周氏地產(chǎn)策劃體系
綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容
周氏地產(chǎn)策劃體系
周氏地產(chǎn)策劃體系 全國著名策劃師、房地產(chǎn)專家周帆先生在策劃和操盤的同時(shí),潛心研究房地產(chǎn)策劃 理論體系,積十余年的房地產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn),他研究出了一套精深的房地產(chǎn)策劃理論體系, 受到業(yè)界人士的推崇,對房地產(chǎn)業(yè)做出了卓越的貢獻(xiàn),業(yè)界將其命名為"周氏地產(chǎn)策劃體 系",該體系具有系統(tǒng)性、嚴(yán)密性、邏輯性、科學(xué)性、實(shí)操性強(qiáng)的特點(diǎn),也是迄今為止, 全國第一套全面概括房地產(chǎn)策劃的理論體系。 [pic] 售樓書設(shè)計(jì)案例 售樓書設(shè)計(jì)分成四部分: 第一部分:以"我的空中樓閣"為基調(diào),介紹小區(qū)的總體狀況 第二部分:以"童年"為基調(diào),介紹一期的入住情況、銷售情況或加入已入住業(yè)主的 良好感受(附以一期相關(guān)的圖片)。 第三部分:以"少年"為基調(diào),介紹二期的入住及銷售情況(附以關(guān)的圖片)。 第四部分:以"青年"為基調(diào),詳盡介紹小區(qū)三期的各種情況。 第五部分:一種預(yù)期的、一種向往、一種······(給四期預(yù)留空間)售樓書要設(shè)計(jì)成 一本集知識、趣味于一體的產(chǎn)品說明書。 1、 第一主線:"一個(gè)人的一生:童年、少年、青年、成年"來描述小區(qū)一、二、三、四期開 發(fā)的過程及優(yōu)缺點(diǎn),借助主線來陳述小區(qū)的主要特色及細(xì)部結(jié)構(gòu)上的特點(diǎn),來展現(xiàn)"一、 二、三、四期"連續(xù)開發(fā)和已經(jīng)成熟的社區(qū)。 童年:昔日的輝煌,昔日的業(yè)績,在那時(shí),是夢、是大膽的、無邪的、天真的,但 又是敢為的,于是創(chuàng)造了那時(shí)的奇跡。 介紹九龍宏盛家園一期的銷售情況 少年:仍然為童年色彩覆蓋,多了些許知識,些許對自己的了解,開始融進(jìn)了周圍 朋友的智慧。 介紹九龍宏盛家園二期的銷售情況 青年:大學(xué)畢業(yè),知識、書生氣十足,難免仍然夢幻色彩多,但畢竟自己已比少年 "成熟"了,"大"了,更具有"規(guī)模"了,童年的夢不會(huì)斷,仍是我為之奮斗的目標(biāo)。推出 九龍三期做為青年時(shí)期送給您的禮物,送給您我這幾十年的夢,希望您多年的夢能圓, 能立,能成為心中永遠(yuǎn)的幸福。 介紹九龍宏盛家園三期的祥細(xì)情況 "中年" 給四期預(yù)留空間、用一句話表達(dá)一種深遠(yuǎn)的、更具吸引力的夢境········· 2、 第二主線:"我幸福的源泉"來做第二主線,縱橫交錯(cuò)來展示小區(qū)的"靜雅"、"京都后花園 "特色。 設(shè)在售樓書的前面,附以一個(gè)特色小圖片,以"我幸福的源泉"為標(biāo)題(其中"我幸福 的源泉"用毛筆描繪)。 在小區(qū)的總體介紹上加入文章中一些具有特色的語句。 京開宛如眉黛,小區(qū)恰似眉梢的痣一點(diǎn)。(介紹小區(qū)的位置) 十分清新,十分自然,我的小區(qū)玲瓏地立于京開一個(gè)柔和的角度上。 世界上有很多已經(jīng)很美的東西,還需要一些點(diǎn)綴。小區(qū)的出現(xiàn),增加了風(fēng)景的內(nèi)容 。京開邊有了小區(qū),好比一望無際的水面飄過一片風(fēng)帆,遼闊無邊的天空掠過一只飛雁 ,是單純的底色上一點(diǎn)靈動(dòng)的色彩,是阡陌美景中的一點(diǎn)生氣,一點(diǎn)情調(diào)。(用圖片的 形式表現(xiàn)小區(qū)的以上情調(diào)) 小區(qū)點(diǎn)綴了京開的阡陌,什么來點(diǎn)綴小區(qū)呢?那是草和樹。 小區(qū)里有一片純綠色的草和樹,草是綠的,樹的綠也不遜色于草。樹的美在于姿勢 清健或挺拔,在于遇到風(fēng)沙更加有活力。 有了這許多的樹,小區(qū)就有了許多特點(diǎn)。樹總是輕輕搖動(dòng)著。樹的動(dòng),顯出小屋的 靜;小區(qū)的別致出色,乃是由于小區(qū)內(nèi)布置了一個(gè)美妙的青的背景。 在有限的土地上,小區(qū)比土地小,園林比小區(qū)小,園林中的路又比園林小,這條小 路是我袖珍型的園林的大道。和領(lǐng)土相對的是"領(lǐng)空",論"領(lǐng)空"卻又是無限的,足以舉 目千里,足以俯仰天地,左顧有"山"外青"山",右盼有綠野阡陌。適于心靈散步,眼睛 旅行,也就是古人說的游目聘懷。這個(gè)無限大的"領(lǐng)空",是我開放性的院子。 空氣在小區(qū)里特別清新,清新的空氣使我覺得呼吸的是香。(表現(xiàn)小區(qū)空氣的指數(shù) ) 光線以明亮為好,小區(qū)的光線是明亮的。