房地產(chǎn)項目投資報告
3月28日 地址： 郵政編碼：100029 聯(lián)系人及職務(wù)： 電話： 傳真： 電子郵箱： 保 密 　　本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于信義華信投資集團(tuán)有限公司。所涉及的內(nèi) 容和資料只限于已簽署投資意向書的投資者使用。收到本計劃書后，收件方應(yīng)即刻確認(rèn) ，并遵守以下的規(guī)定： 1、在未取得信義華信投資集團(tuán)有限公司的書面許可前，收件人不得將本計劃書之內(nèi) 容復(fù)制、泄露、散布； 2、收件人如無意進(jìn)行本計劃書所述之項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回 。 編制人： 目 錄 目 錄 3 摘 要 5 1. 項目背景 6 1.1. 中國-東盟博覽會簡介 6 1.1.1. 中國-東盟博覽會動因 6 1.1.2. 廣西優(yōu)勢 6 1.1.3. 博覽會定位 7 1.1.4. 嘉賓客商 7 1.1.5. 內(nèi)容 7 1.1.6. 配套設(shè)施建設(shè) 7 1.2. 廣西壯族自治區(qū)簡介 8 1.2.1. 地理位置 8 1.2.2. 經(jīng)濟發(fā)展 8 1.3. 欽州簡介 9 1.3.1. 概況 9 1.3.2. 交通運輸 9 1.3.3. 發(fā)展戰(zhàn)略 10 1.3.4. 經(jīng)濟狀況 11 1.3.5. 臨海工業(yè)園區(qū) 11 1.4. 三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡介 12 1.4.1. 地理位置、氣候 12 1.4.2. 主要旅游資源 12 1.4.3. 發(fā)展規(guī)劃及前景 13 2. “一江兩岸”項目計劃 13 2.1. SWOT分析 13 2.1.1. 優(yōu)勢： 13 2.1.2. 劣勢： 13 2.1.3. 機會 14 2.1.4. 威脅 15 2.2. 總體思路 15 2.3. 項目投資 15 2.3.1. 建安費用 15 2.3.2. 稅費問題 16 2.3.3. 營銷推廣費 16 2.3.4. 其它費用 16 2.3.5. 項目總投入 17 2.4. 收益測算 17 2.4.1. 欽州房地產(chǎn)市場綜述 17 2.4.2. 產(chǎn)品定價 17 2.4.3. 開發(fā)計劃 17 2.5. 項目投資與收益的模型計算 18 2.5.1. 現(xiàn)金流量表 18 2.5.2. NPV計算 18 2.5.3. 內(nèi)部收益率計算 19 2.5.4. 小結(jié) 19 3. 十國風(fēng)情園項目 20 3.1. SWOT分析 20 3.1.1. 優(yōu)勢 20 3.1.2. 劣勢 20 3.1.3. 機遇 20 3.1.4. 競爭分析 21 3.2. 客源市場分析 22 3.3. 綜合評價： 22 3.4. 營銷戰(zhàn)略 23 3.4.1. 定位 23 3.4.2. 功能 23 3.4.3. 目標(biāo)客戶 23 3.4.4. 營銷策略 23 3.4.5. 優(yōu)惠政策 24 3.5. 項目投資 24 3.5.1. 建安費用 24 3.5.2. 其它開發(fā)費用 24 3.5.3. 項目總投資 25 3.6. 收益測算 25 3.6.1. 客房收益 25 3.6.2. 餐飲收益 26 3.6.3. 娛樂城收益 27 3.6.4. 其它收益 27 3.6.5. 稅費及總收益 27 3.6.6. 項目計劃 27 3.7. 項目投資與收益的模型計算 28 4. 時間進(jìn)度安排 30 5. 結(jié)論 30 6. 附件 30 附件一、信義華信投資集團(tuán)有限公司簡介 30 附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖 31 附件三、濱江鳥瞰 31 摘 要 “一江兩岸”開發(fā)和三娘灣旅游區(qū)東南亞十國風(fēng)情園兩個項目起因于中國－東盟博覽 會，是欽州市政府重點建設(shè)工程，得到了市政府的大力支持。 本著嚴(yán)謹(jǐn)性、前瞻性的原則，本報告對這兩個項目做了可行性研究，得出以上兩個項 目具有較高投資價值的結(jié)論。 東南亞十國風(fēng)情園暨一江兩岸房地產(chǎn) 項目投資報告 項目背景 1 中國-東盟博覽會簡介 1 中國-東盟博覽會動因 東盟十國包括文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡 、泰國、越南。 