浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園策劃總案
浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園（濱江） 項(xiàng)目招商策劃全案 目 錄 第一部分 項(xiàng)目概況……………………………………………………… 一、項(xiàng)目背景概況………………………………………………………………… 二、項(xiàng)目工程概況……………………………………………………………… 三、項(xiàng)目區(qū)位概況………………………………………………………………… 四、項(xiàng)目服務(wù)概況………………………………………………………………… 第二部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研……………………………………………… 一、項(xiàng)目投資目標(biāo)………………………………………………………………… 二、杭州商務(wù)寫字樓調(diào)查分析…………………………………………………… 三、杭州商務(wù)寫字樓市場(chǎng)分析總結(jié)……………………………………………… 四、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查…………………………………………………………… 第三部分 項(xiàng)目的研判…………………………………………………… 一、項(xiàng)目區(qū)域及個(gè)性研究………………………………………………………… 二、本案的優(yōu)勢(shì)分析……………………………………………………………… 三、本案的劣勢(shì)分析……………………………………………………………… 四、本案的機(jī)會(huì)分析……………………………………………………………… 五、本案的威脅分析……………………………………………………………… 第四部分 項(xiàng)目的招商目標(biāo)群定位……………………………………… 一、項(xiàng)目招商目標(biāo)要點(diǎn)分析……………………………………………………… 二、項(xiàng)目招商目標(biāo)群定位………………………………………………………… 三、項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶的細(xì)分…………………………………………………… 第五部分 項(xiàng)目招商租金定位…………………………………………… 一、項(xiàng)目組價(jià)調(diào)研分析…………………………………………………………… 二、項(xiàng)目招商的組價(jià)策劃………………………………………………………… 三、其他設(shè)施招商定位…………………………………………………………… 第六部分 項(xiàng)目招商工作計(jì)劃構(gòu)思……………………………………… 一、項(xiàng)目的 SWOT分析總結(jié)……………………………………………………… 二、項(xiàng)目招商的全案思路………………………………………………………… 三、項(xiàng)目招商的“宣傳概念”提煉……………………………………………… 四、招商小組的組織框架形成…………………………………………………… 五、項(xiàng)目招商的階段性工作構(gòu)思………………………………………………… 六、項(xiàng)目廣告平面的設(shè)計(jì)工作…………………………………………………… 七、項(xiàng)目招商氛圍培養(yǎng)手段構(gòu)思………………………………………………… 八、項(xiàng)目招商合作性推廣策劃…………………………………………………… 九、招商廣告創(chuàng)意及訴求………………………………………………………… 十、媒介的組合策略……………………………………………………………… 第七部分 項(xiàng)目的廣告推廣策略………………………………………… 一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略…………………………………………………………… 二、廣告推廣原則………………………………………………………………… 三、項(xiàng)目招商建筑細(xì)節(jié)研究……………………………………………………… 四、項(xiàng)目推廣傳播的內(nèi)容………………………………………………………… 五、推廣策略重要階段的劃分…………………………………………………… 六、項(xiàng)目推廣的總策略…………………………………………………………… 第八部分 項(xiàng)目廣告推廣分解思路……………………………………… 一、第一階段推廣思路…………………………………………………………… 二、第二階段推廣思路…………………………………………………………… 三、第三階段推廣思路…………………………………………………………… 四、第四階段推廣思路…………………………………………………………… 第九部分 媒介策略……………………………………………………… 一、媒介策略計(jì)劃………………………………………………………………… 二 、具體媒體的選擇和發(fā)布計(jì)劃 ……………………………………………… 第十部分 廣告預(yù)算……………………………………………………… 