成都市別墅市場分析
成都市別墅市場分析 一、成都市別墅市場發(fā)展 第一階段：掘金“金字塔”尖 第二階段：新富階層崛起 第三階段：別墅市場黃金季節(jié) 1992年—1997年 1998年——2002年 2003年-2004年 代表項目 代表項目 代表項目 風(fēng)格雅園、園首山莊、成都花園、 錦繡花園、天府花園 君臨天下、錦城豪庭、河濱印象 價位6000-10000元 綠水康城、翠擁天地,TOWNHOUSE 消費群：金字塔尖、 消費群：成都的本土新富階層 消費群：中產(chǎn)階層 暴富群體 二、成都郊區(qū)別墅分布 北 西 東 南 三、成都別墅市場消費群體 [pic] 暴富階層 別墅消費市場 中產(chǎn)階層 20%的富裕階層 四、成都別墅市場的需求分析及供給分析 1.供給分析 截止到2004年4月底，成都市共有21個在售別墅項目， 其中郊區(qū)占到了19個之多，在售別墅的總體供應(yīng)量達(dá)到 128.8萬平方米，別墅供應(yīng)戶數(shù)達(dá)到8268戶，其中郊區(qū) 在售別墅的總供應(yīng)量為119萬平方米，別墅供應(yīng)戶數(shù)為 7857戶。由此可看出，成都市郊區(qū)別墅為別墅規(guī)劃主流。 由圖可看出，成都郊區(qū)別墅土地目前已推出3970余畝，后 期土地儲備量為5229畝，儲備量占整個規(guī)劃量的57.6%， 郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲備不樂觀。最 近，博思房地產(chǎn)決策研究中心的別墅市場調(diào)查表明，成都及 郊縣具有別墅形態(tài)的項目總共53個，目前亮相及在售別墅項 目48個，已經(jīng)開發(fā)(目前亮相及在售別墅)面積3000畝左右， 其中面積在150-280平方米之間，總價在50-120萬元/套市場反映良好。 從價格分布的供求關(guān)系來看，成都2004年上半年市場上市供 應(yīng)的別墅量較多集中在100萬～200萬元和200-300萬元兩個 的價格段，分別占到了供應(yīng)總量的35%和30％，較上年這一比 例有較大變化；而總價在100萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價 在300萬元以上的豪華別墅分別為16％和19％，前者較上年 變化不大，后者有較大增幅，比例達(dá)8%。 （詳見后附的成都別墅市場戶型結(jié)構(gòu)一覽表） 2.需求分析 成都目前約有人口1000萬，近期隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及成都市居民收入的提升，隨著別 墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了成都本地居民的別墅需求熱情。市場原因是經(jīng) 濟型別墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅 市場的主流。 據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，對于300到600平方米的別墅豪宅，成都一般每年僅需幾百多套的市 場吸引量，來自業(yè)界的資料表明別墅目前主要是境外客和外地客戶購買，且多半用于自 住，而面積以200平方米以內(nèi)為主，總價在一百萬元左右的經(jīng)濟型別墅更受歡迎。通過社 區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營造、主題空間的突現(xiàn)，產(chǎn)生一種異域風(fēng)情使得特定的 目標(biāo)人群產(chǎn)生一種強烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強烈的需求。 五、成都別墅市場戶型結(jié)構(gòu)分析 戶型結(jié)構(gòu)： 由此 而遠(yuǎn)郊的別墅市場對于該區(qū)域目標(biāo)客戶群的消費水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于市內(nèi),別墅戶型面積設(shè) 計相應(yīng)縮小,同時戶型面縮小,總價減少;這一來能夠擴大消費群。二來有利于該區(qū)域 的別墅項目的推廣。 |項目 |樓盤地址 |開發(fā)商 |總建面 |方向 |戶型區(qū)間 |戶型結(jié)構(gòu) |均價 |電 話 | |和貴馨城 |成雅高速收費站右側(cè) |成都和貴實業(yè)有限公司 | |大豐 |231—315㎡ |聯(lián)排 |5000 |85865008 | |花溪溫泉（獨 |成都大花水灣 |宏志房地產(chǎn)有限公司 |4萬㎡ |大邑 |150—225㎡ |單體、 |4100 |86262871 | |棟） | | | | | | | | | |花溪溫泉（聯(lián) |成都大花水灣 |宏志房地產(chǎn)有限公司 |4萬㎡ |大邑 |100—225㎡ |聯(lián)排 |3588 |86262871 | |排） | | | | | | | | | |藍(lán)色夏威夷 |人民南路沿線西側(cè)迎賓大 |四川宏城房地產(chǎn)有限公司|12.8萬 |華陽 |87—268㎡ | |5300 |85625188 | | |道 | |㎡ | | | | | | |利通 出水芙蓉|華陽人民南路南延線天府 |四川利通實業(yè)發(fā)展有限公|13萬㎡ |華陽 | | |5000 |85628588 | | |大道 |司 | | | | | | | |麗山別墅 |龍泉環(huán)山路 |中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司| |龍泉 |260—385㎡ | |2600 |84878899 | |陽光假日B區(qū) |龍泉陽光城龍泉驛區(qū) |南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司|10.3萬 |龍泉 |144—218㎡ |聯(lián)排 |2000 |84835998 | | | | |㎡ | | | | | | |玉龍山莊 |龍泉驛區(qū) |新宏宇房產(chǎn) |14萬㎡ |龍泉 |60—416㎡ |獨棟、聯(lián)排| |86513138 | |國一澳鄉(xiāng) |龍泉陽光大道體育城附近 |四川朝暉實業(yè)有限公司 | |龍泉 | |聯(lián)排 |2500 |84831333 | |維也納森林別 |四川國際高爾夫俱樂部旁 |成都森宇實業(yè)集團有限公|4萬㎡ |雙流 |262—453㎡ |獨棟 |4500 |85787555 | |墅 | |司 | | | | | | | |歐景藍(lán)天 |機場路大衛(wèi)營國際俱樂部 |四川攀峰房地產(chǎn)有限公司| |雙流 |200—400㎡ |獨棟 |5000 |85965900 | | |對面 | | | | | | | | |春語花間 |羊西線蜀漢路南 |凌遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司|4.4萬㎡|西面 |90—220㎡ |獨棟 |2950起 |87575111 | |學(xué)林雅苑 |成都外國語學(xué)校旁 |成都嘉恒實業(yè)有限公司 |6萬㎡ |西面 |207—272㎡ |雙拼 |2600 |87820468 | |錦城豪庭 |羊西線迎賓大道 |錦城苑科技置業(yè)有限公司|6.05萬 |西面 |185—421㎡ |單體、聯(lián)排|5000 |87500338 | | | | |㎡ | | | | | | |成都花園 |青羊大道8號 |成都花園開發(fā)建設(shè)有限公| |西面 |200㎡以上 |聯(lián)排、空中|3700 |87302111 | | | |司 | | | | | | | |錦繡森鄰 |溫江光華大道 |華新國際城市發(fā)展有限公|19萬㎡ |西面 |150—230㎡ |森林聯(lián)排 | |85181921 | | | |司 | | | | | | | |柏仕晶舍 |大石西路66號 | |2萬㎡ |市中 | |疊拼式 |4000 |85452556 | |金林半島 |浣花風(fēng)景區(qū)草堂路萬樹園 |成都浩林實業(yè)有限公司 |8.1萬㎡|市中 |150—600㎡ |獨棟聯(lián)排等|15000 |66650666 | | |側(cè) | | | | | | | | |河濱印象 |望江樓公園后門府河河心 |四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司|9.8萬㎡|南面 |230—260㎡ |聯(lián)排 |5700 |86373888 | | |島 | | | | | | | | ----------------------- 成都別墅 市 場 龍泉山別墅帶 牧馬山 別墅帶 青城山 別墅帶 地理價值：距市區(qū)30分鐘車程+臨近機場 環(huán)境價值：起伏的山丘+森林+河流+高爾夫球場 價位：以3500~9000元/平方米為主 項目定位：以休閑居家型別墅為主 代表項目：維也納森林別墅、錦麗園、交大別墅項目、華成綠野牧歌、牧馬山別墅項目 、麓山國際社區(qū) 地理價值：距市區(qū)30分鐘車程 環(huán)境價值：起伏的淺丘地帶+森林+湖泊 價位：從2000元/平方米到5000元/平方米不等 項目定位：主要以休閑居家型別墅為主。 代表項目：天泉聚龍國際生態(tài)別墅園、國一澳鄉(xiāng)、玉龍山莊、盛世中華、大行 地理價值：距市區(qū)50分鐘車程 環(huán)境價值：天下幽的青城山+森林+河流 價位：從2000元/平方米—9000元/平方米不等 項目定位：主要是休閑度假和商務(wù)型別墅為主 代表項目：高山流水、中國青城、天下青城、大連億達(dá)別墅項目 住宅消費市場 1. 年齡：35-45歲之間； 2. 月家庭平均收入：1萬-2萬元； 3. 職業(yè)：企業(yè)高級管理人員、私營業(yè)主、股票經(jīng)紀(jì)人、醫(yī)生、律師、演藝人員、運動員、 國家公務(wù)員等； 4. 消費需求：新的生活方式以及新的空間感受； 5. 消費態(tài)度：有二、三次置業(yè)經(jīng)歷，買房理性而挑剔； 6. 7. 草堂之春、金林半島、維也納森林別墅、中國青城、錦麗園、春雨花間 項目特點： 一、多元化、成熟的產(chǎn)品市場別墅開始向低中檔市場靠近 二、別墅市場向草堂之春、金林半島類型的極品別墅和向中產(chǎn)階層的經(jīng)濟別墅實現(xiàn)兩極 化發(fā)展; 三、同時出現(xiàn)了純西式風(fēng)格和中式風(fēng)格等多種類型; 三、隨著近郊別墅的火爆,遠(yuǎn)郊以及跨區(qū)域別墅市場的黃金季節(jié)即將到來。 項目特點： 一、遠(yuǎn)離塵囂,具備優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境; 二、是有較大的開發(fā)規(guī)模和完善的生活配套,如:泳池會所、網(wǎng)球場、超市等; 三、低密度、低容積率,并能根據(jù)每一個客戶的需求進(jìn)行菜單式服務(wù); 四、樓間距較大,每戶都有私家花園,和大面積的綠化配套,能夠停放兩輛車的獨立私家車 庫; 五、優(yōu)秀的物業(yè)管理,體貼入微的服務(wù),多重保安設(shè)施以及保障居住者的安全和絕對私人 空間; 錦繡花園、天府花園的成功銷售,引發(fā)了機場路別墅的一哄而起,在機場路兩旁,南洋花園 、巴黎花園、順風(fēng)苑……但僅僅擁有交通資源的別墅項目并沒有贏得購房者的認(rèn)可。機場 路別墅開發(fā)熱的結(jié)果是留下了大批的積壓別墅和爛尾樓盤,成都的別墅樓市在經(jīng)歷了短短 兩年的輝煌后從此一蹶不振,重重地摔入了低谷。 [pic] [pic]
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