2002房地產(chǎn)市場(chǎng)四大板塊蓄勢(shì)待發(fā)
時(shí)光的飛逝，讓我們明白了孔子望著滔滔江水的感慨：“逝者如斯夫”。迎接新世紀(jì)的興奮尚未退去，我們便又迎來(lái)了新世紀(jì)的第二個(gè)年頭——２００２年，回首新世紀(jì)第一年——２００１年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們有太多的感慨。
樂(lè)觀的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勾勒出2002年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的背景。據(jù)《２００２中國(guó)經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》預(yù)測(cè)：２００２年，ＧＤＰ增長(zhǎng)７．８％，比２００１年多出０．３個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資４．２４萬(wàn)億元，比去年增長(zhǎng)１１．３％；進(jìn)口２６４０億美元，增長(zhǎng)８．６％，出口２７６０億美元，增長(zhǎng)６．７％。入世使ＧＤＰ的增長(zhǎng)率提高０．１～０．２個(gè)百分點(diǎn)。聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織中國(guó)投資促進(jìn)處首席代表胡援東日前講：預(yù)計(jì)２００２特別是下半年，將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)外資進(jìn)入中國(guó)的新高潮。２００１年第三季度，國(guó)際游資投入中國(guó)力度已經(jīng)明顯加大（《北京晚報(bào)》２００１年１２月７日）。房地產(chǎn)地域性、集約性特質(zhì)逐漸發(fā)揮作用，對(duì)開(kāi)發(fā)的支配逐漸明顯，其結(jié)果形成板塊型發(fā)展態(tài)勢(shì)。綜觀華夏大地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮金鼓齊鳴，萬(wàn)軍待發(fā)，各個(gè)地產(chǎn)板塊勢(shì)頭喜人。
滬杭板塊：進(jìn)入新一輪發(fā)展期
作為“一個(gè)龍頭和三個(gè)中心”的中國(guó)經(jīng)濟(jì)大都市，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模一直領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)其他城市。上海市政府將房地產(chǎn)列為“十五”計(jì)劃的支柱產(chǎn)業(yè)，由現(xiàn)在占ＧＤＰ的５．３％提高到期末的７％（蔡育天，２００１。為此，在稅費(fèi)、政策等多方面進(jìn)行大力扶持，創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。上海正處在人均ＧＤＰ從４０００美元向８０００美元邁進(jìn)階段。２００１年上半年，上海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為６０１９元，預(yù)購(gòu)商品房?jī)r(jià)格在家庭收入的３．７～６．６倍之間，高于北京的３．９～６．１倍同一指標(biāo)。滬房供需比例比較協(xié)調(diào)２０００元／平方米～４０００元／平方米的房子比較集中。
２００１年，浙江蕭山、余杭并入杭州市，市區(qū)面積達(dá)到３０００平方公里，市區(qū)人口達(dá)３７０萬(wàn)人。“天堂之城”進(jìn)入跨（沿）江發(fā)展的“錢(qián)塘江時(shí)代”。杭州市１９９９年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了明顯的加速增長(zhǎng)趨勢(shì)，特別是市政府提出“住在杭州”的戰(zhàn)略目標(biāo)后，依據(jù)蘇杭人間天堂的地利優(yōu)勢(shì)，城郊外圍部中高檔社區(qū)住宅發(fā)展迅猛，出現(xiàn)了郊區(qū)城市化的前兆。近年房?jī)r(jià)一路攀升，至２００１年夏季，市中心房?jī)r(jià)已達(dá)６０００元／平方米，比１９９９年上漲了１０００元／平方米。據(jù)資料表明：２０００年第一季度，杭州商品房銷售價(jià)格上漲幅度是全國(guó)平均水平的三倍，居全國(guó)第三位。１～４月投資增長(zhǎng)速度高出全國(guó)３１．９個(gè)百分點(diǎn)：購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)２４％，開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)７８．７％；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)２１．１％、２７．８％．滬杭房地產(chǎn)業(yè)的成熟程度高于全國(guó)水平，居于一個(gè)高位平臺(tái)上，可以說(shuō)，該地產(chǎn)板塊已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期。