例外的只有破曉或入暮,那時(shí)山上只有一 片微光,一片柔靜,一片寧謐。小屋在小區(qū)的懷抱中,猶如在花蕊中一般,慢慢地花蕊 綻開了一些。小區(qū)是不動(dòng)的,那是光線加強(qiáng)了,是早晨來到了小區(qū)中。小區(qū)的光線既富 于科學(xué)的時(shí)間性,也富于浪漫的文學(xué)性。 小區(qū)的環(huán)境是獨(dú)立的、是安靜的。身在小區(qū)享受著人間清福,享受著充足的睡眠, 以及一天一個(gè)美夢。(配以室內(nèi)效果圖--與上一篇的光線相輔相成) 我外出,小區(qū)是我快樂的起點(diǎn);我歸來,小區(qū)是我幸福的終點(diǎn)。往返于快樂與幸福 之間,我只覺得身輕如飛,樹木自動(dòng)地后退;歸來時(shí)帶幾分雀躍的心情,一跳一跳的。 (表現(xiàn)出回家時(shí)、離開喧鬧的市區(qū)的快樂心情) 我給京開起了個(gè)名字,叫幸福的通廊。(在交通俯視圖的京開路上給以標(biāo)示) 我把一切應(yīng)用的東西當(dāng)做藝術(shù),我在生活中的第一件藝術(shù)品-- 就是小區(qū)。(表現(xiàn)小區(qū)的建筑物特色-- 小區(qū)的建筑物的間距、小區(qū)建筑構(gòu)配件、小區(qū)空氣流動(dòng))白天是清晰的,夜晚是朦朧的 。每個(gè)夜暮深垂的晚上,小區(qū)內(nèi)亮起萬家燈火。 雖不養(yǎng)鳥,每天早上有鳥語盈耳。(表現(xiàn)小區(qū)的空氣及美的自然環(huán)境) 無須掛畫,門外有幅巨畫--名叫自然。(表現(xiàn)小區(qū)的綠化) 小區(qū)總體上需要介紹的內(nèi)容: 位置效果圖及周圍的配套設(shè)施--用簡明的文字加以說明 小區(qū)的綠化、園林布置及自然景觀--用上面文章所描繪的情景進(jìn)行 小區(qū)的光線、空氣、無噪聲--用物業(yè)性的數(shù)字性進(jìn)行描述 小區(qū)的建筑色彩及其它建筑風(fēng)格--用幾何的形式進(jìn)行描述 小區(qū)的俯視效果 物業(yè)管理--介紹物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 購房程序--用流程的形式進(jìn)行說明在購房過程中出現(xiàn)的需要解說的知識 以下為需要介紹的各方面的技術(shù): 點(diǎn)式綠化:化大面積綠化為小塊綠化,使每戶都有享受綠色-- 自然的權(quán)利,使小部分居民占有大部分綠地的不合理設(shè)計(jì)得到改變。 樓間距:在小區(qū)的設(shè)計(jì)過程中,由于在北京冬至陽光照射角度在26.6度左右,因此 小區(qū)兩座樓房的間距與南邊樓盤的高度比為2.0:1。 日照時(shí)間:北京在冬至?xí)r間為9小時(shí)20分(冬至8小時(shí)以上) 夏至?xí)r間為15小時(shí)1分(夏至14小時(shí)以上) 1、太陽光可以殺滅空氣中的微生物,提高機(jī)體的免疫力。為了維護(hù)人體健康和正常 發(fā)育,居室日照時(shí)間每天必須在2小時(shí)以上。 2、采光:一般S窗:S房空>=1:15.3 室內(nèi)凈高不得低于2.8米 3、噪聲:數(shù)據(jù)有待查尋 4、建筑技術(shù):錯(cuò)開式建筑,有利于采光、有利于通風(fēng)、增加了視野的開闊性;使小 區(qū)的空間利用率加大。 5、坡屋頂?shù)脑O(shè)計(jì):有利于防滲、防漏,具有更好的隔熱效果,能更好的防風(fēng)沙。 6、弧形凸陽臺的設(shè)計(jì):使可視角度達(dá)到270度,充分享受自然的前提。 ※強(qiáng)調(diào)小區(qū)"靜",用物理數(shù)據(jù)來展示,介紹小區(qū)空氣"清新";介紹小區(qū)的"光線"充足 ,用光照時(shí)間來展示 ※介紹小區(qū)內(nèi)的各種需要的材料及設(shè)施。 ※介紹購房程序及介紹各種相關(guān)手續(xù)的辦理。 ※介紹小區(qū)的交通及附近的生活設(shè)施。 樓盤銷售控制 樓盤置業(yè)者經(jīng)常能在房產(chǎn)尾盤的銷售廣告中看到如下字樣:隆重推出精品保留單元 。如果那些保留單元只是賣剩的落市貨,那么這則廣告是否有欺騙受眾的嫌疑;如果那 些保留單元真的是房產(chǎn)開發(fā)商珍藏的精品,那么當(dāng)初所謂的"銷控"是否隱瞞了事實(shí)真相 ,將尚未出售的單元"銷控"為已經(jīng)出售,這對于那些購買在先卻無法買到"精品保留單元 "的購房者公平嗎?它是否涉及到個(gè)人消費(fèi)知情權(quán)的問題?銷控僅僅是為了防止滯留差的 戶型,同時(shí)維持銷售回籠節(jié)奏嗎?筆者試探者做如下分析: 1、什么是樓盤銷售控制 在整個(gè)樓盤營銷過程中,應(yīng)該始終保持有好房源,分時(shí)間段根據(jù)市場變化情況,按 一定比例面市,這樣可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市時(shí),正處于價(jià)格的上 升期,還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。