合肥現(xiàn)代物流園區(qū)-可行性研究報告8
第八章 合肥物流園區(qū)可行性分析及評價 8．1 合肥物流園區(qū)的建設(shè)模式及投融資方式 8．1．1 建設(shè)模式 根據(jù)前文在合肥物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略中所提出的發(fā)展設(shè)想，合肥物流園區(qū)的建 設(shè)模式為： 以合肥物流園區(qū)管委會及相關(guān)制度建設(shè)為基礎(chǔ)，以合肥物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展公司為 執(zhí)行主體，利用開發(fā)區(qū)擁有的土地資源和資金資源，借助合肥市政府以及社會各界的 共同努力，完成園區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施（包括庫場、信息系統(tǒng)和園區(qū)道路系統(tǒng)）建設(shè)任務(wù) ，依靠園區(qū)成功的運(yùn)行換取園區(qū)發(fā)展的時間和空間以及部分發(fā)展資金，實現(xiàn)合肥物流 園區(qū)的“分期建設(shè)，滾動發(fā)展”的終極目標(biāo)。 8．1．2 投融資方式 本次研究中，合肥物流園區(qū)建設(shè)的投融資渠道大致來源于以下幾個方面：①政府 投入 作為合肥市現(xiàn)代物流系統(tǒng)建設(shè)發(fā)展的啟動項目和示范項目，合肥物流園區(qū)的建設(shè) 對于整個合肥市未來經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與第二產(chǎn)業(yè)的受益具有積極 的促進(jìn)意義，政府從培育現(xiàn)代物流發(fā)展和改善合肥市投資環(huán)境的目標(biāo)出發(fā)，應(yīng)加大對 園區(qū)的投入力度。由于此部分資金來源有限，因此，應(yīng)結(jié)合合肥市城市現(xiàn)代化建設(shè)， 主要投向?qū)@區(qū)發(fā)展具有基礎(chǔ)意義的市政設(shè)施、園區(qū)與合肥內(nèi)外主通道連接線以及物 流信息系統(tǒng)建設(shè)，使上述建設(shè)成為合肥城市及其物流系統(tǒng)建設(shè)的有機(jī)組成部分。 ②開發(fā)區(qū)投入 合肥物流園區(qū)所在的新站試驗區(qū)，經(jīng)多年發(fā)展己經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)墓芾砘A(chǔ)、運(yùn)作 經(jīng)驗和資金實力，擁有相當(dāng)數(shù)量的土地資源，也是未來物流園區(qū)成功運(yùn)行的直接受益 者，順理成章地成為物流園區(qū)建設(shè)資金來源的主渠道。新站試驗區(qū)將通過直接投資、 銀行貸款、土地置換和資本運(yùn)作等多種方式開辟資金投入渠道，資金的主要投入方向 將是場站設(shè)施建設(shè)與園區(qū)內(nèi)通道及輔助設(shè)施建設(shè)。 ③企業(yè)投入 合肥物流園區(qū)建設(shè)是一項直接服務(wù)于物流企業(yè)、間接服務(wù)于工商企業(yè)的系統(tǒng)建設(shè) ，因此企業(yè)投入勢在必行。作為常見的園區(qū)建設(shè)方式，企業(yè)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是一種 值得推廣和鼓勵的投入方式，她既可以在一定程度上緩解開發(fā)資金緊張的局面，也可 使企業(yè)因直接介入園區(qū)建設(shè)，從而得到在合肥物流園區(qū)優(yōu)惠的建設(shè)政策與發(fā)展政策上 保證的投資建設(shè)和未來運(yùn)行上的相關(guān)政策優(yōu)惠。企業(yè)投入的主要方向?qū)⑹俏锪髟O(shè)施建 設(shè)。 ④社會投入 現(xiàn)代物流業(yè)是一項具有光明發(fā)展前景的朝陽產(chǎn)業(yè)，這己被先進(jìn)國家的實踐所證實 ，也逐步為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)界所接受。因此，在合肥物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)程中吸引全社會資 金和風(fēng)險投資進(jìn)入，將能夠有效地加強(qiáng)和支持合肥物流園區(qū)的投資強(qiáng)度，緩解園 區(qū)主投資方的資金壓力，在利益共享的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)可能出現(xiàn)風(fēng)險的適當(dāng)分?jǐn)偅?有利于保護(hù)各方投入的積極性，使園區(qū)建設(shè)與運(yùn)行走上健康穩(wěn)妥的發(fā)展軌道。