深穗板塊：盡享改革開(kāi)放之利
珠江三角洲一直是我國(guó)少有的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。截至２００１年９月，國(guó)際性跨國(guó)公司５００強(qiáng)中已有９９家在廣州投資，外商投資企業(yè)近萬(wàn)家，外籍人士逾５萬(wàn)。專家預(yù)測(cè)，到２００２年，外商企業(yè)將翻一番，常駐廣州的外籍高級(jí)行政人員將逾１０萬(wàn)人。而目前廣州的國(guó)際公寓（含五星級(jí)酒店）累計(jì)還不到１５００套房間，對(duì)于５萬(wàn)老外求大于供。２００１年１～６月份，廣東簽訂合同外資金額８５．１億美元，增長(zhǎng)７２．３％《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》２００１年８月３０日）。廣州的人均ＧＤＰ已達(dá)３６６８美元／人，恩格爾系數(shù)４８％以下。新世紀(jì)初，廣東推出“大廣州”城市圈概念，實(shí)施“青山、碧水、藍(lán)天、綠地”工程。以廣州為主體，以番禺、花都、從化、增城為副中心的組團(tuán)結(jié)構(gòu)，塑造嶺南風(fēng)情的山水城市。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００１年１～９月，廣州完成房地產(chǎn)投資２１４．９４億元，同比增長(zhǎng)１１．７５％，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例４７％，到位資金３０９億元，資金投放量居歷史同期最高水平；商品房施工面積３８４８．１１萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工８７８．７９萬(wàn)平方米；商品房銷售面積５７３萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)１４％；其中寫(xiě)字樓銷售面積同比增長(zhǎng)了五成，空置面積下降了兩成多，大部分寫(xiě)字樓出租率已超過(guò)５０％，租賃面積以１５％的增長(zhǎng)率上升。
深穗地區(qū)與港澳一水相連，居于開(kāi)放的前沿，對(duì)港澳人士置業(yè)極具吸引力。港澳相繼回歸祖國(guó)后，深圳、廣州等珠江三角洲地區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)外銷大門(mén)全面敞開(kāi)。日前，香港五大商會(huì)聯(lián)名向香港特區(qū)政府表態(tài)促請(qǐng)２４小時(shí)通關(guān)，更是為港澳在深圳、珠海等地購(gòu)買(mǎi)“通勤房”掃除了最后一道障礙。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅深圳一地已賣(mài)給港人１０，０００套住房，以１５０平方米／套計(jì)，就是１５０萬(wàn)平方米。得天獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢(shì)、土建成本較低、環(huán)境宜人，給廣東房地產(chǎn)注入了巨大的推動(dòng)力。誰(shuí)也不會(huì)懷疑它的未來(lái)　　前景。
京津板塊：奧運(yùn)入世一片熱土
２００１年，世界足可稱為“中國(guó)年”，先是申奧成功，爾后加入世貿(mào)組織。兩股東風(fēng)勁吹，帶來(lái)了房地產(chǎn)的無(wú)限商機(jī)。作為首都的北京市，入世后必將成為各大跨國(guó)公司登陸中國(guó)的橋頭堡。舉辦２００８年世界奧運(yùn)會(huì)，樹(shù)立了樂(lè)觀的投資預(yù)期。據(jù)悉，目前有眾多國(guó)際的“基金”和跨國(guó)公司上門(mén)與駐京的聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織中國(guó)辦事處接洽，希望獲取很好的中國(guó)投資項(xiàng)目，其中很多與北京２００８年奧運(yùn)會(huì)的項(xiàng)目有關(guān)（《北京晚報(bào)》２００１年１２月７日）。２００１年１～１０月，北京購(gòu)置土地面積的增幅超過(guò)６倍（《國(guó)房景氣指數(shù)報(bào)告》），新項(xiàng)目猛增。
