對癥下藥

董藩

 

去年年末，當“拐點論”濺起一池波瀾的時候，我隱約感到國民經(jīng)濟可能出事。但是，由于房地產(chǎn)問題被徹底政治化、道德化，當時的輿論形勢已經(jīng)不允許我們多說話。盡管我不希望看到不當輿論對這個行業(yè)的傷害，偶爾也做一些校正性評論，但立即就會遭到人身攻擊，甚至有人在我的博客上留言：“你再說房價不能下跌我就舍身炸碉堡，開車撞死你”。我不怕被撞死，但感到這樣的“民意”讓人心寒。應(yīng)該說中國的政治民主取得了很大的進步，但一邊倒的輿論讓我們領(lǐng)教了另類的霸權(quán)?，F(xiàn)在已經(jīng)沒有幾人愿意公開為這個行業(yè)說句公道話，連該學科的學者也都黯然無語了。但是，我們不能用聲音的高低作為判斷真理的標準，更不能因為有人反對就可以不尊重經(jīng)濟規(guī)律。當房地產(chǎn)市場死掉的時候，人人不能愉快地活著；當我們昨天試圖懲罰這個不聽話的市場時，今天我們卻遭到了市場的報復(fù)。

一、房價下跌了，中國出事了

房價上漲表現(xiàn)為基本的經(jīng)濟規(guī)律（這在經(jīng)濟學上是能夠給出科學解釋的），它的下跌只發(fā)生在特殊情況下（戰(zhàn)爭、瘟疫、地震、特殊的政治事件、經(jīng)濟危機、嚴厲的調(diào)控、稅制調(diào)整等）。所以，世界上這么多國家，這么長的歷史，所謂的房價下跌或者“泡沫”破滅事件是屈指可數(shù)的。歷史的經(jīng)驗告訴我們，某些特殊情況下出現(xiàn)的下跌會對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來巨大傷害（如香港1998年開始的下跌、日本20世紀90年代開始的下跌等），所以，即使出現(xiàn)了連續(xù)上漲過猛的情況，最科學的調(diào)控目標是使?jié)q幅平緩下來以消化前期漲幅，而不是讓它下跌。因為房地產(chǎn)是價值量巨大的資產(chǎn)，當它價格下跌的時候，消費者會進入集體觀望狀態(tài)，需求大量沉淀；而由于生產(chǎn)周期長的原因，供應(yīng)一般不能立即停止下來，往往會繼續(xù)增加，直接的結(jié)果就是摧毀這個市場以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，如建筑、鋼鐵、水泥、家電等行業(yè)。這與一般消費品和生產(chǎn)資料價格與交易量的變化完全不同。

英國有句諺語：“治好了病，治死了人?！痹诜康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，我最擔心這樣的情況發(fā)生。今年4月，針對深圳、廣州等個別城市房價下跌的現(xiàn)象，我鄭重寫了一篇供領(lǐng)導(dǎo)參閱的短文《高度關(guān)注房價變化，避免經(jīng)濟下滑和社會動蕩》，向高層反映自己的看法——如果房價下跌的現(xiàn)象擴散，局面惡化，將對國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定產(chǎn)生巨大危害——其一，房價大范圍明顯下跌，將使大批開發(fā)商投資回收困難，甚至資金鏈徹底斷裂，開發(fā)商與建筑公司之間的債權(quán)債務(wù)無法及時清算；其二，房價大范圍明顯下跌，將使所有存量商品房特別是新購商品房受到拖累，出現(xiàn)資產(chǎn)縮水狀態(tài)，其業(yè)主尤其是新買房業(yè)主的財產(chǎn)遭受損失，不滿情緒、買賣糾紛大面積滋生；其三，房價大范圍明顯下跌，將使信貸資產(chǎn)質(zhì)量下降，甚至可能引發(fā)金融危機；其四，房價大范圍明顯下跌，將導(dǎo)致就業(yè)形勢嚴重惡化，失業(yè)率上升，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈中上億人的就業(yè)受到威脅；其五，房價大范圍明顯下跌，將導(dǎo)致地方財政收入明顯下降，政府運行困難，地方經(jīng)濟活動受到影響，更沒有錢搞住房保障?，F(xiàn)在，除了第三條說的情況還不太明顯外，其他四條都明顯出現(xiàn)了。鋼材價格大跳水，已經(jīng)下跌了一半，許多鋼鐵企業(yè)停產(chǎn)半停產(chǎn)，水泥企業(yè)的命運類似，有些曾經(jīng)很富裕的地方政府也開始借錢開工資了。

