日前《北京日報》報道，北京的房市出現(xiàn)了讓人震撼的變化，“一次性付全款八折”——打折、優(yōu)惠，眼下這樣的詞匯對于北京市場上的開發(fā)商來說，終于不再像前幾年那樣難以說出口了，而最高8折的力度也很令消費者感覺北京的房價再不象以前那樣的堅挺。

　　媒體報道，在這一輪樓市打折中，，萬科是“動作”最大的一個。例如，萬科四季花城，20套特價房，戶型面積為95平方米和120平方米，一次性付全款，可由每平方米8100元最低優(yōu)惠至7400元，按揭貸款最低優(yōu)惠至每平方米7600元。不過，比萬科更牛的是“沸城”，這個樓盤打出的優(yōu)惠是“一次性付全款八折”，均價10020元的房子折扣下來8000元出頭。珠江奧古斯塔城邦的優(yōu)惠也十分引人注目——買別墅，送寶馬，或者免70年物業(yè)費。

　　萬科的董事長王石先生跟我很熟。去年六月王石在一次海螺行動會議上講到，現(xiàn)在的房價瘋漲，里面充滿了泡沫，泡沫總有一天要破裂，萬科已經(jīng)做好應對泡沫破裂的準備。為此我專門寫的一篇文章，題目是《房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大關注房地產(chǎn)泡沫破裂意義深刻》?？墒呛髞硗跏壬指牧丝?，說他的泡沫不是那個意思，并不是指現(xiàn)在，是指將來。到了去年10月份，王石先生在一個場合的談話中說，房地產(chǎn)市場可能有“拐點”，媒體又是一片評論。然后王石先生又在博客上說，說這個拐點是指珠三角，并不是指全國其他地方。前幾日，王石先生在一次內部會議上說，拐點不過是禿子頭上的蚤子——明擺著。王石先生很明確指出，瘋漲的房價對萬科來講也不是好事情。我理解王石先生的難度。王石先生是房地產(chǎn)業(yè)的代表人物，說話要把握適合的“度”。這個“度”就是他不能講假話，也不能過分講真話，他要和同行保持關系，他也希望房地產(chǎn)不要大跌，如果大跌，他萬科的房地產(chǎn)也會受到損失，當然，大跌主要是整個國家的經(jīng)濟波動太大，王石先生是房地產(chǎn)業(yè)的領導者，因此，在需要發(fā)言的時候，總是躲躲閃閃，言不由衷。

　　過去我說過，從來都是經(jīng)濟規(guī)律不騙人，只有人能騙人。為什么？經(jīng)濟規(guī)律是具有普遍性的東西，你看，美國的次級貸，就是因為放寬了房貸的條件，一批房貸歸還能力不夠的客戶使用了大量貸款，結果是整個美國的經(jīng)濟遭受萎縮之痛。過去的十多年中，先后有日本的房市崩盤，香港的房市崩盤，房價下跌的數(shù)據(jù)讓人震撼；掉了70%甚至更多。一次出席鳳凰衛(wèi)視的〈一虎一席談〉節(jié)目，中國房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長孟曉蘇博士親口和我講了他看望董建華先生并調研香港房地產(chǎn)市場的場景。房市有什么規(guī)律？說到底就是要與大多數(shù)消費者的消費能力相適應。

　　前不久，王石先生在接受中央電視臺采訪時，講了居民收入和供給之間的要有一個合理的比例關系，這我完全同意。但是王石先生說現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)的房價與居民家庭年收入比達到了8.3，這個觀點我不敢茍同。王石先生大概沒有認認真真的看過統(tǒng)計報表，沒有看過國家相關城市的報表，特別是北京市的統(tǒng)計公報。2006年北京市人均的收入是19978元，北京的戶均2.7口人，家庭年收入是55546元，在北京的五環(huán)邊的平均價格已經(jīng)達到萬元之多。越靠里價格更高，在二環(huán)邊已經(jīng)兩三萬元了。要買一百平方米的住房，四環(huán)外的價格已經(jīng)超過120萬，120萬跟55546元相比，顯然是20多倍。那么，我們認為一百平方米的住房，并不是一個高標準的住房，但是如果我們按照建設部小康的住房標準，就是人均30平方米來說，三口之家90平方米，那么也需要一百多萬。這個房價與家庭年收入的比例，也是15倍到20倍之間。