此即為銷售控制。 當(dāng)然業(yè)內(nèi)還有一種的簡單定義,就是先把各銷售單元分成三六九等,根據(jù)預(yù)判分期推出 部分,再根據(jù)去化,得出下次推出的各類銷售單元比例。要求留下可升值的好戶型,準(zhǔn) 備漲價(jià)。但是這種劃分帶有強(qiáng)烈的感性成分,什么時(shí)候是導(dǎo)入期、公開期、強(qiáng)銷期、持 續(xù)期、收盤期,全憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn),帶有相當(dāng)大的銷售風(fēng)險(xiǎn),因此多數(shù)是一些入行不久的策 劃人員做法,成熟的開發(fā)商一般不會(huì)采用。 2、銷售控制產(chǎn)生的背景和作用 銷控是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化的捷徑。房產(chǎn)與其他消費(fèi)品不同,它的生產(chǎn)周期很長, 市場需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的,只能以銷控來實(shí)現(xiàn)微調(diào)。一個(gè)項(xiàng)目開盤即一搶而空 不是一件好事,只能說明定價(jià)偏低,開發(fā)商沒有得到最大的銷售收入,所以要控制好銷 售節(jié)拍,在先導(dǎo)期、開盤期、強(qiáng)銷期、收盤期各安排合理的供給比例,每個(gè)期間內(nèi)供應(yīng) 的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例,實(shí)現(xiàn)均衡銷售。如 果一個(gè)項(xiàng)目的市場需求把握不準(zhǔn)或是規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué),那么能夠挽救項(xiàng)目的就只能是營 銷策劃和銷售控制了,房產(chǎn)關(guān)乎人的終極需求,影響的因素太多,市場需求把握不準(zhǔn)的 幾率很大,且建筑結(jié)果是不可調(diào)整的,那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發(fā)商生存 的核心能力因素之一了。 在樓盤價(jià)格策略的制定一般來說有兩種一是"低開高走",二是"高開低走",這兩種 價(jià)格制定策略是真對不同的物業(yè)來制定的。 2.1、"低開高走"價(jià)格制定策略的銷售控制: 價(jià)格制定策略采用"低開高走"的樓盤,應(yīng)分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢,價(jià) 格控制的原則為"逐步走高,并留有升值空間",這樣既能吸引投資,又能吸引消費(fèi)。同 時(shí)樓層差價(jià)的變化也并非是直線型的成比例變化,而是按心理需求曲線變化,它隨著心 理需求的變化呈不規(guī)則變化。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時(shí) 間控制,確定與之對應(yīng)的銷量和價(jià)格,并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營銷,從而掌 握什么時(shí)間該控制什么,如何去控制,以產(chǎn)生協(xié)同效益。銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控 制三者緊密結(jié)合,相互協(xié)調(diào),價(jià)格的"低開"并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損,這只是一種 策略,目的是為了以后的"高走",這就需要銷量控制緊密結(jié)合,按一定的比例面市,量 在誰手中誰就能控制價(jià)格,隨著時(shí)間的推移,不斷地將價(jià)格按不同的時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整, 并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷量。那么整個(gè)營銷過程就是一個(gè)比較完美的營銷控制 過程。 2.2、"高開低走"價(jià)格制定策略的銷售控制 屬于"撇脂模式",市場定位為需求彈性較小的高收入人群,它的特點(diǎn)是階段性高額 利潤,速戰(zhàn)速?zèng)Q的回收資金,其適用范圍為實(shí)力信譽(yù)頗佳的大公司有"新、奇、特"概念 的高附加值的物業(yè)。如青島的天泰集團(tuán)就常采用這一戰(zhàn)術(shù)。 3、如何實(shí)現(xiàn)銷售控制(銷售控制的流程) 銷控管理需要一下措施來完善: 3.1、銷控表:以直觀的方式顯示單個(gè)樓盤的銷售進(jìn)展情況,可以提供需要了解房間 的詳細(xì)資料及銷售情況,并可以根據(jù)選擇的模擬付款方式生成付款時(shí)間表和按揭供款表 ,方便客戶進(jìn)行詳細(xì)了解和分析。 