一、廣告預(yù)算細(xì)分………………………………………………………………… 二、本案宣傳推廣的廣告預(yù)算說(shuō)明……………………………………………… 第十一部分 項(xiàng)目招商推廣說(shuō)明………………………………………… 一、招商工作安排………………………………………………………………… 二、項(xiàng)目開盤日的確定……………………………………………………………31 三、策劃全案的說(shuō)明……………………………………………………………… 第一部分 項(xiàng)目的概況 一、項(xiàng)目背景概況 1、項(xiàng)目的建設(shè)歷史： 浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園（濱江）前身為“中恒世紀(jì)科技園”，其用地屬于中恒世紀(jì) 科技實(shí)業(yè)有限公司的工業(yè)用地；后在具體的建設(shè)審批過程中定位于高新企業(yè)（傾向信息 化和生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)方向）的創(chuàng)業(yè)基地和企業(yè)孵化園區(qū)。 本項(xiàng)目依賴中恒世紀(jì)公司和浙江大學(xué)的背景聯(lián)系，中恒世紀(jì)和浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科 技園（簡(jiǎn)稱浙大科技園）簽署了相關(guān)的加盟協(xié)議，并將“中恒世紀(jì)科技園”名稱改為“浙江 大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園（濱江）”，使之成為浙大科技園體系組成之一。 2、浙江大學(xué)及浙大科技園項(xiàng)目的概況 浙江大學(xué)經(jīng)過百余年的發(fā)展，已逐步發(fā)展成為我國(guó)重要的科學(xué)研究中心和高新技術(shù) 輻射中心，形成了較強(qiáng)的基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究和開發(fā)研究的能力。浙江大學(xué)科研條件優(yōu) 越，建有國(guó)家和省、部重點(diǎn)科技基地34個(gè)，科研機(jī)構(gòu)190個(gè)；其中國(guó)家和省、部重點(diǎn)（專 業(yè)）實(shí)驗(yàn)室5個(gè)，列全國(guó)高校前列；省、部重點(diǎn)和開放實(shí)驗(yàn)室9個(gè)。浙江大學(xué)每年都有許 多科技成果獲得國(guó)家、省、部級(jí)科技獎(jiǎng)勵(lì)。 浙大科技園是經(jīng)國(guó)家科技部、教育部聯(lián)合批準(zhǔn)的首批22個(gè)國(guó)家級(jí)大學(xué)科技園之一， 是浙江省重點(diǎn)科技企業(yè)孵化器、浙江省青年創(chuàng)業(yè)基地；科技園享受杭州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)開發(fā)區(qū)和省市政府出臺(tái)的一系列優(yōu)惠政策。浙大科技園的建設(shè)遵循“統(tǒng)籌規(guī)劃、以人為 本、市場(chǎng)推動(dòng)、堅(jiān)持開放”的方針，堅(jiān)持技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、高新技術(shù)企業(yè)孵化和 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)輻射的宗旨，按照“一園多點(diǎn)”的原則同時(shí)在寧波、嘉 興、紹興、溫州及江西省南昌市等地建有科技園分園，打造一個(gè)實(shí)力雄厚、資源互動(dòng)的 浙江大學(xué)科技企業(yè)商務(wù)服務(wù)體系。 浙大科技園（濱江）作為浙大科技園杭州本地分園，以個(gè)性化空間設(shè)計(jì)、生態(tài)型環(huán) 境控制、充足服務(wù)設(shè)施配套、專業(yè)性協(xié)調(diào)管理等特色優(yōu)勢(shì)打造成科技創(chuàng)業(yè)者的樂園，是 “天堂硅谷”商務(wù)服務(wù)的一顆燦爛明珠。 二、項(xiàng)目工程概況 1、整體設(shè)計(jì)概況： 浙大科技園（濱江）項(xiàng)目建筑由11幢獨(dú)立樓宇組成，其中1#至9#樓為商務(wù)辦公區(qū)， 10#樓和11#樓為后勤服務(wù)區(qū)；項(xiàng)目建設(shè)有2個(gè)獨(dú)立地下車庫(kù)和一個(gè)地上中心花園。整個(gè)園 區(qū)建筑以規(guī)則的縱式排列，體現(xiàn)了科技園“高效、嚴(yán)謹(jǐn)”的風(fēng)格；同時(shí)采用生態(tài)型花園布 局、個(gè)性化單套設(shè)計(jì)、集群式商務(wù)管理等理念，實(shí)現(xiàn)商務(wù)的人性化和舒適化，為工作和 生活提供互動(dòng)一體化服務(wù)、為創(chuàng)意革新提供一個(gè)靈感的自由。 2、建筑概況： 項(xiàng)目用地面積33968㎡，總建筑面積53237.7㎡，其中地上建筑面積47694.1㎡，地 下建筑面積5543.6㎡，項(xiàng)目容積率1.4，綠地率35%。 