德州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
德州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一部分：市場(chǎng)分析篇 1. 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一節(jié) 德州概況 德州市位于山東省西北部，是魯西北、冀東南地區(qū)的區(qū)域中心城市。下轄11個(gè)縣 市區(qū)，1個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，1個(gè)商貿(mào)開發(fā)區(qū)，人口550萬(wàn)，面積1萬(wàn)余平方公里。德州建成 區(qū)面積近50平方公里，人口近50萬(wàn)人。 德州歷史悠久，屬龍山文化發(fā)祥地之一，距今已有4000多年的歷史，秦漢以來(lái)一 直為歷代州府縣衙駐地。 德州區(qū)位優(yōu)越，北倚京津，南靠濟(jì)南，西接石家莊，東連青島，有著“南北借力、 東西逢源”的地緣優(yōu)勢(shì)，自古就有“九達(dá)天衢”、“神京門戶”之美譽(yù)。 德州交通便利，京滬、德石、濟(jì)邯三條鐵路在這里交匯，京福、青銀、濟(jì)聊高速 公路和即將修建德山東省環(huán)渤海高速公路、京滬高速公路貫穿全境，形成了“1小時(shí)可 上天、2小時(shí)可下海、3小時(shí)可進(jìn)京”的交通格局。 德州屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，干濕季節(jié)明顯，光照充足，年平均氣 溫13.1℃，無(wú)霜期220天，年平均降水600毫升，適宜多種動(dòng)植物生長(zhǎng)。 　　 德州物產(chǎn)資源豐富。已探明石油儲(chǔ)量2億噸，天然氣儲(chǔ)量15億立方米，煤炭?jī)?chǔ)量9.5億噸 。水資源豐富，地下水年可開采12.4億立方米，年可引黃河水25億立方米。丁莊、丁東 等平原水庫(kù)庫(kù)容1.08億立方米，調(diào)蓄2億多立方米。 德州工業(yè)發(fā)展情況，全市已形成紡織、機(jī)械、電子、化工、建材、食品等8大門類25個(gè)行 業(yè)為主的工業(yè)體系。截止2002年末，全市規(guī)模以上工業(yè)（全部國(guó)有及年銷售收入500萬(wàn)元 以上的非國(guó)有獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)）862家，資產(chǎn)合計(jì)415.3億元，完成增加值129.66億元 ，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入383.6億元，實(shí)現(xiàn)利稅52.9億元，利潤(rùn)29.9億元，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合 指數(shù)149.4%。全市利稅過千萬(wàn)元的企業(yè)達(dá)到84家，其中有4家企業(yè)利稅過億元。棉紡、建 材、地毯、玻璃鋼、太陽(yáng)能熱水器等已發(fā)展成為全國(guó)重要的生產(chǎn)基地，中高檔棉紗、棉 布、羊絨制品、空心玻璃磚、液壓手動(dòng)泵、數(shù)控機(jī)床、地毯、手工藝品、汽車消聲器、 太陽(yáng)能熱水器、小五金、剎車片、木糖醇等一批知名品牌暢銷國(guó)內(nèi)外。 　　 德州農(nóng)業(yè)發(fā)展情況，全市農(nóng)業(yè)人口425萬(wàn)人。農(nóng)業(yè)已形成糧棉、瓜菜、畜牧、林果、水產(chǎn) 、花卉6大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和牛、雞、菜、瓜、棗、蛋、魚、蠶、花9大主導(dǎo)產(chǎn)品，是國(guó)家重要 的農(nóng)副產(chǎn)品基地。畜牧業(yè)已成為全市的一大支柱產(chǎn)業(yè)，被國(guó)家列為全國(guó)6大秸桿養(yǎng)牛示范 區(qū)之一。2002年，全市大牲畜存欄214萬(wàn)頭，蔬菜種植面積274萬(wàn)畝，糧食總產(chǎn)317萬(wàn)噸， 平原、禹城、樂陵、齊河4縣市被確定為全國(guó)糧食大縣（市）。棉花是全市傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè) ，夏津、武城、寧津、齊河4縣被定為國(guó)家棉花大縣。近幾年來(lái)，全市把農(nóng)業(yè)科技園區(qū)建 設(shè)作為科技興農(nóng)的突破口，積極引進(jìn)農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新品種和高科技人才，“農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新 園”先后被中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)院列為全國(guó)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新唯一試點(diǎn)單位、被農(nóng)業(yè)部列為科技示范 園試點(diǎn)單位、被國(guó)家農(nóng)業(yè)開發(fā)辦列為全國(guó)高產(chǎn)高效農(nóng)作物栽培示范點(diǎn)。 　　