2003年濟(jì)南市住房市場動(dòng)態(tài)分析(doc)
2003年濟(jì)南市住房市場動(dòng)態(tài)分析 　　2003年，是全國人民在黨的十六大精神指引下全面建設(shè)小康社會(huì)，經(jīng)受嚴(yán)峻考驗(yàn)并 取得重大勝利的一年。在宏觀經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行的背景下，隨著我市新的城市規(guī)劃的實(shí)施， 我市住房一、二級市場繼續(xù)保持購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯，對拉動(dòng)我市經(jīng)濟(jì) 增長和提高人民生活水平做出了積極貢獻(xiàn)。 　　一、綜合情況 　　2003年全市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長并再創(chuàng)佳績。其中，轉(zhuǎn)讓件數(shù)超過2萬件，達(dá)到 24315件，同比增長36.5%；轉(zhuǎn)讓面積突破300萬平方米，達(dá)到321.95萬平方米，增長26. 8%；轉(zhuǎn)讓金額53.31億元，增長近10個(gè)億，增幅為22.1%。 　　全市住房抵押8584件，同比增長1.5倍；抵押面積106.05萬平方米，增長99.9%；抵 押金額25.85億元，增長94.5%。 [pic] 　　圖1　全市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓面積突破300萬平方米 　　二、住房一級市場運(yùn)行特點(diǎn) 　　(一).基本情況 　　2003年，全市商品住房成交8886件，比上年增長49.6%；成交面積109.54萬平方米， 增長33.9%；成交金額24.79億元，增長56.7%。 [pic] 　?。ǘ?“普通商品住房”供需兩旺 　　2003年，我市“普通商品住房”（注：國務(wù)院18號文提出“普通商品住房”概念，我們 認(rèn)為，就本市而言，“普通商品住房”價(jià)格以上限不超過3000元/㎡為宜，即我們在上半年 分析中確定的中檔和低檔價(jià)格范圍。）成交7890件（見圖2），占商品住房成交總件數(shù)的 88.8%。在我市商品住房交易件數(shù)、面積、金額三項(xiàng)指標(biāo)保持34%～57%的高增長情況下， “普通商品住房”成交件數(shù)尚能達(dá)到88.8%，足以證明我市2003年“普通商品住房”供應(yīng)基本 滿足了市場需求，這是其一。 [pic] 　　圖2　商品住房不同價(jià)位銷售件數(shù)對比 　　其二，從成交商品住房的戶型來看（見圖3），不超過130㎡的中小戶型成交6443件 ，占商品住房成交總件數(shù)的72.5%；其中70～130㎡之間的戶型最為市場所認(rèn)可，共計(jì)57 10件，占64.3%。從這個(gè)意義上說，適合普通居民改善居住條件的戶型也基本滿足了市場 需求。 　　另外，我們通過圖3還可以看出，除70～130㎡的主導(dǎo)戶型外，130㎡以上的大戶型成 交量明顯高于70㎡以下的小戶型。這種狀況一方面說明居民改善居住條件的期望值較高 ，一級市場發(fā)展還是很有潛力的；但同時(shí)，從購房抵押情況來看，居民在購買商品房時(shí) ，大部分是采用貸款購買的方式，這其中雖然有居民購房觀念在逐步改變因素的影響， 但也說明目前市場上供應(yīng)的“普通商品住房”戶型面積偏大，居民的經(jīng)濟(jì)承受能力還達(dá)不 到購買大戶型的條件，市場還是應(yīng)該以70～130㎡左右的"普通商品住房"為主。 [pic] 　　圖3　商品住房戶型面積成交情況對比 　?。ㄈ?多層占據(jù)市場主導(dǎo)地位，高層、小高層成倍增長 　　在濟(jì)南市商品住房市場上，多層、高層和小高層樓房的銷售量比例出現(xiàn)變化。2003 年，我市銷售的多層樓房所占商品住房銷售總件數(shù)的比重為66.70%；高層、小高層商品 住房成交2959件，同比增長3.5倍；占商品住房成交總量的33.3%，比上一年提高22個(gè)百 分點(diǎn)。