××超市選址分析報告超市選址分析報告
××超市是一家即將開張的大型超市，集購物、娛樂、交友以及休閑等多項活動為一體的大型超市。目前在下羅，還并沒有出現(xiàn)如此規(guī)模的超市。所以在超市的選址方面下了大功夫。

<一> 新店周圍地理位置
如下圖所示




<二> 新店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店情況
一、 商業(yè)環(huán)境
1、 優(yōu)勢分析：
財大商場地處廬山南大道與雙港路的交匯處，210、240、223路公交車都由此經(jīng)過，它背依江西財經(jīng)大學(xué)，輻射航天技術(shù)學(xué)院、交通大學(xué)、周邊居民及江西農(nóng)大，人流集散比較大，然而，周邊地區(qū)至今都沒有一個大型商場，這為我們財大商場提供了一個巨大的市場空間、為市場前期運作提供了一個很好的切入機會。另外，在此地段開商場可以避開激烈的市場競爭，如沃爾瑪、洪客隆、百貨大樓等；且此地段地價便宜，接近昌北開發(fā)區(qū)，地價升值空間很大；距離目標顧客近，能夠為他們提供一個便利的購物場所。

2、劣勢分析：
就目前的消費者行為而言，很難經(jīng)營高檔商品。因為目前消費者似乎已形成一個習(xí)慣——高檔消費品一般都去市中心買。因此在此經(jīng)營，得必須花一定的時間來改變消費者的這種行為，培養(yǎng)他們新的購物習(xí)慣。另外，學(xué)生是其主要的購物群體，在此經(jīng)營會遇到寒暑假期間，學(xué)生放假所帶來的人流量急劇減少的銷售淡季；還有就是目前的周邊購物的環(huán)境不是很好，周圍在搞工程設(shè)施，到處是漫天灰塵，且地面骯臟.

二、 競爭者分析
在終端越來越成為眾多商家，廠家重視的年代，便利店，超市，百貨商場，購物廣場，大型賣場等都在各地迅速發(fā)展。這對后來者來說即是機遇，又是挑戰(zhàn)。財大商場作為一個即將開業(yè)的商場，它面臨著嚴重的競爭形式。
在南昌的城市中心有大量的購物場所，如本地的新洪客隆、百貨大樓、麗華購物中心、大眾購物中心等，此外，還有外地的北京華聯(lián)、沃爾瑪?shù)?，他們是南昌市民主要的購物場所，不光吸納了市中心的市民，而且也吸引了大量的郊區(qū)消費者，同樣，鞋、服也面臨著來自城市中心的競爭，這必然會影響財大商場的消費者，形成一種遠程競爭格局，如果他們在中心城商場購的商品儲藏在家里，可以維持他們的一段時間的使用，他們就必然會減少到該商場的購物頻率。但這種競爭是因為南昌只有一個商業(yè)中心所夠成的，隨著中心城市的不斷向外擴展，必然打破這重格局，居民會選擇就近購物，并養(yǎng)成就近購物的習(xí)慣。
1、 近的比較大的商場的競爭：如全家百貨、萬事達超市，和即將在楓廬商業(yè)街建立的商場，這些商場就在身邊，競爭會比較強烈，形成一種巨大的威脅，他們是財大商場最大的競爭對手，因為彼此都爭奪附近的客源，如全家百貨，它在此已經(jīng)多年，已經(jīng)有一批忠實顧客，并且有一種先入為主的感覺，規(guī)模也有一千多平方米，商品也比較齊全，在萬事達沒有進入之前，它獨享客源，商場很跑火，當萬事達一進入就分了它的一杯羹，造成客源的急劇減少。財大商場必須憑借它的規(guī)模優(yōu)勢、更豐富的商品品種、更多的選擇余地、更舒適的購物環(huán)境和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來擊敗競爭對手。這是財大商場能夠做到的，也是它必須做到的。
2、 就近的小店的競爭：小店在財大商場附近大量的存在，他們遍布各個角落，各條小巷，這些店的面積都非常小，商品以日用小商品為主，且產(chǎn)品單一，品種少，價格比大超市稍貴，消費者一般只是圖個方便而進行購買，它除了方便以外基本上也就沒別的優(yōu)勢了，因此消費者絕對不會一次性買好多，它也不能形成固定消費群體。當然小店的大量存在，它的出貨量也是不容忽視的。但是財大商場只要以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)惠的產(chǎn)品價格和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度，小店就不足為懼。