2003年10月8日，溫家寶總理在印度尼西亞巴厘島第七次東盟與中國10＋1領(lǐng)導(dǎo)人會議 上建議，從2004年起，每年11月在中國廣西南寧舉辦中國－東盟博覽會。這一建議得到 了國領(lǐng)導(dǎo)人的普遍歡迎，并寫入了會后發(fā)表的主席聲明。在這次會議上，溫家寶總理同 時建議舉辦中國－東盟上午與投資峰會。首屆峰會將與中國－東盟博覽會在南寧同期舉 辦。 2002年11月，中國和東盟10國領(lǐng)導(dǎo)人在柬埔寨金邊共同簽署了《中國與東盟全面經(jīng)濟 合作框架協(xié)議》，標(biāo)志著中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)進(jìn)程正式啟動。2004年1月1日起，中 國－東盟自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的500多種農(nóng)產(chǎn)品開始降稅，其他商品也將逐年降稅。 2003年12月17日，中國商務(wù)部副部長安民在國務(wù)院新聞辦記者招待會上宣布，由中國 商務(wù)部和東盟國家經(jīng)貿(mào)主管部門共同主辦，廣西壯族自治區(qū)人民政府承辦的中國- 東盟博覽會（簡稱“南博會”），自2004年起，每年11月3日至7日在廣西首府南寧舉辦， 展會地點設(shè)在南寧國際會展中心。 中國－東盟博覽會創(chuàng)造了多個中國第一。原因有三：一是其規(guī)格之高前所未有，它是 由國務(wù)院確定并由總理親自宣布的博覽會；二是它有別于一次性的上海世博會，是多國 舉辦常年舉辦的博覽會；三是以自由貿(mào)易區(qū)為主題的。 國務(wù)院大力支持中國－東盟博覽會不僅有著經(jīng)濟考慮，也有政治和安全方面的意義， 在一個最有爭議的地區(qū)建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，將會使中國和東盟在經(jīng)濟和安全方面得 到雙重收益。事實上，1995年以來，中國與東盟貿(mào)易額年增長速度均超過15％。2002年 雙邊貿(mào)易額達(dá)547.7億美元，同比增長31.7%。2003年為782.5億美元，同比增長42.9%。 根據(jù)第七次中國與東盟領(lǐng)導(dǎo)人會議達(dá)成的共識，2005年雙邊貿(mào)易額將突破1000億美元。 中國和東盟戰(zhàn)略合作區(qū)域內(nèi)，將形成一個擁有17億消費者的巨大市場。 2 廣西優(yōu)勢 中國－東盟博覽會之所以落戶廣西南寧，主要是因為廣西擁有幾大優(yōu)勢： o 廣西的地理位置更為優(yōu)越。2003年2月份之前的合作機制在云南，但較之云南，廣西 和東盟既有陸路接軌又有水路接軌。 o 合作項目多與廣西相關(guān)。泛亞鐵路勘探后重新規(guī)劃改走東線，廣西境內(nèi)的鐵軌硬件 條件更好。 o 港口優(yōu)勢。東盟10國除老撾外全部是海國，欽州港又是最近東盟的港口，地理優(yōu)勢 十分明顯。 3 博覽會定位 中國－東盟博覽會緊緊圍繞《中國與東盟全面經(jīng)濟合作框架協(xié)議》已經(jīng)自由貿(mào)易區(qū)建設(shè) 實際進(jìn)程，以雙向互利為基本原則，以自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的經(jīng)貿(mào)合作為重點，同時面向全球 商界開放。中國－東盟博覽會將進(jìn)口與出口相結(jié)合，投資與引資相結(jié)合，展銷推介與專 題論壇相結(jié)合，經(jīng)貿(mào)活動與文化交流相結(jié)合，促進(jìn)優(yōu)勢互補，深化經(jīng)貿(mào)合作，共同實現(xiàn) 本地區(qū)的普遍繁榮。 4 嘉賓客商 參加中國－東盟博覽會的重要嘉賓有中國和東盟國家領(lǐng)導(dǎo)人、中國和東盟國家經(jīng)濟貿(mào) 易部部長、地方政府領(lǐng)導(dǎo)、著名專家學(xué)者、中國和東盟國家主要商協(xié)會負(fù)責(zé)人、跨國公 司及大企業(yè)CEO。 參展客商有中國和東盟10國領(lǐng)先生產(chǎn)企業(yè)、中國和東盟10國主要出口商、中國和東盟 10國招商項目業(yè)主、對外承包工程企業(yè)、其他國家和地區(qū)的跨國公司、企業(yè)、旅行社、 景點景區(qū)、航空公司及與旅游業(yè)相關(guān)的其他企業(yè)。 參會客商有全球采購商、國家投資商、貿(mào)易和投資中介機構(gòu)。 