成都市商務辦公物業(yè)市場調查
|成都市商務辦公物業(yè)市場調查 | |前沿： | |經營都市的戰(zhàn)略已經正式被成都市政府提上了工作議程，城市新的策略形象也 | |定位于“西部之心，魅力成都”。 | |城市經營戰(zhàn)略最終體現(xiàn)于人與整體環(huán)境的最佳結合。對于成都市的商務環(huán)境如 | |何，我們選擇從商務辦公物業(yè)的供應與需求市場來闡述。 | |此次供應市場的調查結果主要是通過對成都市二環(huán)路以內(因二環(huán)路以外的純寫| |字樓數(shù)量極少，因而忽略不計)，上世紀90年代中后期修建并投入使用的51個純| |寫字樓(不含酒店內的商務辦公樓)進行調查獲得；消費市場的需求則是通過對 | |各類機構負責人進行訪談獲得。 | |供應市場 | | 1. 供應市場的總體狀況 | |1) 商務辦公物業(yè)主要沿天府廣場-順城街-玉帶橋--東城根街-人民南路的“錘” | |狀區(qū)域分布，已基本形成城市中央商務區(qū)(CBD)的雛形； | |2) 商務辦公的分布已經開始出現(xiàn)由市中心向南延伸發(fā)展的狀況，隨著城南副中| |心規(guī)劃建設的實施，這種現(xiàn)象將更加明顯； | |3) 中高檔商務辦公物業(yè)供應量較小，出租率較高；中低檔商務物業(yè)的供應大，| |但整體使用率低； | |4) 中高檔商務辦公物業(yè)集中在順城街及天府廣場周邊，主要以純寫字樓的形式| |出現(xiàn)；而中低檔商務物業(yè)則更多的出現(xiàn)在一環(huán)路沿線。 | |5) 大多數(shù)商務辦公物業(yè)周邊的綠化面積較小甚至沒有，而且周邊適合普通員工| |消費的餐飲配套設施也很少(盡管個別商務辦公物業(yè)內設有員工餐廳)，在商務 | |辦公物業(yè)內工作的人員就餐非常不方便。 | |6) 2002年8月成都市新的《土地級別與基準地價》的施行，使城區(qū)內一級商業(yè)用 | |地基準地價攀升至每畝573.67萬。目前城市商務辦公物業(yè)分布的主要區(qū)域都屬 | |于一級商業(yè)用地的標準，物業(yè)租售價格下跌機率較小。 | |7) SARS過后，人們對健康有了更深刻的理解。寫字樓作為上班族們最主要的活| |動場所，其采光、通風、健康、生態(tài)環(huán)境的被關注程度就更甚于其它類型的物 | |業(yè)。可想而知，今后的商務辦公物業(yè)無論開發(fā)理念，還是產品設計都會有更大 | |的突破。 | |8) 現(xiàn)階段使用的多數(shù)商務辦公物業(yè)都是上世紀90年代中后期修建的，新項目投| |入較少。僅在目前，出現(xiàn)了包括“時代廣場”、“央擴置業(yè)·開行國際廣場”、“新 | |加城仁恒項目”等在內的在建或擬建工程都定位于甲級寫字樓。后兩者還更多的| |附加了生態(tài)、健康的人性化因素，相信這些都將引導成都商務環(huán)境的飛躍； | |2. 基本數(shù)據(jù)： | |1) 歷年的銷售情況 | |年份 | |寫字樓竣工面積（萬M2） | |實際銷售面積（萬M2） | |空置面積 | |（萬M2） | |新開工面積 | |（萬M2） | |施工面積 | |（萬M2） | | | |1996 | |26.20 | |5.78 | |12.14 | |15.92 | |112.90 | | | |1997 | |26.99 | |10.95 | |24.94 | |21.07 | |120.98 | | | |1998 | |26.56 | |7.73 | |28.01 | |—— | |—— | | | |1999 | |26.48 | |8.98 | |20.09 | |25.63 | |99.52 | | | |2000 | |15.07 | |8.85 | |20.95 | |15.99 | |65.76 | | | |2001 | |9.69 | |14.94 | |19.79 | |8.42 | |57.19 | | | |2002 | |72.17 | |22.98 | |17.68 | |—— | |—— | | | |2003 | |（1-9） | |4.93 | |11.46 | |10.27 | | | |66.50 | | | |近年來，商務辦公物業(yè)建設竣工面積呈下降趨勢，目前使用的商務辦公物業(yè)多 | |屬于97年及以前建設的同質化寫字樓，智能化設施以及物業(yè)服務、環(huán)境等方面 | |都有待提高和改善。但在2002年的寫字樓竣工面積突增至72.17萬平方米，使用| |率高達75.5%；而2003年的施工面積較2001年提升了將近10平方米；這樣的結果| |與前一年的高使用率以及城市發(fā)展策略的改變直接關聯(lián)。縱觀2004年，央擴置 | |業(yè)·開行國際廣場、新加坡仁恒項目、百貨大樓改建項目的籌備、實施，勢必會| |將一批舊的商務辦公物業(yè)淘汰，進入新一輪的博弈。 | |整體來看，商務辦公物業(yè)的空置面積正呈逐年下降的趨勢。再將其與也是逐年 | |下降的商務辦公物業(yè)竣工面積結合起來看，不難發(fā)現(xiàn)：目前成都市的商務辦公 | |物業(yè)的市場供需正趨向平衡發(fā)展，市場杠桿的調節(jié)作用明顯。 | |2) 區(qū)域分布 | |[pic] | |目前，在成都市區(qū)內(二環(huán)路以內區(qū)域)的寫字樓主要分布在順城路、春熙路和 | |天府廣場所圍合成的市中心區(qū)域，達到了總體供應水平的54%；然后依次是城南| |、城西，城東和城北幾乎沒有。 | |成都市城區(qū)內南北貫穿的人民南路、順城大道沿線和東西聯(lián)貫的蜀都大道組成 | |了城市主要交通網(wǎng)絡的主動脈；在這一區(qū)域內無論是傳統(tǒng)的商業(yè)，還是商務、 | |文化服務都較為集中、繁華，而且各種配套設施也比較完善，到達城區(qū)各個方 | |面的直線距離都較近；另外，區(qū)域內的土地價值已也屬于一級商業(yè)地價，投資 | |潛力巨大。 | |隨著城市向東向南發(fā)展的進一步加快，城市結構由單核心向多核心發(fā)展，特別 | |是城市南部副中心的建設，沿城市主軸線人民南路沿線的辦公物業(yè)的發(fā)展呈上 | |升趨勢，其商務、商業(yè)功能也逐漸顯現(xiàn)出來，可能是今后城市新結構下的主要 | |商務線。而人民南路沿線上幾個即將興建的商務辦公物業(yè)也是對這一發(fā)展趨勢 | |的驗證。另外，城南桐梓林、棕南、棕北區(qū)域內的高檔次社區(qū)中的商務辦公現(xiàn) | |象正在出現(xiàn)已然成熟并成為主要的商務接待活動場所，人民南路沿線商務大道 | |的形成是必然的。 | |3) 位置分布 | |[pic] | |順城街、天府廣場、春熙路、東城根街四大片區(qū)已囊括了成都市將近70%的商務| |辦公物業(yè)，并主要集中在順城街和天府廣場周邊；人民南路沿線上分布了包括 | |川信大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈、岷山飯店、錦江賓館等高檔純辦公物業(yè)與星級酒 | |店(也提供商務服務但此次調查未包含)，雖然數(shù)量不多但卻搶占了城市大多數(shù) | |的高端消費者；一環(huán)路沿線的寫字樓則主要分布于磨子橋片區(qū)與城西。 | |目前，順城街聚集了成都市的大部分中高檔寫字樓(在城市總體商務辦公物業(yè)中| |占到21.57%的比例)，而且在順城街與西玉...
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