3.2、銷控總表:以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進(jìn)展情況,在掌握全局的同時(shí), 也可以查看房間及業(yè)主的信息。 3.3、銷售登記:管理和登記房間銷售的情況,包括認(rèn)購資料、合同資料、產(chǎn)權(quán)資料 、付款資料等,在合同資料錄入完成后,就可以通過網(wǎng)上申報(bào)的"上送合同資料"來將合 同資料傳送到國土局進(jìn)行合同登記,并取得預(yù)售合同,在取得預(yù)售合同號后,就可以利 用本模塊的合同打印來打印預(yù)售合同,而不需要到再到國土局的網(wǎng)上進(jìn)行預(yù)售合同打印 。 3.4、換退房管理:管理銷售過程中換退房處理及查詢。 3.5、催交欠款:處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理,并可以打印清單。 3.6、成交客戶管理:登記和管理成交客戶的詳細(xì)資料,方便公司對成交客戶進(jìn)行分 析和了解,從而最大限度提高對成交客戶的服務(wù)。 3.7、銷售統(tǒng)計(jì):將公司的銷售情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),并可以以圖形方式直觀顯示。 3.8、銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表:查看和打印銷售過程中需要的各種報(bào)表,房地產(chǎn)公司可以根據(jù) 自己的需要來制訂各種報(bào)表。 3.9、此外還有一個(gè)不容忽視問題是銷售折扣,企業(yè)定價(jià)須著眼核心客戶群,并保持 一個(gè)誠信的價(jià)格政策,制定定價(jià)機(jī)制系統(tǒng)化: 3.9.1、低定價(jià),低折扣。這種定價(jià)較為接近實(shí)際價(jià)格,給人的第一感覺是較為實(shí)際 ,即"價(jià)格能夠體現(xiàn)出價(jià)值",所含水分較少,容易給客戶留下好印象。這一策略為后期 銷售留下較大的變化余地,當(dāng)需要價(jià)格上調(diào)時(shí),可直接標(biāo)高定價(jià),當(dāng)原定價(jià)過高銷售不 利時(shí),可不用直接調(diào)低定價(jià),而只需加大折扣幅度就可以了。這種方式符合"明升暗降" 的調(diào)價(jià)原則。 3.9.2、高定價(jià),低折扣。定價(jià)過高容易嚇跑一部分客戶,購買"物美價(jià)廉"的物業(yè)是 人們的普遍心理,但這種價(jià)格和...
周氏地產(chǎn)策劃體系
周氏地產(chǎn)策劃體系 全國著名策劃師、房地產(chǎn)專家周帆先生在策劃和操盤的同時(shí),潛心研究房地產(chǎn)策劃 理論體系,積十余年的房地產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn),他研究出了一套精深的房地產(chǎn)策劃理論體系, 受到業(yè)界人士的推崇,對房地產(chǎn)業(yè)做出了卓越的貢獻(xiàn),業(yè)界將其命名為"周氏地產(chǎn)策劃體 系",該體系具有系統(tǒng)性、嚴(yán)密性、邏輯性、科學(xué)性、實(shí)操性強(qiáng)的特點(diǎn),也是迄今為止, 全國第一套全面概括房地產(chǎn)策劃的理論體系。 [pic] 售樓書設(shè)計(jì)案例 售樓書設(shè)計(jì)分成四部分: 第一部分:以"我的空中樓閣"為基調(diào),介紹小區(qū)的總體狀況 第二部分:以"童年"為基調(diào),介紹一期的入住情況、銷售情況或加入已入住業(yè)主的 良好感受(附以一期相關(guān)的圖片)。 第三部分:以"少年"為基調(diào),介紹二期的入住及銷售情況(附以關(guān)的圖片)。 第四部分:以"青年"為基調(diào),詳盡介紹小區(qū)三期的各種情況。 第五部分:一種預(yù)期的、一種向往、一種······(給四期預(yù)留空間)售樓書要設(shè)計(jì)成 一本集知識、趣味于一體的產(chǎn)品說明書。 1、 第一主線:"一個(gè)人的一生:童年、少年、青年、成年"來描述小區(qū)一、二、三、四期開 發(fā)的過程及優(yōu)缺點(diǎn),借助主線來陳述小區(qū)的主要特色及細(xì)部結(jié)構(gòu)上的特點(diǎn),來展現(xiàn)"一、 二、三、四期"連續(xù)開發(fā)和已經(jīng)成熟的社區(qū)。 童年:昔日的輝煌,昔日的業(yè)績,在那時(shí),是夢、是大膽的、無邪的、天真的,但 又是敢為的,于是創(chuàng)造了那時(shí)的奇跡。 介紹九龍宏盛家園一期的銷售情況 少年:仍然為童年色彩覆蓋,多了些許知識,些許對自己的了解,開始融進(jìn)了周圍 朋友的智慧。 介紹九龍宏盛家園二期的銷售情況 青年:大學(xué)畢業(yè),知識、書生氣十足,難免仍然夢幻色彩多,但畢竟自己已比少年 "成熟"了,"大"了,更具有"規(guī)模"了,童年的夢不會(huì)斷,仍是我為之奮斗的目標(biāo)。