德州商貿(mào)發(fā)展情況，德州歷史上就是魯西北、冀東南商品物資集散中心，是晉煤東 運(yùn)、東北木材南下的中轉(zhuǎn)站。市區(qū)內(nèi)有27條鐵路專用線，各類倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施255萬(wàn)平方米。已 成為煤炭、木材、建材、糧食、蔬菜、布匹、服裝等重要商品的區(qū)域集散中心。近年來(lái) ，先后建成糧食、蔬菜、黃牛、禽蛋、花卉、調(diào)料等10大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。商貿(mào)型城市已 見雛型。德百、黑馬、扒雞、龍馬金建、古貝春、環(huán)宇6家企業(yè)進(jìn)入了全省流通行業(yè)重點(diǎn) 企業(yè)行列；“中國(guó)武城辣椒城”投入運(yùn)營(yíng)，魯北木材市場(chǎng)及神馬物貿(mào)集團(tuán)木材市場(chǎng)被評(píng)為 “中國(guó)木材明星市場(chǎng)”，慶云商品城被列為全省重點(diǎn)培育的批發(fā)市場(chǎng)。目前，全市各類市 場(chǎng)共772處，其中年交易額超過億元的87處。全市十大商品流通部門(集團(tuán))完成銷售收入 171億元，全市城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額達(dá)到351億元。 　　德州金融業(yè)發(fā)展情況，德州市初步形成了以國(guó)有商業(yè)性銀行為主體、政策性和商業(yè) 性金融相分離，保險(xiǎn)、信托、合作金融等種類齊全、功能互補(bǔ)的金融機(jī)構(gòu)組織體系。20 02年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額349.4億元，貸款余額289.04億元，全年現(xiàn)金收入130 2.99億元，現(xiàn)金支出1330.28億元，貨幣凈投放27.3億元。全市證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)2處，股民 4.12萬(wàn)戶，客戶保證金余額1.01億元，年交易額24.96億元。 2. 德州城區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 德城區(qū)目前人口56.82萬(wàn)人，區(qū)劃面積為539平方公里，人口密度為1054人/平方 公里，是各縣市人口密度最高的。成立地級(jí)市10年來(lái)，德州經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，GDP連年 增長(zhǎng)，呈不斷上升趨勢(shì)，2003年德城區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）39.73億元，按可比 價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)22.6％，是六年來(lái)增幅最高的一年，人均首次突破7000元大關(guān)，達(dá)到 7069元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3.82億元，負(fù)增長(zhǎng)- 29.1％；第二產(chǎn)業(yè)增加值18.56億元，增長(zhǎng)9.6％；第三產(chǎn)業(yè)增加值17.35億元，增長(zhǎng) 7.3％。固定資產(chǎn)投資2003年完成5.29萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)98.39％，其中房地產(chǎn)投資開 發(fā)額為1.42萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)27.8％。 德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才 得到大力發(fā)展，一時(shí)間開發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。 從房地產(chǎn)的普遍發(fā)展規(guī)律來(lái)看，一個(gè)城市人均GDP的增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入的提高、伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快而產(chǎn)生的城市人口的激增、新區(qū)的開發(fā)等等因素 都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。結(jié)合德州實(shí)際情況，目前我司認(rèn)為，德州的 房地產(chǎn)呈現(xiàn)以下特征：
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