《商業(yè)地產項目策劃》
鴻基大廈項目策劃書—項目概況 項目概述 東營市鴻基置業(yè)有限公司是一家集房地產開發(fā)、銷售、物業(yè)管理于一體的房地 產開發(fā)公司，公司擁有雄厚的實力和豐富的開發(fā)、管理經驗，同時擁有良好的信譽 。 鴻基大廈是東營市鴻基置業(yè)有限公司2003年開發(fā)的重點項目。大廈位于東西城 對接的中樞地帶，南臨黃河路，與即將開工的600萬平方米的耿井小區(qū)(勝利油田經 濟適用房區(qū))隔路相望，東臨東區(qū)六路，與已開工建設的東營新區(qū)連成一片，西臨太 行山路，與西城勝利油田駐地緊緊相靠，是107、101、103、121、111、111（A）、 132等多路公交車的?？空军c，優(yōu)越的地理位置使其極具升值潛力。 本項目總投資6800萬元，建筑面積44000平方米，綠化率達42%，已于2003年4月 1日全面開工，大廈一至三層為沿黃河路連體商鋪，共120戶，面積150- 400平方米，框架結構，現澆樓板；商鋪中央為大型五金建材專業(yè)商場，商場上空為 透明采光頂；四、五層為精品寫字間，面積30- 200平方米，設有四部直達電梯。大廈建成后將成為東營市規(guī)模最大，配套服務最完 善的五金建材專業(yè)市場，它將代替老商河路商業(yè)街的功能，成為東營市又一最具投 資潛力的新商業(yè)區(qū)。 鴻基大廈項目策劃書—項目SWOT分析 項目SWOT分析 優(yōu)勢分析: 1. 功能設計：（以服務帶動經營）以人為本，注重規(guī)模效應是鴻基大廈功能設計的理念 。區(qū)內四通八達的道路，形成鴻基大廈四面沿路的獨立商鋪，同時圍合構成中間的 大型商場，共同組成一個集中的商業(yè)中心，以規(guī)?；慕洜I形式創(chuàng)造了良好的商業(yè) 氛圍，成為目前東營最大的五金建材物流中心。四、五層為高檔數碼智能化寫字樓 ，辦公戶型齊全，可選擇性較大，電梯直達，寬帶、閉路、通信接入，在辦公室就 能與世界各地的商家洽談業(yè)務，實現足不出戶，博覽全球的夢想，是各大公司、事 務所、中介機構、服務行業(yè)、金融保險業(yè)最理想的辦公場所。 2. 規(guī)模：東營最大的五金專業(yè)市場，比較容易形成規(guī)模效應。 本項目所在的東營經濟園區(qū)五金建材專業(yè)市場無論在占地面積、建筑面積、入住業(yè) 主、產品品種還是在價格、經營管理方面，都是其他專業(yè)市場無法比擬的，本項目 在整個經濟園區(qū)的前沿地帶，建筑面積44000多平方米，依托園區(qū)這個超大的五金 建材專業(yè)市場，容易形成大規(guī)模的經營優(yōu)勢，形成規(guī)?；潜卷椖康闹匾獌?yōu)勢 。 3. 位置：鴻基大廈寫字樓位于東西城對接的中樞地帶，南臨東西城之間的最主要干線黃 河路，與即將開工的勝利油田經濟適用房項目600萬平米耿井小區(qū)隔路相望，北靠 青島路，東臨東區(qū)六路，和未來的政治、經濟、文化中心東營新區(qū)連成一片，西臨 太行山路，與西城勝利油田駐地緊緊相靠。建成后向東相臨東營新區(qū)，并可從通過 黃河路與青島路直通東營市政府和八分場，向西直通東營市最繁華的勝利油田駐地 ——東營西城。在五金建材經營方面，絕佳的地理位置是其他項目無法比擬的。 4. 政府政策：本項目無論在占地、建筑面積還是在投資等等方面，都是東營地區(qū)規(guī)模較 大房地產項目，而且是東營市最大的一次國有土地使用權拍賣地，東營市、區(qū)兩級 政府在各方面都給予了很大的政策支持（詳見政府優(yōu)惠政策），對于本項目，這也 是很重要的一個賣點。 5. 戶型：本項目商鋪一層注重產品展示，擺放，交易等商業(yè)功能，二層 注重帳務、辦公功能，三層注重居住、辦公功能，比原有商業(yè)街五金建材商鋪在功 能配置方面有較大程度提高，同現有類似產品相比也有較大優(yōu)勢。另外，商鋪整體 面積大，分割容易，在使用及居住舒適性方面也是其他同類產品難以比擬的。本項 目4- 5層為商務寫字樓，戶型結構大小結合，既能單獨使用，也能隨意分割，適應不同 的辦公需要，衛(wèi)生間設置采取公用和私家兩種方式，滿足不同要求的業(yè)主需要。項 目一層中間為大型專業(yè)商場，四面都設有寬敞進出口，滿足專業(yè)商場的各種需求。 總之，本項目在戶型、功能設計方面，都體現了以人為本的設計理念。 6. 