在我看來，盡管國際金融市場出了大問題，嚴重的世界經(jīng)濟危機已經(jīng)發(fā)生，但中國經(jīng)濟原本能基本自保的。由于在國民經(jīng)濟中處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)遭遇嚴厲調(diào)控命運，生存環(huán)境急劇惡化，再加上“拐點論”、“汶川地震”、“深圳賭局”、“08奧運”一系列疊加因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)出事了，中國經(jīng)濟也因此出事了。美國著名軍事評論家漢森·W·鮑德溫在《明天的戰(zhàn)略》一書中說：“一個人除非能從歷史中吸取教訓(xùn)，否則就注定要重蹈覆轍”，我想一個國家也是如此。我們一邊討論著當年香港、海南的教訓(xùn)，一邊制造著危機，盡管直接誘因并不相同。

二、房地產(chǎn)市場得了什么病？

這半年多來，無論我走到哪里，都會被反復(fù)問及一個問題：房地產(chǎn)市場究竟出了什么問題？我也象祥林嫂一樣重復(fù)著同樣的回答：房地產(chǎn)市場的確生病了，病得很嚴重，越來越嚴重！

市場是由供求雙方構(gòu)成的，但雙方都病得不輕——

消費者首先“絕食”了。此前的幾年，商品房一直供不應(yīng)求，排隊買房子、求官員買房子、求內(nèi)部人買房子是很普遍的現(xiàn)象。一些樓盤曾出現(xiàn)一天賣出上千套的情況。有些消費者為了能買上心儀的房子，甚至提前幾天排隊，風餐露宿。開發(fā)商為了保證內(nèi)部人或者熟人能買上房子，不得不半夜售樓。這種場面在全世界都未出現(xiàn)過。但是，進入2008年以后，在一系列因素的疊合影響下，房價的多米諾骨牌被推到了。個體的理性導(dǎo)致集體的非理性，消費者開始“絕食”，大面積觀望出現(xiàn)。盡管地方政府和中央政府都出臺了一些有利政策，有些政策的力度還很大，但消費者根本不買帳。有人就曾針對國家救市政策在網(wǎng)上留言：對不起，總理，我們就是不買！

由于消費者絕食，開發(fā)商就患上了“貧血癥。”開發(fā)投資的來源是多方面的，除了自有資金外，還可能有銀行貸款、建筑商墊資、民間融資等。投資總是要回收的，否則這些負債就會會變成呆壞賬。投資回收越快，資金越安全，企業(yè)的財務(wù)成本也越低。但是，由于消費者“絕食”，開發(fā)商資金鏈突然繃緊了。代理商手足無措，一些資金緊張的開發(fā)商不得不采用優(yōu)惠或者其他降價措施來解決問題，如送裝修，送家電，送汽車，送陽臺、地下室、車位。有的公司承諾無理由退房，還有的干脆采取明降措施。一些降價活動沒有帶來交易量的大增，反而引起了許多麻煩。前期業(yè)主要求退房、售樓處被砸、開發(fā)商被起訴等等，已經(jīng)算不上特別新聞了。

生病是令人痛心的事情，但最令人痛心的是明知有病而自己卻不知道為何得病。今天這種供求對峙局面的形成，僅說“調(diào)控生效”、“泡沫破滅”、“價值回歸”是不能令人信服的。不管大家是否同意，在此斗膽把我感受到的本質(zhì)原因說一說——

