中美房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)概論
《深圳走向世界》文庫(kù) 中美房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)概論 龍福永 著 提 要 本文全面、系統(tǒng)地介紹了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史背景和現(xiàn)狀，著重論述了其房地 產(chǎn)金融體制的建立、發(fā)展及其重要作用，并在此基礎(chǔ)上，結(jié)合深圳和我國(guó)具體實(shí)際，借 鑒提出了構(gòu)建有中國(guó)特色房地產(chǎn)金融體制的新型模式，同時(shí)引入了政府金融平衡機(jī)構(gòu)的 雙向作用機(jī)制，為政府通過(guò)市場(chǎng)杠桿對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控和實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán) 探尋了一條切實(shí)可行的途徑和行之有效的運(yùn)作方式。 編 者 的 話 世界發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的發(fā)展實(shí)踐已經(jīng)證明：一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)或一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā) 展和現(xiàn)代化水平的高低，很大程度上取決于其管理水平的高低。管理在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有 的創(chuàng)造作用已被人們所認(rèn)識(shí)和接受。因此，國(guó)內(nèi)外相當(dāng)多的專家學(xué)者和行政官員們不約 而同地推出了生產(chǎn)第四要素理論，認(rèn)為生產(chǎn)之所以能夠發(fā)生并持續(xù)進(jìn)行，除需要土地、 勞動(dòng)和資本外，還必須存在第四要素——管理。 理解管理在生產(chǎn)和生活中的作用并不難。我國(guó)古代有名的“田忌賽馬”故事就告訴人 們，管理往往是成敗的關(guān)鍵。難的是如何了解和掌握現(xiàn)代化的管理知識(shí)和方法。對(duì)年輕 的深圳市來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)尤為迫切和重要。特區(qū)的倡辦者鄧小平同志在特區(qū)成立不久時(shí)就指 出：“特區(qū)是個(gè)窗口，是技術(shù)的窗口，管理的窗口，知識(shí)的窗口，也是對(duì)外政策的窗口。 從特區(qū)可以引進(jìn)技術(shù)，學(xué)到管理，管理也是知識(shí)。”建立特區(qū)以來(lái)，深圳通過(guò)引進(jìn)外資和 先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的同時(shí)，也吸收了國(guó)外先進(jìn)的科學(xué)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)管理現(xiàn)代化城市積累了一 定的經(jīng)驗(yàn)，但相對(duì)來(lái)講，現(xiàn)代化國(guó)際性城市的管理經(jīng)驗(yàn)仍很不足。深圳目前正處在重大 的社會(huì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，在本世紀(jì)末下世紀(jì)初，深圳要建立社會(huì)主義新型的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體 制，進(jìn)一步完善城市各項(xiàng)功能，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，同國(guó)際經(jīng)濟(jì)和慣例接軌。隨著深圳 現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程的加快和深度的推進(jìn)，一系列的問(wèn)題開始出現(xiàn)并困惑著深圳，現(xiàn)代化城 市管理經(jīng)驗(yàn)不足掣肘了深圳邁向現(xiàn)代化國(guó)際性城市的步伐，城市管理水平高低是關(guān)乎深 圳以何種姿態(tài)跨入21世紀(jì)的戰(zhàn)略性問(wèn)題。 江澤民同志曾強(qiáng)調(diào)，我們要“堅(jiān)持對(duì)外開放，認(rèn)真學(xué)習(xí)世界各民族的長(zhǎng)處，積極引 進(jìn)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)我們自力更生的能力，加快祖國(guó)的發(fā)展”。只有 站在人類文明的肩膀上，深圳才有可能建立世界一流的城市管理和企業(yè)管理。要做到這 一點(diǎn)，途徑有很多，但最直接、最有效的辦法莫過(guò)于讓一些行政和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部到香港 和國(guó)外發(fā)達(dá)城市去學(xué)習(xí)、觀察、思考，將他們帶回來(lái)的成果加以匯集、整理、消化，為 我所用?；谶@種思路，在20世紀(jì)末和21世紀(jì)初的10年里，深圳將有計(jì)劃地逐年派出領(lǐng) 導(dǎo)干部“西行取經(jīng)”。其成果將逐漸沉淀下來(lái)，編入“深圳走向世界”文庫(kù)，以獻(xiàn)給那些有 志于中國(guó)城市管理體制改革和建設(shè)的有識(shí)之士。 本《文庫(kù)》的推出，從一個(gè)側(cè)面反映出深圳的城市管理開始走入一個(gè)新的階段。期望 能為接近國(guó)際先進(jìn)水平和銜接國(guó)際慣例作些有益的幫助。對(duì)于21世紀(jì)的中國(guó)有什么樣的 影響，由未來(lái)去評(píng)說(shuō)吧。 