北京百榮世貿(mào)商城招商策劃書
北京百榮世貿(mào)商城 招商策劃方案 第一部分：招商策略 第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配 第三部分：招商付款方式 第四部分：經(jīng)濟(jì)分析 第五部分 招商費(fèi)用預(yù)算 第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位 第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容 第八部分：廣告宣傳策略 第九部分：開業(yè)慶典 第一部分：招商策略 招商策略：立足北京、面向全國、走向國際 以北京為重點(diǎn)，在確保北京地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時(shí)，各招商部門安排出 20％的招商力量，對(duì)外地（包括外地國內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、國外產(chǎn)品的國內(nèi)代理、 國內(nèi)內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商。效果理想的 情況下，在保證北京地區(qū)招商指標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地（及國際）招商力度 。 第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配 招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：北京地區(qū)招商占60％左右；外地招商占20％左 右；國際招商占15％左右；預(yù)留出5％的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。 其中：北京地區(qū)招商所占比例不得超出整體的60％；外地招商、國際招商的比例可根 據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火 爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如10％）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等 方式提高價(jià)位水平，在項(xiàng)目只有同期推出的情況下，通過預(yù)留部分享受到商鋪升值的部 分利益。 第三部分：招商付款方式 一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式： 1、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5％；第五年 租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20％。 2、首期交納5年租金的30％，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5％ ；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過20％?？珊灦ㄗ饧s合同期為20 年。 首期就一次性交納5年租金。可獲得6年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞 增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以 獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。 3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款?？色@得12年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠 政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政 策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。 二、租金交納及優(yōu)惠政策2（備選方案）： 1、同上。 2、第一段同上。 首期就一次性交納5年租金?？色@得贈(zèng)送6個(gè)月無償使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起（ 含第6年后半年）租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。除享受以上 優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。 3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款?？色@得11年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠 政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政 策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。 三、分析（以均價(jià)8.5元計(jì)算）： 第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05＝3.761646億元； 第6年半年租金：3.761646/2＝1.880823億元； 五年的貸款利息：17.91260億元*0.07＝1.253882億元； 五年租金9折損失租金：17.91260*0.1＝1.79126億元； 租五送6個(gè)月?lián)p失：1.880823－1.253882＝0.626941億元； 租五送一年的損失：3.761646－1.253882＝2.507764億元； ‘租五送一’比‘租五打9折’多損失： 0.716504億元； ‘租五送半年’比‘租五打9折’少損失： 1.164319億元； 從上面的分析來看，一次性交納5年租金免費(fèi)送6個(gè)月對(duì)公司最有利，租五年送一年 的優(yōu)惠政策雖然損失最多，但比打9折只多損失7千萬，而從對(duì)商戶的吸引力卻大大增強(qiáng) 。同時(shí)保證提前還貸提高公司的信用級(jí)別，綜合考慮利大于弊。 注：以上方式并不是機(jī)械地推出，可視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，也可以在尾鋪招商過程 中，對(duì)尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時(shí)運(yùn)用。 四、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由： 考慮到項(xiàng)目的招商不但要符合公司的總體定位，同時(shí)還要兼顧公司的成本回收，并且回 收期越短，產(chǎn)生的運(yùn)營財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就越少，同時(shí)，及時(shí)還貸將有利于公司信用等級(jí)的 提高，對(duì)將來的公司發(fā)展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實(shí)力小商戶擋在門 外的作用（及抬高門檻），達(dá)到自然淘汰的目的。同時(shí)，根據(jù)‘現(xiàn)金是王’的原則，運(yùn)用 對(duì)我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會(huì)使應(yīng)收現(xiàn)款 產(chǎn)生絲毫損失。 另外，兼顧將來中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量 引導(dǎo)商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益將在附上的經(jīng)濟(jì)分析 內(nèi)容中計(jì)算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。 第四部分：經(jīng)濟(jì)分析 一、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格） 1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬平方米計(jì)算； 2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算； 3、平均租金價(jià)格按每天每平方米9元人民幣計(jì)算； 每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：9元/㎡天 |樓層 |租金價(jià)格 |出租面積 |說明 |應(yīng)完成利潤(rùn)額 | | |（元/㎡天 |（㎡） | |（億元） | | |） | | | | |六層 | | |未計(jì)算 | | |五層 |7.5 |18503.89 |18503.89*7.5*365*3 |1.51963 | |四層 |8.0 |20454.30 |20454.30*8*365*3 |1.79180 | |三層 |8.5 |20454.30 |20454.30*8.5*365*3 |1.90378 | |二層 |9.0 |20006.66 |20006.66*9*365*3 |1.97166 | |一層 |12 |16876.91 |16876.91*12*365*3 |2.21763 | |B1層 |9.0 |19175.98 |19175.98*9*365*3 |1.88979 | |B2層 | | |未計(jì)算 | | |總計(jì) |均價(jià)9元 |115472.04 |共回收五年租金費(fèi)用 |11.29429 | 說明：⑴、11.29429億元的30％為：3.38829億元。 ⑵、綜合管理費(fèi)：115472.04*1.5*365*3＝1.89663億元。 ⑶、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬元。 ⑷、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收取）：2億元。 二、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格） 1、據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬平方米計(jì)算； 2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算； 3、平均租金價(jià)格按每天每平方米8.5元人民幣計(jì)算； 每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：8.5元/㎡天 |樓層 |租金價(jià)格 |出租面積 |說明 |應(yīng)完成利潤(rùn)額 | | |（元/㎡天） |（㎡） | |（億元） | |六層 | | |未計(jì)算 | | |五層 |6.0 |18503.89 |18503.89*6*365*3 |1.21571 | |四層 |7.0 |20454.30 |20454.30*7*365*3 |1.56782 | |三層 |8.0 |20454.30 |20454.30*8*365*3 |1.79180 | |二層 |9.0 |20006.66 |20006.66*9*365*3 |1.97166 | |一層 |12 |16876.91 |16876.91*12*365*3 |2.21763 | |B1層 |9.0 |19175.98 |19175.98*9*365*3 |1.88979 | |B2層 | | |未計(jì)算 | | |總計(jì) |均價(jià)8.5元 |115472.04 |共回收五年租金費(fèi)用 |10.65441 | 說明：⑴、10.65441億元的30％為：3.19632億元。 ⑵、綜合管理費(fèi)：115472.04*1.5*365*3＝1.89663億元。 ⑶、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬元。 ⑷、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收?。?億元。 三、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）： 1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬平方米計(jì)算； 2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算； 3、平均租金價(jià)格按每天每平方米9元人民幣計(jì)算； 每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：9元/㎡天 |樓層 |租金價(jià)格 |出租面積 |說明 |應(yīng)完成利潤(rùn)額 | | |（元/㎡天 |（㎡） | |（億元） | | |） | | | | |六層 | | |未計(jì)算 | | |五層 |7.5 |18503.89 |18503.89*7.5*365*5 |2.53272 | |四層 |8.0 |20454.30 |20454.30*8*365*5 |2.98633 | |三層 |8.5 |20454.30 |20454.30*8.5*365*5 |3.17297 | |二層 |9.0 |20006.66 |20006.66*9*365*5 |3.28609 | |一層 |12 |16876.91 |16876.91*12*365*5 |3.69604 | |B1層 |9.0 |19175.98 |19175.98*9*365*5 |3.14965 | |B2層 | | |未計(jì)算 | | |總計(jì) |均價(jià)9元 |115472.04 |共回收五年租金費(fèi)用 |18.82381 | 說明：⑴、18.82381億元的30％為：5.64714億元。 ⑵、綜合管理費(fèi)：115472.04*1.5*365*5＝3.16105億元。 ⑶、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬元。 ⑷、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收?。?億元。 四、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格） 1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬平方米計(jì)算； 2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算； 3、平均租金價(jià)格按每天每平方米8.5元人民幣計(jì)算； 每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：8.5元/㎡天 |樓層 |租金價(jià)格 |出租面積 |說明 |應(yīng)完成利潤(rùn)額 | | |（元/㎡天） |（㎡） | |（億元） | |六層 | | |未計(jì)算 | | |五層 |6.0 |18503.89 |18503.89*6*365*5 |2.02618 | |四層 |7.0 |20454.30 |20454.30*7*365*5 |2.61304 | |三層 |8.0 |20454.30 |20454.30*8*365*5 |2.98633 | |二層 |9.0 |20006.66 |20006.66*9*365*5 |3.28609 | |一層 |12 |16876.91 |16876.91*12*365*5 |3.69604 | |B1層 |9.0 |19175.98 |19175.98*9*365*5 |3.14965 | |B2層 | | |未計(jì)算 | | |總計(jì) |均價(jià)8.5元 |115472.04 |共回收五年租金費(fèi)用 |17.91260 | 說明：⑴、17.91260億元的30％為：5.37378億元。 ⑵、綜合管理費(fèi)：115472.04*1.5*365*5＝3.16105億元。 ⑶、第一年綜合管理費(fèi)：6322.0941萬元。 ⑷、保證金（按一萬商鋪，每商鋪2萬元收?。?億元。 第五部分：招商費(fèi)用預(yù)算 招商總體費(fèi)用包括人員開銷、廣告制作（包括印務(wù)）、媒體購買、管理費(fèi)用等項(xiàng)， 總費(fèi)用預(yù)計(jì)在3000萬－3600萬之間，其中廣告費(fèi)用是最大的一項(xiàng)支出，而廣告費(fèi)用必須 根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行調(diào)整。如招商非常順利，則廣告投入將會(huì)進(jìn)行靈活調(diào)整削減。 |項(xiàng)目 |費(fèi)用預(yù)算（萬元）|備注 | |廣告制作 |300 |印務(wù)、創(chuàng)意、膠片、沙盤、3D、展| | | |具、戶外、流動(dòng)。 | |媒體購買 |2400 |電視、電臺(tái)、平面、戶外、流動(dòng) | |辦公用品 |150 |車輛、演示用具、移動(dòng)辦公 | |人員管理 |400 |薪水、提成獎(jiǎng)勵(lì)、培訓(xùn) | |差旅 |20 |交通、住宿、招待 | |外埠費(fèi)用 |200 |場(chǎng)地、日常費(fèi)用 | |電話費(fèi)用 |30 |電話、傳真、網(wǎng)絡(luò) | |DM費(fèi)用 |5 |郵寄、夾報(bào)、散發(fā) | |公關(guān)活動(dòng) |100 |發(fā)布會(huì)、聯(lián)誼、 | |合計(jì) |3605 | | 分析：其中廣告制作費(fèi)用約占8.3％；媒體購買約占66.6％；行政與管理費(fèi)用約占25.1％ ，應(yīng)占比例符合正常市場(chǎng)運(yùn)作中的比例分配。 第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位 |樓層 |商品布局 |備注 | |六樓 |餐飲、休閑娛樂、健身、電玩、圖書 | | |五樓 |溫馨家居用品...
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