交通：本項目位置交通便利，四周與黃河路、青島路、東區(qū)六路、太行山路相臨，附 近有濟南路、泰安路等主要交通干線。在公交方面，本項目有命名公交站點，101 、103、111等公交車途經本項目站點。東營長途東站與本項目僅2公里。所以，本 項目交通位置特別優(yōu)越。 7．綠化和環(huán)境：沿海河路邊60米寬，總面積約18000平方米的綠化帶使項目環(huán)境無 比優(yōu)越，與樓前寬闊的廣場與雕塑形成優(yōu)美景觀，其他五金專業(yè)建材市場無法相比 。 8．配套：市場內道路寬闊，圍繞本項目道路寬*****米，240個車位的超大停車區(qū) ，水電設施完善，四部寫字樓專用電梯，解除業(yè)主后顧之憂。 9．物業(yè)：完善的物業(yè)管理，優(yōu)質的物業(yè)服務，內容主要包括： 采用鴻基統(tǒng)一VI形象系統(tǒng)進行配置，創(chuàng)建統(tǒng)一的大廈標識系統(tǒng)；24小時治安巡視； 對外來人員（訪客、裝修人員等）進行有效控制和管理，消除治安隱患；多種保安 崗位相結合（門崗、巡邏崗、交通崗）；車輛停放管理；不間斷巡視；綠化養(yǎng)護； 保潔服務;代客洗衣業(yè)務；免費代訂機票服務；禮賓車出租服務；私人區(qū)域清潔服 務；工程有償維修服務（適用于租房客戶）；代繳話費服務；日常應急藥品提供服 務；接飛機、火（汽）車服務； 10．各種線路配套：免費電話接入、寬帶上網接入、空調插座與閉路電視接口預留， 免除業(yè)主入住后自行裝備的煩惱。 11．裝修：商鋪毛坯房，降低成本，而且使用戶自行裝修方便，寫字樓充分考慮業(yè)主 需求，全部精裝修，高檔外墻涂料、優(yōu)質防盜門、大理 石走廊地面、全裝修辦公環(huán)境、精裝衛(wèi)生間（可選），使業(yè)主可以直接入住，方便 辦公。 12．升值空間：未來東營城市的中心位置，五金建材專業(yè)市場的龍頭地段，升值空間 巨大。 劣勢分析： 1. 商鋪單位成本價格較高，面積大，造成總體價格較高，對業(yè)主首付造成很大困難。 規(guī)避劣勢的建議：雖然有銀行按揭支持，但首付數額對于消費者還有較大困難，可 以使用一些技巧，降低首付金額（比如加價返裝修費），另外，在對外宣傳和解說 時，讓消費者充分認識本項目升值潛力，并使用類似項目對比的辦法消除消費者的 顧慮。 2. 戶型改善沒有較大的突破，比較陳舊。 規(guī)避劣勢的建議：在宣傳解說時所使用類似“傳統(tǒng)”這樣的詞匯，讓消費者認識到一 些沒有經過很長時間檢驗的戶型風險性高，并讓業(yè)主注重本項目在其他方面的優(yōu)勢 。 3. 商鋪共三層，其中三層價位與一、二層價位相同，消費者有心理壓力。 規(guī)避劣勢的建議：首先在項目功能方面向消費者解釋透徹，另外，讓消費者了解項 目用地、成本等情況，博得消費者理解和同情。 4. 市場啟動有難度，影響業(yè)主信心。 規(guī)避劣勢的建議：首先充分利用政府的優(yōu)惠條件和硬性文件，建立消費者對市場啟 動的信心，并承諾開發(fā)商會盡力協(xié)助有關單位啟動市場。 5. 以人為本的設計理念沒有得到充分體現。 規(guī)避劣勢的建議：盡量避免與業(yè)主談論此類問題，揚長避短，用項目的優(yōu)勢來掩蓋 項目的劣勢。 6. 現階段的非城市繁華區(qū)，沒有形成商務氣候，是寫字樓的最大弱點。 規(guī)避劣勢的建議：向業(yè)主介紹將來的發(fā)展前景，比如未來的東營新區(qū)和耿井小區(qū)會 使本項目的所在的地理位置發(fā)生巨大變化，將來這里將是東營市新的政治、經濟、 文化中心。 7. 整個辦公氛圍較差，走廊過長，如果燈光處理不好會很陰暗。 規(guī)避劣勢的建議：走廊過長可以用虛門結構予以掩蓋，走廊的燈光設計比較重要， 我們應該予以重視。 8. 周邊沒有休閑、娛樂等相關配套。 規(guī)避劣勢的建議：建議通過兩種方式解決這個問題，第一，采取開發(fā)商建立并經營 相關配套設施。第二，可以采取租售此類相關配套的方 式。 9、物業(yè)管理、收費及電梯費用問題仍是業(yè)主關心的至關緊要問題，低質的物業(yè)與物業(yè) 費用的高昂會減少部分消費需求，本項目到現在為止物業(yè)方案未出臺是本項目一很 大劣勢。 規(guī)避劣勢的建議：重視物業(yè)管理并配套完整的物業(yè)管理辦法，提出最佳解決方案，給 業(yè)主以信心。 