推出 九龍三期做為青年時(shí)期送給您的禮物,送給您我這幾十年的夢,希望您多年的夢能圓, 能立,能成為心中永遠(yuǎn)的幸福。 介紹九龍宏盛家園三期的祥細(xì)情況 "中年" 給四期預(yù)留空間、用一句話表達(dá)一種深遠(yuǎn)的、更具吸引力的夢境········· 2、 第二主線:"我幸福的源泉"來做第二主線,縱橫交錯(cuò)來展示小區(qū)的"靜雅"、"京都后花園 "特色。 設(shè)在售樓書的前面,附以一個(gè)特色小圖片,以"我幸福的源泉"為標(biāo)題(其中"我幸福 的源泉"用毛筆描繪)。 在小區(qū)的總體介紹上加入文章中一些具有特色的語句。 京開宛如眉黛,小區(qū)恰似眉梢的痣一點(diǎn)。(介紹小區(qū)的位置) 十分清新,十分自然,我的小區(qū)玲瓏地立于京開一個(gè)柔和的角度上。 世界上有很多已經(jīng)很美的東西,還需要一些點(diǎn)綴。小區(qū)的出現(xiàn),增加了風(fēng)景的內(nèi)容 。京開邊有了小區(qū),好比一望無際的水面飄過一片風(fēng)帆,遼闊無邊的天空掠過一只飛雁 ,是單純的底色上一點(diǎn)靈動(dòng)的色彩,是阡陌美景中的一點(diǎn)生氣,一點(diǎn)情調(diào)。(用圖片的 形式表現(xiàn)小區(qū)的以上情調(diào)) 小區(qū)點(diǎn)綴了京開的阡陌,什么來點(diǎn)綴小區(qū)呢?那是草和樹。 小區(qū)里有一片純綠色的草和樹,草是綠的,樹的綠也不遜色于草。樹的美在于姿勢 清健或挺拔,在于遇到風(fēng)沙更加有活力。 有了這許多的樹,小區(qū)就有了許多特點(diǎn)。樹總是輕輕搖動(dòng)著。樹的動(dòng),顯出小屋的 靜;小區(qū)的別致出色,乃是由于小區(qū)內(nèi)布置了一個(gè)美妙的青的背景。 在有限的土地上,小區(qū)比土地小,園林比小區(qū)小,園林中的路又比園林小,這條小 路是我袖珍型的園林的大道。和領(lǐng)土相對的是"領(lǐng)空",論"領(lǐng)空"卻又是無限的,足以舉 目千里,足以俯仰天地,左顧有"山"外青"山",右盼有綠野阡陌。適于心靈散步,眼睛 旅行,也就是古人說的游目聘懷。這個(gè)無限大的"領(lǐng)空",是我開放性的院子。 空氣在小區(qū)里特別清新,清新的空氣使我覺得呼吸的是香。(表現(xiàn)小區(qū)空氣的指數(shù) ) 光線以明亮為好,小區(qū)的光線是明亮的。例外的只有破曉或入暮,那時(shí)山上只有一 片微光,一片柔靜,一片寧謐。小屋在小區(qū)的懷抱中,猶如在花蕊中一般,慢慢地花蕊 綻開了一些。小區(qū)是不動(dòng)的,那是光線加強(qiáng)了,是早晨來到了小區(qū)中。小區(qū)的光線既富 于科學(xué)的時(shí)間性,也富于浪漫的文學(xué)性。 小區(qū)的環(huán)境是獨(dú)立的、是安靜的。身在小區(qū)享受著人間清福,享受著充足的睡眠, 以及一天一個(gè)美夢。(配以室內(nèi)效果圖--與上一篇的光線相輔相成) 我外出,小區(qū)是我快樂的起點(diǎn);我歸來,小區(qū)是我幸福的終點(diǎn)。往返于快樂與幸福 之間,我只覺得身輕如飛,樹木自動(dòng)地后退;歸來時(shí)帶幾分雀躍的心情,一跳一跳的。 (表現(xiàn)出回家時(shí)、離開喧鬧的市區(qū)的快樂心情) 我給京開起了個(gè)名字,叫幸福的通廊。(在交通俯視圖的京開路上給以標(biāo)示) 我把一切應(yīng)用的東西當(dāng)做藝術(shù),我在生活中的第一件藝術(shù)品-- 就是小區(qū)。(表現(xiàn)小區(qū)的建筑物特色-- 小區(qū)的建筑物的間距、小區(qū)建筑構(gòu)配件、小區(qū)空氣流動(dòng))白天是清晰的,夜晚是朦朧的 。每個(gè)夜暮深垂的晚上,小區(qū)內(nèi)亮起萬家燈火。 雖不養(yǎng)鳥,每天早上有鳥語盈耳。(表現(xiàn)小區(qū)的空氣及美的自然環(huán)境) 無須掛畫,門外有幅巨畫--名叫自然。(表現(xiàn)小區(qū)的綠化) 小區(qū)總體上需要介紹的內(nèi)容: 位置效果圖及周圍的配套設(shè)施--用簡明的文字加以說明 小區(qū)的綠化、園林布置及自然景觀--用上面文章所描繪的情景進(jìn)行 小區(qū)的光線、空氣、無噪聲--用物業(yè)性的數(shù)字性進(jìn)行描述 小區(qū)的建筑色彩及其它建筑風(fēng)格--用幾何的形式進(jìn)行描述 小區(qū)的俯視效果 物業(yè)管理--介紹物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 購房程序--用流程的形式進(jìn)行說明在購房過程中出現(xiàn)的需要解說的知識 以下為需要介紹的各方面的技術(shù): 點(diǎn)式綠化:化大面積綠化為小塊綠化,使每戶都有享受綠色-- 自然的權(quán)利,使小部分居民占有大部分綠地的不合理設(shè)計(jì)得到改變。 樓間距:在小區(qū)的設(shè)計(jì)過程中,由于在北京冬至陽光照射角度在26.6度左右,因此 小區(qū)兩座樓房的間距與南邊樓盤的高度比為2.0:1。 