<三> 新店周圍居民及流動人口消費結(jié)構(gòu)、消費層次
雙港路是南昌市大專院校最為集中的干道，江西財經(jīng)大學(xué)、華東交通大學(xué)、江西農(nóng)業(yè)大學(xué)都在雙港路附近，學(xué)生流量特別大，而且是學(xué)生乘車去市區(qū)的必經(jīng)之路，此外，在今年雙港路已經(jīng)拓寬修繕了，現(xiàn)在的路面干凈整潔平坦，一改以往道路窄小不暢、坑凹不平的舊貌，還在中間建了一條綠色的植物帶，雙港路江財段兩側(cè)的舊房正在或?qū)⒁鸪?，準備建設(shè)賓館和商業(yè)區(qū)。還有，雙港路江財段兩側(cè)聚集了210、223、240三條公交車路線的公交站點。這些市區(qū)的“主動脈”無形中構(gòu)架起了這么多所學(xué)校的交通網(wǎng)絡(luò)大樞紐，把各個大專院校的人匯集到這，也能讓這里的人們順利地返回各自的出發(fā)地。這里是交通最便利的地方，也是很多學(xué)生從市區(qū)的一地去向一地的中轉(zhuǎn)站。同時，伴隨商圈內(nèi)大中專學(xué)校的“校轉(zhuǎn)院”、“院轉(zhuǎn)大學(xué)”、各大中專院校都在擴招，以江西財經(jīng)大學(xué)為中心的院校區(qū)的學(xué)生人數(shù)越來越多，購物娛樂的地點大多首選為辛苦坐車到市區(qū)的各大商場，其消費的每年花費雖本小組尚無這方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，但相信數(shù)目不小，根據(jù)觀察，教育產(chǎn)業(yè)是南昌市的重要產(chǎn)業(yè)之一，學(xué)校周邊的商場也是有很大商機的。
另一特點就是這里離市中心較遠，路程時間長，來回花費大，購物休閑不方便的特點，建立在這個學(xué)生流大的雙港路江財段，提供給學(xué)生及周邊居民以娛樂、餐飲、休閑、購物為一體的綜合性購物服務(wù)，在以江西財經(jīng)大學(xué)為圓心的學(xué)生市場內(nèi)，有著特殊的優(yōu)勢，會使他逐步占領(lǐng)這一固定的消費市場。
根據(jù)上面的情況，新商場的主要商圈是：以江西財經(jīng)大學(xué)為圓心向四周輻射，包括以江西財經(jīng)大學(xué)，華東交通大學(xué)，江西農(nóng)業(yè)大學(xué)，江西科技師范在內(nèi)的十多所大中專院校師生及其他工作人員、次要商圈是環(huán)繞在這些院校周圍的本地居民，隨著商場名氣的擴大商圈能吸引整個蛟橋甚至更多的消費者。

