） [pic] 從外資利用絕對增長和年增長走勢都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市 ，實際利用外資增勢強勁，隨著城建力度的加強、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴和新 區(qū)西擴，外資利用走勢會更強勁。 5、產(chǎn)業(yè)結構 隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐 漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長，主要得力于蘇州 招商引資力度的逐漸加大，外資引入對產(chǎn)業(yè)結構的影響明顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)波 動發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。總體來說，產(chǎn)業(yè)結構良好，預計，第一 產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會有一定的下降趨勢，第二產(chǎn)業(yè)還會有較大的增長趨勢。 6、人民生活 |指標 |單位 |02年 |01年 |00年 |02年比01年增| | | | | | |減% | |在崗職工平均工資 |元 |15819 |13670 |11778 |15.7 | |市區(qū)居民人均可支配收入|元 |10617 |10515 |9274 |1.0 | |市區(qū)居民人均消費支出 |元 |7686 |7270 |7027 |5.7 | |城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 |億元 |1164.33 |936.94 |8036.97|24.3 | 從反映市區(qū)人民生活水平的幾個指標來看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較 大，平均漲幅在15.88%；人均可支配收入呈逐步上升趨勢，但02年的漲幅呈現(xiàn)較大 下滑趨勢，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對值增長來看，還是比較大的。隨著可支 配收入的增加，人均消費支出也呈現(xiàn)較大的增長，02年比01年增長5.7%。值得注意 的是，居民儲蓄余額也呈現(xiàn)較快增長，02年比01年增長24.3%，增幅遠遠高于收入的 增幅，說明02年雖然一再降息，但拉動內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來家庭教育 支出較大，居民消費管理比較理性。 二、立地環(huán)境 1、華亭大廈位置簡圖： 協(xié)和大廈 金門路 名人廣場 華銀大廈 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市E站 地鐵1號線出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街 華亭大廈 工行大廈 施樂花園 勞 動 路 商業(yè)銀行 萬年橋大街 皇家貴賓俱樂部 路 農(nóng)業(yè)銀行 泰讓橋 胥 江 河 2、地理位置： 華亭大廈位于閶胥路和勞動路的交界口，靠近三香路，連接華亭大廈的主干 道是三香路和閶胥路。 3、交通狀況： 三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。三香路今年完成了由四車 道到六車道的擴容，改善了由來已久的糟糕路況。 閶胥路是南北走向的一條主干道，機動四車道，車流量很大，北接石路商圈， 向南延伸段過泰讓橋為盤門路，連接城南。即將竣工的三香路閶胥路立交，將大 大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交通狀況。 華亭大廈南側的勞動路機動車道路寬不過8米，據(jù)了解，勞動路將會拓寬；勞 動路南面的老式平房經(jīng)營有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開始拆遷，預計今年 7月底開展全面的拆遷工作。如果勞動路拓寬工程如期進行，那么華亭大廈的交通 狀況將進一步改善。 華亭大廈距離規(guī)劃中的地鐵1號線有600米左右的距離，是一個步行可以接受的 距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢之一。地鐵1號線東起園區(qū)管委會，西至天平 山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。 4、公共建設及配套： 華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。工行南面是施 樂家園小區(qū)沿街住宅的底層店面，經(jīng)營飲食和醫(yī)藥。 華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有 蘇州城市建設發(fā)展有限公司建設，由蘇州市建筑設計研究院設計，由蘇州二建承 建，預計2004年底竣工。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，建筑面積9894.11平方 米，地下車庫面積4000平方米，投資總額已達1億元以上。附近有華聯(lián)超市、菜市 場、皇家貴賓俱樂部等。 華亭大廈周邊配套情況一覽表 |配套類別 |名稱 | |娛樂設施 |佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部 | |賓館酒店 |雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店 | |醫(yī)療衛(wèi)生 |婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)| | |院 | |學校 |蘇州市第十六中學 | |超市 |華聯(lián)超市 | |銀行 |工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處 | |公園 |本案北側擬建綠化廣場 | |農(nóng)貿(mào)市場 |胥門農(nóng)貿(mào)市場 | 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析 一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運行狀況 （一）、綜合景氣指數(shù)運行狀況 [pic] 分析： 1、從整個走勢上來看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢，說明蘇州房地產(chǎn)市場總體走 勢良好. 2、2003年1季度房地產(chǎn)景氣狀況上升最快，景氣值達128.01，比上季度增長11.5點 ，比去年同期提高22.5點，說明1季度房地產(chǎn)市場發(fā)展強勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚趨勢 。 