一是企業(yè)的本質(zhì)屬性與買者的自利性之間的沖突。企業(yè)就是個盈利組織，只要遵紀守法，逐利是基本價值取向，也是市場經(jīng)濟的天然要求。每個公民辦企業(yè)，都是為了賺錢。但是，當自己不辦企業(yè)，而是處于買者地位時，消費者就從自利性出發(fā)，弄出了另外一套價值標準，希望企業(yè)（含開發(fā)商）扮演政府和企業(yè)的雙重角色，承擔社會責任，少賺錢、不賺錢；

二是傳統(tǒng)的、普遍性的仇富文化與市場經(jīng)濟本身要求的對企業(yè)家、對財富的尊重之間的沖突。五千年燦爛文明，為什么沒有孕育出一個強大的國家？這是與源遠流長、根深蒂固的仇富文化連在一起的。在中華民族的歷史上，根本沒有財富的大集中，當然也不會率先孕育出資本主義機器大文明。所以，當今天作為資本密集型和較徹底民營化的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)率先富了起來的時候，開發(fā)商在洶涌泛濫的仇富情緒下變成了魔鬼，連最隆重的春節(jié)晚會都肆無忌憚地惡搞他們；

三是市場經(jīng)濟本身要求的自由民主與相對集權(quán)的管理體制之間的沖突。企業(yè)是一個盈利主體，自主經(jīng)營、自負盈虧，它的本質(zhì)屬性要求它在法律框架內(nèi)最大限度擁有經(jīng)營自主權(quán)。但是，由于這個行業(yè)管理機構(gòu)眾多而且權(quán)力巨大，在宏觀調(diào)控過程中，開發(fā)商的經(jīng)營自主權(quán)不斷受到傷害。比如，對開發(fā)商來說，它當然擁有商品房的自主定價權(quán)，這是公司法、價格法等法規(guī)賦予它的天然權(quán)利。但是，我們前天看到有的城市公布商品房成本，昨天看到有的城市搞“一房一價”，限制開發(fā)利潤，今天又弄出一個不倫不類的限價房。我們自己制訂法律，同時又在踐踏法律，開發(fā)商卻無可奈何。

一個處在市場體制下的社會，如果政府不尊重經(jīng)濟規(guī)律，政府與市場之間就會摩擦不斷，管理成本大大增加；如果大眾不尊重企業(yè)家和社會財富，這個社會就會失去前進的動力，當然也就沒有了前途。希望我們能從懲罰“暴利”的狂熱中猛醒，回到理性、科學的軌道上來。

三、“董氏藥方”的內(nèi)容

在輿論歡呼房價下跌的時候，決策者卻感受到了事態(tài)的嚴重，感受到了“牽一發(fā)而動全身”到厲害。除了明確表態(tài)“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用”，以中央政府的名義終結(jié)了“要不要取消房地產(chǎn)業(yè)支柱地位”到爭論外，還出臺了一些措施，試圖拯救房地產(chǎn)市場，進而拯救處于沉淪態(tài)勢的中國經(jīng)濟，避免玉石俱焚的局面。但是，從前期的政策來看，源于輿論的壓力，只想救消費者，讓他們不要“絕食”，要吃飯，但卻不管開發(fā)商，沒有“輸血”的意思。另外，此時消費者的“自利性”被無限激發(fā)，他們盼著出更多政策，甚至盼著房價象當年香港的房價一樣，一瀉千里，然后抄底。所以，僅從政策力度看，不可謂不大，但消費者根本不買帳，市場波瀾不驚，當局愕然。