進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，港商進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)的速度加快。香港的房地產(chǎn)商巨頭十中已有六進(jìn)入內(nèi)地：新世界中國(guó)土地儲(chǔ)備２０００余萬(wàn)平方米，和記黃埔土地儲(chǔ)備４００多萬(wàn)平方米，恒基中國(guó)在京滬穗擁有２０多個(gè)項(xiàng)目，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地亦有多個(gè)項(xiàng)目，嘉里建設(shè)投資在鵬、京、滬擁有眾多項(xiàng)目。香港和記黃埔與北京朝陽(yáng)區(qū)政府前不久簽訂投資１００億元，開(kāi)發(fā)東壩３００公頃的土地合同意向。香港置業(yè)國(guó)際公司、香港中原公司，在２００１年１１月１１日中國(guó)正式入世后所進(jìn)行的調(diào)查顯示，約有１９％～５４％的被訪者表示會(huì)到內(nèi)地購(gòu)置物業(yè)。其中京、滬、鵬、廣是首選之地。置業(yè)國(guó)際的調(diào)查還顯示，約有一半（４７％）港人表示，若遇到合適機(jī)會(huì)，會(huì)到內(nèi)地工作或創(chuàng)業(yè)。
“大北京”世界城市規(guī)劃出臺(tái)，將奧運(yùn)會(huì)入世效應(yīng)推向更大的范圍，形成了華北一片開(kāi)發(fā)熱土。天津自２０００年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)購(gòu)銷兩旺的新熱頭。２００１年前三個(gè)季度，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)１９．１％，為明年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。大北京、大規(guī)劃、大開(kāi)發(fā)、京津是奧運(yùn)入世的第一受益者。

西部板塊：大開(kāi)發(fā)奠基房地產(chǎn)
２０世紀(jì)末西部大開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)，喚醒了沉睡多年的豐裕資源，為西部房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)舉行了奠基禮。一年以來(lái)，西部１２個(gè)省區(qū)，２０００年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)８．５％，達(dá)到１６，６００億元；２００１年１～６月同比增長(zhǎng)８．７％，達(dá)到７３００億元，高于全國(guó)０．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)；同期，全社會(huì)固定資產(chǎn)額同比增長(zhǎng)２９．３％，比全國(guó)平均水平高出近一倍。由于對(duì)西部地區(qū)城市化水平加速、旅游派生的房地產(chǎn)發(fā)展、民用中低檔住宅空間的預(yù)期良好，西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)中部和東部地區(qū)。２００１年１～６月西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為３７．６％，高于全國(guó)的平均水平９．４個(gè)百分點(diǎn)。２００１年１１月，中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心對(duì)３５個(gè)城市分析表明，西部９個(gè)城市中，６個(gè)城市房屋銷售價(jià)格略有上漲。廣西、新疆兩省區(qū)的商品房銷售價(jià)格增幅，已進(jìn)入２００１年１～１０月全國(guó)增長(zhǎng)超過(guò)１０％以上的地區(qū)之一（國(guó)房景氣指數(shù)）。
２００１年１～７月，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額６２．１７億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重的３３．８％，同比增長(zhǎng)３５．１％，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)增幅１８．４個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)調(diào)查，被問(wèn)及的成都市民中，約有９０％的人在今后兩三年內(nèi)有購(gòu)房意向。２００１年８月，昆明房?jī)r(jià)增幅曾達(dá)到２５％，與北京排在一起。自２００１年以來(lái)，非桂地產(chǎn)資金大量流入昆明。“彩云水榭”、“鷗翔雅居”等項(xiàng)目先后在昆明圈地１３１３畝。大連萬(wàn)達(dá)在貴陽(yáng)的“貴陽(yáng)花園”，一個(gè)項(xiàng)目就占地３７００畝?，F(xiàn)實(shí)證明，掀起于沿海地區(qū)的開(kāi)發(fā)熱潮正在向中西部擴(kuò)散。“十五”期間國(guó)家計(jì)劃向西部地區(qū)投入數(shù)千億元資金，按照投資乘數(shù)原理推算，將在西部地區(qū)產(chǎn)生偌大的開(kāi)發(fā)效應(yīng)。

2002房地產(chǎn)市場(chǎng)四大板塊蓄勢(shì)待發(fā)