鴻基大廈項目策劃書—媒體推廣策劃 媒體推廣策劃 東營媒體概述： 東營市是適應黃河三角洲和勝利油田開發(fā)建設需要，于1983年10月成立的山東省 轄地級市，轄東營、河口、經濟技術開發(fā)區(qū)三區(qū)和廣饒、墾利、利津三縣，人口180萬 ，總面積8053平方公里，是中國東部沿海土地資源最為豐富的地區(qū)，兼具沿海開放城 市和西部內陸地區(qū)的優(yōu)勢。勝利油田、石油大學（華東）和濟南軍區(qū)黃河三角洲生產 基地座落在這里。 東營市內主要大眾媒體有： 報紙類：《東營日報》、《勝利日報》、《齊魯晚報》、《魯中晨報》、《東營電視報》、 《勝利電視報》。 電視臺：東營電視臺、勝利電視臺、東營有線電視臺、東營區(qū)電視臺。 廣播電臺：東營市廣播電臺、東營區(qū)廣播電臺。 網絡類：東營信息港。 公共交通類：東營公交公司車體廣告和站牌廣告、油田公交公司車體廣告。 戶外媒體類：大型戶外媒體、道路媒體。 印刷品類：包括各種樓書、宣傳單頁等。 隨著隨著更深一步的招商引資，東營市經濟發(fā)展迅速，連續(xù)幾年市民人均收入和 支出水平在全省名列前茅，有很大的消費潛力。 東營媒體市場分析 由于全國第二大油田勝利油田的駐地在東營，油田自身建有自己的企業(yè)媒體，并 且在本地區(qū)，特別是油田內部有很大的影響力，所以東營地區(qū)媒體市場有著不同于其 他地市的特殊性。 報紙類有《東營日報》和《勝利日報》?！稏|營日報》主要用戶為各級黨政機關，東營 企事業(yè)單位和私營公司等，閱讀人群以東營市民及各種公司經營層為主?！秳倮請蟆?主要用戶為油田各級單位，經濟實體，主要閱讀人群以油田職工為主。 電視臺在東營有三家，東營電視臺（包括東營有線臺）、勝利電視臺（包括勝利 有線臺）和東營區(qū)電視臺，東營電視臺駐地東城，包括有線臺共3個頻道，同時負責東 營市衛(wèi)星閉路電視的轉接工作，無線臺覆蓋東營大部分地區(qū)和濱州、濰坊等臨近地市 ，有線臺覆蓋東城、三縣兩區(qū)及部分西城閉路電視用戶。勝利電視臺駐地在西城。包 括有線臺共有3套節(jié)目，也擔負著油田衛(wèi)星閉路電視的轉接工作，無線臺覆蓋與東營無 線臺基本一致，有線臺覆蓋油田各級單位和西城部分用戶。東營區(qū)臺有一套節(jié)目，用 戶主要在西城。 另外，電視報在東營地區(qū)同樣是兩份，兩者互相競爭，發(fā)行量基本相同，內容方 面東營電視報略占上風，有相當一部分本地內容，勝利電視報則主要以娛樂內容為主 。 東營媒體市場的特殊性主要體現在： 相似媒體并存，互相獨立：本地區(qū)主要報紙、電視臺、公交車體廣告都存在油田 和地方兩個互相獨立的媒體，同時在東營市場占有一席之地，相互獨立。 媒體各自為政，互相競爭：油地媒體互相競爭，形成特有的競爭模式，并且相互 之間互不合作，競爭比較有針對性。 各有不同用戶，給客戶宣傳造成不便：由于地各自媒體各有自己的用戶群，很少 能夠互相擁有用戶，所以給我們的宣傳帶來極大不便。 下面內容中有媒體推廣簡易策劃書,詳細策劃書須簽定合同后一月內完成. 東營媒體調查： 《東營日報》 《東營日報》是中共東營市委機關報，于1987年10月22日開始發(fā)行，為對開四版日 報，每周六期，周一、二、三、四、五、六出版，每周一、二、四、五增加出版帶有 晚報風格的彩印《黃河口晚刊》。發(fā)行量為5萬份。 報社地址：山東省東營市東城府前大街252號。 《東營日報》廣告價格表：單位（元/次） | |日報 |日報（報價/代理價） |晚刊（報價/代理價| | | | |） | |第一版 |整版 | | | | |1/2版 | | | | |1/4版 | | | | |1/8版 | | | |第二版 |整版 |40000/24000（紅、黑 |48000/28000（彩色| | | |） |） | | |1/2版 |20000/12000（紅、黑 |24000/14000（彩色| | | |） |） | | |1/4版 |10000/6000（紅、黑）|12000/7000（彩色 | | | | |） | | |1/8版 |5000/3000（紅、黑） |6000/3500（彩色）| |第三版 |整版 |40000/24000（紅、黑 |48000/28000（彩色| | | |） |） | | |1/2版 |20000/12000（紅、黑 |24000/14000（彩色| | | |） |） | | |1/4版 |100...
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