3、從02年4季度開始，由于受到有關部門出臺的一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵 購房消費信貸政策等利好因素的刺激，指數(shù)增勢強勁，走勢呈近似直線攀升。 4、受央行最近出臺的消費信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢可能有所下滑，這雖然能 在一定程度上能從資金鏈上控制金融風險與房地產(chǎn)市場過熱，但在一定程度上也 可能挫敗市場信心。 （二）、綜合指數(shù)成因分析 |指數(shù)名稱 |指數(shù)值（%） |與上年同期相比 |與上季度相比 | | | |增減（點） |增減（點） | |綜合景氣指數(shù) |128.01 |22.5 |11.50 | |開發(fā)投資指數(shù) |164.74 |50.95 |16.05 | |資金來源指數(shù) |155.07 |53.43 |45.05 | |土地購置指數(shù) |117.99 |-6.58 |-30.00 | |土地開發(fā)指數(shù) |105.24 |2.17 |15.75 | |空置面積指數(shù) |109.85 |5.23 |0.72 | |新開工面積指數(shù)|108.75 |4.77 |-6.95 | |竣工面積指數(shù) |116.44 |31.7 |11.50 | |銷售價格指數(shù) |129.12 |20.07 |20.69 | 分析： 從綜合指數(shù)的8個分類指數(shù)來看，與去年同期相比景氣水平7升1降、與上季度（ 2002年4季度）相比景氣水平6升2降，綜合景氣運行狀況明顯好于去年。 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)：截至3月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成34.28億元，比 上年同期增長147.86%，繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢，這一指標也是拉動綜合指數(shù)上 升的主要力量。 2、土地購置指數(shù)：截至3月份，該分類指數(shù)值為117.99點，比上年同期、上季度均有 明顯下降，說明土地購置指數(shù)有回落趨勢，主要原因是受到國土資源局下發(fā)的“清 理園區(qū)用地、加強供應調控”這一政策的影響。 3、空置面積分類指數(shù)：截至3月份，該分類指數(shù)為109.85，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢，但 相對于施工面積分類指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。1季度， 全市商品房空置面積為106.08萬平方米，比上年同期減少37.1%，這正是由于目前 蘇州房市相當火爆，消化了大量的空置面積。 4、新開工面積分類指數(shù)：截至3月份，全市新開工各類商品房面積234.82萬平方米， 同比增長75.45%。該分類指數(shù)為108.75，比上季度回落6.95點，比去年同期略有提 高，這也說明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強的發(fā)展后勁。 5、竣工面積分類指數(shù)：自從2002年第2季度以來，該分類指數(shù)一直運行在高位，目前 為116.44，比去年同期提高31.7點、比上季度提高11.5點，說明隨著房地產(chǎn)投資進 度的加快，商品房的供給呈快速增長趨勢，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。 6、商品房銷售價格分類指數(shù)：1季度，全市商品房實際銷售均價為2412元/平方米， 其中住宅均價為2245元/平方米，分別比上年同期增長34.45%、32.37%。該分類指 數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進了綜合景氣指數(shù)的上升。但我們也應該看到，價格的 大幅上揚，必然會縮小市場需求面，給樓市帶來一定的風險，不利于房地產(chǎn)市場的 健康良性發(fā)展。 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢分析 （一）、蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應形勢分析 1、住宅市場供應總形勢 2002年，全市住宅施工面積為1238.06萬平方米，比上年增長79.21%；新開 工面積為846.58萬平方米，比上年增長102.61%；竣工面積464.94萬平方米，比 上年增長20.37%。施工面積和新開工面積都有非常大的增長，漲幅都在79%以上 ，竣工面積的漲幅比較小，僅為20.37%，隨著工程進度的進展和投資力度的加 強，2003年現(xiàn)房供應量將大大增加，購房難的供求矛盾有望得到進一步的緩解 。 其中古城區(qū)住宅開發(fā)的施工面積為157.64萬平方米，比上年增長56.27%， ；新開工面積為95.84萬平方米，比上年增長63.48%；竣工面積為59.83萬平方 米，比上年增長6.24%，可以看出，施工面積和新開工面積都有較大的增長，漲 幅都在60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，僅為6.24%。 2、蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應特點 ①.房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速 2002年的蘇州樓市在有關部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵住房消 費信貸政策的推動下，全市房地產(chǎn)開發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增長幅度，全年 房地產(chǎn)投資首次突破百億元大關，達107.34億元，其中住宅共完成投資額為86 .14億元，比上年增長53.5%。古城區(qū)共完成投資15.92億元，占全市住宅總投資 的18.48%，比上年增長36.41%，對推動蘇州地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展起到了積極的作用 。 ②.高檔住宅供應量增長明顯 2002年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅）共完成投資7.08億...
華亭大廈市場可行性研究報告