目 錄 引 言 10 第一章 概 論 14 第一節(jié) 房地產(chǎn)的涵義、分類及特征 14 一、房地產(chǎn)的涵義 14 二、房地產(chǎn)的分類 15 三、房地產(chǎn)的特征 15 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 18 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì) 18 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系 19 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用和意義 23 第二章 美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)家宏觀調(diào)控措施 28 第一節(jié) 美國(guó)殖民時(shí)期至19世紀(jì)80年代后期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 28 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成 29 二、鐵路交通業(yè)的發(fā)展在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用 34 第二節(jié) 美國(guó)１９世紀(jì)末葉至二戰(zhàn)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 37 一、商業(yè)中心區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā) 38 二、現(xiàn)代化城市公共設(shè)施的初期建設(shè) 45 三、美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)20年代高漲時(shí)期的發(fā)展?fàn)顩r 51 四、大蕭條及二戰(zhàn)時(shí)期——美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 60 第三節(jié) 美國(guó)二戰(zhàn)后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及現(xiàn)狀 78 一、郊區(qū)城市化建設(shè)與戰(zhàn)后房地產(chǎn)復(fù)蘇 79 二、都市更新與都市中心區(qū)的復(fù)興 88 三、70年代至90年代美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r 106 第三章 美國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展 119 第一節(jié) 美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行 120 第二節(jié) 美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 122 一、一級(jí)市場(chǎng) 122 二、一級(jí)市場(chǎng)的抵押貸款的放貸機(jī)構(gòu) 123 三、二級(jí)市場(chǎng) 126 第三節(jié) 房地產(chǎn)籌資技巧 138 一、定期貸款 138 二、分期償還貸款 139 三、可調(diào)利率抵押貸款 139 四、飄浮式貸款 139 五、擴(kuò)幅式長(zhǎng)期抵押貸款 140 六、逆向年金抵押貸款 140 第四節(jié) 房地產(chǎn)金融的貸款方案 141 一、常規(guī)貸款 141 二、個(gè)人抵押貸款保險(xiǎn)方案（ＰＭＩ） 142 三、聯(lián)邦住房管理局保險(xiǎn)的貸款 143 四、退伍軍人管理局擔(dān)保的貸款 145 五、農(nóng)業(yè)管理局的貸款 147 第四章 深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 148 第一節(jié) 深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成 148 一、起步階段（1979～1986年底） 150 二、形成階段（1987～1989年底） 152 三、由高漲至穩(wěn)定發(fā)展階段（1989年底） 153 第二節(jié) 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu) 157 一、一級(jí)市場(chǎng) 157 二、二級(jí)市場(chǎng) 158 三、三級(jí)市場(chǎng) 158 第三節(jié) 深圳住房制度建設(shè)與改革 160 一、福利房 162 二、微利房 162 三、商品房 163 第四節(jié) 深圳房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題 163 一、房地產(chǎn)周期的困擾 164 二、供求關(guān)系不平衡 166 三、商品房?jī)r(jià)格高企 167 四、商品房空置率過(guò)高 168 第五章 關(guān)于構(gòu)建有中國(guó)特色房地產(chǎn)金融體制的構(gòu)想和設(shè)計(jì) 170 第一節(jié) 構(gòu)建新型房地產(chǎn)金融體制的重要意義和作用 172 一、建立房地產(chǎn)金融新體制，拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，有助于發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠 桿作用，加快房地產(chǎn)存量消化。 172 二、建立房地產(chǎn)金融新體制，發(fā)展房地產(chǎn)金融，有利于開發(fā)商盤活資金，開展精 品開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)，加速推進(jìn)城市國(guó)際化建設(shè)進(jìn)程。 173 三、建立房地產(chǎn)金融新體制，發(fā)展房地產(chǎn)金融，可以支持和促進(jìn)住房制度改革的 深化，通過(guò)調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，合理引導(dǎo)消費(fèi)，減輕國(guó)家和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。 174 四、建立房地產(chǎn)金融體制，發(fā)展房地產(chǎn)金融，有利于增加房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地 產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。 