信虹住宅項(xiàng)目發(fā)展定位(ppt)
信虹住宅項(xiàng)目發(fā)展定位
信虹住宅戰(zhàn)略定位可分成不同階段
信虹地塊東西兩面各具特色，可以形成各自的定位
上海市總體高端住宅市場(chǎng)雖然增長(zhǎng)快速，但總需求量有限，價(jià)格越高，市場(chǎng)越小
定量市場(chǎng)調(diào)查顯示本地常駐居民對(duì)高檔住宅需求不大
上海市有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買高端住宅的家庭數(shù)目極小
從消費(fèi)者調(diào)查及訪談中顯示出購(gòu)房者的決策流程
上?，F(xiàn)時(shí)高端樓盤主要集中于數(shù)個(gè)主要地區(qū)
從以上樓盤分布中可發(fā)現(xiàn)，高檔樓盤主要可歸納為三大類
從消費(fèi)者看重的地區(qū)因素考慮，信虹地塊在短期內(nèi)較適合作為中高檔住宅
潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定價(jià)跟地點(diǎn)有一定規(guī)律
從供應(yīng)量考慮，中高檔價(jià)位空間較大
因較大的市場(chǎng)空間及地段形像于短期內(nèi)較難作出大幅改變，中高檔住宅定位風(fēng)險(xiǎn)明顯較高檔為低
限于信虹地塊的狀況，信虹如果定位于中高檔，產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以參照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，但定位于高檔則需要提供最高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品才可能提高其競(jìng)爭(zhēng)力
高檔及中高檔定位盈利率相差無(wú)幾
地價(jià)因容積率偏低而調(diào)高, 加上高昂的裝修費(fèi), 高檔定位盈利率相對(duì)較低
高檔定位總體投資額較中高檔定位高，但中高檔總盈利是高檔的三倍
綜合回報(bào)及風(fēng)險(xiǎn)兩方面考慮，中高檔住宅將是較適合信虹第一期發(fā)展的定位
定位分析應(yīng)隨周邊地區(qū)發(fā)展的逐漸成熟而不斷 調(diào)整
信虹住宅戰(zhàn)略定位可分成不同階段

從定量消費(fèi)者調(diào)查中作分析，有意購(gòu)房人士可分成四個(gè)簇群，各自有不同的人口背景及選擇偏好
根據(jù)不同消費(fèi)人群對(duì)信虹的吸引力和信虹對(duì)他們的吸引力，我們可以甄別出信虹的目標(biāo)客戶群
信虹項(xiàng)目發(fā)展在設(shè)計(jì)階段應(yīng)特別注意目標(biāo)客戶群看重的因素

根據(jù)中原對(duì)高檔樓盤客戶的需求調(diào)查，并以麥肯錫的消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果作調(diào)整, 得出初步的房型比例及面積


開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供裝修套餐，將為雙方帶來(lái)最大的靈活性，信虹應(yīng)考慮為其中一部分單位提供此服務(wù)
信虹應(yīng)根據(jù)不同房型，提供接近消費(fèi)者平均值的裝修套餐，供購(gòu)房者作選擇
樓盤設(shè)施智能化為大勢(shì)所趨
多元化的配套設(shè)施為中高檔樓盤不可缺少的一部分
針對(duì)兒童的設(shè)施可作特別賣點(diǎn)，另應(yīng)考慮其它特色設(shè)施
住客停車位數(shù)不必要在太高水平
信虹應(yīng)考慮聘用國(guó)際物業(yè)管理公司以提高樓盤競(jìng)爭(zhēng)力

建筑形態(tài)
綠化、水景及鬧中取靜、自成一角為消費(fèi)者普遍希望的小區(qū)環(huán)境

經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府政策的影響將會(huì)繼續(xù)推動(dòng)住宅需求的平穩(wěn)增長(zhǎng)
消費(fèi)者在選擇房子時(shí)地段因素是首要條件，其它因素也有其重要性，但為較后期的考慮
信虹項(xiàng)目應(yīng)該對(duì)投資者有相當(dāng)大的吸引力，同時(shí)，他們的高收入水平也使其成為信虹所感興趣的必然人群
未來(lái)發(fā)展成熟的信虹項(xiàng)目及虹口周邊會(huì)是都市小資向往的理想居所，關(guān)鍵是要說(shuō)服他們相信未來(lái)
“過(guò)日子”族講究生活，方方面面要求最多，而且很多都是信虹可以努力做好的，但問(wèn)題在于他們的收入可能是瓶頸
上海雅皮是年輕一族，目前多數(shù)還是心有余而力不足
較高平均收入令“投資者”及“都市小資”更愿意購(gòu)買較高價(jià)的房子
計(jì)劃購(gòu)買高單價(jià)或高總價(jià)的客戶，也以以上兩族為多
兩房和三房同為最受歡迎的房型
高單價(jià)購(gòu)房人士對(duì)三房房型需求最大
目標(biāo)客戶群的需求較廣
兩房購(gòu)買人士需要80-120平米的房子
三房主力房型應(yīng)在120平米間，但也需要較大單位以適應(yīng)目標(biāo)客戶群
四房需求不一，100 平米至180平米以上也有需求

兩房跟三房都可配一廳的房型
同樣兩房跟三房也應(yīng)有一衛(wèi)的房型
因總價(jià)的壓力，房型不宜過(guò)大
不同檔次住宅成本的分別


信虹住宅項(xiàng)目發(fā)展定位(ppt)