（一）、新商場的消費市場構(gòu)成
1、 周圍居民主要從事的工作是：餐館，服裝，副業(yè)等服務(wù)領(lǐng)域，他們的收入水平一般較高。他們不再只關(guān)注基本生存的物質(zhì)消費的提高，他們越來越關(guān)注生活的質(zhì)量，購買的消費品種類在不斷的攀升。
2、 其他生活不很富裕的居民，他們經(jīng)濟不寬裕、生活忙碌，又不愿花更多的車費到城里買高檔的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市場能滿足他們的購買。
3、 另外，隨著昌北高新開發(fā)區(qū)的建立，越來越多的吸引了不同消費層的外地人到這里來謀生，當然也免不了要花費了。
4、 商場周圍集中了十來座規(guī)模不等的大中專院校，他們是新商場的主要消費者，規(guī)模比較大的有財大，交大，農(nóng)大學(xué)生人數(shù)都在1.5萬及以上。學(xué)生生活費平均每月在500-700元左右，除去伙食費外，每人每月有300以上用于日用品、學(xué)習(xí)用品、水果、小吃、護膚化妝品、禮品、通訊費用等的消費。這些消費大都能在一家綜合商場里得到供應(yīng)。
（二）、新商場顧客的消費特點及消費層次的粗劣劃分
1、 有關(guān)資料顯示，南昌市人民生活水平處于準工業(yè)化階段。2002年，南昌市城市居民恩格爾系數(shù)為45.4%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為49.2%，均超過了工業(yè)化階段要求的30%以下水平。下羅屬于城外，本地一般的居民總體消費水平不高，應(yīng)該屬于較低層的消費者。
2、 現(xiàn)在的學(xué)生大多是網(wǎng)絡(luò)媒體大眾化催生出來的第三代消費者（亦稱為“e人類”），他們生長在技術(shù)成熟的環(huán)境里，永遠追求并接受新奇的事物和思想。他們所“創(chuàng)建”的亞文化主要是以好玩、動感、刺激、享樂為主題的，標新立異是他們的座右銘，與眾不同則是他們的追求目標。他們追逐時尚、更體現(xiàn)出其卓而不群的生活品味，獨特個性的生活方式。新商場的建立將更加激發(fā)他們的消費。同時這些學(xué)生群又要受到每月有限生活費的制約。但不管怎么說這是一群很可觀的顧客，只要商品迎合了他們的口味，利潤應(yīng)該很豐厚。他們應(yīng)該算中層消費者了
3、 周邊院校的教工、單位的職工和領(lǐng)導(dǎo)人是這里高檔商品的主要消費者，同時他們的一次購買量很大，又屬于家庭式的集體購買，部分高消費的學(xué)生能跟這些高收入高消費者比甚至有時比他們的老師還要量多、檔次高。這些同胞是商場的高消費者。

<四> 新店開業(yè)后預(yù)計能輻射到的范圍
一、 輻射力度最強的范圍
根據(jù)財大的地理位置、交通、街道環(huán)境以及主要消費者（周邊在校大學(xué)生）的購買習(xí)慣和購買力進行分析。財大是下羅的商業(yè)中心，是人口流動最大的地區(qū)，從而也增加了輻射范圍。由于財大是210路、223路和240路公交的交匯點，以及小型昌河面包車的方便，公路改造的完工，從而他的主要輻射范圍包括財大、交通學(xué)校、華東交大、機電學(xué)院、省科技師范學(xué)院、財大楓林區(qū)、航天學(xué)院、江西農(nóng)大東區(qū)、南昌技校以及財大周邊的居民。雖然在以西方向新店的旁邊有昌九高速公路的阻撓，但有小型面包車的方便，（主要路線：財大以東的交通學(xué)校和交大，以西的省科技師范學(xué)院和財大楓林區(qū)及航天學(xué)院）從而對新店的人口流量影響不大。
二、 輻射力度較弱的范圍
由于財大是人口流動最大的地方，以及財大菜場舊書店的影響，新店開業(yè)可能將吸引到江西農(nóng)大本部，南方冶院南昌分校，下羅鄉(xiāng)其他地區(qū)，但輻射強度較弱。
三、 輻射力度最弱的范圍
由于下羅的高校的集匯點，比如財大、交大等高校。因為各高校間的同學(xué)交流，而財大周圍是下羅的商業(yè)中心，因此同學(xué)逛超市是必然的，從而也可以輻射到市內(nèi)各高校，但輻射力度極弱。