社 會投入的主要使用方向較為寬泛，可從建設(shè)。運(yùn)作、保障。輔助多方位、多角度 介入，介入方式也較為靈活，應(yīng)被作為一種值得重視的投入方式。 8．2 合肥物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模 根據(jù)前文在合肥物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的研究結(jié)論，合肥物流園區(qū)的建設(shè)內(nèi)容包括 園區(qū)物流設(shè)施建設(shè)、園區(qū)通道建設(shè)和物流信息系統(tǒng)建設(shè)三大主要任務(wù)，其中物流設(shè)施 建設(shè)為分期實施，園區(qū)通道系統(tǒng)和物流信息系統(tǒng)則為一次性建成。 8．2．1 設(shè)施能力與規(guī)模的確定 ①園區(qū)物流設(shè)施 根據(jù)合肥物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中確定的建設(shè)規(guī)模，未來合肥物流園區(qū)的設(shè)施能力與 規(guī)模水平如下： ·2005年，配送中心群能力120萬噸，規(guī)模35萬平方米；物流中心群能力90萬噸， 規(guī)模30萬平方米；公鐵聯(lián)運(yùn)中心能力90萬噸，規(guī)模30萬平方米； ·2010年，配送中心群能力280萬噸，規(guī)模75萬平方米；物流中心群能力200萬噸 ，規(guī)模55萬平方米；公鐵聯(lián)運(yùn)中心能力200萬噸，規(guī)模60萬平方米； ·2015年，配送中心群能力520萬噸，規(guī)模130萬平方米；物流中心群能力590萬噸 ，規(guī)模100萬平方米；公鐵聯(lián)運(yùn)中心能力390萬噸，規(guī)模100萬平方米。 ②園區(qū)通道 此間提出的園區(qū)通道主要指園區(qū)與外界聯(lián)系的主通道，包括公鐵聯(lián)運(yùn)中心的鐵路 專用線建設(shè)、園區(qū)內(nèi)公路主通道建設(shè)以及與合肥市高速公路系統(tǒng)及城市道路系統(tǒng)的主 要連接線。根據(jù)園區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃和目前現(xiàn)狀，園區(qū)通道建設(shè)規(guī)模大致為： ·鐵路專用線：線路長度10公里； ·園區(qū)主通道：線路長度20公里；·通道連接線：線路長度5公里。 8。2．2 項目投資規(guī)模與實施計劃 根據(jù)目前國內(nèi)外物流設(shè)施建設(shè)投資水平，考慮到目前合肥市建筑市場與土地價格 水平以及物流信息系統(tǒng)所需投入情況，本次研究中各類建設(shè)項目的建設(shè)單位投資參照 標(biāo)準(zhǔn)如下： ①園區(qū)物流設(shè)施 ·土地價格約為 25萬元／畝（375元／平方米）； ·倉庫平均造價 500元／平方米，堆場平均造價 500元／平方米；·庫場綜合造價800元／平方 （上述建設(shè)中，己包含園區(qū)道路、輔助設(shè)施如修理、消防設(shè)施以及水電設(shè)施， 但不包括庫場內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及冷藏 設(shè)備等購置費(fèi)用。） ②園區(qū)通道 ·園區(qū)主通道平均造價 250萬元／公里； ·鐵路專用線平均造價300萬元／公里： ③物流信息系統(tǒng) 根據(jù)目前國內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和合肥市具體條件，預(yù)計信息系統(tǒng)總投入為1470萬 元。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計：總投資規(guī)模27．42億元。 8．3 合肥物流園區(qū)建設(shè)的財務(wù)分析及評價 8．3．1 評價內(nèi)容、依據(jù)與方法 ①評價依據(jù) ·中華人民共和國交通部《公路、水運(yùn)建設(shè)項目可行性研究編制辦法》； ·中華人民共和國交通部交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)技術(shù)規(guī)范； ·國家產(chǎn)業(yè)政策及有關(guān)法律、法規(guī)； ·安徽省及合肥市“十五”國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃及遠(yuǎn)期規(guī)劃； ·安徽省及合肥市交通運(yùn)輸相關(guān)發(fā)展規(guī)劃； ·中華人民共和國財政部及安徽省與合肥市財政部門相關(guān)稅收政策； ·安徽省與合肥市物價局物價政策； ·合肥新站試驗區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策： ·國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》。 ②評價指標(biāo) 根據(jù)上述評價依據(jù)以及本項目特點，本次研究中經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)選用財務(wù)內(nèi)部收 益率 （FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。靜態(tài)投資回收期和投資利潤率四項評價指標(biāo) 。 | |2005年 |2010年 |2015年 | | |形成能 |建設(shè)規(guī)模|投資估 |形成能 |建設(shè)規(guī) |投資估|形成能力|建設(shè)規(guī) | | |力 |（萬平米|算 |力 |模 |算 |（萬噸）|模 | | |（萬噸 |） |（萬元 |（萬噸 |（萬平 |（萬元| |（萬平 | | |） | |） |） |米） |） | |米） | |一、園區(qū)基礎(chǔ)|300 |95 |76000 |680 |190 |152000|1300 |330 | |設(shè)施 | | | | | | | | | |1．配送中心 |120 |35 |28000 |280 |75 |60000 |520 |130 | |區(qū) | | | | | | | | | |2．物流中心 |90 |30 |24000 |200 |55 |44000 |390 |100 | |區(qū) | | | | | | | | | |3．公鐵聯(lián)運(yùn) |90 |30 |24000 |200 |60 |48000 |390 |100 | |中心 | | | | | | | | | |二、通道系統(tǒng)| | |8750 | | | | | | |1．鐵路專用 | |10公里 |3000 | | | | | | |線 | | | | | | | | | |2．園區(qū)主通 | |20公里 |5000 | | | | | | |道 | | | | | | | | | |3．主連接線 | |5公里 |750 | | | | | | |三、物流信息| | |1470 | | | | | | |系統(tǒng) | | | | | | | | | |合計 | | |86220 | | |76000 | | | 括庫場內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及冷藏設(shè)備等 購置費(fèi)用。） ②園區(qū)通道 ·園區(qū)主通道平均造價 250萬元／公里； ·鐵路專用線平均造價300萬元／公里： ·重要連接線平均造價250萬元／公里： ③物流信息系統(tǒng) 根據(jù)目前國內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和合肥市具體條件，預(yù)計信息系統(tǒng)總投入為1470萬 元。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計：總投資規(guī)模27．42億元。 8．3 合肥物流園區(qū)建設(shè)的財務(wù)分析及評價 8．3．1 評價內(nèi)容、依據(jù)與方法 ①評價依據(jù) ·中華人民共和國交通部《公路、水運(yùn)建設(shè)項目可行性研究編制辦法》； ·中華人民共和國交通部交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)技術(shù)規(guī)范； ·國家產(chǎn)業(yè)政策及有關(guān)法律、法規(guī)； ·安徽省及合肥市“十五”國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃及遠(yuǎn)期規(guī)劃； ·安徽省及合肥市交通運(yùn)輸相關(guān)發(fā)展規(guī)劃； ·中華人民共和國財政部及安徽省與合肥市財政部門相關(guān)稅收政策； ·安徽省與合肥市物價局物價政策； ·合肥新站試驗區(qū)相關(guān)優(yōu)惠政策： ·國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》。 ②評價指標(biāo) 根據(jù)上述評價依據(jù)以及本項目特點，本次研究中經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)選用財務(wù)內(nèi)部收 益率 （FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。靜態(tài)投資回收期和投資利潤率四項評價指標(biāo) 。 8．3．2 財務(wù)評價計算 ①投資估算 根據(jù)本章的計算，合肥物流園區(qū)基本建設(shè)總計將投入建設(shè)資金274200萬元。