2003年南昌市房地產(chǎn)市場運行情況分析報告(doc)
2003年南昌市房地產(chǎn)市場運行情況分析報告 　　今年以來，在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級市場、 調控二級市場、放活三級市場”方針的指導下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快 速發(fā)展態(tài)勢，各項指標大幅增長，投資與消費同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地產(chǎn) 業(yè)進入了具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。 　　一、2003年房地產(chǎn)市場運行情況 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展情況 　　2003年南昌市預計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）636億元，較上年增長15.1％，增幅為 歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預計完成218億元，較上年增長55.4％。全市預計完成 房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60％，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26％和9 ％，較上年分別提高1個百分點和3個百分點。 表1：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟指標情況表 |房地產(chǎn)開 |同比增長 |固定資產(chǎn)投|同比增長（|GDP（億元 |同比增長（| |發(fā)投資額 |（％） |資額（億元|％） |） |％） | |（億元） | |） | | | | |2000元以 |31.22 |12.49 |95平方米以|50.5 |20.2 | |下 | | |下 | | | |2000-2500|42.68 |17.07 |95-120平方|38.75 |15.5 | |元 | | |米 | | | |2500-3000|72.26 |28.9 |120-150平 |75.75 |30.3 | |元 | | |方米 | | | |3000元以 |103.84 |41.54 |150平方米 |85 |34 | |上 | | |以上 | | | 表3：商品住宅銷售情況表 |價格（元/|銷售量（ |所占比例（|單套面積（|銷售量（萬|所占比例（| |m2） |萬m2） |％） |m2） |m2） |％） | |2000元以 |49.71 |24.38 |95平方米以|36.02 |17.67 | |下 | | |下 | | | |2000-2500|55.64 |27.29 |95-120平方|35.30 |17.31 | |元 | | |米 | | | |2500-3000|55.71 |27.32 |120-150平 |69.34 |34.01 | |元 | | |方米 | | | |3000元以 |42.84 |21.01 |150平方米 |63.24 |31.02 | |上 | | |以上 | | | 　　表2、表3顯示我市商品房市場結構性矛盾比較突出。從商品住宅供應情況看，單價 在每平方米2500元以上的供應量占總量的70％，單套面積在120平方米以上的占總量的6 4.3％；從銷售情況看，單價在每平方米2500元以上的占總銷量的48％，單套建筑面積在 95-120平方米的占總銷量的51％。 　　（三）商品房價格走勢 　　2003年南昌市市區(qū)商品房的均價為2722元/平方米，較上年增長20.89％，其中商品 住宅的均價為2438元/平方米，較上年上漲18.18％，全年各季度商品住宅的均價分別為 第一季度2519元/m2、第二季度2394元/m2、第三季度2327元/m2、第四季度2510元/m2， 價格走勢基本平穩(wěn)。 表4：商品房價格與同期居民可支配收入情況表 |商品房|漲幅（％） |商品住宅均價（元/m2） | |均價 | | | |（元/m| | | |2） | | | | |本地居民 |所占比例（％） | 老城區(qū) （萬m2） |所占比重（％） |新城區(qū) （萬m2） |所占比重（％） |95m2以下 |95-150m2 |150m2以上 |2000元以下 |2000- 3000元 |3000元以上 | |6.4 |40 |9.6 |60 |10 |20 |70 |8 |32 |60 | |　?。┐媪糠拷灰浊闆r 　　2003年全市共完成存量房交易13335件（套），面積128.24萬平方米，較上年分別增 長53.65％，其中存量住房12736套，面積99.81萬平方米，分別較上年增長53.84％和56 .44％，房改房上市交易5700套，面積39.32萬平方米，較上年分別增長45.3％和49.91％ 。 　　2003年南昌市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半 年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補償辦法》出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升 幅達9％左右。 　?。ㄆ撸┓课葑赓U市場情況 　　2003年全市房屋租賃面積380萬平方米，其中住房3萬套，面積240萬平方米。 　　房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20％ ，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25％，住房租金（市場價）9元/平方米，較 上年上漲10％。 　　（八）房屋拆遷及舊城改造情況 　　2003年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積110.05萬平方米，較上年減少34％，涉及被拆遷 戶5366戶。 　　2000年以來，我市實行了實物安置與貨幣安置相結合的房屋拆遷安置補償辦法，貨 幣化安置的比例逐年上升，2003年達到70％左右。在貨幣化安置的住戶中，有50％左右 購買了二手房，10％左右購買了新建商品房。 　　二、房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題 　　（一）土地供應布局不盡合理，供地條件不夠完善 　　2001年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護開發(fā)商和消費者 利益，我市加大了宏觀調控的力度，對年度土地出讓指標予以總量控制，2003年的開發(fā) 總量計劃控制在350萬平方米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制定的 房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了100萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場的供需基本平穩(wěn)。 　　但是，從2003年全市土地供應情況看，存在著供應布局不夠合理、供地條件不夠完 善等突出問題。南昌市今年總供應土地為30宗，全年土地總成交量為1660畝，從土地成 交面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應3宗，總面積817.73畝，占總成交面積的42％，而青山 湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應達27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58％。位于一、二 類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應量的增大， 提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為 需要進一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易產(chǎn)生交地時間延長、開發(fā)商買到地塊后 因拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。 　　