日照時(shí)間:北京在冬至?xí)r間為9小時(shí)20分(冬至8小時(shí)以上) 夏至?xí)r間為15小時(shí)1分(夏至14小時(shí)以上) 1、太陽光可以殺滅空氣中的微生物,提高機(jī)體的免疫力。為了維護(hù)人體健康和正常 發(fā)育,居室日照時(shí)間每天必須在2小時(shí)以上。 2、采光:一般S窗:S房空>=1:15.3 室內(nèi)凈高不得低于2.8米 3、噪聲:數(shù)據(jù)有待查尋 4、建筑技術(shù):錯(cuò)開式建筑,有利于采光、有利于通風(fēng)、增加了視野的開闊性;使小 區(qū)的空間利用率加大。 5、坡屋頂?shù)脑O(shè)計(jì):有利于防滲、防漏,具有更好的隔熱效果,能更好的防風(fēng)沙。 6、弧形凸陽臺的設(shè)計(jì):使可視角度達(dá)到270度,充分享受自然的前提。 ※強(qiáng)調(diào)小區(qū)"靜",用物理數(shù)據(jù)來展示,介紹小區(qū)空氣"清新";介紹小區(qū)的"光線"充足 ,用光照時(shí)間來展示 ※介紹小區(qū)內(nèi)的各種需要的材料及設(shè)施。 ※介紹購房程序及介紹各種相關(guān)手續(xù)的辦理。 ※介紹小區(qū)的交通及附近的生活設(shè)施。 樓盤銷售控制 樓盤置業(yè)者經(jīng)常能在房產(chǎn)尾盤的銷售廣告中看到如下字樣:隆重推出精品保留單元 。如果那些保留單元只是賣剩的落市貨,那么這則廣告是否有欺騙受眾的嫌疑;如果那 些保留單元真的是房產(chǎn)開發(fā)商珍藏的精品,那么當(dāng)初所謂的"銷控"是否隱瞞了事實(shí)真相 ,將尚未出售的單元"銷控"為已經(jīng)出售,這對于那些購買在先卻無法買到"精品保留單元 "的購房者公平嗎?它是否涉及到個(gè)人消費(fèi)知情權(quán)的問題?銷控僅僅是為了防止滯留差的 戶型,同時(shí)維持銷售回籠節(jié)奏嗎?筆者試探者做如下分析: 1、什么是樓盤銷售控制 在整個(gè)樓盤營銷過程中,應(yīng)該始終保持有好房源,分時(shí)間段根據(jù)市場變化情況,按 一定比例面市,這樣可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市時(shí),正處于價(jià)格的上 升期,還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。此即為銷售控制。 當(dāng)然業(yè)內(nèi)還有一種的簡單定義,就是先把各銷售單元分成三六九等,根據(jù)預(yù)判分期推出 部分,再根據(jù)去化,得出下次推出的各類銷售單元比例。要求留下可升值的好戶型,準(zhǔn) 備漲價(jià)。但是這種劃分帶有強(qiáng)烈的感性成分,什么時(shí)候是導(dǎo)入期、公開期、強(qiáng)銷期、持 續(xù)期、收盤期,全憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn),帶有相當(dāng)大的銷售風(fēng)險(xiǎn),因此多數(shù)是一些入行不久的策 劃人員做法,成熟的開發(fā)商一般不會(huì)采用。 2、銷售控制產(chǎn)生的背景和作用 銷控是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化的捷徑。房產(chǎn)與其他消費(fèi)品不同,它的生產(chǎn)周期很長, 市場需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的,只能以銷控來實(shí)現(xiàn)微調(diào)。一個(gè)項(xiàng)目開盤即一搶而空 不是一件好事,只能說明定價(jià)偏低,開發(fā)商沒有得到最大的銷售收入,所以要控制好銷 售節(jié)拍,在先導(dǎo)期、開盤期、強(qiáng)銷期、收盤期各安排合理的供給比例,每個(gè)期間內(nèi)供應(yīng) 的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例,實(shí)現(xiàn)均衡銷售。如 果一個(gè)項(xiàng)目的市場需求把握不準(zhǔn)或是規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué),那么能夠挽救項(xiàng)目的就只能是營 銷策劃和銷售控制了,房產(chǎn)關(guān)乎人的終極需求,影響的因素太多,市場需求把握不準(zhǔn)的 幾率很大,且建筑結(jié)果是不可調(diào)整的,那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發(fā)商生存 的核心能力因素之一了。 在樓盤價(jià)格策略的制定一般來說有兩種一是"低開高走",二是"高開低走",這兩種 價(jià)格制定策略是真對不同的物業(yè)來制定的。 