2008年早春，針對當(dāng)時(shí)盛行的“拐點(diǎn)論”和日益彌漫的觀望情緒，我寫了一篇內(nèi)部參考意見，通過幾個(gè)途徑向最高決策層反映。非常不幸的是，由于種種原因，我在文中所說的下跌可能帶來的五大危害，除了“將使信貸資產(chǎn)質(zhì)量下降，甚至可能引發(fā)金融危機(jī)”剛得到初步印證外，其他四點(diǎn)已被完全印證?，F(xiàn)在，雖然全國房價(jià)同比跌幅很有限，但鋼材的價(jià)格下跌了近一半，一些鋼鐵企業(yè)每月虧損幾億甚至幾十億；水泥的價(jià)格也大幅下跌。焦炭的價(jià)格跌得比鋼材慘很多。不久前去某著名海港調(diào)研得知，由于沒有人要礦石、鋼材等大宗貨物，他們國際海運(yùn)的報(bào)價(jià)已經(jīng)由每噸57美元下降為7美元了。由于工地大多數(shù)都停了，我不知道今年4000萬民工到哪里去就業(yè)。我初步估計(jì)房地產(chǎn)業(yè)通過前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和側(cè)向關(guān)聯(lián)，直接、間接影響著約1億的就業(yè)人口，今年春節(jié)后這1億人口的就業(yè)空間和收入將大受擠壓。今年還有611萬新增的大學(xué)畢業(yè)生要找工作，從現(xiàn)在的情況看壓力極大，幾乎沒有企業(yè)愿意要人，打電話進(jìn)去，都說“我們正裁減呢”。以往我的研究生很早就會(huì)被香港或內(nèi)地的頂級公司吸收，但今年的情況大不相同，盡管我相信他們還會(huì)是全校就業(yè)狀況最好的。

    雖然搞了三十年市場取向的改革，但我們對市場經(jīng)濟(jì)的了解還是很有限的，而對房地產(chǎn)市場的了解就更有限了。具有科學(xué)含義的“房價(jià)能漲、能穩(wěn)但不能跌”這樣的真理，在中國即使許多搞經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的學(xué)者也將其視為“謬論”。所以，一味打壓的結(jié)果，完全印證了我在《對癥下藥》一文中的結(jié)論：“當(dāng)房地產(chǎn)市場死掉的時(shí)候，人人不能愉快地活著；當(dāng)我們昨天試圖懲罰這個(gè)不聽話的市場時(shí)，今天我們卻遭到了市場的報(bào)復(fù)”。

    所以，我還是“希望我們能從懲罰“暴利”的狂熱中猛醒，回到理性、科學(xué)的軌道上來”（《對癥下藥》）。

 

附去年春天寫的內(nèi)部通俗短文：

高度關(guān)注房價(jià)變化，避免經(jīng)濟(jì)下滑和社會(huì)動(dòng)蕩

董藩

（北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心，北京 100875）

 

    最近一個(gè)時(shí)期，深圳、廣州等個(gè)別城市的房價(jià)出現(xiàn)了下跌現(xiàn)象。這一局面的產(chǎn)生，既有宏觀調(diào)控的積極作用，也有快速上漲后市場自然回調(diào)、消費(fèi)者預(yù)期變化以及“拐點(diǎn)論”等輿論的影響。與這幾個(gè)城市房價(jià)下跌局面相伴，全國房地產(chǎn)市場嚴(yán)重趨冷，交易量下降得厲害，擬購房者觀望情緒濃厚，買賣雙方對峙起來。

    當(dāng)前，一些人認(rèn)為房價(jià)不下降就是調(diào)控不成功，這實(shí)在是個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)識。宏觀調(diào)控的目的是要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，而不是讓房價(jià)下跌。如果房價(jià)下跌的現(xiàn)象擴(kuò)散，局面惡化，將對國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生巨大危害——

    其一，房價(jià)大范圍明顯下跌，將使大批開發(fā)商投資回收困難，甚至資金鏈徹底斷裂，開發(fā)商與建筑公司之間的債權(quán)債務(wù)無法及時(shí)清算。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，建筑公司墊付材料款、工人工資是普遍現(xiàn)象。若開發(fā)商與建筑公司之間的債權(quán)債務(wù)無法及時(shí)清算，就會(huì)導(dǎo)致全國約4000萬建筑業(yè)農(nóng)民工絕大部分難以足額、及時(shí)領(lǐng)取工資，甚至根本拿不到自己的血汗錢，集體上訪甚至以跳樓相威脅的事件可能潮水般涌現(xiàn)。