為便于 計算，在此設(shè)定各種投入渠道的分?jǐn)偙壤秊椋?·合肥市政府 合肥市政府主要擔(dān)負(fù)物流信息系統(tǒng)建設(shè)、園區(qū)主通道以及通道連接線建設(shè)，總計投 資7220萬元； ·新站試驗區(qū)（物流開發(fā)區(qū)管委會）： 新站試驗區(qū)（物流開發(fā)區(qū)管委會）將主要擔(dān)負(fù)園區(qū)內(nèi)大部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及鐵路 專用線建設(shè)，總計投入211980萬元； ·企業(yè)自建與社會資金投入： 企業(yè)自建與社會資金投入的主要投入方向為庫場設(shè)施，按照目前國內(nèi)經(jīng)驗，該部分 投入占設(shè)施投入總量的比例一般在30％水平，考慮到合肥市具體情況，本次研究中暫 按上述設(shè)施投入總額的20％計入，總計投入金額55000萬元。 ②經(jīng)營分析 ·收入分析 本項目的收入來源主要是設(shè)施租賃收入與輔助服務(wù)收入，根據(jù)合肥市目前倉庫租金 水平，合肥物流園區(qū)設(shè)施租金標(biāo)準(zhǔn)暫定為S元／平方米＊月；輔助收入按照國內(nèi)現(xiàn)有物 流中心收入水平，暫定為物流園區(qū)主營收入的10兒 園區(qū)設(shè)施平均出租率為80兒 ·成本分析 根據(jù)本次研究中制定的營運(yùn)方案，將由合肥物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展公司具體執(zhí)行建設(shè)方 案，公司編制在30人以內(nèi)，行政預(yù)算開支按人均2．5萬元計（包括人員工資和日常行 政開支），總計75萬元。此外，由于該公司擔(dān)負(fù)著物流園區(qū)信息系統(tǒng)（合肥市物流信 息平臺）的日常維護(hù)與換代升級任務(wù)，尚需支出維護(hù)成本200萬元。 ③評價結(jié)果 本次計算中，按政府投資部分以及新站試驗區(qū)土地及投資作為開發(fā)投資不計入進(jìn)行 財務(wù)計算，貸款金額占總投資的50％，貸款利息為6％。財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為3％。 根據(jù)計算結(jié)果，本次園區(qū)建設(shè)項目的財務(wù)分析結(jié)果為： 企業(yè)財務(wù)內(nèi)部收益率為3．27％；在基準(zhǔn)收益率定為3％的條件下，企業(yè)財務(wù)凈現(xiàn)值 為862萬元；企業(yè)投資利潤率為2．45％；項目投資回收期為22．45年。 |計算期30|建設(shè)達(dá)產(chǎn)期 |建設(shè)經(jīng)營期 |經(jīng)營期 | |年 | | | | （扣除政府投資） |1 |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 |9 |10 |11 |12 |13 |14 |15 |16 |一29 |30 | |；金流人 | | |0 |16037 |475 |790 |790 |790 |16715 |1040 |1581 |1581 |1581 |24331 |2293 |2746 |2746 |2786 | |經(jīng)營收入 | | | |182 |365 |608 |608 |608 |704 |800 |1216 |1216 |1216 |1485 |1764 |2112 |2112 |2112 | |設(shè)施出售 | | | |15800 | | | | |15800 | | | | |22400 | | | | | |服務(wù)收入 | | | |55 |110 |182 |182 |182 |211 |240 |365 |365 |365 |446 |529 |634 |634 |634 | |回收流動資金 | | | | | | | | | | | | | | | | | |40 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |；金流出 |9005 |6741 |6776 |284 |293 |8623 |6543 |6543 |310 |315 |12593 |9529 |9529 |349 |363 |381 |S81 |381 | |固定資產(chǎn)投資 |8675 |6506 |6506 | | |8075 |6056 |6056 | | |11900 |8925 |8925 | | | | | | |維護(hù)投入 | | | |200 |200 |200 |200 |200 |200 |200 |200 |200 |200 |200 |200 |200 |200 |200...
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