5 內(nèi)容 “南博會” 有五大項內(nèi)容，具體為： 貨物貿(mào)易：展示各國優(yōu)勢產(chǎn)品，促進(jìn)進(jìn)出口成交； 投資洽談：推介各國投資環(huán)境，發(fā)布招商信息，聯(lián)手吸納國際資本； 服務(wù)貿(mào)易及其他合作：交流技術(shù)成果和管理經(jīng)驗，開展旅游、電信、物流、金融、工程 承包等領(lǐng)域的合作； 專題論壇：圍繞自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的熱點問題，邀請政府官員、專家學(xué)者和企業(yè)家進(jìn)行交 流與對話； 文化交流：博覽會期間舉辦南寧國際民歌藝術(shù)節(jié)，充分展現(xiàn)中國與東盟各國民族文化風(fēng) 采。 據(jù)介紹，首屆“南博會”設(shè)置國際標(biāo)準(zhǔn)展位2000 個、非標(biāo)準(zhǔn)展位200個以及2.6萬平方米的室外展場；到會各國客商約2萬人。 6 配套設(shè)施建設(shè) o 接待設(shè)施方面 “自治區(qū)青秀山接待基地”，這一項目的建設(shè)地點在青秀山西北面，目前正在進(jìn)行三通 一平。 南寧市新城區(qū)（尤其是綤東一帶）增建中高檔賓館，并對現(xiàn)有賓館的設(shè)施進(jìn)行改造和 完善。 南寧國際會展中心二期工程，增設(shè)展位，增建宴會廳等項目。 南博會要求南寧有3萬張床位，但目前南寧市僅可供1.5萬張床位，缺口部分南寧加緊 建設(shè)解決一部分，欽州等周邊城市幫助解決一部分。 o 在交通信息設(shè)施方面 南寧機場跑道、停機坪、貴賓室要進(jìn)行改擴建；申請增設(shè)民航航班、航線；加快自治 區(qū)港口設(shè)施的建設(shè)與完善，開通與東盟國家的直航班輪。 建設(shè)和完善南寧通往主要旅游城市、主要景區(qū)的公路，尤其要盡快修通南友高速、南 梧高速等道路。市內(nèi)道路建設(shè)全面加快。 建設(shè)專業(yè)博覽會網(wǎng)站，通過網(wǎng)站開展形象宣傳、招商引資和電子商務(wù)等活動。 o 規(guī)劃建設(shè) 規(guī)劃“經(jīng)濟園”,建設(shè)商貿(mào)城。按照工作方案的規(guī)劃，將以南寧（武鳴）華僑投資區(qū)為 基礎(chǔ)，規(guī)劃改造為中國—東盟經(jīng)濟園，吸引東盟企業(yè)來廣西投資，也吸引國內(nèi)對東盟出口 企業(yè)在廣西辦廠。爭取明年“南博會”期間有一批項目入園開工。 在南寧市，還將規(guī)劃建設(shè)東盟商貿(mào)城。按照方案，在會展中心附近規(guī)劃建設(shè)以東盟各 國為主題的國際商貿(mào)城，爭取明年2月拿出規(guī)劃模型；也可以將現(xiàn)有部分商業(yè)街改造成以 東盟國家命名并體現(xiàn)東南亞風(fēng)情的商貿(mào)街。 2 廣西壯族自治區(qū)簡介 1 地理位置 廣西是中國五個少數(shù)民族自治區(qū)之一。它位于中國大陸沿海地區(qū)的西南端，面向東南 亞，背靠大西南，處于中國東南沿海地區(qū)和中國大西南地區(qū)的交匯地帶，是中國西南最 便捷的出海通道。大西南的四川、云南、貴州、西藏、重慶等省區(qū)市，面積264萬多平方 公里，人口2億多，蘊藏著極為豐富的物產(chǎn)資源，戰(zhàn)略地位十分重要，是我國經(jīng)濟發(fā)展?jié)?力最大的地區(qū)之一。 廣西既是華南通向西南的樞紐，又是沿海、沿江、沿邊的省份；既有適應(yīng)亞熱帶植物 生長的氣候條件，又有豐富的礦產(chǎn)資源；既有方便的水、陸、空交通，又有聯(lián)接世界各 地的通訊網(wǎng)絡(luò)；既是少數(shù)民族地區(qū)，又是全國重要僑鄉(xiāng)；既有發(fā)展迅猛的高科技，又有 廉價的勞動力獨物的區(qū)位優(yōu)勢，使廣西成為全國唯一的具有沿海、沿江、沿邊優(yōu)勢的少 數(shù)民族自治區(qū)。 2 經(jīng)濟發(fā)展 “九五”時期全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)了年均８．１％的較快增長，經(jīng)濟實力增強，經(jīng)濟 質(zhì)量和效益明顯提高。財政收入年均增長１０．５％，實際財力五年累計增長１．１４ 倍。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值提前一年于１９９９年實現(xiàn)了比１９８０年翻兩番的目標(biāo)?！