具體參見下圖：


<五> 新店的營業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)
集娛樂、餐飲、休閑、購物為一體的綜合性購物百貨商場，位于雙巷路江財段，鄰近江西財經(jīng)大學(xué)。商場為五層樓體建筑，每層使用面積2500M ，是昌北難得一見的上規(guī)模的購物商場，直接面對各大中專院校學(xué)生、教職工、及周圍居民，商場設(shè)置齊全，與南昌鬧市區(qū)有名學(xué)生消費點的代理商聯(lián)合，使其入駐加盟，基本囊括了與師生日常學(xué)習(xí)生活所必要一切消費需求，快速啟動昌北這以教育產(chǎn)業(yè)為主的市場。




1肯德基西式快餐店（復(fù)式底樓）；
2席殊好書俱樂部特約會員店（復(fù)式底樓）；
3招商銀行分行；
4郵政分局（內(nèi)有較大的報刊廳）；
5聯(lián)通繳費點（可含IP電話）；
6移動繳費點（可含IP電話）；
7手機展銷店及維修行；
8電腦賣場及維修；
9小型家電；
10音像品店行；
11眼鏡行。




1肯德基西式快餐店（復(fù)式頂樓，含兒童小樂園式的托管處）；
2席殊好書俱樂部特約會員店（復(fù)式頂樓）；
3開心人藥房分店；
4超市出口處及收銀臺；
5煙酒糖茶；
6保健禮品；
7（美食區(qū)）熟食制品；
8食品；
9生菜區(qū)；
10水果；
11西式糕點面包；
12庫房；
13存包處



1超市入口處；
2推車提籃擺放處；
3洗滌用品；
4化妝品；
5日用品；
6筆、學(xué)生用品；
7辦公用品；
8爐具；
9日用家電，熱水器；
10床上用品；
11休閑男女裝；
12童裝；
13毛、襪、鞋、圍巾；
14男女內(nèi)衣；
15庫房 。



1音樂茶座；
2精品女裝；
3精品男裝（西裝）；
4品牌休閑女裝；
5品牌休閑男裝；
6領(lǐng)帶、襯衣；
7名品化妝品；
8其他服飾；
9名品箱包；
10名品鞋類。