項(xiàng)目1號(hào)樓為9層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，配備有2部OTS電梯 ；總建筑面積為17167.1㎡，包括主樓和裙樓、地下車庫(kù)三部分；主樓建筑面積11624.9 ㎡，每層建筑面積為1298㎡，均為辦公用房；裙樓3層，建筑面積為2556㎡，每層建筑面 積大約850㎡左右，可作展示、會(huì)所及配套營(yíng)業(yè)場(chǎng)所使用；地下車庫(kù)2803.6㎡。一號(hào)樓建 筑宏偉、設(shè)計(jì)氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實(shí)力和入駐企業(yè)的外在形象。 項(xiàng)目的2至9號(hào)樓為四層建筑加架空層和閣樓，是園區(qū)的重點(diǎn)部分，也是園區(qū)的特色 部分。該部分總建筑面積25351.6平方米，分別設(shè)計(jì)有A1、A2、B1、B2、C1、C2六種戶型 共80套可供選擇的個(gè)性化、孤套復(fù)式辦公空間，面積均在250㎡~380㎡左右。 項(xiàng)目的10號(hào)、11號(hào)樓在園區(qū)內(nèi)靠北方向，均為5層建筑，總建筑面積7719㎡，設(shè)計(jì) 以生活配套服務(wù)功能為主。10、11號(hào)樓共擁有酒店式公寓170套，每套建筑面積為33㎡； 餐廳、休閑吧等集中在11號(hào)樓；完全可以滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工的餐飲、休閑、、文體等 服務(wù)需求。 項(xiàng)目還有面積6226.3㎡的架空層和面積多達(dá)3500㎡的中心花園，沿各主體建筑周圍 都設(shè)有綠化帶；項(xiàng)目各建筑主體分布規(guī)則、合理，力求達(dá)到“真正會(huì)呼吸的科技園”的生 態(tài)型、SOHO創(chuàng)業(yè)空間效果。 三、項(xiàng)目區(qū)位概況 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)的杭州市錢塘江南岸濱江區(qū)南環(huán)路上，屬于國(guó)家高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)政策區(qū)塊。該區(qū)塊是國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如 UT斯達(dá)康、東方通信、浙大中控、恒生電子、信雅達(dá)等眾多著名高新企業(yè)；本項(xiàng)目同時(shí) 與杭州國(guó)家高新軟件園及其他高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是杭州國(guó)家級(jí) 軟件、集成電路設(shè)計(jì)、通訊與動(dòng)畫等多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)制造基地。 本區(qū)塊與著名的西湖風(fēng)景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速8酒店和正在建 設(shè)的龍禧硅谷等知名星級(jí)酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽(yáng)公寓等大型居 民住宅區(qū)相繼開盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場(chǎng)所的 規(guī)劃和設(shè)計(jì)；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā)展，依托新區(qū)生 態(tài)型建設(shè)設(shè)計(jì)理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為杭州未來(lái)南岸EOD（生態(tài)商務(wù)區(qū)）經(jīng)濟(jì)圈和高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)。 四、項(xiàng)目服務(wù)概況 本項(xiàng)目本質(zhì)屬于科技園項(xiàng)目，其以高新技術(shù)為主體，視創(chuàng)造為生命，通過為科技型 企業(yè)提供辦公、后勤于一體的商務(wù)空間，創(chuàng)造更多的政策優(yōu)惠、綜合服務(wù)、專業(yè)管理的 附加價(jià)值。 本項(xiàng)目的入駐企業(yè)首先可以憑相應(yīng)資格享受到國(guó)家關(guān)于高新區(qū)的優(yōu)惠政策，包括所 得稅稅收、對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作、設(shè)備折舊、對(duì)外進(jìn)出口貿(mào)易及職工福利等多方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi) 容。