笆?”以來，經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)增長，2001年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2231.19億元，按可比價計算 ，比上年增長8.2%，增幅比上年提高0.9個百分點。2002年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2455. 36億元。2003年廣西生產(chǎn)總值2733.21億元，比上年增長10.2%，成為“九五”以來快速增 長的年份之一。工業(yè)生產(chǎn)快速增長，工業(yè)增加值436.92億元，增長17.6%，比上年提高5 .0個百分點， 其中電力、冶金、機械等特色優(yōu)勢行業(yè)對工業(yè)增長的貢獻(xiàn)較大。外貿(mào)進(jìn)出口高速增長， 出口總額19.70億美元，增長30.7%；進(jìn)口總額12.22億美元，增長32.3%。 3 欽州簡介 1 概況 欽州是中國北部灣新興的臨海工業(yè)城市，是廣西南部沿海地區(qū)的中心，欽州市現(xiàn)轄二 縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，陸地 面積10843平方公里，海岸線長520.8公里，全市總?cè)丝?36.7萬，其中市區(qū)面積32平方公 里，人口20多萬，欽州是廣西主要僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞38萬人，分布在46 個國家和地區(qū)。 欽州歷史悠久，文化底蘊深厚，全市共有文物保護(hù)單位49處，其中國家及自治區(qū)重點 文物保護(hù)單位8處，市區(qū)就有國家級重點保護(hù)文物民族英雄劉永福、馮子材故居。 欽州的自然資源十分豐富，盛產(chǎn)荔枝、龍眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蠔、對蝦、石 斑魚四大名產(chǎn)馳名中外，是中國著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“香蕉之鄉(xiāng)”、“大蠔之鄉(xiāng)”、“奶水牛 之鄉(xiāng)”，紅椎林是全國之最，靈山縣古民居大蘆村被譽為“廣西楹聯(lián)第一村”。 欽州市是廣西社會經(jīng)濟發(fā)展中南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分，地處以港口經(jīng)濟 、海洋經(jīng)濟和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點的南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的中心位置，是大西南戰(zhàn)略通 道最近、最便捷的出?？冢菑暮Ｉ贤ㄍ鶘|南亞和世界沿海國家及深入大西南的門戶。 隨著“中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建立，位于東亞經(jīng)濟圈中心位置的廣西將成為中國進(jìn)軍 東盟自由貿(mào)易區(qū)的“橋頭堡”，欽州市將成為中國這一世界人口大國進(jìn)入“中國－東盟”市 場的重要門戶。 2 交通運輸 欽州是廣西沿海的交通樞紐，桂海高速公路、欽防高速公路和南防鐵路、欽北鐵路均 在欽州市交匯，北海機場、南寧機場距欽州只有100公里，海陸空交通便捷。濱海公路建 成后，將極大地促進(jìn)桂南經(jīng)濟區(qū)的旅游發(fā)展，為中國南方省份的游客進(jìn)入北部灣提供了 便捷的陸路交通。 |欽州距周邊城市距離 | |城市 |里程（公里） | |南寧 |120 | |北海 |91 | |梧州 |448 | |柳州 |329 | |防城 |61 | |百色 |385 | |桂林 |466 | |玉林 |236 | |河池 |443 | 欽州市具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢，是帶動廣西乃至西南地區(qū)的全方位對外 開放和經(jīng)濟全面發(fā)展的龍頭，是中國與東南亞地區(qū)乃至亞太地區(qū)經(jīng)濟合作的重要橋梁。 欽州市在廣西沿海 3 個地級市中...
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