2.1、"低開高走"價(jià)格制定策略的銷售控制: 價(jià)格制定策略采用"低開高走"的樓盤,應(yīng)分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢,價(jià) 格控制的原則為"逐步走高,并留有升值空間",這樣既能吸引投資,又能吸引消費(fèi)。同 時(shí)樓層差價(jià)的變化也并非是直線型的成比例變化,而是按心理需求曲線變化,它隨著心 理需求的變化呈不規(guī)則變化。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時(shí) 間控制,確定與之對應(yīng)的銷量和價(jià)格,并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營銷,從而掌 握什么時(shí)間該控制什么,如何去控制,以產(chǎn)生協(xié)同效益。銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控 制三者緊密結(jié)合,相互協(xié)調(diào),價(jià)格的"低開"并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損,這只是一種 策略,目的是為了以后的"高走",這就需要銷量控制緊密結(jié)合,按一定的比例面市,量 在誰手中誰就能控制價(jià)格,隨著時(shí)間的推移,不斷地將價(jià)格按不同的時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整, 并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷量。那么整個(gè)營銷過程就是一個(gè)比較完美的營銷控制 過程。 2.2、"高開低走"價(jià)格制定策略的銷售控制 屬于"撇脂模式",市場定位為需求彈性較小的高收入人群,它的特點(diǎn)是階段性高額 利潤,速戰(zhàn)速?zèng)Q的回收資金,其適用范圍為實(shí)力信譽(yù)頗佳的大公司有"新、奇、特"概念 的高附加值的物業(yè)。如青島的天泰集團(tuán)就常采用這一戰(zhàn)術(shù)。 3、如何實(shí)現(xiàn)銷售控制(銷售控制的流程) 銷控管理需要一下措施來完善: 3.1、銷控表:以直觀的方式顯示單個(gè)樓盤的銷售進(jìn)展情況,可以提供需要了解房間 的詳細(xì)資料及銷售情況,并可以根據(jù)選擇的模擬付款方式生成付款時(shí)間表和按揭供款表 ,方便客戶進(jìn)行詳細(xì)了解和分析。 3.2、銷控總表:以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進(jìn)展情況,在掌握全局的同時(shí), 也可以查看房間及業(yè)主的信息。 3.3、銷售登記:管理和登記房間銷售的情況,包括認(rèn)購資料、合同資料、產(chǎn)權(quán)資料 、付款資料等,在合同資料錄入完成后,就可以通過網(wǎng)上申報(bào)的"上送合同資料"來將合 同資料傳送到國土局進(jìn)行合同登記,并取得預(yù)售合同,在取得預(yù)售合同號后,就可以利 用本模塊的合同打印來打印預(yù)售合同,而不需要到再到國土局的網(wǎng)上進(jìn)行預(yù)售合同打印 。 3.4、換退房管理:管理銷售過程中換退房處理及查詢。 3.5、催交欠款:處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理,并可以打印清單。 3.6、成交客戶管理:登記和管理成交客戶的詳細(xì)資料,方便公司對成交客戶進(jìn)行分 析和了解,從而最大限度提高對成交客戶的服務(wù)。 3.7、銷售統(tǒng)計(jì):將公司的銷售情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),并可以以圖形方式直觀顯示。 3.8、銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表:查看和打印銷售過程中需要的各種報(bào)表,房地產(chǎn)公司可以根據(jù) 自己的需要來制訂各種報(bào)表。 3.9、此外還有一個(gè)不容忽視問題是銷售折扣,企業(yè)定價(jià)須著眼核心客戶群,并保持 一個(gè)誠信的價(jià)格政策,制定定價(jià)機(jī)制系統(tǒng)化: 3.9.1、低定價(jià),低折扣。這種定價(jià)較為接近實(shí)際價(jià)格,給人的第一感覺是較為實(shí)際 ,即"價(jià)格能夠體現(xiàn)出價(jià)值",所含水分較少,容易給客戶留下好印象。這一策略為后期 銷售留下較大的變化余地,當(dāng)需要價(jià)格上調(diào)時(shí),可直接標(biāo)高定價(jià),當(dāng)原定價(jià)過高銷售不 利時(shí),可不用直接調(diào)低定價(jià),而只需加大折扣幅度就可以了。這種方式符合"明升暗降" 的調(diào)價(jià)原則。 3.9.2、高定價(jià),低折扣。定價(jià)過高容易嚇跑一部分客戶,購買"物美價(jià)廉"的物業(yè)是 人們的普遍心理,但這種價(jià)格和...