但是，買一套高端高層住房的平均價(jià)格是多層住房的兩倍多，不是一般居民家庭 所能承受的。 　　多層與高層、小高層兩者價(jià)格與銷售量上形成的對比，從一個(gè)側(cè)面反映出我市住房 市場各類住房有效需求的“質(zhì)”“量”辯證關(guān)系。 [pic] [pic] 　　圖4　不同層高商品住房銷售件數(shù)比重圖示 　?。ㄋ模?個(gè)人購商品住房實(shí)現(xiàn)歷史性突破 　　2003年，我市個(gè)人購買商品住房件數(shù)、面積的比例均超過90%以上。其中成交8691件 ，占商品住房成交總件數(shù)的97.8%；成交面積99.35萬㎡，占90.7%；成交金額22.18億元 ，占89.5%，分別比2002年提高了17.7、25.4和20.8個(gè)百分點(diǎn)（見表3），居民的住房消 費(fèi)水平和住房商品化程度同步快速提升。實(shí)現(xiàn)了自98年停止福利分房以來的歷史性突破 ?；蛟S，我們還可把這種突破看作我市住房消費(fèi)已經(jīng)全面進(jìn)入商品化時(shí)代的一個(gè)歷史轉(zhuǎn) 折點(diǎn)。 [pic] 　　（五）.價(jià)格增長速度在高位平穩(wěn)運(yùn)行 　　2003年，我市商品住房平均價(jià)格為2263元/㎡,同比增長17.0%。其增長速度比全國4 .7%（1- 11月）的平均水平高出12個(gè)百分點(diǎn)，不可謂不高，卻又居高不驚，運(yùn)行平穩(wěn)，盡顯成熟 穩(wěn)健之態(tài)。尤其是下半年的走勢，與我們上半年分析中的預(yù)測完全吻合，并與2002年的 走勢形成鮮明對照（參見圖5）。 [pic] 　　圖5　濟(jì)南市商品住房價(jià)格走勢 　　三、住房二級市場運(yùn)行特點(diǎn) 　?。ㄒ唬?基本情況 　　2003年我市二手住房成交10192件，同比增長24.9%；成交面積87.97萬㎡，增長6.0 %；成交金額15.15億元，增長29.6% 。 [pic] 　?。ǘ?價(jià)格漲勢迅猛超出預(yù)想 　　我市2003年二手住房平均價(jià)格為1722元/㎡，比上年增長22.3%，增幅比上年高4個(gè)百 分點(diǎn)。其中，03年上半年平均價(jià)格為1643元/㎡，同比增長17.9%；下半年平均1799元/㎡ ，同比增長 26.7%（見圖7）。下半年如此迅猛的上漲之勢，超出我們的預(yù)想約6個(gè)百分點(diǎn)。 　　縱觀全年，1月份二手住房平均價(jià)格最低，為1462元/㎡；9月份最高，達(dá)到1910元/ ㎡，同比增長558元/㎡，平均每月增長46.5元/㎡。難怪我市中介市場上“一個(gè)月漲四、 五十塊！”（指每平方）的驚嘆聲不絕于耳。根據(jù)市場供需的實(shí)際情況來看，這種現(xiàn)象主 要還是需求大于供給的矛盾造成的。 　　在我市住房二級市場上，一方面，本來就只有執(zhí)行濟(jì)南市房改方案的二十余萬套住 房可上市流通，房源已顯匱乏，又逢2003年下半年城市新規(guī)劃實(shí)施形成的大量民房拆遷 ，無形之中加大了房源的供需矛盾。不可否認(rèn)，城市拆遷在帶來住房需求增長、降低空 置率的同時(shí)，也帶來二手住房房源絕對數(shù)量的減少，我市僅經(jīng)十路沿線就拆遷民房近三 千戶。另一方面，這種類似“牛市”的漲價(jià)形勢，刺激了房主的“追漲”惜售心理。在中介 市場上，賣主反悔毀約的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這種狀況也在一定程度上使房源供給受到影響 。 　　除此之外，投資性的“新二手房”以及房齡較短的“已購商品房”的上市交易，對二手 住房總體均價(jià)走高也有一定關(guān)系。 [pic] 　　圖7　濟(jì)南市二手住房價(jià)格走勢 　?。ㄈ?成交面積增長速度放緩 　　自我市1999年12月開放住房二級市場以來，二手住房成交面積經(jīng)歷了連續(xù)兩年的高 速增長期。其中，2001年為57.88萬㎡，比2000年增長51%，形成了第一個(gè)交易高峰，充 分體現(xiàn)了我市開放搞活住房二級市場政策措施的有效性；2002年為83.02萬㎡，比2001年 增長43.4%，雖然增長速度不如上年，卻仍保持高速運(yùn)行。