175 第二節(jié) 構(gòu)建新型房地產(chǎn)金融體制的可行性 177 一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的客觀需要和現(xiàn)實(shí)的必然要求。 177 二、有先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒 178 三、深圳具備良好的試點(diǎn)基礎(chǔ)和條件 180 第三節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)金融新體制的架構(gòu)設(shè)計(jì) 181 第四節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 184 一、我國(guó)和深圳房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 184 二、一級(jí)市場(chǎng)的架構(gòu)及存在的主要問(wèn)題 189 三、二級(jí)市場(chǎng)的建立 191 結(jié) 論 203 其他建議 206 致 謝 209 主要參考書目 210 引 言 深圳乃至我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家而言為何會(huì)表現(xiàn)出短周期的大幅振蕩？政府在 十多年的改革中出臺(tái)了諸多政策而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展依舊未能真正進(jìn)入正軌？如何緩解房地 產(chǎn)市場(chǎng)總供給和有效地需求之間的矛盾，進(jìn)而形成國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的良性循環(huán)？如何減少 宏觀調(diào)控政策表現(xiàn)出的“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的盲目性，防止和限制其消極作用？諸如 此類問(wèn)題由來(lái)已久，長(zhǎng)期得不到解決，成因可謂紛繁復(fù)雜?？梢哉f(shuō)這是一個(gè)帶有根本性 的深層次的理論問(wèn)題，值得我們?nèi)ド钊胙芯亢吞接憽?眾所周知，社會(huì)實(shí)踐是人類認(rèn)識(shí)的最終來(lái)源，沒(méi)有對(duì)新生事物的深刻認(rèn)識(shí)，沒(méi)有對(duì) 新生事物出現(xiàn)的超前意識(shí)，也就不可能從理論上來(lái)把握新生事物發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律性，進(jìn) 而也就無(wú)法用理論來(lái)指導(dǎo)實(shí)踐。這樣的社會(huì)活動(dòng)必然是盲目的，極有可能出現(xiàn)巨大的波 動(dòng)性和極不穩(wěn)定性。深圳和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程就充分證明了這一規(guī)律性。房地產(chǎn) 業(yè)最突出的問(wèn)題是：空置商品房多，大量資金沉淀，周轉(zhuǎn)不暢。這不僅導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資 金周轉(zhuǎn)不暢，而且也使社會(huì)資金的流通受到一定程度的影響而形不成良性循環(huán)。國(guó)外的 經(jīng)驗(yàn)表明，造成這種狀況的原因主要是人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律性認(rèn)識(shí)不夠深刻 ，理論上存在許多盲點(diǎn)，因而未能找到一種利于社會(huì)資金流轉(zhuǎn)并促成其形成良性循環(huán)的 最佳切入點(diǎn)或結(jié)合點(diǎn)。確切地說(shuō)，就是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起支撐作用的房地產(chǎn)金融體制存在著 一些弊端，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不相適應(yīng)。所以，按照房地產(chǎn)業(yè)客觀運(yùn)行規(guī)律構(gòu)建一個(gè)科 學(xué)、合理的房地產(chǎn)金融體制，既是房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)展的需要，同時(shí)也是社 會(huì)安定，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)和持續(xù)發(fā)展的需要。 那么，究竟怎樣的房地產(chǎn)金融體制才能更適應(yīng)于當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要？筆者通 過(guò)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)的考察和對(duì)比研究，對(duì)這個(gè)問(wèn)題有了進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)并從 中獲得了一些啟示。 房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的源動(dòng)力和核心，換 言之，房地產(chǎn)金融是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)與金融業(yè)二者之間相互聯(lián)系 ，相互作用，相互影響，是共處一個(gè)統(tǒng)一體中的一對(duì)矛盾，不可割裂開來(lái)。只有抓住了 房地產(chǎn)金融這個(gè)矛盾，房地產(chǎn)業(yè)存在的一系列問(wèn)題才迎刃而解。從本質(zhì)上講，目前深圳 乃至全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)暴露出的許多不盡合理的現(xiàn)像和問(wèn)題，主要是因?yàn)槲覈?guó)目前房地產(chǎn)業(yè) 與金融業(yè)幾乎截然分開，也就是房地產(chǎn)金融體制不健全所致。例如：政府為遏止房地產(chǎn) 過(guò)熱出臺(tái)有關(guān)收緊銀根的政策，致使開發(fā)企業(yè)資金匱乏；中低收入階層購(gòu)房困難，經(jīng)濟(jì) 負(fù)擔(dān)較重，引導(dǎo)消費(fèi)難以做到合理化，等等。