周氏地產(chǎn)策劃體系
[下載聲明]
1.本站的所有資料均為資料作者提供和網(wǎng)友推薦收集整理而來,僅供學(xué)習(xí)和研究交流使用。如有侵犯到您版權(quán)的,請來電指出,本站將立即改正。電話:010-82593357。
2、訪問管理資源網(wǎng)的用戶必須明白,本站對提供下載的學(xué)習(xí)資料等不擁有任何權(quán)利,版權(quán)歸該下載資源的合法擁有者所有。
3、本站保證站內(nèi)提供的所有可下載資源都是按“原樣”提供,本站未做過任何改動(dòng);但本網(wǎng)站不保證本站提供的下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性;同時(shí)本網(wǎng)站也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的損失或傷害。
4、未經(jīng)本網(wǎng)站的明確許可,任何人不得大量鏈接本站下載資源;不得復(fù)制或仿造本網(wǎng)站。本網(wǎng)站對其自行開發(fā)的或和他人共同開發(fā)的所有內(nèi)容、技術(shù)手段和服務(wù)擁有全部知識產(chǎn)權(quán),任何人不得侵害或破壞,也不得擅自使用。
我要上傳資料,請點(diǎn)我!
管理工具分類
ISO認(rèn)證課程講義管理表格合同大全法規(guī)條例營銷資料方案報(bào)告說明標(biāo)準(zhǔn)管理戰(zhàn)略商業(yè)計(jì)劃書市場分析戰(zhàn)略經(jīng)營策劃方案培訓(xùn)講義企業(yè)上市采購物流電子商務(wù)質(zhì)量管理企業(yè)名錄生產(chǎn)管理金融知識電子書客戶管理企業(yè)文化報(bào)告論文項(xiàng)目管理財(cái)務(wù)資料固定資產(chǎn)人力資源管理制度工作分析績效考核資料面試招聘人才測評崗位管理職業(yè)規(guī)劃KPI績效指標(biāo)勞資關(guān)系薪酬激勵(lì)人力資源案例人事表格考勤管理人事制度薪資表格薪資制度招聘面試表格崗位分析員工管理薪酬管理績效管理入職指引薪酬設(shè)計(jì)績效管理績效管理培訓(xùn)績效管理方案平衡計(jì)分卡績效評估績效考核表格人力資源規(guī)劃安全管理制度經(jīng)營管理制度組織機(jī)構(gòu)管理辦公總務(wù)管理財(cái)務(wù)管理制度質(zhì)量管理制度會(huì)計(jì)管理制度代理連鎖制度銷售管理制度倉庫管理制度CI管理制度廣告策劃制度工程管理制度采購管理制度生產(chǎn)管理制度進(jìn)出口制度考勤管理制度人事管理制度員工福利制度咨詢診斷制度信息管理制度員工培訓(xùn)制度辦公室制度人力資源管理企業(yè)培訓(xùn)績效考核其它
精品推薦
下載排行
- 1社會(huì)保障基礎(chǔ)知識(ppt) 16695
- 2安全生產(chǎn)事故案例分析(ppt 16695
- 3行政專員崗位職責(zé) 16695
- 4品管部崗位職責(zé)與任職要求 16695
- 5員工守則 16695
- 6軟件驗(yàn)收報(bào)告 16695
- 7問卷調(diào)查表(范例) 16695
- 8工資發(fā)放明細(xì)表 16695
- 9文件簽收單 16695
- 10跟我學(xué)禮儀 16695