其次就是可以國(guó)家、省、市有關(guān)部分對(duì)浙大科技園出臺(tái)的專向扶持政策，包括國(guó)家 科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、浙江省科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)投資及融 資貸款擔(dān)保和高新企業(yè)人才股權(quán)稅收免征等內(nèi)容。再次針對(duì)浙江大學(xué)出臺(tái)的一系列資源 共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓勵(lì)措施。 本項(xiàng)目本著發(fā)展成為個(gè)性化商務(wù)空間、專業(yè)化高新企業(yè)孵化園區(qū)的目標(biāo)積極主動(dòng)向 入駐企業(yè)提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 首先向入駐企業(yè)提供基礎(chǔ)性的服務(wù)，包括辦公場(chǎng)所的提供、通訊網(wǎng)絡(luò)接入管理服務(wù) 、共享商務(wù)設(shè)施租賃服務(wù)、職工生活后勤服務(wù)等諸多方面的商業(yè)房產(chǎn)的基礎(chǔ)性內(nèi)容。其 次提供高新企業(yè)的代理服務(wù)，包括有高新企業(yè)認(rèn)定審核、企業(yè)項(xiàng)目管理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù) 等多類型的代理工作，進(jìn)行集中政府公關(guān)，節(jié)省入駐企業(yè)的交際成本。再次就是為發(fā)展 中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務(wù)，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問、市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品 拓展等高附加值的商務(wù)服務(wù)體系。同時(shí)還可以依托浙江大學(xué)的科研成果和人力資源背景 ，為入駐企業(yè)提供人才培養(yǎng)和引進(jìn)，并為企業(yè)的人力資源管理工作提供咨詢和集中管理 的服務(wù)。最后園區(qū)還可以通過園區(qū)內(nèi)部及浙大科技園體系為在園企業(yè)提供技術(shù)交流、產(chǎn) 權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合作、資源內(nèi)部利用等技術(shù)性服務(wù)。 第二部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查 一、項(xiàng)目的投資目標(biāo) 本項(xiàng)目是中恒世紀(jì)公司按照資源合理利用和技術(shù)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)需要而進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn) 投資項(xiàng)目；經(jīng)過前期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了浙大科技園體系的組成之 一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向發(fā)展。 項(xiàng)目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務(wù)配套服務(wù)為目標(biāo)，通過尊貴的、個(gè)性 化的建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，以倡導(dǎo)休閑商務(wù)為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè) 提供商務(wù)增值服務(wù)；本項(xiàng)目的投資目標(biāo)除了自身產(chǎn)業(yè)化需要外，更多的注重項(xiàng)目的招商 目標(biāo)和效益。 二、杭州商務(wù)寫字樓調(diào)查分析 隨著杭州經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)起飛，杭州住宅房產(chǎn)逐漸進(jìn)入泡沫狀態(tài)，在中央政府的強(qiáng)力調(diào) 控下，杭州寫字樓市場(chǎng)正逐步取代杭州住宅市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展商的視線；不過杭州寫字樓的 開發(fā)大部分集中于高級(jí)地段，重點(diǎn)推行地段優(yōu)勢(shì)和區(qū)塊優(yōu)勢(shì)來(lái)博取市場(chǎng)認(rèn)可；而且更多 的商務(wù)寫字樓走高檔、純寫字樓路線，強(qiáng)調(diào)商務(wù)的豪華概念。 2004年杭州前九個(gè)月推出6幅新寫字樓用地，大多位于杭州主城區(qū)，維持固定高級(jí) 地段供應(yīng)水平；從地域分布來(lái)看，杭州寫字樓區(qū)集中化已非常明顯。由2005年到2007年 三年內(nèi)，已有及將有超過200萬(wàn)平方米以上的新寫字樓入市，預(yù)...
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