房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程

為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。
一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作
在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。
第二部分，行政審批部分
根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。
2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
2、國土資源局辦理土地預(yù)審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。
三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。
2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。
3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。
4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。
5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。
8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。
四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。
2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。
2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。
2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實驗收。
3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：
（1）申請書；
（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；
（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。
以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。
房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程圖示

選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書
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向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書
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向計委申報立項報告
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計委函至規(guī)劃局
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規(guī)劃局會簽返計委
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計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽
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運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報告
計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告
↓
對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進(jìn)行融資運作
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據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知
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規(guī)劃局法征地意見函
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到土地管理部門及土地使用部門征求意見
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　新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所　　　 　　　　　　　　　　舊城改造到區(qū)地政科　　
結(jié)果報市房地局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　結(jié)果報市房管局
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市政府下文批地
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　　　　畫樁位給釘樁條件，測繪院　　　規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃　　　　　據(jù)此到地政部門辦理
　　　　　釘樁，成果給設(shè)計人　　　　　　　　　許可證　　　　　　用地批準(zhǔn)書,評估項目建設(shè)用地地價　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　申請確定規(guī)劃設(shè)計條件　　　凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　土地使用證
　　　　　　　　　　　　　　　　　　按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　見表到區(qū)配套部門征求意見　　　　地政部門審查安置方案、安置房
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單　　　　　　發(fā)拆遷許可證
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計　　　　　　動遷會及拆遷安置
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書　　　場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│ 　　　　　　　　　　　　 │
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　規(guī)劃局審方案提出意見　1.到園木局申請伐樹許可證
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　2.了解線路情況與供電局運行班協(xié)商
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修改后送首規(guī)委審圖 　　　　改造、移線方案
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　3.煤氣、道路、上下水改路由
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會　4.到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報表，做正式
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　出市政會議紀(jì)要　　供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。
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進(jìn)行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查）
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　領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證　　　　　　　　　　　　出施工圖　　　　　　　　　　　　　開節(jié)能證明
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運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”　　　　　　到計委申請，列入　　　　　　　　　　　　到稅務(wù)局取稅單
　　　 　制作資料　　　　　　　　　　 　　計劃（建委會簽）
　　 　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│
報價小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷　　　　　　　　到建委工程處領(lǐng)開工　　　　持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)
　　　　 　許可證　　　　　　　　　 　　　　　　審批表　　　　 　　投資許可證登記卡，登記并取得許可證
　　　　　　│
　　建委、物價局下文批價
　　　　　　│
運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”　　 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售　　　　　　 　　　到市政部門蓋章，證明市政條件落實
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　四源費繳納
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　到開發(fā)辦市政處核實任務(wù)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　招標(biāo)辦看現(xiàn)場
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　運用“投資項目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　招標(biāo)辦審查標(biāo)底
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　開標(biāo)會
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　 　定合同，寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　招標(biāo)辦蓋章同意
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　　　　　 　　　　施工單位　　　質(zhì)量總站受理　　市統(tǒng)計局　　市審查局審核　　市開發(fā)辦秘書
　　　　 　　　　　同意施工　　　　質(zhì)量監(jiān)督　　　落實任務(wù)　　資金來源，任　　　處登記
　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　務(wù)來源及一切手續(xù)
　　　　　 　　　　　　┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　建委工程處同意開工，辦理開工許可證
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施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計、施工
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1.小區(qū)內(nèi)線 　　 1.通知區(qū)園 　　1.按道路　　1. 到自來　　　1.到熱力　　?。ㄗ越ㄥ仭　?.到煤氣公司
　路委托設(shè)　　　　林局綠化 　　　方案進(jìn)　　　 水業(yè)務(wù)　　　　公司報　　　爐房）　　　　報裝
　計 　　　　　　 辦　　　　　　 行施工　　　 科報裝　　　　裝　　　　1.環(huán)?！　　　?.到規(guī)劃科定
2.委托施工 　　 2.交綠化費　　 2.市政辦　　　 委托線　　　2.委托線　　　局同　　　　　線路方案
3.配電室土　　　3.綠化施工 　　　事處養(yǎng)　　　 路設(shè)計、　　　路設(shè)計　　　意鍋　　　　3.設(shè)計　
　建工程驗　　　　　　　　　　　 路隊驗　　　 施工及　　　3.施工及　　　爐房　　　　4.看現(xiàn)場
　收 　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　 驗收　　　　　驗收　　　　規(guī)劃　　　　5.施工
4.設(shè)備安裝 　　　　　　　　　　　　　　　　 2.到市政　　　　　　　　　　位置　　　　6.業(yè)務(wù)科檢驗
　及驗收 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　監(jiān)理所　　　　　　　　　2.委托　　　　　同意接氣
5.送電 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 下水報　　　　　　　　　　設(shè)計　　　　7.憑通氣單到
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　裝　　　　　　　　　　　3.到勞動　　　　管網(wǎng)所辦固
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.規(guī)劃設(shè) 　　　　　　　　　 局報裝 　　　 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　計　　　　　　　　　　　4.環(huán)保局　　　　手續(xù)及通氣
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4.竣工驗　　　　　　　　　　審查消　　　　手續(xù)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　　　　　　　　音除塵　　　8.憑接氣單到
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設(shè)備　　　　　液化氣公司
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5.竣工驗收　　　辦各戶通氣
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　手續(xù)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9.通氣
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全部工程竣工
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四方驗收、檢驗單簽字蓋章
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　　　　　　憑驗收通知書入庫房屋 　　　　　　　　　　　　　　 　　確定房屋管理形式房屋驗收
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出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證
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運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段


房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程