    其二，房價(jià)大范圍明顯下跌，將使所有存量商品房特別是新購商品房受到拖累，出現(xiàn)資產(chǎn)縮水狀態(tài)，其業(yè)主尤其是新買房業(yè)主的財(cái)產(chǎn)遭受損失，不滿情緒大面積滋生。由于這些業(yè)主具有群體性，他們可能聯(lián)系起來，要求開發(fā)商退還差價(jià)、退房、贈(zèng)送裝修款等，達(dá)不到目的就向政府施壓，有人帶頭就可能出現(xiàn)到政府門口靜坐，甚至游行、示威等情況。目前在深圳等一些城市分期開發(fā)的樓盤，已經(jīng)出現(xiàn)了這些問題。

    其三，房價(jià)大范圍明顯下跌，將使信貸資產(chǎn)質(zhì)量下降，甚至可能引發(fā)金融危機(jī)。目前我國房貸累計(jì)余額在5萬億元，其中給開發(fā)商的貸款為2萬億元，給個(gè)人的按揭貸款為3萬億元。房地產(chǎn)行業(yè)成為銀行業(yè)最大的客戶群和利潤源。由于市場觀望或者房價(jià)下跌，必然使開發(fā)商還貸困難，違約事件大面積發(fā)生。房地產(chǎn)行業(yè)的停滯又會(huì)拖累GDP增速下滑，進(jìn)而廣大業(yè)主收入下降甚至失業(yè)增加，同樣出現(xiàn)還貸難問題。當(dāng)大量違約事件發(fā)生后，由于從眾文化、逐利意識和個(gè)人素質(zhì)的影響，有的借款者即使有能力還貸，也可能加入到違約者行列，嚴(yán)重惡化信貸質(zhì)量，影響金融安全。

    其四，房價(jià)大范圍明顯下跌，將導(dǎo)致就業(yè)形勢嚴(yán)重惡化，失業(yè)率上升。目前，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中既是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，又是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這是產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律和房地產(chǎn)業(yè)自身特點(diǎn)決定的。在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)目前正處于“老大”地位，它通過前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和側(cè)向關(guān)聯(lián)，與建筑施工、建材、裝飾裝修、交通運(yùn)輸、園林綠化、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、金融、五金、家電等眾多行業(yè)密切聯(lián)系在一起。房價(jià)大范圍下跌必然導(dǎo)致這些行業(yè)受到不同程度的影響，失業(yè)率大幅上升。

    其五，房價(jià)大范圍明顯下跌，將導(dǎo)致地方財(cái)政收入明顯下降，政府運(yùn)行困難，地方經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到影響。國務(wù)院發(fā)展研究中心曾做過一次調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。不難看出，土地出讓金以及與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收，已經(jīng)在不少地方成為政府的“金庫”。先不管這種狀況是否合理，房價(jià)大范圍明顯下跌肯定要使許多地方政府不同程度地陷入財(cái)政困境，連必要的保障工作也無法進(jìn)行。

    房價(jià)盡管一般情況下不會(huì)下跌，常規(guī)狀態(tài)下一直呈現(xiàn)上漲趨勢（房價(jià)上漲表現(xiàn)為基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是能夠給出科學(xué)解釋的），但在特殊情況下（戰(zhàn)爭、瘟疫、地震、特殊的政治事件、嚴(yán)厲的調(diào)控、稅制調(diào)整等），房價(jià)也可能發(fā)生振蕩。輕微的震蕩影響不大，但房價(jià)大范圍明顯下跌，其危害恐怕不僅僅表現(xiàn)為如上五點(diǎn)。20世紀(jì)90年代日本房價(jià)的大面積明顯下跌，不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還使整個(gè)日本陷入了歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，即使到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出這次下跌的陰影。

    為避免房價(jià)大范圍明顯下跌，必須把握好宏觀調(diào)控的力度和節(jié)奏。為此，在加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)的同時(shí)，還應(yīng)做好如下工作：首先，中央政府應(yīng)再次明確房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目的是促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展而不是讓房價(jià)明顯下跌，糾正輿論傾向；其次，要通過經(jīng)濟(jì)學(xué)科普和宣傳工作，使社會(huì)各界充分認(rèn)識到房價(jià)大幅、全面下跌的危害；再次，引導(dǎo)房屋需求者合理消費(fèi)，而不是對抗市場，惡搞開發(fā)商；或者不斷向政府施壓，要求強(qiáng)降房價(jià)；最后，應(yīng)靈活運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，特別是金融杠桿，防止融資環(huán)境的惡化搞亂了這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

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