問(wèn)題的癥結(jié)在于，深圳現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體 制某些環(huán)節(jié)還存在著不盡完善的地方，其關(guān)節(jié)點(diǎn)是“銀行房地產(chǎn)消費(fèi)者”的資金循環(huán)系統(tǒng) 只有投入沒(méi)有回籠，從而導(dǎo)致資金源頭斷根。這是社會(huì)閑散資金不能得以充分利用，使 其流動(dòng)受阻的根本原因。從系統(tǒng)論的觀點(diǎn)看，如果能夠通過(guò)政府設(shè)置一個(gè)起調(diào)節(jié)平衡作 用的金融機(jī)構(gòu)，與其溝通后合成一個(gè)大循環(huán)，使社會(huì)資金流向演變成“房地產(chǎn)消費(fèi)者銀行 政府平衡金融機(jī)構(gòu)證券機(jī)構(gòu)社會(huì)投資者（股民）”，再輔以延長(zhǎng)按揭期限（２０～３０年 ）等政策、措施，就能夠有效地促進(jìn)貨幣流通，進(jìn)而激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)業(yè)形成 一個(gè)自我調(diào)節(jié)，自我完善和自我協(xié)調(diào)發(fā)展的機(jī)制，就能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)中存在的 許多棘手問(wèn)題。毋庸置疑，這種新模式的建立，是深圳乃至全國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)金融體制的 改革方向，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本出路。 本文將通過(guò)簡(jiǎn)要綜述美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，重點(diǎn)評(píng)述其現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制的架構(gòu)模式 ，并在吸收借鑒的基礎(chǔ)上，提出構(gòu)建中國(guó)房地產(chǎn)金融體制新模式的構(gòu)想和框架以及具體 的操作方式。 目 錄 第一章 概 論 房地產(chǎn)為人類生產(chǎn)生活所必需.作為人類生活的最基本要素，在人類社會(huì)中占有舉 足輕重的地位。而房地產(chǎn)作為基本的生產(chǎn)要素，業(yè)已發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。 可以確信，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于世界各國(guó)國(guó)民生活水平的提高，社會(huì)進(jìn)步以及經(jīng)濟(jì) 的快速發(fā)展，必將起到積極的促進(jìn)作用，產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從 一定意義上講，已成為一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”,一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展越快越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就越活躍越繁榮，反之亦然。比如說(shuō)，我國(guó)西藏自治區(qū)的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)沿海地區(qū)而言速度慢些，所以，它的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)程度也就相對(duì)差些。 實(shí)踐證明，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)客觀規(guī)律。 第一節(jié) 房地產(chǎn)的涵義、分類及特征 一、房地產(chǎn)的涵義 所謂房地產(chǎn)即是我們通常所指的地產(chǎn)和物業(yè)，一般指房屋或建筑和與其相連的地塊 所組成的有機(jī)結(jié)合體。 二、房地產(chǎn)的分類 房地產(chǎn)按其使用性質(zhì)分類，通常可劃分為五大類: 1.居住建筑。統(tǒng)指供人們生活起居用的建筑物，如住宅、公寓等； 2.商業(yè)建筑。即指商用物業(yè)，包括辦公樓、商場(chǎng)、商店、影劇院、旅館酒店和停車 場(chǎng)等； 3.工業(yè)建筑。如倉(cāng)儲(chǔ)類、工廠類、動(dòng)力類和各種工業(yè)區(qū)； 4.農(nóng)業(yè)建筑。如農(nóng)場(chǎng)、伐木場(chǎng)、牧場(chǎng)和園林等建筑物； 5.特種建筑。如教堂、學(xué)校、 墓地和國(guó)有土地等。 三、房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)具有不同于一般商品的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了它本身具有某種用途的規(guī)定性 ，歸納起來(lái)大體可分為:自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性。 1.自然屬性 房地產(chǎn)的自然屬性的三個(gè)基本特征，即:⑴位置固定性；⑵持久性；⑶非物流性。 １）位置固定性 房地產(chǎn)品的位置固定性是指房地產(chǎn)有機(jī)聯(lián)結(jié)而形成不可分割的整體性。通常情況下 ，地形可改，地貌可變，但是地不可動(dòng)，位不可移。這個(gè)特征說(shuō)明了房地產(chǎn)的產(chǎn)籍管理 和地籍管理，在難易程度上，前者大于后者。通常，房地產(chǎn)征稅在地方財(cái)政稅收中所占 的比重最大，是財(cái)政稅收的主要稅源。因此，財(cái)政稅收的穩(wěn)定與否主要取決于房地產(chǎn)征 稅的稅額。稅收預(yù)算是各國(guó)地方政府制定地方遠(yuǎn)景的發(fā)展規(guī)劃的主要依據(jù)之一。 ２）持久性 房地產(chǎn)的另一個(gè)特征是持久性。這一特征說(shuō)明了房地產(chǎn)的投資價(jià)值具有某種衡...
中美房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)概論