　　再看一看北京房價攀升的過程。記得2002年的時候，通州北關環(huán)島價格是2000元左右一平，到07年底已經(jīng)超過10000元；北京昌平的王府花園，也從2000元跳升到現(xiàn)在的每平方10000元左右。近幾年的房價，用心驚肉跳來形容是非常合適的。2005年四月，北京西南郊的萬年花城，僅三個月就漲價了25%，新京報等有大量報道。這幾年的房價上漲是全國性的，北京是首都，是中央機關、跨國公司的總部，大學和科研院所特別集中，因此房地產(chǎn)需求與市場的購買力相對要大得多。雖然北京市政府做了大量工作，有了許多成效。不過，房價上漲的壓力也很大。我們知道的數(shù)據(jù)是，就2006年的二三月到2007年二三月僅一年時間，朝陽區(qū)的房價就從均價9235元每平米，上升到07年三月底13305元，整個區(qū)域平均價格一年上漲42%。

　　再說房價上升的原因，通常人們認識取的有兩部分，一方面由于土地招拍掛，地價上漲帶動房價上漲。一方面是房地產(chǎn)商的利潤。但這幾年當中，房地產(chǎn)商的利潤已經(jīng)高得沒有譜了。有名言說，上帝要他滅亡，必先讓他瘋狂。中國的房地產(chǎn)暴利正是如此，誰也不想悠著點。甚至是“賺錢賺得多得不好意思了”，正向深圳的中介人說的那樣，賺不到100%都不想干了。之所以能賺那么多，原因其實很簡單。上海就有這樣一個案例，實際每平方開發(fā)成本是6000元，被憑空虛列成本提高到了12000元，每平方米被拉高6000元。這期間一方面要壓低供貨商的價格，然后要讓供貨商要開出高出實際價格很多的票據(jù)來（見2007年4月23日央視《新聞調查》）。按中國的現(xiàn)行稅收政策，2008年以前企業(yè)所得稅應是33%，象上海的這個樓盤都逃漏的稅收，如果每平米逃漏2000元，一個40000平方米樓盤僅虛增成本部分，偷逃稅收可高達8000萬元。

　　《刑法》第201條危害稅收征管罪規(guī)定，納稅人采取仿造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證、在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，經(jīng)稅務機關通知申報而拒不申報、或者進行虛假的納稅申報的手段，不繳或少繳應納稅款，偷稅數(shù)額占應納稅10%以上不滿30%并且偷稅數(shù)額在1萬元以上不滿10萬元的，或者因偷漏稅被稅務機關給予二次行政處罰又偷稅的，處三年以下有期徒刑或拘役，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金；偷稅數(shù)額占應納稅額30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。明明有《稅收征管法》在,但以前執(zhí)行不力。稅收是國法，任何偷逃稅收的行為決不能開綠燈。依據(jù)這個法，許多已經(jīng)忽悠成功并且巨富的開發(fā)商，稅收這一塊與法與理都是不應當逃逸的。而上億元的偷漏稅，足夠讓這些開發(fā)商的主要高官和財務人員都在牢房當中渡過余生。

　　北京的房地產(chǎn)市場在回歸理性，一方面是北京市政府不遺余力地落實中央的調控措施，推出了為數(shù)不少的政策性的住房，三限雙競的限價房，每年按計劃建設的經(jīng)濟適用房，加上廉租房，甚至要為外地農民工建設廉租屋。二是北京的房價在南方普遍瘋漲的2007年，相對還算漲得少一點。因此，北京的房價不會象深圳廣州跌得那樣快。同時，北京是全國的首都，全國的大學最多的城市是北京，加起來近百家，全國的主要科研院所，大約有一半中央級的院所在北京，跨國公司的總部大約有80%在北京，高科技企業(yè)的領跑者多數(shù)也在北京。因此， 北京的白領階層遠較全國其它城市數(shù)量多，能量大，掙錢的能力也相對高，這樣一批人是支撐北京的房價的基礎。雖然北京的房價也相對高，但還是有一定的銷售市場，跟這樣的一個特定人文環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境是分不開的。

　　說到拐點，也是大家爭論不休的問題。什么是拐點？沒有統(tǒng)一的標準。按照我們學者的研究，連續(xù)三個月房價漲勢停頓，并且有向下跌的態(tài)勢，就是拐點，也有人給出具體指標，連續(xù)三個月，房價平均價格下跌總數(shù)超過5%，就是拐點。我贊同這樣一個判斷。不僅是北京的房價過了拐點，會繼續(xù)下滑，全國的市場也過了拐點。讓城市的大部分消費者有購買能力是房價重新上揚的基本條件。而那個房價應當是與大部分消費者的購買能力相適應的。

　　還是承認聯(lián)合國的房價與家庭年收入比，那是總結了世界多個國家的經(jīng)驗總結，就是3：1。雖然北京的這樣的城市有特殊性，筆者認為，恐怕也不能超過8：1吧。不過，這個8：1是北京市家庭收入的平均年收入。因此，下降的拐點到了，下降遠未到頭，要進入上漲的拐點，還遠著呢！

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