（二）住房供應結構不盡合理 　　目前，供應結構矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展中較為突出的一個問題，市場上中高 檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計，今年1- 12月份，全市市區(qū)批準預售的商品住宅為250萬平方米，均價在3000元/平方米以上的高 價商品住房為103.84萬平方米，占總量的41.54％；均價在2000元/平方米以下的為31.2 2萬平方米，僅占總量的12.49％。 　?。ㄈ┥虅諛潜P增長過快 　　今年1- 12月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達50.38萬平方米，占總量的20％，較 上年同期增長3.26倍。商鋪、寫字樓的快速增長對促進我市商貿(mào)流通有著積極的意義， 但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。 　　（四）交易稅費仍顯偏高 　　我市目前商品住房和存量住房的契稅稅率均為4％，減半征收的標準為2％，與其他 兄弟城市相比，標準仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契稅 稅率為3％，減半征收的標準為1.5％（北京市政府為了刺激住房消費，征收稅率由原來 的4％調至3％，對普通住宅減半征收標準由2％調到1.5％）。成都實行對購房款補貼0. 5－1％的政策。沈陽對個人購買普通住房實行發(fā)放補助資金的政策。長沙市對購買二手 住房契稅按1％計征，對購買1000平方米以上的商品房契稅減免50％，對購買空置商品住 房契稅暫時免征。較高的稅費標準在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。 　?。ㄎ澹┓抠J政策壓力初顯 　　中國人民銀行121號文件出臺后，由于我市超前出臺了激活市場的政策和應對措施， 我市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也產(chǎn)生了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房 施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標均出現(xiàn) 增幅回落的趨勢。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足等 苗頭。 　　三、擬采取的政策措施 　　為了促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，進一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn) 業(yè)的重要作用，根據(jù)《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18 號）精神，以住房市場化為方向，以需求為導向，進一步加強宏觀調控，完善我市住房 供應結構，加快普通商品住房發(fā)展，強化政府住房保障職能，建立房地產(chǎn)預警預報體系 ，南昌市政府于近日出臺了《關于進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見的補充意見》（以下 簡稱《補充意見》）。 　　《補充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應機制，增加普通商品住房的供 應，鼓勵消費者個人購買普通住房，完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能 等方面制定了詳細的實施辦法。主要內(nèi)容有： 　?。ㄒ唬└鶕?jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應，加快普通商 品住房發(fā)展 　　每年用于中、低價位普通商品住房建設的用地應占一定比例，此類用地應服從城市 規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎設施、生活配套較完善，適宜居 住等條件。全市多層結構的商品住房供應量應占一定的比例。在老城區(qū)嚴格控制高層商 品住房的審批和建設。對單套面積控制在120平方米以內(nèi)，銷售均價低于2000元/平方米 以下的普通商品住房建設項目實行建設規(guī)費減半征收。 　　（二）進一步完善土地供應機制，加快推行“熟地”出讓制度 　　在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城 市規(guī)劃和建設用地的要求，對其進行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通 訊、通下水、場地平整），所需費用按拆遷、整理成本進行結算。之后由市國土部門以 招標、拍賣或掛牌方式公開出讓。 　　（三）積極引導住房消費，鼓勵消費者個人購房 　　從土地出讓收益中每年安排一定的資金設立住房專項資金，用于鼓勵個人購房。目 前市房管部門正會同市財政部門制定具體的實施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消 費者進行貼息的辦法鼓勵個人購房。 　?。ㄋ模┩晟坪屯七M廉租住房制度，強化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入 家庭住房條件 　　每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從 市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補充廉租住房的房源。其中大部分用 于以市場租金標準向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情 況的“雙困”家庭實行實物配租。每年安排一定數(shù)量的專項資金用于廉租住房租金配租， 其中50％由市財政撥付，50％從住房公積金增值收益中撥付。 　　四、2004年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測 　?。ㄒ唬┪沂蟹康禺a(chǎn)市場發(fā)展的有利條件 　　1、全市經(jīng)濟持續(xù)保持高速增長態(tài)勢。2003年我市GDP增長15.1％，創(chuàng)下歷史新高， 2004年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進，南昌市整體經(jīng)濟環(huán)境趨好，必然會帶動 房地產(chǎn)業(yè)相應的快速發(fā)展。 　　2、城市化的進程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃， 到2010年，南昌城市實際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由16 5平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴大，必將加大住房的需 求量。 　　3、南昌市居民住房消費需求潛力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面積約23平方 米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達到30平方米的目標還有很大差距， 按測算，我市每年需新建住宅約250萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調查，我市私房（含房改 房）上市后再次購買商品房的比例為70％，購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每 年用于改善性住房需求量約60萬平方米。 　　4、刺激住房消費的政策將日益顯現(xiàn)。為促進房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺了一系列 搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點在于降低門檻、減免稅費、刺激消 費，這一系列政策的刺激作用將于2004年進一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交易量將進一步放大 。 　?。ǘ?004年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件 　　1、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴峻考驗。中國人民銀行發(fā)布的《關于進一步加 強房地產(chǎn)信貸...
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