這兩年，二手住房成交面均超 過了商品住房。 　　至于2003年，二手住房交易雖有不俗的表現(xiàn)，但成交面積低于商品住房已成為不爭 的事實(shí)，全年共成交87.97萬㎡，同比增長6.0%，比上年降低了37.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，二 手住房成交10192件，同比增長24.9%，也比上年降低了27.2個(gè)百分點(diǎn)，增長速度明顯放 緩。這里面既有市場高速發(fā)展后自身需要調(diào)整的因素，更有房源供應(yīng)相對不足，即需求 大于供給的老問題。 　?。ㄋ模?已購公房交易日趨活躍 　　我市已購公房上市已經(jīng)4年了。雖然起步較晚，但經(jīng)過幾年的精心培育，目前已具有 一定規(guī)模，市場交易日趨活躍并一年上一個(gè)臺階（見圖8）。2003年，已購公房買賣成交 3864件，同比增長39.1%；成交面積23.52萬㎡，增長45.1%；成交金額3.77億元，增長6 9.8%。其在二手住房交易總量中所占比例也由2000年上市初期的11.6%，上升至2003年的 26.7%（見圖9），對搞活我市住房二級市場功不可沒。 [pic] 　　圖8　已購公房成交面積一年上一個(gè)臺階 [pic] 　　圖9　比例逐年上升、市場份額偏少 　　從價(jià)格上看，已購公房作為住房二級市場的重要組成部分，其價(jià)格走勢自然受整個(gè) 市場的大氣候影響。2003年已購公房上市平均價(jià)格為1603元/㎡，同比增長17.0%。與"新 二手房"不同的是，已購公房普遍使用年限較長，價(jià)格相對較低，所以2003年1～12月的 房價(jià)走勢與上年的走勢較為接近，也相對平緩（見圖10）。 [pic] 　　圖10　濟(jì)南市已購公房價(jià)格走勢相對平緩 　　四、住房一、二級市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯 　　住房一、二級市場之間具有相互作用、相互影響和相互制約的辯證關(guān)系，房地產(chǎn)界 "聯(lián)動(dòng)"理論的基礎(chǔ)就在于此，2003年我市住房一、二級市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)也證明于此。 　　2003年，我市住房一、二級市場相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的大好形勢前所未有。兩級市 場買賣住房成交套數(shù)為近幾年之最（見圖11），進(jìn)入市場買賣房屋的居民家庭越來越多 ，市場發(fā)展后勁十足。同時(shí)，住房市場的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成交金額的增長 帶動(dòng)了房地產(chǎn)交易稅收的增長。 [pic] 　　圖11　住房成交套數(shù)為近幾年之最 　　自實(shí)行住房制度改革以來，人們已經(jīng)逐步摒棄了靠單位解決住房的依賴思想，轉(zhuǎn)而 把目光投向欣欣向榮的住房市場?！百u舊買新”“以小換大”“以次換好”已成為人們改善居 住條件的基本方式，這種住房市場上特有的、階梯型的"梯次消費(fèi)"形式，也是住房一、 二級市場得以長久發(fā)展的推動(dòng)力。 　　雖然，我市二手住房成交面積在2003年位居商品住房之后，增勢放緩，但兩者平分 天下的格局已定、協(xié)調(diào)發(fā)展的大勢已定。今后一個(gè)時(shí)期，誰排名第一已不再重要，重要 的是我市住房市場整體的-- 持續(xù)、健康、平穩(wěn)、發(fā)展。當(dāng)然，這一切的一切，都離不開政府的有效監(jiān)管和宏觀調(diào)控 。 [pic] 　　圖12　各類房產(chǎn)買賣面積構(gòu)成圖 　　五、住房抵押市場運(yùn)行特點(diǎn) 　　近幾年，特別是2003年我市住房抵押形勢繼續(xù)看好，居民住房信貸比上年增長1倍， 個(gè)人住房抵押貸款政策已顯成效，對促進(jìn)我市居民住房消費(fèi)、繁榮住房市場起到了明顯 的保障作用。 [pic] 　　圖13　住房抵押面積顯著增長 　　六、存在的問題 　　當(dāng)前濟(jì)南住房市場存在的問題主要有以下幾點(diǎn)： 　　（一）.住房二級市場房源匱乏 　　近幾年，我市住房二級市場上流通的已購公房，僅有執(zhí)行濟(jì)南市房改方案的24余萬 套已購公房，而執(zhí)行其他7個(gè)房改方案的20余萬套已購公房，則因種種原因未能上市，影 響到我市住房消費(fèi)的進(jìn)一步拓展。 2003年12月1日省直已購公房開始上市交易，這是濟(jì)南住房二級市場的一大利好。對于帶 動(dòng)執(zhí)行其他房改方案的已購公房上市，緩解房源相對不足的供需矛盾具有十分重要的作 用。 　　但是，由于一個(gè)政策的出臺到市場做出明顯反映需有一個(gè)過程，又由于省直已購公 房上市的"門檻"還比較高，一個(gè)月來，辦理完買賣和其他轉(zhuǎn)移登記手續(xù)并發(fā)證的只有十 幾件，僅占12月已購公房轉(zhuǎn)讓總件數(shù)的3.8%；辦理抵押登記的有27件，占12月已購公房 抵押總件數(shù)的13.3%。 　　（二）.稅收負(fù)擔(dān)相對較重 　　我市住房交易手續(xù)費(fèi)已有了大幅度降低，但交易契稅現(xiàn)行稅率仍為1.5%和3%，一直 沒有降低。2003年我市平均每套商品住房的售價(jià)約27.9萬元，二手住房約17.2萬元。買 一套住房大約需納契稅2.6～4.2仟元。在房價(jià)不斷上漲的情況下，加重了廣大中低收入 者的購房負(fù)擔(dān)。 　?。ㄈ?房屋租賃市場運(yùn)行不夠規(guī)范 　　房屋租賃市場是住房二級市場的重要組成部分，其中私有住房出租占相當(dāng)大的比重 。但因稅率過高（7.3%～14.57%）和缺乏多部門協(xié)管，使居民不愿進(jìn)行租賃登記，以至 稅收嚴(yán)重流失。 　　七、對策與建議 　　（一）.全面放開住房二級市場 　　根據(jù)根據(jù)國務(wù)院18號文件精神，執(zhí)行單批方案的駐濟(jì)有關(guān)單位應(yīng)盡快統(tǒng)一思想，制 定具體措施，捉緊出臺上市規(guī)定，解除對已購公有住房上市交易設(shè)置的限制條件，“降低 門檻”，擴(kuò)大交易，全面放開我市住房二級市場。 　　（二）.加大房貸對住房市場的支持力度 　　濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2003年1- 11月濟(jì)南城市居民可支配收入為10065元，同比增長8.7%。由于2003年我市住房價(jià)格的上 漲速度明顯高于居民收入增長速度，使居民購房的經(jīng)濟(jì)壓力加大，而負(fù)債（貸款）買房 這一觀念正越來越為廣大居民所接受，已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。所 以，今后居民住房消費(fèi)將更加需要房貸的積極支持。 　?。ㄈ?增加高層和小高層普通商品住房的供應(yīng) 　　由于城市土地資源有限，以及居民收入水平和居住理念的改變，住房需求層次更加 分明，我市的高層、特別是小高層住房正越來越受到人們的青睞。但目前我市小高層和 高層住房在整個(gè)商品住房交易中所占的比例還比較小，我市應(yīng)把握住市場需求的變化動(dòng) 向，增加高層和小高層的住房供應(yīng)，一方面保證高收入者的高檔次住房需求，另一方面 采取有效措施，降低建筑成本、降低房價(jià)，增加一般中等收入家庭也能買得起、住的起 的高層和小高層樓房供應(yīng)，使普通商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理。 　　（四）.控制超大戶型和超小戶型商品住房的建設(shè) 　　建設(shè)普通商品住房，130㎡以上的超大戶型與50㎡以下的超小戶型均不宜過多。因?yàn)?，前者有提高房屋總價(jià)，從而增加購房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)等問題；而后者作...
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