1美容院；
2美發(fā)廳；
3影樓；
4名品玩具精品禮品；
5運動器具；
6樂器；
7游戲區(qū)（類似太平洋）；
8音樂茶座；
9商場辦公區(qū)。

<六> 新店的市場定位和經(jīng)營特色
一、市場介紹
目前中國百貨商店的發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、組織集團化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸的特點。從市場形勢看，大型百貨商場表現(xiàn)為如下現(xiàn)狀：
同業(yè)過度擴張競爭。從近年的發(fā)展情況看，多數(shù)城市的百貨零售企業(yè)建設(shè)速度遠遠超過了居民實際購買力增長水平。在大中城市，年銷售額在1.2億元以上的大型商場由1992年的98家擴大到2000年的1000家以上，還有相當數(shù)量在建或籌建。為了擴大銷售、提高市場份額，各商家把利潤降到最低限度。大量對利潤率預(yù)期較低的小零售商使行業(yè)的收益水平進一步惡化。
不同商業(yè)業(yè)態(tài)競相擠占市場份額。各種不同商業(yè)業(yè)態(tài)以各自不同的特色吸引消費者，擠占市場份額。1999年中國零售業(yè)50強中增長最慢的10家企業(yè)，其中9家都是大型百貨店，均為負增長；50強前10位中超市占了5席，一改過去由百貨店居于主導(dǎo)地位的歷史。同時，與傳統(tǒng)百貨店具有類似特征的集體商業(yè)的市場份額也呈現(xiàn)下滑趨勢。
市場缺乏熱點，消費需求明顯斷層。 城鄉(xiāng)居民收入水平有了一定提高，普及型、溫飽型需求已經(jīng)基本飽和，而新的高水平的購買能力尚未形成，對檔次較高的享受型、發(fā)展型需求尚處于“可望而不可及”的狀況，加之居民購買力多渠道大量分流，商品消費需求在近幾年內(nèi)將會逐步減弱。因此，消費品市場難以出現(xiàn)熱點商品。
南昌的百貨以八一大道為核心商圈內(nèi)，其以西一側(cè)，有本土的麗華購物、百貨大樓，新洪客隆百貨；以東一側(cè)有外來的大元國際、沃爾瑪、北京華特購物，稍微后來一點找不到位置的就在八一大道兩端延伸的地方安營扎寨的：國貿(mào)廣場（壇子口）的北京華聯(lián)、在原江印集團（老福山）的臺灣大閩發(fā)、青山湖口的百貨大樓。具體的看：今年元旦之前，集團所屬的麗華大廈（占地面積約4．5萬平方米）開業(yè)，它成為了 真正的多功能購物中心。洪城大廈集團的百貨經(jīng)營只占集團1／3業(yè)務(wù)量。就其中的零售業(yè)來說，他們也不會輸給其他百貨店，批發(fā)更是不會輸給其他店。2000年以前，洪城大廈曾連續(xù)7年在全省范圍零售第一。
去年“五一”太平洋的開業(yè)，確使競爭更加激烈了。對此，他們幾年前就進行了戰(zhàn)略調(diào)整，不光是使零售業(yè)有更大的發(fā)展，與此同時，通過自己的優(yōu)勢，形成了整體的增長體系。集團公司所屬的江西洪城網(wǎng)絡(luò)商務(wù)股份有限公司，自從去年4月份開業(yè)以來，8個月的時間，業(yè)務(wù)總額達2．5億元，今年將突破4億元。該公司在立足全省，在全省的地市、縣設(shè)立自己的分銷網(wǎng)絡(luò)，具有巨大的商業(yè)潛力，為已開通正在試運行的電子商務(wù)打下了堅實的基礎(chǔ)，為搶占經(jīng)營的制高點奠定了根基。 此外，房地產(chǎn)是集團公司的支柱產(chǎn)業(yè)，這一塊是其他企業(yè)無法相比的。 在百貨的競爭上，他們認為，除了經(jīng)營規(guī)模外，管理水平和價格成本也是重要制勝因素。
太平洋的開業(yè)，使洪城大廈的服裝類的銷售受到影響。但商場的銷售額較之去年同期仍有所增加，從側(cè)面說明在百貨行業(yè)，市場消費的潛力在增大。太平洋的日銷售額，據(jù)我們所知只有一百多萬元，其人流量雖然很大，但真正消費購物的人不多，這一點只要細心觀察一下其收銀臺就知道。
二、目標市場