最近國務(wù)院連續(xù)召開會議，調(diào)控方針來了個一百八十度大轉(zhuǎn)彎，全力保增長，并推出了舉世矚目的救市計劃和許多政府投資項目。這種姿態(tài)是積極的，但方案并不完美。其一，公共投資和民間資本的效率差別是很大的，公共投資免不了又會造成重復(fù)建設(shè)、低效建設(shè)，甚至產(chǎn)生大量腐敗，尤其是對那些倉促上馬的項目。最近各地官員已經(jīng)云集北京搶錢、爭項目。民間資本正嗷嗷待哺，啟動民間投資，讓民間資本和公共投資有機結(jié)合才是正道；其二，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、鐵路、公路、生態(tài)環(huán)境建設(shè)等被寄予厚望的項目，對國民經(jīng)濟增長的拉動作用并不大。修公路用什么？用石子、沙子、水泥、瀝青，修鐵路用什么？用鋼材、水泥、石子、枕木。產(chǎn)業(yè)鏈都很簡單、很短。這與房地產(chǎn)項目的拉動作用完全不同。前不久與全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會聶梅生會長交流時，我說“鐵路、公路、基礎(chǔ)設(shè)置涉及的產(chǎn)業(yè)鏈簡單而短小，如未長成的小蘿卜根”，她說“對，房地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈如同花生的根，龐雜發(fā)達”。今天，我不敢說像東南亞金融危機那次，只有房地產(chǎn)業(yè)能夠救中國，但是，繼續(xù)讓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮積極作用是理所當然的！

我不是一個好醫(yī)生，但我基于自己的理解，想重新為房地產(chǎn)業(yè)救市開個“藥方”，徹底改變開發(fā)商和消費者預(yù)期——

其一，宣布2009年停止或大量減少商品房建設(shè)用地供應(yīng)?，F(xiàn)在的任務(wù)是消化市場存量，如果繼續(xù)放地，不但會繼續(xù)加重觀望，沒人要地，而且市場交易量也不能明顯恢復(fù)，地方政府和開發(fā)商命運會更慘。如果暫時停止或大量減少供地，可能會有人拿地，商品房交易量也會因消費者預(yù)期改變而恢復(fù)，開發(fā)商資金鏈會重新接上，政府也會有土地出讓金和稅費收益。

其二，宣布停止經(jīng)濟適用房和限價房建設(shè)，對有資格獲得經(jīng)濟適用房和限價房補助機會的城市家庭給予貨幣化補助，鼓勵其購買小戶型和二手房，鼓勵租房居住。要以買賣或租賃合同作為領(lǐng)取補貼的依據(jù)。大量建經(jīng)濟適用房和限價房對市場交易的恢復(fù)是一劑毒藥，而且還易產(chǎn)生腐敗等很多副作用。放棄實物補貼、實施貨幣補貼是世界性潮流，我們必須認識到這一點。

其三，對購買商品房利率優(yōu)惠和稅費優(yōu)惠的時間做出明確界定，形成有時間條件的優(yōu)惠。政策對購買決策的影響會因時間限定而大大強化。如可將利率優(yōu)惠措施限定于2009年“五·一”之間，對契稅稅率優(yōu)惠、印花稅和土地增值稅（個人賣房）的免征也給出時間限定。

其四，根據(jù)2008、2009兩年的開發(fā)規(guī)模，確定合理的開發(fā)信貸規(guī)模，并要求各家銀行必須完成或基本完成放貸任務(wù)，防止“爛尾”現(xiàn)象大面積出現(xiàn)。銀行由于看不清市場演化趨勢，被“次貸”危機嚇著了，存在明顯惜貸情緒。這樣，開發(fā)商的困境就難改變?，F(xiàn)在決不能讓銀行為了一己私利而使寬松的貨幣政策成為一句空話，也只有房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，金融業(yè)才能健康發(fā)展。

如果中央政府能采用這樣的思路，我相信會有效緩解供需對峙局面，使市場恢復(fù)運行，避免危機發(fā)生。盡管它不能解決中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深層次矛盾，不能治本，大致是能治標的。

四、結(jié)語

有人可能感覺我的政策建議有些狠，但讓我們聽聽英國的哈利法克斯的說法吧——“治理國家是一項殘忍的事業(yè)，只有好心是辦不成事的”。

還有人會感覺我的政策建議雖然有效，但太粗暴，也違反了買房者的意愿，那就再聽聽法國大文學家雨果的感悟吧——“即使是一座智慧的地獄，也比一個愚昧的天堂好！”

 

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