目前伴隨商圈內(nèi)大中專學(xué)校的“校轉(zhuǎn)院”、“院轉(zhuǎn)大學(xué)”，各大中專院校都在擴招，以江西財經(jīng)大學(xué)為中心的院校區(qū)的學(xué)生人數(shù)越來越多，購物娛樂的地點大多首選為辛苦坐車到市區(qū)的各大商場，其消費的每年花費雖本小組尚無這方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，但相信數(shù)目不小，根據(jù)觀察，教育產(chǎn)業(yè)是南昌市的重要產(chǎn)業(yè)之一，旗首可以使該商圈內(nèi)的居民及學(xué)生免于坐車走路一個多小時，只為到某商場購買生活用品，為消費者減去路途的勞累，以及不必要的花費。而我們的商圈的劃分是：以江西財經(jīng)大學(xué)為圓心向四周輻射，包括以江西財經(jīng)大學(xué)，華東交通大學(xué)，江西農(nóng)業(yè)大學(xué)，江西科技師范在內(nèi)的約九所大中專院校、以及這周圍的本地居民。
三、顧客的購買準則
方便快捷，這個市場遠離鬧市區(qū)，顧客為什么選擇我們這家商場購物休閑，路程短，購物方便是我們贏得這個市場的首要一個訴求點。
時尚流行，我們顧客年齡段以15~24歲為主，這個年齡的消費者對時下流行的事物特別敏感，也喜好追逐潮流，如果我們不牢記這點，我們會永遠失去我們的“上帝”。
四、經(jīng)營特色
商場在找準了自己的市場定位以后，則是要調(diào)整好經(jīng)營商品的結(jié)構(gòu)。調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，貴在經(jīng)常持久。商場的市場定位，當然要根據(jù)市場形勢的變化進行定期調(diào)整，但更重要的是經(jīng)營的商品也必須不斷調(diào)整，某種商品在前些時期是暢銷的，但由于另一種新款式的出現(xiàn)而變得滯銷了，這是事物發(fā)展的必然規(guī)律，每種商品都有一定的周轉(zhuǎn)期，不可能有“永久牌”的。商場要根據(jù)市場需求，不斷引進名、特、優(yōu)、新，而又適銷對路的商品，及時調(diào)整經(jīng)營商品的結(jié)構(gòu)，使商場保持旺盛的生命力。那么它就應(yīng)該具備以下的經(jīng)營特色：
是下羅目前品種最全，經(jīng)營最具規(guī)模的及商場、超市為一體的娛樂、休閑中心；兼品牌、大賣場于一體，既適合學(xué)生及一般家庭消費又適合小康家庭消費。
獨創(chuàng)具有國際化的整體休閑設(shè)計和裝修，集功能、裝飾于一體；實行綠色環(huán)保裝修。在做好營業(yè)大廳建設(shè)的同時，重點做好顧客休息室、試衣間、衛(wèi)生間的建設(shè)，努力營造現(xiàn)代、舒適的良好購物環(huán)境。商場內(nèi)設(shè)有現(xiàn)場咨詢。
商場在經(jīng)營布局中努力體現(xiàn)人文化，以"方便顧客購物"為基點，重視顧客購物動線設(shè)計。
商場更加突出服務(wù)功能，更為強化以顧客為中心的經(jīng)營思想，新增加服務(wù)項目，推出"無障礙退換貨"，發(fā)行榮譽顧客購物卡并成立專門服務(wù)機構(gòu)。從室內(nèi)裝修設(shè)計到顧客座椅、飲水機等服務(wù)性設(shè)備的購置，從宣傳欄到指引標牌，每個細節(jié)在保證實用性的基礎(chǔ)上，均力求使顧客感到方便、舒適。商場員工將以;顧客滿意、供應(yīng)商滿意、領(lǐng)導(dǎo)滿意、同事滿意""四個滿意"的服務(wù)理念為指導(dǎo)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
商場將以一流的服務(wù)、優(yōu)美的購物環(huán)境、獨特的品牌形象和經(jīng)營特色，使置身于商場的消費者得到舒適、方便、完美的購物感受，成為下羅甚至昌北地區(qū)的新亮點。
<七> 新店經(jīng)營效益預(yù)估
和全家超市、萬事達超市一樣，我們的目標市場主要是財大的師生以及少量的航天學(xué)院（下羅一帶）的學(xué)生。要對該店址經(jīng)營效益做出預(yù)估，只能從新店平均每天的人流量，來店光臨的人數(shù)比例以及光顧的顧客中購買者的比例，每筆交易的平均購買量等?？梢猿醪降仡A(yù)估新店的經(jīng)營效益。因此，從上述的方法中，我們?nèi)粘５挠^察當中，我們可以初步地假設(shè)每天經(jīng)過此地的人數(shù)為2500人，更進一步假設(shè)其中有80%的人進入本店，而80%的人中有90%的顧客成為購買者，平均每位購買者的交易量為30元，其中可以獲得毛利為交易量的10%，所以我們可以計算出一天該店獲得的利潤為5400元。這樣每月以30天計算，則該店每月可獲得毛利為162000元。，然后除去經(jīng)營中的各種費用就是該店該月的凈利潤。


<八> 新店未來前景分析

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